51
Из таблицы ликвидных активов мы видим, что незначительно
изменились суммы средств в кассе, корсчетов НОСТРО в банках (чистых),
сильно увеличились суммы средств на счетах в Банке России,
высоколиквидных ценных бумаг РФ, сильно уменьшились суммы
межбанковских кредитов, размещенных на срок до 30 дней,
высоколиквидных ценных бумаг банков и государств, при этом объем
высоколиквидных активов с учетом дисконтов и корректировок (на основе
Указания №3269-У от 31.05.2014) вырос за год с 161.23 до 233.48 млрд.руб.
Анализ баланса ВТБ 24 (ПАО) показал, что объем активов,
приносящих доход банка составляет 89.87% в общем объеме активов, а
объем процентных обязательств составляет 86.12% в общем объеме
пассивов. Объем доходных активов примерно соответствует среднему
показателю по крупнейшим российским банкам (87%) (Таблица 2).
Таблица 2
Динамика и структура доходных активов
Наименование
показателя
01 Декабря 2015 г.,
тыс.руб
01 Декабря 2016 г.,
тыс.руб
Межбанковские
кредиты
757 560 495
(28.85%)
847 448 690
(29.26%)
Кредиты юр.лицам
225 053 491
(8.57%)
226 676 074
(7.83%)
Кредиты
физ.лицам
1 368 545 608
(52.12%)
1 557 135 936
(53.76%)
Векселя
453 264
(0.02%)
312 041
(0.01%)
Вложения в
операции лизинга
и приобретенные
прав требования
32 066 647
(1.22%)
34 418 697
(1.19%)
Вложения в
ценные бумаги
241 378 158
(9.19%)
230 660 375
(7.96%)
Прочие доходные
ссуды
459 462
(0.02%)
32 769
(0.00%)
Доходные активы
2 625 540 268
(100.00%)
2 896 684 582
(100.00%)
52
Видим, что незначительно изменились суммы Межбанковские
кредиты, Кредиты юр.лицам, Кредиты физ.лицам, Вложения в операции
лизинга и приобретенные прав требования, Вложения в ценные бумаги,
уменьшились суммы Векселя, а общая сумма доходных активов увеличилась
на 10.3% с 2625.54 до 2896.68 млрд.руб.
Таким образом, за последний год у банка ВТБ 24 не было смены
собственников (акционеров).
Также у банка ВТБ 24 за год не было значительного увеличения ФОР.
На текущий момент условный коэффициент усреднения ФОР, равный
значению 0.42, означает, что кредитная организация относится к 1-й, 2-й или
3-й группе надежности.
53
2.3. Анализ рынка недвижимости ипотечного кредитования в городе
Перми.
Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов,
предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с
целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и
финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения
ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно,
что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка
и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию
ипотечных кредитов.
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и
вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы
ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на
получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных
ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие
ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как
наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д.
Создание рынка доступного жилья в России — один из приоритетных
национальных проектов. Однако для реализации этого проекта необходимо
создать определенные условия, способствующие формированию рынка и так
же должны работать законы.
Предложение на рынке жилой недвижимости представлено
предложением на первичном, вторичном рынках жилья. Под первичным
рынком следует понимать рынок нового строительства. В Пермской области
насчитывается более 1400 строительных организаций, в которых трудятся
свыше 90 тыс. человек. Из общего числа строительных компаний 94 %
относятся к малому бизнесу. В последние годы ситуация на первичном
рынке жилой недвижимости области стабилизировалась. Происходит
относительно динамичное развитие за счет увеличения темпов нового
строительства, привлечение инвестиций в строительную отрасль.
54
В целом вторичный и первичный рынки жилья тесно взаимосвязаны.
Если на первичном рынке наблюдается кризис, то его последствия
затрагивают и вторичный рынок. Доля операций на вторичном рынке
возрастет, рост спроса вызовет увеличение цен. В свою очередь
увеличивается доходность разовых сделок и повысится привлекательность
строительства жилья.
Доля первичного и вторичного рынков зависит от того, насколько
активно в регионе ведется инвестиционно-строительная, социально-
экономическая политика. Риэлтор осуществляет посредническую
деятельность, обеспечивая встречу продавца и покупателя, и является
гарантом сделки, снижая возможные рыночные риски. Поэтому помимо
личных, деловых качеств риэлтор должен обладать разносторонними
знаниями в сферах экономики, права, деловом общении, управлении,
опытом работы, инициативностью и обладать творческим мышлением.
Значительная доля сделок на вторичном рынке совершается именно при по-
мощи риэлторов и их организаций (более 70 %). В настоящее время в
качестве риэлторов в Пермской области выступают люди различных
профессий: инженеры, экономисты, юристы, учителя, врачи, военные.
Существует мнение, что лучшие риэлторы — это женщины 25-45 лет, так
как они в большей степени умеют сопереживать и сочувствовать, что очень
важно в данной деятельности. Во многих агентствах их примерно 65-70%.
Под стоимостью 1кв.м. жилья понимается средняя цена предложения,
определенная с учетом имеющихся проектов домов (полнометражные,
хрущевки, улучшенная планировка, элитные и др.) по одно-, двух-,
трехкомнатным квартирам, представленных во всех районах города Перми.
Этот показатель отражает не столько реальные цены на квартиры, сколько
показывают динамику изменения стоимости на рынке жилья.
Средняя стоимость 1 кв. м вторичной недвижимости г. Перми на
июль 2016 году составила 51 000 руб. По сравнению с началом года
стоимость квадратного метра по городу снизилась на 2,1%, что составило 1
55
090 руб. За весь рассматриваемый период величина стоимости жилой
недвижимости колебалась в интервале 51-53 тыс. руб. В мае средняя
стоимость по городу достигла своего максимального значения 52,9 тыс. руб.
Средняя стоимость кв. м по сравнению с началом месяца снизилась на 0,1%
(Таблица 3).
56
Таблица 3
Средняя стоимость жилой недвижимости в разрезе районов
Район
Средняя
стоимость
кв. м за
июль
2016 г.,
руб.
Изменения
с начала
2016 года,
%
Изменения к
предыдущему
периоду, %
Дзержинский
55 089
-3,53
-0,69
Индустриальный
53 589
-4,34
-2,11
Кировский
45 793
-5,18
0,82
Ленинский
66 617
-1,97
0,68
Мотовилихинский
52 492
-3,18
0,02
Орджоникидзевский
40 440
-7,48
-2,16
Свердловский
54 868
-3,28
0,44
Динамика средней цены на недвижимость показана на рисунке 2.
57
Рисунок 2. Динамика стоимости вторичной недвижимости в
городе Перми за 2016 г.
Наибольшая стоимость квадратного метра приходится на
однокомнатные квартиры. На 29 июля средняя стоимость кв. м
однокомнатной квартиры в Перми составила 52,5 тыс. руб. По сравнению с
предыдущим месяцем средняя цена в однокомнатной квартире изменилась
на -0,5% , что составило 275 рублей. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в
однокомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,1%. Средняя
стоимость кв. м в двухкомнатной квартире в июле 2016 года составила 50,7
тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость в
двухкомнатной квартире изменилась -0,4%. За 2016 год в среднем стоимость
кв. м в двухкомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,05%. В
июле средняя стоимость кв. м в трехкомнатной квартире составила 49,6 тыс.
руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость в
трехкомнатной квартире снизилась на 0,3%, что составило 130 рублей. За
2016 год в среднем стоимость кв. м в трехкомнатной квартире за каждую
неделю снижалась на 0,1%(Рисунок 3).
58
Рисунок 3. Средняя стоимость 1 кв. м по количеству комнат за
2016г.
В июле 2016 г. отмечено снижение средней стоимости цены во всех
районах города Перми. В Ленинском районе по сравнению с аналогичным
периодом предыдущего года цены на жилую недвижимость снизились на
6,1%, что составило 4 344 руб. В Свердловском округе «квадрат» подешевел
на 6,6%, что в денежном выражении составило 3 883 рублей, в
Индустриальном и Мотовилихинском районе стоимость изменилась на -
6,6% и -7,3% по каждому району, что в абсолютном выражении составило
3 781 рублей и 4 122 рублей соответственно. В Орджоникидзевском районе
59
стоимость кв. м снизилась на 8%, что является самым существенным
снижением цены за год, а в денежном выражении составляет 3,5 тыс. руб.
Меньше всех падение стоимости затронуло Дзержинский район. Средняя
стоимость за последний год в этом районе изменилась на -5,3% (3 056 руб.).
А цена на кв. м в Кировском районе стала ниже на 6,4% (3 142 руб.)
(Приложение 1), (Рисунок 4).
Рисунок 4. Средняя цена кв. м на вторичном рынке
недвижимости города и края за 2016г.
Рассмотрев рисунок 4 можно отметить существенные различия
между средней стоимостью кв. м в городе Перми и Пермском крае. На июль
2016года разница в средней цене кв. м на вторичном рынке недвижимости
составила 82%, т. е на 82% средняя стоимость кв. м вторичного жилья в
городе Перми выше, чем в Пермском крае. Максимальный разрыв в средней
стоимости квартир приходился на март 2016 года и составил 90%.
Средняя стоимость кв. м жилой недвижимости на первичном рынке в
Перми на июль 2016 года составила 44,4 тыс. руб. По сравнению с началом
года стоимость квадратного метра по городу снизилась на 4,2%, что
составило 1 963 руб. За весь рассматриваемый период величина стоимости
60
жилой недвижимости колебалась в интервале 44-47,6 тыс. руб. В январе
средняя стоимость по городу достигла своего максимального значения 47,6
тыс. руб. Средняя стоимость кв. м на первичном рынке недвижимости по
сравнению с предыдущим месяцем выросла на 4,4 %, что в абсолютном
выражении составило 2 043 руб. (Рисунок 5).
Рисунок 5. Динамика стоимости жилой недвижимости на
первичном рынке в г. Перми за 2016 г.
В настоящее время рынок жилья, восстанавливается, активность
покупателей увеличивается и банки номерены проводить в регионе более
активную кредитную политику.
Доходы населения постепенно растут, ставки по банковским
ипотечным кредитам достигли докризисных значений. Население устало
ждать снижения цен и готово покупать жилье. Соответственно спрос на
ипотеку в следующем году будет только расти, а объемы выданных банками
кредитов достигнут докризисных уровней.
Люди теперь не боятся долгов - население активнее берет кредиты. С
начала года доля сделок с участием банковских кредитов выросла в среднем
по рынку до 30%. К концу года, этот показатель достиг 40%. В частности это
происходит из-за того, что банки активно снижают процентные ставки.