43
Формула годового дохода при аренде нежилого помещения выглядит
следующим образом:
(3)
Для ООО «К-Инвест» максимальный годовой доход со сделки связанной
с арендой одного офисного помещения составляет:
МД = (200 000 × 12) – (200 000 × 0,2) – 80 000 – 30 000 = 2 250 000
При использовании упрощенной системы налогообложения, нужно будет
уплачивать 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно
выбрать другой вариант — «доходы минус расходы» со ставкой 15%, однако,
расходов, связанных с этим видом предпринимательской деятельности, не так
много — коммунальные платежи, средства на ремонт. Помимо этого каждый
предприниматель уплачивает
ЕНВД (Единый налог на вменённый доход) - это размер налога, который
должен уплатить предприниматель за 1 месяц своей деятельности. Декларация
налога ЕНВД сдается ежеквартально, именно поэтому размер налога в
декларации умножается на 3 (по количеству месяцев в квартале).
Расчёт ЕНВД осуществляется по следующей формуле:
ЕНВД = (БД × ФП × К1 × К2 × 15%) (4)
Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи нежилого
помещения в аренду для ИП:
По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 245 000
рублей
Полученный годовой доход от аренды — 2 763 500 рублей
Индивидуальный предприниматель обязан заплатить налог за прошедший
год: 176 500 рублей (6% от 2 940 000 рублей).
Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается
для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы
в предшествующем году и рассчитывается по формуле:
Апл. = [(СБи × jз × Кк × Ккр × Ен + Ам) × S + Па] × НДС × jинф (5)
44
где:
Апл
годовая арендная плата за нежилое здание (помещение) (руб.);
СБи
балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.
общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений
здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр.,
(руб./кв. м.);
jз
индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;
Кк
коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным
1. При размещении объекта аренды в подвале - снижается на 0,25, а
при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации,
отопления, электроснабжения – на 0,1 за каждый отсутствующий эле-
мент обустройства;
Ккр
коэффициент капитального ремонта и реконструкции над стоимо-стью
нового строительства;
Ен
нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (для
материально-технической промышленности = 0,15)
Ам
годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади
здания (помещения), руб./кв. м;
S
общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду
(кв. м)
Па
арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания
(помещения)
jинф
коэффициент (индекс) инфляции
НДС
Коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость
Второй проект: предоставление автомобильной спецтехники МУП
«Автодор».
ЖКХ остается огромным полем деятельности для малого
предпринимательства. Уровень доходности в данном сегменте экономики не
очень высок, но стабилен.
45
Несмотря на существенные размеры отрасли, данный рынок до сих пор не
сформирован и, не вовлечен активно в инвестиционные процессы, хотя
обладает огромной инвестиционной привлекательностью, которая
подтверждается всплесками технико-технологического перевооружения на
международном, федеральном и региональном уровнях экономики, что
позволяет предположить благоприятные общие изменения в правовой среде,
нормативной базе, обеспечивающих экономическую свободу и
государственную гарантию субъектам инновационной сферы, и устранение
административных барьеров.
Возможные схемы кредитования техники, необходимой для реализации
модернизированного подхода при прокладке трубопроводов тепло-
водоснабжения в городских условиях, представлены в указанной ниже таблице.
Таблица 10
Анализ кредита на спецтехнику при модернизации методов прокладки трубопроводов в
городских условиях
Характеристики
Кредит
Срок договора (мес.)
60
Сумма сделки (тыс. руб.)
5600
Аванс (%)
30
Собственные средства (тыс. руб.)
1680
Процентная ставка (%)
18
Остаток суммы сделки (тыс. руб.)
3920
Переплата (руб.)
2044
Удорожание (в 1 год) (%)
7,3
Коэффициент амортизации
1
Налог на имущество (тыс. руб.)
616
Конечная цена покупки (тыс. руб.)
7717
Ставка дисконтирования (%)
18
Дисконтированная цена покупки (тыс. руб.)
5860,9
Условия кредита: процентная ставка - 22% годовых; расчеты
производятся равными долями.
Таблица 11
Расчёт платежей по кредиту
46
Месяц
Кредит
Платёж % по
кредиту, руб.
По осн. долгу,
руб.
Месячный
платёж, руб.
Остаток на нач.
месяца, руб.
1
37.500,00
22.111,24
59.611,24
2.250.000,0
2
37.131,48
22.479,76
59.611,24
2.227.888,76
3
36.756,82
22.854,42
59.611,24
2.205.409,00
Продолжение таблицы 11
…
…
…
…
…
60
977,23
58.634
59.611,24
58.634,00
Итого
1.326.674,30
2.250.000,00
3.576.674,30
0
Пример расчета аннуитетных и дифференцированных платежей по
кредиту представлен в приложении 1.
В частности, за свои услуги банк требует 2% от суммы кредита
единовременно, что приводит к увеличению на 45.000 руб.
Основными преимуществами кредита в данном случае являются:
заемщик имеет право сдавать полученное в кредит имущество в аренду,
использовать его как залог и перемещать его в любое место, не указанное в
договоре;
имущество находится в собственности заемщика с момента покупки на
заемные средства;
заемщик не обязан гарантировать банку возможность беспрепятственной
инспекции имущества, предоставлять финансовую отчетность и иную
информацию, связанную с условиями договора.
Специалистам жилищно-коммунальной организации важно учесть, что
кредит имеет свои плюсы и минусы, которые нужно принять во внимание при
проектировании сделки. Достоинства и недостатки метода инвестирования в
основные средства связаны, прежде всего, с режимом налогообложения
участников сделки.
Кроме того, учитываются юридические условия реализации
инвестиционных проектов, то есть те порядки, которые регулируют отношения
по поводу прав собственности (полное право собственности, включающее
распоряжение имуществом).
47
2.3. Анализ кредитных продуктов банков для малого бизнеса
Для разработки мероприятий по совершенствованию кредитных
продуктов для малого бизнеса ПАО «Сбербанк России» необходимо
рассмотреть и сравнить кредитные продукты для малого бизнеса других
банков.
Для юридических лиц ПАО «ВТБ24» предлагает следующие виды
кредитования: экспресс-кредит «Коммерсант», Овердрафт, «Целевой» и
«Оборотный» (таблица 12).
Таблица 12
Условия кредитования малого бизнеса в ПАО «ВТБ24»
Показатель
Кредитная программа
Экспресс-кредит
«Коммерсант»
Овердрафт
Целевой
Оборотный
Сумма
финансирования
от 500000 до 4000000
руб.
от 850000
руб.
от 850000 руб.
от 850000 руб.
Срок
кредитования
до 36 мес.
12 мес., 24
мес.
до 60 мес.
до 24 мес.
Процентная
ставка
без залога – от 21 до
22,5%; с залогом – 17-
18%
от 14,5%
от 14,5%
от 15%
Залог
без залога или с залогом
нет
есть
без залога до 15%
суммы кредита
Обеспечение
недвижимость,
автотранспорт,
оборудование
-
недвижимость,
автотранспорт,
оборудование
недвижимость,
автотранспорт,
оборудование
Погашение
ежемесячно
аннуитетными платеж.
транши 30,
60 дней
ежемесячно или
траншами
ежемесячно или
траншами
48
Срок рассмотрения заявки до 2 дней.
Преимущества кредитования малого бизнеса в ПАО «ВТБ24»:
длительные сроки кредитования;
возможность получения кредита без залога;
низкая процентная ставка;
отсутствие комиссии за выдачу, ежемесячных комиссий и комиссии за
досрочное погашение кредита
40
.
Для предприятий с оборотом до 49 млн. рублей в год ЗАО
«Райффайзенбанк» предлагает следующие программы кредитования:
«Экспресс», овердрафт и «Классик-Лайт» (таблица 13).
Таблица 13
Условия кредитования малого бизнеса с оборотом до 55 млн. руб. в год в ЗАО
«Райффайзенбанк»
Показатель
Кредитная программа
Кредит
«Экспресс»
Овердрафт
Классик-Лайт
Сумма
финансирования
от 100000 до
2000000 руб.
от 100000 до 1200000
руб.
от 100000 до 4500000
руб.
Срок кредитования
от 4 до 48 месяцев
до 1 года
от 4 до 60 месяцев
Процентная ставка
от 17,9%
от 14,9%
от 14,9%
Досрочное погашение
без комиссий
без комиссий
без комиссий
Поручительство
собственников
бизнеса
собственников бизнеса
собственников
бизнеса и
залогодателя (ей)
Обеспечение
-
-
недвижимость,
автотранспорт
40
ВТБ24 [Электронный ресурс]: об организации // Официальный сайт ВТБ24. – Режим
доступа: http://www.vtb24.ru/.
49
Погашение основного
долга
ежемесячно
аннуитетными
платежами
ежедневно (при
поступлении денежных
средств)
ежемесячно
аннуитетными
платежами
Срок рассмотрения заявки – 2 дня.
Преимущества кредитов Райффайзенбанка для индивидуальных
предпринимателей и юридических лиц с годовым оборотом до 40 млн. руб.:
- длительные сроки кредитования;
- максимальная сумма кредита – до 4000000 руб.;
- различные варианты кредитов – с обеспечением и без;
- возможность расчета кредитного лимита на основе оборота в других
банках;
- отсутствие комиссии за выдачу кредита и досрочное погашение без
комиссии
41
.
ПАО «РоссельхозБанк» предоставляет кредиты для малого бизнеса и
предлагает следующие программы кредитования: кредит «Быстрое
решение», овердрафт, «Оборотный стандарт» (таблица 14).
Таблица 14
Условия кредитования малого бизнеса в ПАО «РоссельхозБанк»
Показатель
Кредитная программа
Быстрое решение
Овердрафт
Оборотный стандарт
Сумма
финансирования
от 100000 до
1000000 руб.
от 300000 до 1200000
руб.
не ограничена
Срок
кредитования
до 12 месяцев
до 1 года
до 24 месяцев
Процентная
ставка
от 16 до 18%
от 13,5%
от 14,9%
Досрочное
погашение
без комиссий
без комиссий
без комиссий
Поручительство
собственников
бизнеса
собственников бизнеса
собственников бизнеса и
залогодателя (ей)
41
Райффайзен Банк [Электронный ресурс]: об организации // Официальный сайт Райффайзен
Банка. – Режим доступа: http://www.raiffeisen.ru/.
50
Залог
нет
нет
есть
Обеспечение
-
-
недвижимость,
автотранспорт
Погашение
основного долга
ежемесячно,
ежеквартально
транш 30 или 60 дней
ежемесячно
аннуитетными платежами
Срок рассмотрения заявки до 5 дней.
Преимущества кредитов ПАО «РоссельхозБанк» для малых
предприятий:
максимальная сумма кредита – до 10000000 руб.;
различные варианты кредитов – с обеспечением и без;
возможность расчета кредитного лимита на основе оборота в других
банках;
отсутствие комиссии за досрочное погашение.
Недостатком является наличие комиссии за выдачу и обслуживание
кредита
42
.
Из проведенного анализа особенностей кредитования малых
предприятий можно выделить следующие значимые для заемщиков
параметры:
быстрое рассмотрение заявки;
минимум документов для оформления кредита;
длительный срок кредитования.
В связи с этим наиболее востребованными являются экспресс кредиты
банков, так как не требуется залог, быстрое рассмотрение заявки и
минимальны требования по документам. Проведем сравнение программ
экспресс кредитования банков в таблице 15.
Таблица 15
Сравнение программ экспресс кредитования банков
42
РоссельхозБанк [Электронный ресурс]: об организации // Официальный сайт
РоссельхозБанка. – Режим доступа: http://www.raiffeisen.ru/.
51
Наименование
показателя
Банк
Сбербанк
ВТБ 24
Райффайзен
- банк
Россельхоз
- Банк
Кредитная
программа
кредит
«Экспресс под
залог»
экспресс-
кредит
«Коммерсант»
кредит
«Экспресс»
кредит
«Быстрое
решение»
Продолжение таблицы 15
Сумма
финансирования,
руб.
от 300000 до
5000000
от 500000 до
4000000 руб.
от 100000 до
2000000 руб.
от 100000 до
1000000 руб.
Срок
кредитования,
месяцев
Процентная
ставка,
% годовых
от 18,5 до 23
без залога – от
21 до 22,5%; с
залогом – 17-
18%
от 17,9
от 16 до 18
Досрочное
погашение
без комиссий
без комиссий
без комиссий
без комиссий
Поручительство
собственников
бизнеса
собственников
бизнеса
собственников
бизнеса
собственников
бизнеса
Обеспечение
оборудование,
недвижимое
имущество
недвижимость,
автотранспорт,
оборудование
нет
нет
Погашение
основного долга
ежемесячно
равными долями
или
аннуитетными
платежами
ежемесячно
аннуитетными
платежами
ежемесячно
аннуитетными
платежами
ежемесячно,
ежеквартально
от 6 до 36
до 36
от 4 до 48
до 12
Процентная
ставка,
% годовых
от 18,5 до 23
без залога – от
21 до 22,5%; с
залогом – 17-
18%
от 17,9
от 16 до 18
Досрочное
погашение
без комиссий
без комиссий
без комиссий
без комиссий
Поручительство
собственников
бизнеса
собственников
бизнеса
собственников
бизнеса
собственников
бизнеса
Обеспечение
оборудование,
недвижимое
имущество
недвижимость,
автотранспорт,
оборудование
нет
нет
Погашение
основного долга
ежемесячно
равными долями
или
аннуитетными
платежами
ежемесячно
аннуитетными
платежами
ежемесячно
аннуитетными
платежами
ежемесячно,
ежеквартально
Как видно из сравнения программ экспресс кредитования
ПАО «Сбербанк России» предлагает наибольшую сумму финансирования (до
5000000 рублей) по самым высоким ставкам. Срок кредитования составляет до
36 месяцев. Также ПАО «Сбербанк России» предоставляет экспресс кредит под
залог оборудования и другого имущества. Кредитная программа ПАО «ВТБ 24»
незначительно отличается от программы ПАО «Сбербанк России».
ЗАО «Райффайзенбанк» и ПАО «РоссельхозБанк» не просят залог при
оформлении кредита, имеют минимальный пакет документов и более низкие
процентные ставки. При этом ЗАО «Райффайзенбанк» предлагает срок
кредитования до 4 лет.
52
В целом кредитование предприятий малого бизнеса отличается более
короткими сроками, чем кредитование компаний среднего и крупного бизнеса.
По размерам ссуд также довольно большой разброс: в небольших банках
минимальная сумма 50 тысяч, а максимальная – 500 тысяч рублей, у более
крупных – 100 тысяч и 5 млн. руб. соответственно.
Более 40% кредитов от общего числа выданных кредитов малым
предприятиям – это кредиты до 300 тыс. руб. Иначе говоря, 40% всех
выданных кредитов составили микрокредиты (экспресс кредиты). Чуть менее
40% всех выданных кредитов находится в пределах 300 тыс. руб. – 3 млн. руб.
Менее четверти всех кредитов составили кредиты на сумму от 3 млн. руб.
На ПАО «Сбербанк России» для совершенствования кредитования
малого бизнеса предлагается совершенствование программы
кредитования «Экспресс под залог». Данная программа кредитования
направлена на кредитование малых предприятий с оборотом до 60 млн. руб.
Программа предусматривает выдачу кредита с обеспечением.
Программа направлена на клиентов, обсуживающихся в банке.
Для совершенствования данной программы, предлагаются следующие
условия кредитования:
снижение суммы финансирования с 5 млн. руб. до 3 млн. руб.;
увеличение срока кредитования с 3 лет до 4 лет;
снижение процентной ставки с 18,5% до 17,5%;
отсутствие обеспечения.
Увеличение срока кредита позволит малым предприятиям с небольшой
прибылью получить большую сумму кредита на текущие нужды (пополнение
оборотных средств или приобретение оборудования).
Снижение процентной ставки и отсутствие залога повысит
привлекательность данной программы для клиентов банка. Снижение суммы
финансирования позволит сократить риски по данному кредиту.
Также данная программа позволит банку получать регулярный
процентный доход при снижении рисков по выдаче кредита. Снижения риска