42
электроэнергии, амортизацию оборудования, а также оплату труда
сотрудников, сбыт, логистику и прочие расходы. [22]
Себестоимость продаж – это разница между полной себестоимостью
и затратами, связанными с нереализованной продукцией, включая расходы
на незавершенное производство. Себестоимость продаж показывается в
отчете о финансовых результатах по строке 2120. Значение себестоимости
всегда указывается в балансе и в другой финансовой отчетности в круглых
скобках, поскольку фактически данный показатель имеет отрицательное
значение – на него уменьшается сумма выручки при расчете прибыли.
Директ-костинг является наиболее простым, но и наименее
информативным методом калькуляции себестоимости. Применяя данный
метод, финансисты фокусируются на производственной себестоимости и
не осуществляют какого-либо распределения общехозяйственных затрат.
Его также называют методом «усеченной» себестоимости – поскольку он
исключает из расчета себестоимости косвенные затраты. Его основным
достоинством является низкая трудоемкость и простота расчетов. Директ-
костинг подразумевает, что себестоимость определяется как частное от
деления всей суммы переменных издержек на количество произведенной
продукции.[22]
По данным проектно декларации, размещенной на сайте
наш.дом.рф[23] общая площадь всех жилых помещений составляет 24
214,8 квадратных метров, предполагаемая стоимость возведения объекта
3 887 360 000 рублей.
Предельная минимальная стоимость квадратного метра составляет
160 541 рубль (методом директ-костинга).
Средняя стоимость квадратного метра в жилых помещениях в
декабре 2018 года составила 158 000 – 160 000 рублей, в декабре 2019 года
190 000 –200 000 рублей. Делаем вывод о том, что начиная с декабря 2018
года ООО «Мемфис Три Эс» вышел в продажах на стоимость квадратного
43
метра выше себестоимости и осуществляет продажи с положительным
показателем себестоимости продаж.
Поскольку объект нашей организации находится в процессе
возведения, то окончательные расчеты будут ясны по окончании
возведения жилого дома и передачи объектов долевого строительства
участникам долевого строительства.
Далее рассмотрим финансовые результаты деятельности компании
ООО «Мемфис Три Эс». Для анализа финансовых результатов
используются данные формы № 2 «Отчет о финансовых результатах», в
таблице 5.
Таблица 5.
Анализ финансовых результатов ООО «Мемфис Три Эс»
за 2015 – 2017 гг., тыс. руб.
2015
год
2016
год
Динамика
2017
год
Динамика
(+,)
в %
(+,)
в %
Доходы и расходы по обычным видам деятельности
Выручка-нетто за
минусом НДС
212566
259492
46926
22,1
364748
105256
40,6
Себестоимость
179590
220007
40417
22,5
317050
97043
44,1
Валовая прибыль
32976
39485
6509
19,7
47698
8213
20,8
Управленческие
расходы
17267
21264
3997
23,1
29378
8114
38,2
Прибыль (убыток) от
продаж
15709
18221
2512
16,0
18320
99
0,5
Прочие доходы и расходы
Процентык
получению
213
115
-98
-46,0
227
112
97,4
Проценты к уплате
1896
3458
1562
82,4
3431
-28
-0,8
Прочие доходы
911
573
-338
-37,1
994
421
73,5
Прочие расходы
8793
14951
6158
70,0
15032
81
0,5
Прибыль (убыток) до
налогообложения
6144
501
-5644
-91,9
1079
579
115,6
Текущий налог на
прибыль
1475
120
-1354
-91,9
216
96
79,7
Чистая прибыль
(убыток)
4669
380
-4289
-91,9
863
483
126,9
44
Финансовые результаты ООО «Мемфис Три Эс» за 2015 –
2017 гг., тыс. руб.
Проведенный расчет позволяет резюмировать, что исследуемое
предприятие наращивает объемы сбыта продукции и услуг, поскольку
имеется стабильный темп роста выручки от обычных видов деятельности.
В 2016 году темп роста выручки составил 22,1%, в 2017 году 40,6%. Таким
образом, можно резюмировать, что услуги компании востребованы
рынком.
Имеется весомый отрицательный момент – темпы роста расходов
компании, в том числе затраты на себестоимость, превышают темпы роста
доходов. Так, например, темп роста себестоимости в 2016 году составил
22,5%, а в 2017 году 44,1%.
В результате чего темп роста валовой прибыли и в 2016 году и в
2017 году примерно одинаковый – соответственно 19,7% и 20,8% в год.
0 100000 200000 300000 400000
Выручка-нетто за
минусом НДС
Себестоимость
Управленческие
расходы
Прибыль (убыток) от
продаж
2017 год
2016 год
2015 год
45
Темп роста управленческих расходов компании на протяжении всего
анализируемого периода превышает темп роста валовой прибыли, в 2016
году темп роста управленческих расходов составил 23,1%, в 2017 году
38,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Учитывая,
что управленческие расходы в первую очередь включают затраты на
оплату труда руководства, полученные данные подтверждают сделанный
ранее вывод о неэффективном управлении исследуемым предприятия.
В результате преимущественного темпа роста расходов по
сравнению с доходами темп роста прибыли от продаж (операционной
прибыли) в 2016 году составил 16%, в 2017 году 0,5%. Следовательно, в
2017 году сумма операционной прибыли компании равна сумме 2015 года.
С учетом инфляции, которая в 2017 году составила 8,8%, можно
резюмировать, что исследуемое предприятие несет скрытые издержки.
Анализируя прочие доходы и расходы компании, можно отметить,
что здесь наблюдается аналогичная тенденция. Проценты к уплате и
прочие расходы компании в 2016 году показали максимальный темп роста
- соответственно 82,4% и 70%. В результате чего прибыль до
налогообложения и чистая прибыль сократились на 91,9% по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года. В 2017 году за счет роста прочих
доходов на 73,5% исследуемое предприятие смогло увеличить уровень
прибыли до налогообложения и уровень чистой прибыли более чем в два
раза от уровня 2015 года. Однако по-прежнему, уровень чистой прибыли
минимальный, в результате чего собственные инвестиционные
возможности компании ограничены и ООО «Мемфис Три Эс» вынуждена
прибегать к увеличению заемных средств.
Представленные выше данные позволяют перейти к анализу
рентабельности деятельности компании. Анализ рентабельности дает
информацию об эффективности деятельности компании ООО «Мемфис
Три Эс», в то время как анализ финансовых результатов показывает
доходность деятельности. В таблице 6, рисунок 7 представлены
46
показатели рентабельности и их динамика в компании ООО «Мемфис
Три Эс» за анализируемый период.
Таблица 6.
Анализ показателей рентабельности деятельности ООО
«Мемфис Три Эс» за 2015 – 2017 гг.
Показатель
Период
Динамика (+,-)
2015 г
2016 г
2017 г
2016 к
2015
2017 к
2016
Рентабельность продаж
7,4
7,0
5,0
-0,4
-2,0
Бухгалтерская рентабельность
2,9
0,2
0,3
-2,7
0,1
Чистая рентабельность
2,2
0,1
0,2
-2,1
0,1
Экономическая
рентабельность
2,9
0,2
0,4
-2,6
0,1
Рентабельность оборотных
активов
6,6
0,6
0,7
-6,1
0,2
Рентабельность собственного
капитала
12,4
1,0
2,2
-11,4
1,3
Рисунок 7. – Динамика показателей рентабельности ООО
«Мемфис Три Эс» за 2015 – 2017 гг.
0
2
4
6
8
10
12
14
2016
2017
2018
47
Расчеты показывают, что если в 2015 году показатель
рентабельности продаж составлял 7,4%, то уже в 2016 – 2017 гг. данный
показатель снизился до 7% и 5% соответственно, связано это с
преимущественным темпом роста затрат на себестоимость по сравнению с
темпом роста выручки компании. Иные показатели рентабельности
показали больший темп снижения. Так, например, показатель
бухгалтерской (операционной) рентабельности снизился с 2,9% в2015 году
до 0,2% и 0,3% в 2016 и в 2017 гг. соответственно. Темп снижения
составил 2,7 п.п., таким образом, если в 2015 году на 1000 руб. выручки
исследуемое предприятие получало 29 руб. операционной прибыли, то уже
2016– 2017 гг. на каждые 1000 руб. выручки приходилось не более 2 – 3
руб. операционной прибыли. Аналогичная ситуация наблюдается и по
рентабельности чистой прибыли и экономической рентабельности.
Показатели рентабельности, характеризующие прибыльность активов и
капитала компании, имеют наибольший темп снижения. Если в 2015 году
на каждые 1000 руб., инвестированных в оборотные активы компании,
приходилось 60 руб. чистой прибыли, то уже в 2016 – 2017 году не более 6
– 7 руб.
Соответственно, если в 2015 году на каждую 1000 руб.
собственного капитала приходилось порядка 124 руб. чистой прибыли, то
уже 2016 – 2017 гг. не более 10 – 20 руб. чистой прибыли. Очевидно, что
эффективность использования оборотных активов и капитала компании
снизилась практически в 10 раз.
Проведенный анализ финансово-экономических показателей
деятельности ООО «Мемфис Три Эс» за 2015 – 2017 гг. позволяет сделать
вывод о том, что в настоящее время финансово-экономическое состояние
компании нельзя признать стабильным и устойчивым в своем развитии. В
ООО «Мемфис Три Эс» не оптимизировано управление затратами и
расходами, в результате чего прибыльность компании критически
снизилась в 2016 – 2017 гг., соответственно снизились возможности
48
реинвестирования и выросла зависимость от внешнего финансирования, а,
следовательно, сократился уровень финансовой устойчивости компании по
итогам 2017 года.
Учитывая, что выше был выявлен непропорциональный рост
выручки и себестоимости, далее необходимо рассмотреть структуру
доходов и расходов ООО «Мемфис Три Эс» по основной деятельности за
анализируемый период. В 8 представлен анализ структуры расходов
исследуемой компании.
Таблица 8.
Анализ структуры доходов ООО ООО «Мемфис Три Эс» по
основной деятельности за 2015 – 2017 гг., тыс. руб.
Показатель
2015 г
2016 г
2017 г
тыс.
руб.
в %
тыс.
руб.
в %
тыс.
руб.
в %
Реализация
объектов долевого
строительства
155000
72,9
183043
70,5
218111
59,8
Реализация сопутствующей
продукции
41886
19,7
55348
21,3
89981
24,7
Реализация услуг
10765
5,1
14320
5,5
46234
12,7
Прочие доходы по
основной деятельности
4915
2,3
6781
2,6
10422
2,9
Итого, доходы по основной
деятельности
212566
100,0
259492
100,0
364748
100,0
Как видно из представленных данных, в ООО «Мемфис Три Эс»
основные доходы формируются за счет реализации объектов долевого
строительства, сопутствующей продукции, услуг, а также прочих доходов.
При этом в 2015 – 2016 годах порядка 70 – 73% данной компании
формировали доходы от реализации строительных материалов, но уже
начиная с 2017 года доходы от реализации данной группы продукции
составили не более 60% в общем объеме выручки.
49
Фактически за рассматриваемый период реализация продукции,
которая составляет основу экономической деятельности ООО «Мемфис
Три Эс», увеличилась всего в 1,4 раза, при этом реализация услуг и
сопутствующей продукции увеличилась соответственно в 4,3 и 2,2 раза.
Это указывает на то, что организация основной деятельности не является в
исследуемой компании эффективной и рациональной.
На основании вышесказанного можно сформулировать гипотезу о
том, что основная проблематика дисбаланса в финансово-экономическом
развитии заключается в снижении эффективности функционала
маркетинга, поскольку для подобных компаний качественная и
эффективная маркетинговая деятельность не менее важна, чем качество и
востребованность объектов долевого строительства, предназначенной для
дальнейшей перепродажи.
2.3. Анализ среды прямого и косвенного воздействия, SWOT анализ
Анализируя среду прямого воздействия, необходимо владеть
информацией о характеристике рынка, основных конкурентах,
потенциальных покупателям, экономических факторах и о характере
государственного регулирования рынка, на котором действует ООО
«Мемфис Три Эс».
Рынок, на котором осуществляет свою деятельность ООО «Мемфис
Три Эс», имеет следующие особенности:
➢ локализация рынка недвижимости, в том числе новостроек,
связанная с неподвижностью объектов в пространстве,
большой зависимостью цены от расположения объекта,
невозможностью в большинстве случаев продажи по образцу,
➢ ограниченное количество продавцов и покупателей,
50
➢ сделки с недвижимым имуществом предполагают несколько
видов затрат (единовременная крупная инвестиция, расходы на
дальнейшее содержание, налог на владение и налог с продажи,
гос. пошлины за регистрацию сделки в РОСРЕЕСТРЕ и
возможные нотариальные расходы),
➢ низкая эластичность предложение из-за невозможности
построить объект сразу, как только на него появился спрос,
➢ спрос на рынке недвижимости носит изменчивый характер и во
времени, и в пространстве,
➢ высокая степень государственного регулирования рынка
недвижимости, особенно новостроек,
➢ недвижимость не только удовлетворяет потребности самих
покупателей, но и служит средством для инвестиций,
➢ для большинства объектов характерна низкая ликвидность (то
есть в большинстве случаев необходим большой запас времени
для реализации объекта).
Основными потребителями являются физические лица, которые
приобретают объекты недвижимости как в личное пользование в будущем,
так и с инвестиционной целью, на собственные или частично заемные
средства.
Основных конкурентов можно разделить по двум ключевым
характеристикам: строящиеся жилые комплексы в том же районе и
объекты в той же ценовой категории.
Перечень конкурентов, находящихся в районе застройки компании
«Мемфис Три Эс»:
➢ ЖК «Ленинградка,58» от группы компаний «ЛСР»,
➢ ЖК «Невский», застройщик группа компаний «КРОСТ»,
➢ ЖК «Дискавери» и «Дискавери Парк» от «MRгрупп».
[17]
51
Конкуренты в том же ценовом сегменте могут располагаться во
многих районах Москвы, рассматривать их в данной рассмотрены не
будут.
Деятельность застройщика ООО «Мемфис Три Эс» ведется в
соответствии Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации». Компанией 05.08.2019 года было получено
Заключение о соответствии объекта критериям статьи 15.4
вышеуказанного закона. Государственное регулирование деятельности
застройщиков в нашей стране предполагает соблюдение компаниями всех
изменений, происходящих в законодательстве, что в свою очередь может
стать непредвиденными условиями внешней среды.
Экономическим фактором, в наибольшейстепени влияющим на
объем привлечения клиентов и количество сделок на рынке новостроек в
нашей стране, является ипотечное кредитование физических лиц. В
настоящее время практически все крупные банки активно выдают
ипотечные кредиты на покупку новостроек по ставкам зачастую выгоднее,
чем на готовые объекты, находящиеся в собственности. Также большую
роль играет государственное субсидирование ставки по так называемым
программам «социальной ипотеки».
К среде косвенного воздействия можно отнести состояние
экономики в целом. Чтобы население могло позволить себе покупку
нового жилья, экономика страны должна развиваться. Снижение доходов
населения, дополнительные расходы, в том числе на медицину,
образование детей и прочие, негативно сказываются на спросе на рынке
недвижимости.
Деловая репутация или имидж компании может оказать как
положительное воздействие на потребителей, так и отрицательное.
Наличие успешного опыта реализации объектов строительства, отсутствие