24
кодекса Российской Федерации»
1
изложено понятие единого недвижимого
комплекса, а также внесен ряд изменений, касающихся понятия неделимой
вещи, понятия и состава объектов гражданских прав.
Введение в ГК РФ нового объекта вещных прав - единого недвижимого
комплекса обусловлено необходимостью создания наиболее простой процедуры
регистрации прав и эффективного оборота комплексных инфраструктурных
объектов. Однако существует ряд вопросов касательно единого недвижимого
комплекса как единого объекта вещных прав в гражданском обороте, которые
впоследствии могут вызвать некоторые проблемы.
Согласно ГК РФ, под единым недвижимым комплексом понимается
совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных
вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе
линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и
другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано
право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну
недвижимую вещь
2
.
В состав единого недвижимого комплекса не могут быть включены
имущественные права и обязанности, а также исключительные права. Также
определено, что единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью,
участвующей в обороте как единый объект. Правовой статус единого
недвижимого комплекса регулируется общими положениями.
Для отнесения недвижимой вещи, участвующей в гражданском обороте
как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо
обязательное наличие одного из следующих условий:
1
Федеральный закон от 2 июля 2013 года №142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3
раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 2013. - №27. - Ст. 3434.
2
Незнамова А.А. Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого
объекта вещных прав гражданского оборота // Правовые вопросы недвижимости. - 2015. - №2.
- С. 21-22.
- неразрывная физическая или технологическая связь объединенных
единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных
объектов (железные дороги, линии электропередачи, газопроводы,
трубопроводы и другие);
- расположение на одном земельном участке объединенных единым
назначением зданий, сооружений и иных вещей
Для объединения в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и
иных вещей расположение их на одном земельном участке не обязательно, так
как достаточным условием может являться только их неразрывная физическая
или технологическая связь, объединенная единым назначением зданий,
сооружений и иных вещей.
Физический способ предполагает неразрывное соединение элементов
внутри одного целого и достигается путем объединения недвижимых и
движимых вещей для взаимодействия по общему назначению или соединения
движимых и недвижимых отдельных вещей в единый объект гражданских
правоотношений за счет их размещения в рамках границ одного земельного
участка с целью использования его по единому назначению.
Технологический способ предполагает объединение в сложную
совокупность движимых и недвижимых вещей единой технологической целью
использования, примером могут выступать железнодорожный технологический
комплекс, линии электропередачи, газопроводы, трубопроводы и другие
1 2
.
Особенностью единого недвижимого комплекса является его структура,
которая представляет собой упорядоченную совокупность взаимосвязанных
между собой элементов, образующих единое целое, обладающее свойствами,
которые отсутствуют у элементов, его образующих. Структура единого
недвижимого комплекса представляет собой специфические способы
физической, технологической и юридической связи элементов, т.е.
1
Там же. - С. 22.
2
Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и
минусы новой конструкции [Электронный ресурс]. Режим доступа: ҺИр://е.агЬі1;г-
ргакІіка.ги/агІіс1е.а8рх?аіЬ=320649 (дата обращения 08.01.2020).
26
совокупности нескольких движимых и недвижимых вещей для целей создания
нового объекта вещных прав гражданского оборота - единой недвижимой вещи.
В основе имущественного комплекса лежат имущественные права. Статья
128 ГК РФ относит к объектам гражданского права такой объект как
имущественные права, легального определения которому законодателем не
было предложено ни в указанной статье, ни в каких-либо иных нормах. В связи
с этим многие ученые в области гражданского права анализировали данную
проблемучерез призму разных подходов и, соответственно, приходили к
различным теоретическим разработкам в данной области. Однако данных
разработок все еще недостаточно для нормальной организации гражданского
оборота
Рассмотрим признаки имущественных прав.
Во-первых, они всегда принадлежат определенному лицу, без
принадлежности прав кому-либо отпадает в принципе их необходимость -
сложно представить себе право, которое никому не принадлежит. Этот признак
характерен и присущ имуществу уже в силу его природы.
Во-вторых, имущественные права представляют собой средство
реализации имущественного интереса. С помощью вещных прав обеспечивается
сохранение какого-либо имущественного блага, с помощью обязательственного
- его получение.
В-третьих, имущественные права можно отчуждать от одного лица
другому, на что указывает ст. 129 ГК РФ, касающаяся оборотоспособности
объектов гражданских прав, в т. ч. и имущественных прав. По общему правилу
личность кредитора является второстепенной, что означает возможность
передачи прав и обязанностей (в отличии, например, от права римского, где
обязательственные права было строго личным отношением). Можно сказать, что
лица являются лишь представителями своих имуществ.
1
1
Меньшиков Д.Е. Имущественные права как объекты гражданских прав // Уральский журнал
правовых исследований. - 2019. - №3. - С. 408.
В-четвертых, имущественные права имеют определенную денежную
оценку, они всегда представляют некоторую экономическую ценность, это
основа экономических отношений. Любой имущественный объект может быть
измерен универсальной мерой стоимости - деньгами. Еще Г.Ф. Шершеневич
говорил: «С юридической точки зрения под имуществом понимается
совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в
которых находится известное лицо»
1
. Однако законодателем не совсем четко
было выработано данное положение. К примеру, в статье 221 федерального
закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
вводится положение об имущественных правах, имеющих денежную оценку
(как часть конкурсной массы крестьянского (фермерского) хозяйства).
При буквальном толковании нормы можно прийти к выводу, что
существуют имущественные права, не имеющие денежной оценки, что не
соответствует действительности.
Таким образом, мы определили внешние характеристики имущественных
прав. Можно согласиться с А.С. Яковлевым, который определяет
имущественное право как «субъективное гражданское право, принадлежащее
субъекту гражданского права, выступающее средством реализации
имущественного интереса, имеющее денежную оценку, приобретаемоена
основании сделок и иных юридических фактов и обладающее признаком
3
отчуждаемости» .
Далее необходимо рассмотреть содержательную сторону имущественных
прав и изучить конкретные виды - вещные, обязательственные,
исключительные.
^Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изданию 1907 года. - М.: Спарк,
1995. - С. 95.
2
Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
(ред. от 2 декабря 2019 года №394-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации.
- 2002. - №43. - Ст. 4190
3
Яковлев А.С. Имущественные права как объекты гражданских правоотношений. - М.: Ось-
89, 2005. - С. 72.
28
1.4. Правовое регулирование отраслевых конструкций «право на
право» в гражданско-правовой сфере
Право собственности является по своей природе вещным правом и входит
в широкий перечень вещных прав, указанных в действующем ГК РФ. Право
собственности - центральный и важнейший институт в системе вещных прав,
нормы которого отражают и одновременно закрепляют существующий в
государстве социально-экономический строй и господствующие в нем
общественные отношения.
Юридическое содержание института права собственности отражается в
триаде полномочий собственника, а именно во владении, пользовании и, самое
главное, в распоряжении имуществом. Экономическое же составляющее
института права собственности выражается в возможности отчуждения
материальных благ.
Субъективное право собственности представляет собой обеспеченную
законом мера поведения, направленная на владение, пользование и
распоряжение имуществом своими силами и в своих интересах. Таким образом,
субъективное право собственности содержит в себе три элемента (правомочия):
право владения; право пользования; право распоряжения
Совокупность этих элементов именуется в цивилистической науке как
«триада».
Право владения представляет собой обеспеченную законом возможность
обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над нею . При этом
обладатель понимается в широком смысле. Владеет вещью тот, кто держит ее в
руках, а также субъект, в чьем хозяйстве она находится как объект, доступный
1
2
1
Возникновение, прекращение и защита права собственности: постатейный комментарий
глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Андропов, Б.М.
Гонгало, А.В. Коновалов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2009. - С. 52.
2
Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В. [и др.] Комментарий к Гражданскому
кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий / Под ред.
Сергеева А.П. - М.: Проспект, 2010. - С. 109.
его физическому, техническому и иному воздействию. Поэтому в качестве
объекта владения могут выступать и такие вещи, как участок земли, участок
недр, здания, сооружения и иные объекты, которые физически невозможно
держать в руках.
Право владения может принадлежать не только собственнику.
Собственник может передать вещь в аренду, на хранение, в залог и т.д.
Естественно, у того, кому передана вещь, возникает право владения. Но не
утрачивает соответствующее право и собственник. Он лишь перестает его
осуществлять: вещью владеет арендатор, хранитель, залогодержатель и т.п., но
собственник сохраняет признанную и гарантированную законом возможность
обладать этим имуществом
Право пользования представляет собой обеспеченную законом
возможность извлекать из вещи ее полезные свойства. Форма пользования
зависит от конкретных свойств вещи. Обычно вещь используется по своему
прямому предназначению.
Право распоряжения представляет собой обеспеченную законом
возможность определять юридическую судьбу вещи. Распоряжение
осуществляется посредством совершения юридических актов, т.е. действий,
направленных на достижение юридических последствий. Распоряжаясь вещью,
собственник ее продает, дарит, передает в аренду и т.д. Иногда право
распоряжения имуществом может принадлежать и несобственнику. К примеру,
арендатор в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ, имеет право сдать
арендованное имущество в субаренду (ст. 615 ГК РФ). Но несобственник
никогда не наделяется правом распоряжения вещью в полном объеме.
К ограниченным вещным правам гражданское законодательство относит
право хозяйственного ведения и право оперативного управления; право
пожизненного наследуемого владения землей; право постоянного (бессрочного)
^Хатунцев О.А. Проблема деления прав на вещные и обязательственные // Законы России:
опыт, анализ, практика. - 2008. - №9. - С. 375.
30
пользования земельным участком; сервитут и др. Указанные ограниченные
вещные права являются наиболее распространенными в законодательстве.
Рассмотрим «сервитутные» права.
К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, ст. 216 ГК РФ
относит сервитуты. Сервитуты бывают публичные и частные. Согласно ст. 23 ЗК
РФ частный сервитут устанавливается гражданским законодательством.
Частный земельный сервитут представляет собой право пользования
чужим земельным участком, установленное договором или решением суда в
интересах собственника, которое не может быть обеспечено иначе.
В качестве объекта сервитута выступает соседний земельный участок, а
владельцем сервитута (сервитуарием) является собственник, землепользователь
или землевладелец земельного участка, граничащего с соседним
обслуживающим участком.
Выделяют следующие виды сервитутов:
- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и
трубопроводов;
- для обеспечения водоснабжения и мелиорации.
Данный перечень не является исчерпывающим. Так, п. 1 ст. 274 ГК РФ
предусмотрено установление сервитутов для иных нужд собственника
недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления
сервитута
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим
образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает
владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при
осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не
может ограничить либо прекратить сервитут. Так, в договоре купли-продажи не
^Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ (постатейный) // СПС
«КонсультантПлюс», 2014.
может содержаться условие об отмене сервитута, если оно имеет место, то данный
пункт договора будет признан ничтожным
По общему правилу сервитут устанавливается путем заключения
сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Сервитут
подлежит государственной регистрации.
Сервитут предполагается платным, то есть собственник участка,
обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование
его участком. Плата может быть установлена в соглашении сторон об
установлении сервитута. В тех случаях, когда она не установлена сторонами,
предполагается применение ст. 424 ГК РФ, то есть цена определяется по
аналогии с ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за
аналогичные товары, работы или услуги.
Если стороны не пришли к согласию о стоимости сервитута, то спор
передается по инициативе одной из сторон в суд.
В соответствии с федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О
внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) с 1
марта 2015 года в абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ слова «прокладки и эксплуатации
линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и
мелиорации» будут заменены словами «строительства, реконструкции и (или)
эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию
земельного участка в соответствии с разрешенным использованием»
2
.
Таким образом, с одной стороны, законодательно расширены случаи
установления сервитута, так как вводится более широкое понятие «линейные
объекты», под которыми понимаются трубопроводы, автомобильные и
железные дороги, линии электропередачи, а с другой стороны, устанавливается
1
Там же.
2
Федеральный закон от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный
кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(ред. от 31 декабря 2017 года №506-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации.
- 2014. - №26 (часть I). - Ст. 3377.
32
ограничение для установления сервитута. Так, сервитут может быть установлен,
если это не препятствует разрешенному использованию земельного участка.
Закон №171-ФЗ расширил перечень лиц, между которыми может быть
заключено соглашение об установлении сервитута, в это число вошли и лица,
которым предоставлен земельный участок, являющийся государственной или
муниципальной собственностью. В случае установления такого сервитута при
совершении сделок с земельным участком, возврате его собственнику сервитут
будет сохраняться. Причем сам сервитут не может быть самостоятельным
объектом сделки.
Основаниями для прекращения сервитута, установленного в отношении
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, является:
- отпадение оснований установления сервитута;
- невозможность использования земельного участка с обременением по
целевому назначению.
Инициировать отмену сервитута может либо собственник земельного
участка, в отношении которого он установлен, либо землепользователь.
Рассмотрим право пожизненного наследуемого владения земельным
участком, который является по своей правовой природе ограниченным вещным
правом в отношении земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности.
Статья 265 ГК РФ указывает, что порядок осуществления такого
ограниченного вещного права как право пожизненного наследуемого владения
земельным участком устанавливается нормами земельного законодательства, а
именно нормами ЗК РФ. Согласно ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных
участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после
введения в действие данного Кодекса не допускается.
К примеру, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-
Западного округа от 22 мая 2012 года по делу №^А26-А599І20\\^ говорится, что
отклоняя иск о признании права пожизненного наследуемого владения на лесной
участок, суд в порядке пункта 1 статьи 21 ЗК РФ, пункта 9 статьи 3 Федерального
закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) установил, что
решение уполномоченного органа государственной власти о передаче
фермерскому хозяйству истца в пожизненное наследуемое владение лесного
участка принято с нарушением ранее действовавших норм земельного
законодательства и не может являться основанием для признания за истцом
указанного права на спорный лесной участок, вместе с тем доказательств
наличия у истца государственных актов, свидетельств и других документов,
удостоверяющих его право пожизненного наследуемого владения спорным
лесным участком, не представлено.
В целом можно сделать вывод, что право пожизненного наследуемого
владения земельным участком, находящимся в государственной или
муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в
действие ЗК РФ, сохраняется .
В соответствии с гражданским законодательством гражданин,
обладающий правом пожизненного наследуемого владения земельным участком
(владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным
участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным
участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного
участка вправе возводить на нем здания, сооружения и
1 2 3
1
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 мая 2012 года
по делу № А26-4599/2011 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2
Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации» (ред. от 4 ноября 2019 года №358-ФЗ) // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 2001. - №44. - Ст. 4148
3
Ахметьянова З.А. Вещное право: учебник. - М.: Статут, 2011. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс».