53
способствовать развитию экономики и стабилизации социальных отношений,
повышения жизненного уровня населения. По подсчетам специалистов, каждый
рубль, вложенный в строительство жилья, дает 2,5-3 рубля прироста ВВП.
Именно поэтому развитие ипотечного кредитования может стать катализатором
экономического роста, создания новых производств и рабочих мест. Оно также
способствует капитализации излишков долгосрочных финансовых ресурсов,
расширяет доходную часть бюджета и позволяет преодолеть инфляцию. Все это
и определяет актуальность и значимость рассматриваемой проблематики в
современных условиях.
Ипотечный кредит представляет собой целевой долгосрочный кредит на
покупку жилья, которое становится залоговым обеспечением по этой ссуде.
Срок, на который выдается такой кредит, может быть различным и зависит от
конкретного банка, суммы кредита и вида программы кредитования. Обычно он
оформляется на срок от 10 до 30 лет.
Развитие ипотечного рынка в России получило свое начало в конце 90-х
годов XX века и было связано с принятием в июле 1998 году федерального
закона об ипотеке и началом работы Агентства по ипотечному жилищному
кредитованию (АИЖК) с сентября 1997 года. Основными вехами истории
развития ипотечного рынка в нашей стране стало принятие пакета
законодательных актов о стимулировании строительства доступного жилья,
внесение изменений в закон об ипотечных ценных бумагах и создание
Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
В первые пять лет ипотечный рынок кредитования развивался
достаточно медленно. Активная фаза развития рынка ипотека началась лишь в
2005 году, что связывалось с затуханием инфляции и соответствующим
снижением ключевой ставки Банка России, что создавало подходящие условия
для расширения ипотечного кредитования. В указанном году, в частности,
средняя процентная ставка опустилась до 14%, а период кредитования был
увеличен до 30 лет. Также в 2005 году началась реализация национального
проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России".
54
Бурный рост ипотечного рынка был остановлен мировым финансовым
кризисом 2008 года. Отсутствие доступа к долгосрочным финансовым ресурсам
вынудило многие банки уйти с рынка либо приостановить свои ипотечные
программы. В 2010 году началось восстановление рынка ипотеки, а уже к 2012
году показатели его развития превзошли докризисный уровень.
Новый виток кризиса начался в конце 2014 года, когда процентные
ставки по ипотеке заметно выросли после поднятия под влиянием объективных
факторов (санкции, снижение цен на нефть, ограничения на рынках капитала)
ключевой ставки Центробанком с 10,5% до 17,0%. В целях стабилизации
ситуации на рынке ипотеки правительством РФ в марте 2015 года была
инициирована программа субсидирования. В рамках данной программы
ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке, выданные в
период с 01.03.2015 по 01.03.2016 года предоставлялись гражданам по ставке
12,0%. Позже указанная программы была продлена до конца 2016 года. Всего в
рамках ее действия было выдано ипотечных кредитов на сумму почти 1 трлн
руб., в результате было приобретено гражданами более 25 млн м.кв. жилья.
Рисунок 11. Сумма выданных ипотечных кредитов в 2013-2016
годах, млрд руб.
Благодаря поддержке рынка со стороны государства сокращение
объемов ипотечного кредитования не было таким сильным, как в 2009 году, а
достижение докризисных показателей заняло всего год (в 2009 году рынку на
восстановление потребовалось два года). Уже в 2016 году рынок ипотеки
55
восстановился после снижения в 2015 году: ипотечных кредитов было выдано
на 27% больше, чем годом ранее (рисунок 12).
Позитивная динамика рынка в 2016 году было связано, главным
образом, со снижением стоимости ипотечных кредитов. Еще в 2015 году
произошло пять снижений ключевой ставки центробанка, в конечном итоге год
завершился при ключевой ставке в 11%. В течение первого полугодия 2016
года Центральный банк РФ несколько раз принимал решение о сохранении
действовавшей с предыдущего года ключевой ставки на уровне 11%, 14 июня
ее величина была снижена до 10,5%, а 19 сентября - до 10%. Принятые Банком
России решения о снижении ключевой ставки оказали положительное
воздействие на динамику рынка ипотечного кредитования и дали возможность
банкам предложить в 2016 году клиентам ипотечные продукты на выгодных и
интересных условиях (рисунок 2а).
Рисунок 12. Средневзвешенные процентные ставки ипотечного
предложения в 2016 (2а) и 2017 (2б) годах по 15 крупнейшим
ипотечным операторам, %
Так, с начала 2016 года зафиксировано снижение ставок по программам
ипотеки основных участников рынка. В среднем ставки ипотечных кредитов
пяти крупнейших операторов за год снизились в сегменте нового жилья более
56
чем на 5 п.п., а в сегменте вторичного жилья - более чем на 2 п.п. Еще один не
менее важный закон, который поспособствовал развитию ипотеки в 2016 году,
был принят Пенсионным фондом РФ. Закон позволял направлять средства
материнского капитала на внесение первоначального взноса по ипотечному
займу, не дожидаясь исполнения 3 -х лет ребенку.
В январе-октябре 2017 году средневзвешенные ставки предложения по
ипотечным кредитам снизились - на 1,8 п.п. на первичном рынке и на 2,8 п.п. на
вторичном рынке (ключевая ставка Банка России за тот же период снизилась на
1,75 п.п.). В результате в октябре 2017 года средневзвешенные процентные
ставки на первичном и вторичном рынке сравнялись на уровне 9,6% (рисунок
13), что является новым историческим минимумом.
За 8 месяцев 2017 года ипотечных кредитов выдано на сумму 1,1 трлн
руб., что на 22,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года в
стоимостном выражении.
Рисунок 13. Сумма выданных ипотечных кредитов в 2017 году в
сравнении с 2015-2016 годами, млрд руб.
По состоянию на 1 января 2017 года объем совокупного ипотечного
портфеля составил 4,5 трлн руб., что на 13% выше уровня начала 2016 года (4,0
трлн руб. на 1 января 2016 года) - см. рисунок 14
57
Рисунок 14. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам в
2013-2016 годах, млрд руб.
Качество ипотечного портфеля поддерживается банками на достаточно
высоком уровне. По состоянию на 1 января 2017 года удельный вес ипотечной
задолженности с периодом задержки платежа более 90 дней составила всего
2,7% совокупного объема задолженности по выданным ипотечным кредитам,
что сопоставимо с уровнем ведущих развитых стран. Максимальная величина
просроченной на 90 и более дней задолженности по ипотеке в 2016 году
зафиксирована в мае (131,4 млрд руб.) и с тех пор постепенно снижалась. Для
сравнения: по другим, не ипотечным кредитам населению, уровень просрочки
равен 14,5%.
Низкая доля ипотечных кредитов в ВВП (5,2% в 2016 году) в сравнении
с развитыми странами (Великобритания - 80,6%, США - 62,1%, Германия -
44,2%, Франция - 43,8%, Япония - 19,0% ) свидетельствует о том, что
российская ипотечная система находится лишь на старте своего развития,
поэтому можно сделать вывод, что возможности такого кредитования
достаточно велики, так как совокупные объемы ипотечного кредитования и
инвестирования стабильно и динамично растут из года в год.
58
По мнению аналитиков рынка ипотечного кредитования и экспертов,
основными причинами и факторами сдерживания интереса к рассматриваемому
инструменту являются:
- общеэкономические: нестабильность экономической ситуации в стране;
- психологические несовершенство норм законодательства в части
защиты получателей ипотечных кредитов от необоснованно высоких
процентных ставок и включения в стоимость обслуживания кредита сумм
различных комиссий, излишне навязчивая маркетинговая политика банков,
неуверенность в будущих доходах;
- социальные: инфляционные и девальвационные ожидания населения
- банковские: несовершенство методик оценки платежеспособности
заемщиков, проблема формирования ресурсной базы для выдачи недорогих
кредитов.
Обобщая упомянутые проблемы, следует также добавить, что в
структуре участников рынка ипотечного кредитования между застройщиками,
банками, заемщиками и государством не сложились доверительные отношения
из-за стремления каждой из сторон получить максимальную выгоду.
В предыдущих периодах драйвером рынка во многом являлись
программы поддержки ипотеки со стороны государства. Так, например,
программа государственного субсидирования стала спасительной для рынка
жилья в сложный период 2014-2015 годов, когда реальной была угроза
остановки целой отрасли в экономике - строительства. Поддержка ипотечных
механизмов и сейчас остается стратегически верным шагом, в то ж время,
процентные ставки и так уже достаточно низкие и сегодня основным
ограничивающим фактором становится высокая стоимость недвижимости.
Хорошим стимулом для ипотеки в данном контексте могло бы стать
субсидирование первоначального взноса. Серьезные надежды связываются и с
увеличением объема ввода в эксплуатацию жилья экономкласса, для чего
предполагается создание единого института развития на базе открытого
59
акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"
и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Перечислим организационно-финансовые проблемы развития
банковского кредитования населения страны:
1) существование коммерческих банков третьей группы, которые имеют
слабую финансовую базу и поддержку со стороны учредителей;
2) нисходящая тенденция ценовой динамики на ипотечном рынке;
3) проблемы автокредитования;
4) повышение процентных ставок потребительских кредитных продуктов;
5) ужесточение условий банков по всем видам кредитов в условиях
нестабильности экономической ситуации;
6) конкуренция со стороны новых кредитно-финансовых институтов,
страховых фирм и инвестиционных фондов, которые привлекают вклады
населения не на подлинной коммерческой основе, а по принципу
«финансовой пирамиды»;
7) падение спроса на кредиты;
8) уменьшение объемов кредитования;
9) чистка банковской системы;
10) высокие процентные ставки рефинансирования ЦБ РФ;
11) последствия после роста инфляции и девальвации российского рубля.
Помимо этого, выделяются и другие проблемы организационного
характера при кредитовании населения в России:
- сложности получения полного доступа к кредитной истории
потенциального заемщика;
- нецелевое использование кредита заемщиком;
- мошенничество в сфере банковского кредитования населения;
- невозврат кредитов банку;
- наличие определенных сложностей механизма реализации залога.
60
На основании представленных проблем, можно определить основные
задачи, которые необходимо решить в настоящее время в области кредитования
населения:
- повышение финансовой грамотности населения;
- обеспечение граждан всей необходимой информацией на этапе
заключения договора;
- предотвращение невозвратов задолженности и защита кредиторов, в том
числе путем сбора информации, формирования кредитных историй,
повышения действенности институтов залога и обеспечения;
- совершенствование системы работы с плохой задолженностью -
коллекторских агентств, действенных судебных и исполнительных
процедур.
В заключение, банковское кредитования населения в России является
стратегически важным инструментом социально-экономического развития
страны. Но для этого необходимо решение многочисленных проблем
организационного, институционального и финансового характера.
3.2 Направления развития и совершенствования кредитных
отношений
Новые, более благоприятные условия дальнейшего укрепления
производственных отношений в условиях рыночной экономики, приводят к
углублению и совершенствованию кредитных отношений, выявляются
определенные закономерности в их развитии.
Под закономерностями, тенденциями развития кредитных отношений
понимаются существующие и повторяющиеся явления в их развитии,
опирающиеся на объективные экономические законы. Отсюда вытекает
необходимость тождественного развития кредитных отношений с
закономерностями развития экономики.
В Российской Федерации на протяжении длительного периода времени
прослеживаются следующие важнейшие закономерности, тенденции:
61
• рост объемов материального производства непременно вызывает
рост кредитных вложений в экономику;
• происходит конкуренция и централизация банковского капитала;
• осуществляется процесс реструктуризации банковской системы;
• идет процесс интеграции банковского, промышленного, торгового и
др. капитала, образование финансовых групп;
• усиливается конкуренция между банками;
• изменяется структура ресурсов банков, увеличивается в них доля
иностранного капитала;
• совершенствуется система кредитования (цели, объекты,
технология кредитования и др.);
• усиливается внимание к развитию небанковских кредитно-
финансовых организаций;
• изменяются методы peгулирования кредитных отношений в стране.
Поступательное пропорциональное развитие материального
производства вызывает количественные и качественные изменения в
кредитных отношениях. Количественные изменения связаны с развитием
потребностей в кредите, ростом ссудного фонда. Качественные изменения
касаются структурных преобразований: в источниках кредитования, объектах
кредитования, организации кредитования и др.
Кредитная политика банков в современных условиях направлена на
максимальное удовлетворение потребностей юридических и физических лиц в
кредитных ресурсах.
Изменяются объекты кредита. Если на ранних этапах кредитные
отношения характеризовались выдачей разовых кредитов для обслуживания
кругооборота оборотных фондов, осуществления расчетов и т.п., то в
настоящее время хозяйствующие субъекты получают возможность открыть
кредитные линии и получать кредит на обеспечение непрерывности
производственного процесса; на внедрение научно-технического прогресса,
интенсифицирующего воспроизводственный процесс; развитие бизнеса,
62
предпринимательства, жилищное строительство и др. Банки участвуют в ре-
ализации крупных государственных социально-экономических программ и
мероприятий, осуществляемых по решению Президента и Правительства.
Проанализируем какие направления развития и совершенствования
кредитных отношений существуют на сегодняшний день в сфере мелкого и
среднего бизнеса.
Кризисные явления, охватившие мировую экономику, переход
человечества к новому технологическому этапу, привели к настоятельной
необходимости разработки стратегий развития российских регионов, активному
обсуждению особенностей их формирования в научной литературе. Их
обязательными составляющими являются определение необходимых
инфраструктурных изменений и наращивание потенциала малого и среднего
предпринимательства. Как и по многим другим стратегическим направлениям
деятельности, решение существующих здесь проблем во многом
взаимосвязано: для активизации МСП необходимо создание общих —
инфраструктурных — условий его развития, а существование указанного
бизнеса предполагает определенные направления развития различных видов
инфраструктур, одной из которых является инфраструктура кредитных
отношений.
Сущность и функции инфраструктуры кредитных отношений
определяются общими условиями, которые необходимо обеспечить для
организации кредитного процесса. Так как кредитование осуществляется на
протяжении многих столетий, последние являются широко известными,
устоявшимися и включают в себя:
- оценку кредитоспособности заемщика,
- обеспечение возвратности кредита, в том числе за счет
секьюритизации, мониторинг финансового состояния заемщика,
- административное воздействие на заемщика при нарушениях
условий исполнения кредитного договора,
- формирование информационной среды принятия решений о