46
корректность всех начисленных кредитором процентов за каждый из
периодов соглашения.
Рисунок 6. Процедура заключения договора
2. Размер процентной ставки не может меняться в одностороннем
порядке. Кроме этого, кредитная организация не имеет права требовать
досрочного погашения займа или разрывать договор по собственной
инициативе (кроме случаев, оговоренных в кредитном соглашении).
3. Возможность досрочного (полного или частичного) погашения
займа должна предоставляться без начисления дополнительных комиссий и
штрафов. Иногда финансовые учреждения устанавливают сроки, в пределах
которых досрочное погашение запрещено.
4. Условия, при которых возможно получение финансового кредита.
Бывают ситуации, когда требования банка делают нецелесообразным
47
оформление займа для пополнения оборотного капитала. К примеру,
финансовое учреждение может затребовать в качестве залога ликвидное
имущество, которое найти крайне сложно.
В кредитном договоре условиями являются: размер и условия
предоставления кредита; механизм изменения процентной ставки;
имущественная ответственность сторон за нарушения договора (включая
ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления
платежей); условие об обеспечении кредитного договора (в качестве
способов обеспечения выполнения кредитных обязательств заемщиком -
физическим лицом используют залог имущества или поручительство);
условие о сроке, на который кредит предоставляется.
Виды кредитных договоров: ипотечный кредит; потребительский
кредит; автокредитование.
31
Документы, которые заемщик должен предоставить в банк при подаче
заявки на предоставление ипотечного кредита: документы для регистрации
договора ипотеки (залога недвижимости); документ об уплате
государственной пошлины (оригинал и копия); договор залога недвижимости
и документы, названные в договоре в качестве приложений 3 экз.; закладная
и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре
об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной)
(оригинал и копия); кредитный договор, договор займа или иной договор,
исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой (оригинал и
копия); нотариально удостоверенное согласие другого супруга на
заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что объект
недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный
договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о
разделе имущества и определении долей супругов) (оригинал и копия,
31
Семилютина Н.Г. Инвестиции и рынок финансовых услуг: проблемы законодательного
регулирования / Н.Г. Семилютина // Журнал российского права. - 2013. - N 2. – С.34-42
48
решение суда – не менее 2-х экз. копий); разрешение органа опеки и
попечительства на распоряжение имуществом лица, не достигшего 14 лет,
или лица, признанного судом недееспособным, их законным(и)
представителем (представителями) (родителями, усыновителями, опекуном)
(оригинал и копия); письменное согласие на ипотеку всех собственников
(оригинал и копия), если объект недвижимости находится в общей
совместной собственности (кроме супругов); отчет об оценке недвижимости,
являющейся предметом ипотеки (оригинал и копия) – в случаях, прямо
предусмотренных законодательством Российской Федерации; для
юридических лиц: документы, подтверждающие полномочия руководителя,
нотариальные копии устава, свидетельства о регистрации, свидетельства о
постановке на налоговый учет.
Кредит не будет ипотечным, если потребительский кредит, не связан-
ные с залогом недвижимости, используется на приобретение недвижимости,
особенно в тех случаях, когда для покупки дома или квартиры не достает
какой-то небольшой суммы, небольшой по сравнению со стоимостью объек-
та недвижимости. Поэтому, если есть залог – это ипотечный кредит, нет за-
лога – это не ипотечный кредит.
Последним и главным этапом получения заёмщиком жилищной ссуды
является оформление ипотечной сделки. На данном этапе подписывается
кредитное соглашение между банком и клиентом, а также договора залога и
купли-продажи жилья. Два договора: договор ипотеки с банком и договор
купли-продажи с использованием кредитных средств у покупателя и
продавца недвижимости, [ст. 10 закона об ипотеке]. Закон запрещает
взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей (п. 2 ст.
9.1).
Дополнительно оформляется также договор обязательного
имущественного страхования, необходимость заключения которого
оговаривается федеральным законодательством. В некоторых случаях
ипотечная сделка предполагает привлечение поручителя – в такой ситуации
49
между последним и банком также подписывается дополнительное
соглашение (о поручителях по ипотеке). Кроме того, банк может потребовать
от заёмщика оформления страхования жизни при ипотеке, в некоторых
случаях даже до момента предоставления кредитных средств.
Сразу же после заключения кредитного соглашения по настоянию
банка заключается договор (залога) ипотеки и оформляется закладная на
жильё. Этот именной ценный документ, гарантирующий банку возврат
кредита, обеспеченного залогом, переходит в собственность финансового
учреждения после регистрации заёмщиком сделки купли-продажи жилья
32
.
После подписания всех необходимых соглашений с банком и
получения заёмных средств клиент заключает договор с продавцом о
приобретении жилья. Оформление договора купли-продажи квартиры в
ипотеку должно происходить в офисе кредитора – таким образом,
финучреждение контролирует целевое использование средств, полученных
клиентом и некоторым образом «страхует» его от возможности обмана
недобросовестным контрагентом.
По заключению заёмщиком договора купли-продажи банк помещает
кредитные средства в место, откуда они впоследствии будут изъяты
продавцом недвижимости. Конкретный способ взаиморасчёта зависит от
договорённостей покупателя и продавца, а также позиции банка по этому
вопросу. Так, деньги могут быть помещены в ячейку, на вклад до
востребования или на счёт, открытый специально с этими целями в банке-
кредиторе.
Затем осуществляется государственная регистрация договора купли-
продажи жилой недвижимости, при совершении которой покупателя, как
правило, представляет по доверенности банк. Максимальный срок
32
Белов В.А. Очерки вещного права. Научно-полемические заметки: Учебное пособие.
М.: Юрайт, 2015. С. 332.
50
регистрации сделки согласно действующему законодательству равен
календарной неделе.
Таким образом, для государственной регистрации ипотеки
понадобятся, документы:
1.Заявление залогодателя или залогодержателя.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-
продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в
нем в качестве приложений.
4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому
обеспечивается ипотекой.
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве
приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права
залогодержателя удостоверяются закладной) [ст. 10,20 закона об ипотеке],
Письмо Росреестра от 28.03.2012 № 14-2192-ГЕ.
После получения банком должным образом зарегистрированного
договора купли-продажи продавец получает доступ к счёту или
арендованной ячейке с деньгами, а заёмщик может переезжать в
приобретённое жильё. На данном этапе ипотечная сделка считается
заключённой, а договор займа подлежит расторжению только в случае
нарушения его сторонами взятых на себя обязательств.
Отметим, что стало оформить право собственности намного проще и
быстрее благодаря вступившим в действие поправкам и изменениям в
Федеральном законе № 218 от 13 июля 2015 года «О государственной
регистрации недвижимости».
33
Создан единый электронный информационный реестр в сфере
недвижимости (ЕГРН), который объединил Единый государственный реестр
на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр
33
Ларионова Н.П. Ипотечное жилищное кредитование [Электронный ресурс]
51
недвижимости. Следует отметить, что, во-первых, зарегистрировать
недвижимость и поставить ее на учет можно одновременно в одном месте.
До 2017 года это были абсолютно две разные процедуры в разных
государственных структурах. Во-вторых, вместо Свидетельства о Праве
Собственности следует получить выписку из ЕГРН. Она составляет
несколько страниц альбомного вида и содержит данные о владельце
недвижимости, способе ее приобретения, всех существующих ограничениях
и обременениях (ипотека, залог, судебный арест), кадастровая стоимость,
кадастровый номер и пр. В-третьих, в 2017 году место подачи документов на
регистрацию не зависит от местонахождения недвижимости. Можно
оформить собственность в любом отделении Росреестра или МФЦ по всей
стране. Например, если возникло наследство во Владивостоке, а человек
живет в Ярославле, то теперь не нужно никуда ехать для оформления всех
документов. Он зарегистрирует право на недвижимость во Владивостоке в
районном отделении Росреестра или МФЦ в Ярославле). В-четвертых,
сократился срок выполнения услуги. Например, при подаче через Росреестр
регистрация недвижимости по обычной сделке купли-продажи займет 7 дней,
постановка на кадастровый учет 5 дней, а если нужно объект и
зарегистрировать и поставить на кадастровый учет, то процедура займет 10
дней. (п. п. 9 - 12 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от
21.12.2013 N 367-ФЗ.
Регистрация ипотеки, или залога недвижимости - обязательная
процедура, следующая после заключения соответствующего договора как в
отношении нежилых помещений, так и при оформлении квартир.
Регистрация ипотеки, или залога, осуществляется Росреестром путем
внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в
ЕГРН, а также сведений о договоре ипотеки (залога) недвижимости,
залогодержателе и залогодателе.
Договор займа – реальный (ст. 807 Гражданского кодекса РФ), нельзя
понудить заимодавца к передаче заемщику оговоренных сумм или вещей.
52
Объектом договора займа могут быть деньги и вещи, определенные
родовыми признаками. По договору займа заемщик должен вернуть не ту же
вещь, как по договору имущественного найма, а вещь того же рода и
качества. Отличие договоров на рис.6.
Рисунок 6.Разные признаки договоров
Новый Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ "О внесении изменений в
части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 июня 2018
года заменяет в ст. ст. 811, 812 и 813 ГК РФ "причитающиеся проценты" на
"проценты за пользование займом, причитающиеся на момент его возврата" .
Безусловно, такой подход в гораздо большей степени способствует
достижению баланса интересов сторон, защищает права заёмщиков и
ограничивает аппетиты банков.
53
2.2. Анализ деятельности ведущих международных кредитных
организаций
В Великобритании сейчас выделяют следующие виды коммерческих банков:
Консорциальные, депозитные, иностранные, торговые и банки
Содружества.
34
Особое место в банковской системе страны занимают клиринговые
банки. Такие банки активно работают в системе ценных бумаг и зачётов
платежных документов, осуществляемых через Лондонскую расчётную
палату.Особый банковский статус характеризует деятельность двух
крупнейших банков: Национального жиробанка и Трастового
сберегательного банка. Услугами Национального банка пользуются только
местные органы власти и государственные ведомства при расчётах с
населением.
В Германии двухуровневая структура банковской системы включает
федеральный центральный банк; коммерческие банки; сберегательные банки;
кооперативные центральные банки; частные и государственные ипотечные
банки; коммунальные и почтовые банки; а также специализированные банки.
Основным преимуществом немецкой банковской системы является
более высокая стабильность на базе эффектов высокой надежности
денежных вкладов и диверсификации. Банк, который действует на
универсальной основе, может предоставить клиенту множество услуг и
операций. За счет этого он может перераспределить потери и доходы от
банковской деятельности.
34
Корнева Д.Ю. Опыт организации банковских систем зарубежных стран // ЭЖ
Академическая публицистика. -2017. -№ 3
54
Основными звеньями банковской системы Франции являются: Банк
Франции; инвестиционные или «деловые» банки; депозитные банки; банки
долгосрочного и среднесрочного кредита.
Банк Франции играет роль центрального эмиссионного банка страны.
Акционерный капитал банка в сумме 250 миллионов франков находится
полностью в распоряжении государства. При банке имеется определённое
количество представителей крупного парижского бизнеса, то есть учёный
комитет. Банк Франции руководствуется установками министерства
финансов и специального государственного органа для регулирования
кредита в стране.
Одной из наиболее мощных банковских систем во всем мире является
Банковская система Японии. На сегодняшний день японские банки входят в
число десяти ведущих банковских учреждений мира. Они осуществляют
промышленные инвестиции в страны Западной Европы, Азии и США и
являются центром финансово-промышленных групп.
Формирование банковской системы Японии осуществлялось на
принципах развития финансово-кредитных систем развитых стран и
заимствования опыта становления (в основном США). В данной стране нет
большого количества законодательных предписаний для банков, и поэтому
они в своей деятельности руководствуются устными предписаниями
министерства финансов.
35
Широкой сетью филиалов зарубежных банков дополняется
разнообразие кредитных японских учреждений. Иностранные банки, которые
действуют в Японии, отличаются друг от друга и по видам основных
операций, и по положению, занимаемому ими в банковской системе страны,
и по размерам активов. Однако господствующее положение постоянно
занимают несколько давно созданных американских банков.
35
Шамраев А.В. Регулирование банковских и финансовых холдинговых компаний в праве
США, ЕС и отдельных стран / А.В. Шамраев // Банковское право. - 2012. - N 3. – С.15-23.
55
Кредитная система США состоит из следующих основных элементов:
банковской системы и небанковских кредитных институтов; фондов
социального страхования; почтовых сберегательных касс; финансовых
компаний; обществ взаимного кредита; кредитных кооперативов;
пенсионных фондов; страховых компаний; институтов страхования
депозитов и прочих.
Банковская система Америки имеет ряд особенностей в организации и
построении её работы. Федеральная резервная система выполняет функции
центрального банка. Данная система в финансовом отношении независима и
имеет собственный бюджет, а также финансирует свою деятельность за счет
прибыли от эмиссии денег и доходов от операций. Право регулировать
стоимость и «чеканки монеты» принадлежит Федеральному комитету по
операциям на открытом рынке.
Широкий спектр услуг и операций выполняют коммерческие банки
США. Они занимаются принятием средств в депозиты; предоставлением
краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных ссуд среднему и малому
бизнесу, а также крупным корпорациям и федеральным органам власти;
выполнением финансовых и трастовых услуг.
Инвестиционные банки (в США, Великобритании и Японии)
мобилизуют долгосрочный ссудный капитал, после чего предоставляют его
заемщикам. Их задачами также являются: выяснение характера и размера
финансовых потребностей заёмщиков; согласование условий займа; выбор
вида ценных бумаг; определение сроков их выпуска; осуществление их
эмиссии и последующее размещение среди инвесторов.
Важное, среди небанковских специальных институтов, место занимают
строительные кредитные кооперативы. Они определяются, как строительные
сообщества, выдающие своим членам ипотечный кредит на базе
формирования сберегательных вкладов, которые, в свою очередь,
формируют капитал. Данные институты осуществляют свою работу вместе с