32
комфортного проживания граждан. В квартирах в стандартных домах
комнаты редко признаны обособленной собственностью, зачастую имеется в
виду коммунальная квартира или частный жилой дом.
Применение материнского капитала на покупку комнаты в общежитии,
не подлежащему отчуждению и не являющемуся специальным фондом,
запрещено. Если общежитие официально является частью частного жилого
фонда, покупка комнаты разрешена.
В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие
положения:
1. Сумма материнского капитала, использованная на покупку комнаты.
Также указать, что продавец получит денежные средства после их
перечисления на его счет Пенсионным фондом.
2. Временной отрезок, который дается покупателю для обращения в ПФР
и передачи документов. Например, можно указать, что пока вся сумма не будет
выплачена, у продавца останутся права на комнату
28
.
Реконструкция за счет материнского капитала доступна только по
достижению ребенком 3 лет. При проведении работ раньше срока семья может
сохранить чеки и получить компенсацию через 3 года. Финансовые
организации выдают средства для проведения работ по реконструкции, но
досрочно погасить их за счет материнского капитала нельзя. Ранняя
государственная поддержка рассчитана на строительство или покупку
недвижимости.
Такая формулировка, как «ремонт», вообще отсутствует в Законе,
соответственно, направить сертификат на ремонт квартиры нельзя. Другое
дело, когда разговор заходит об индивидуальном жилом доме (купленном или
построенном - неважно). Еще в августе 2010 года поправками в Закон было
введено понятие «реконструкция». Поэтому в отношении программы
28
Левковская Н.Г., Андрющенко О.Е., Свищева В.А.Специфика реализации семьями права
на материнский капитал // Социум и власть. 2017. No 3(65). С. 41-42.
33
материнского капитала, говоря о ремонте, нужно иметь в виду именно
реконструкция.
Итак, использовать материнский капитал на ремонт жилья нельзя, на
реконструкцию - можно. Реконструкция - это увеличение существующей
жилплощади. Классический пример - пристройка к дому ещё одной комнаты
или еще более серьезное улучшение - возведение ещё одного этажа.
Расширение жилплощади, как и в случае со строительством жилого дома,
должно быть не менее установленных законодательством конкретного региона
нормативов жилой площади на одного человека. Реконструкцию можно
совершить как собственными силами, так и с привлечением подрядной
организации.
Также, как и в случае со строительством, выплата производится двумя
частями: первоначально 50% и спустя полгода - оставшуюся часть, при
предоставлении документов, подтверждающих проведение работ.
Существуют, однако, спорные случаи. Например, семья решает утеплить
чердак и сделать из него мансардный этаж. Если ранее данная площадь не
использовалась доля проживания, то после отделки вполне может. Разрешит ли
в таком случае Пенсионный Фонд воспользоваться средствами материнского
капитала на ремонт?
С этим и многими подобными вопросами лучше будет пойти в
территориальное отделение ПФР, где можно будет получить подробную
консультацию и исчерпывающий ответ. Там же можно будет узнать полный
перечень документов, который нужно будет подать, чтобы средства
материнского капитала разрешили направить на реконструкцию жилья.
Сертификат выдается не на конкретное лицо, а на всю семью, поэтому
при улучшении жилья каждый член семьи должен получить долю, включая
несовершеннолетних. Родители подписывают и заверяют у нотариуса
обязательство оформить недвижимость на всех. Законодательством состав
семьи определен следующим образом:
- мать детей;
34
- ее муж (он может не быть биологическим отцом ребенка);
- каждый ребенок, включая неродившихся, если они появятся во время
оформления собственности.
Семья вправе самостоятельно разделить доли, главное, что каждый
человек должен получить от 12 квадратных метров. Так как
несовершеннолетними занимаются органы опеки и попечительства, они
проследят, чтобы доля детей не была меньше доли, которую они бы получили,
если бы разделение происходило поровну.
Граждане не имеют право продавать, дарить или менять собственность,
приобретенную по сертификату, если каждый член семьи не получил свою
долю. Это ограничение требуется для предотвращения мошеннических
действий с использованием государственных средств.
В Федеральном законе от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 18.03.2019) "О
дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"
нет никаких указаний о том, как должно происходить распределение долей в
жилье, оплаченном средствами материнского капитала. Таким образом, доля
каждого из родителей и детей определяется супругами самостоятельно, по
договоренности.
Так как размер минимальной или максимальной доли не установлен,
собственность родителей может превышать собственность детей. В
дальнейшем такую недвижимость будет значительно проще обменять,
особенно, если оформляется договор ипотеки. Если у детей большие доли -
сделать это сложнее, банки предпочитают избегать сделок, в которых в залоге
оказывается жилье с несовершеннолетними собственниками.
По соглашению передаются «идеальные» доли, то есть не выделенные в
натуре. Эти доли не привязаны к конкретной комнате в жилье и являются
«абстрактными» (1/2, 1/4, 1/5 и т.д.).
При распределении следует учитывать следующие факторы. Идеальные
доли ребенку целесообразнее выделять размером не менее одной учетной
35
нормы (при переводе в квадратные метры), действующей в конкретном
регионе.
Хотя на законодательном уровне не прописано такого требования, доли
следует выделять, исходя из отношения размера потраченных средств
материнского капитала к стоимости приобретаемого жилья. Например, если
недвижимость была куплена (построена) только за счет средств сертификата
материнского капитала, и в ней будет проживать семья из 4-х человек, то
размер идеальной доли должен составлять 1/4 площади. В жилье стоимостью
1,5 млн. рублей (то есть капитал покрывает треть стоимости) минимальная доля
для каждого члена этой же семьи составит уже 1/12. Без соблюдения этого
требования нотариусы могут отказать в оформлении соглашения о выделении
долей.
Заключение обязательства о выделении долей в жилье, приобретенном
или построенном за деньги материнского капитала, всем членам семьи
предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от
25.05.2017) "О Правилах направления средств (части средств) материнского
(семейного) капитала на улучшение жилищных условий".
Пенсионный фонд требует предоставление обязательства, когда:
1. Недвижимость не оформлена в общую долевую собственность
родителей и детей, а именно:
- собственником являются родители или только один из них (право не
оформлено на детей);
- недвижимость принадлежит получателю сертификата, но находится в
залоге (ипотеке) у кредитной организации.
2. Право собственности на жилье не может быть зарегистрировано на
момент подачи заявления о распоряжении в ПФР:
- заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа и право
собственности будет зарегистрировано только после полного погашения
задолженности;
36
- оплачивается цена договора участия в долевом строительстве - право
регистрируется после сдачи объекта в эксплуатацию;
- участие в жилищном кооперативе - собственность оформляется после
уплаты всех взносов;
- строительство или реконструкция дома - госрегистрация проходит после
сдачи объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в
эксплуатацию.
Средства материнского капитала можно направить на покупку жилья по
ипотечному договору. Деньги сертификата разрешается использовать как на
уплату первоначального взноса, так и на погашение основного долга или
процентов. При этом не имеет значения, когда был получен кредит - до
рождения второго либо последующего ребенка или после.
После погашения ипотеки материнским капиталом доли для каждого
члена семьи должны быть выделены в течение 6-ти месяцев после снятия
обременения с жилья.
Когда ипотечный долг будет полностью выплачен, необходимо получить
справку об отсутствии задолженности и обратиться в Росреестр для снятия
обременения и регистрации права собственности (заявителю будет выдана
выписка из ЕГРН). Затем нужно выделить доли детям одним из способов:
- по соглашению об определении долей;
- заключив договор дарения.
Если между родителями не было достигнуто соглашения или один из них
уклоняется от подписания договора, то доли будут выделены через суд. На
практике сложилось, что суд, руководствуясь нормами гражданского
законодательства, наделяет всех членов семьи одинаковыми долями
29
.
29
Горина Е. А. Распоряжение средствами материнского капитала: общие проблемы и
региональные различия // В кн.: XVI Апрельская международная научная конференция по
проблемам развития экономики и общества: в 4 кн. / Отв. ред.: Е. Г. Ясин. Кн. 4. М.:
Издательский дом НИУ ВШЭ, 2016. С.52-53.
37
По закону на средства сертификата можно купить (построить) жилье,
но только саму квартиру или дом - приобрести земельный участок за
материнский капитал нельзя. При покупке или строительстве частного дома на
материнский (семейный) капитал стоимость земли нужно оплачивать за счет
собственных средств. Недвижимость при этом должна соответствовать
требованиям, установленным для жилых помещений. Необходимо, чтобы к
дому были подведены свет, отопление и при возможности вода и газ.
С 1 января 2019 года также стало возможно использовать материнский
капитал для строительства дома на дачных земельных участках. Данные
изменения связаны с поправками в законодательстве, согласно которым дачные
участки переводятся в статус садовых, а дачные дома могут быть признаны
жилыми.
Как правило, родители используют средства материнского капитала на
покупку новой квартиры, но нередко решают приобрести свой собственный
дом с участком либо одну землю, на которой будет построено жилье. В этом
случае семейный капитал разрешается расходовать только на:
- покупку дома с земельным участком (при этом средствами
материнского капитала можно оплатить только покупку самого дома);
- постройку дома собственными силами или с привлечением
строительной организации;
- исполнение обязательств по кредиту или займу, взятых на покупку или
строительство дома.
Любые сделки с приобретением земельного участка на материнский
капитал - незаконны. Пенсионный фонд не одобрит перечисление средств
сертификата на эти цели.
Покупка здания допускается только вместе с земельным участком, на
котором оно находится. Но так как приобретение земли на материнский
капитал не предусмотрено, покупать жилье нужно одним из следующих
способов:
38
1. Получить кредит или займ (в том числе ипотечный) на приобретение
дома с земельным участком. Желательно, чтобы кредит был оформлен
отдельно на недвижимость и на участок, если сделать этого не получается, то в
договоре требуется указать какая сумма будет заплачена за дом, а какая за
участок.
2. По договору купли-продажи:
- составив два договора - на дом и на участок. Материнский капитал
будет использован только на покупку дома;
- разделив цену договора на стоимость самого дома и стоимость участка.
Приобретаемая недвижимость должна находиться на земле, относящейся
к одному из видов разрешенного использования (ВРИ), их список приведен в
Приказе Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 04.02.2019)
"Об утверждении классификатора видов разрешенного использования
земельных участков" и прилагаемом к нему классификаторе:
- земли для индивидуального жилищного строительства;
- участки для личных подсобных хозяйств;
- для блокированной жилой застройки;
- садоводческие участки
30
.
Средства материнского капитала перечисляются продавцу или кредитору
безналичным путем (на банковский счет) на основании заявления владельца
сертификата на материнский капитал. Однако необходимо понимать, что ПФР
не станет удовлетворять любое обращение - дом должен отвечать
установленным нормам для жилого помещения:
- расположение в жилой зоне либо на территории, отведенной для
ведения садоводства и огородничества;
30
Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 04.02.2019) "Об
утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" //
"Российская газета", N 217, 24.09.2014.
39
- жилье должно быть в исправном состоянии и безопасно для
использования, не допускается наличие повреждений фундамента и несущих
конструкций;
- дом должен быть в обязательном порядке подключен к электросети и
отоплению. При наличии в районе централизованных сетей водопровода,
канализации и газоснабжения - и к ним тоже. Требуется, чтобы инженерные
системы были установлены с соблюдением мер безопасности и санитарных
требований;
- разрешено приобретение только жилых помещений, находящихся на
территории России.
В общем случае распорядиться материнским капиталом на покупку жилья
можно после исполнения второму (последующему) ребенку трех лет. Но закон
разрешает воспользоваться средствами и раньше, если они будут направлены
на уплату первоначального взноса или погашение долга по займу или кредиту.
Материнский капитал также можно направить на строительство дома -
своими силами или с привлечением подрядной организации. Для этого
необходимо иметь земельный участок, на котором оно возможно. Также
возводимый дом должен соответствовать требованиям, установленным к
объектам индивидуального жилищного строительства (ИЖС). К объектам ИЖС
относятся дома, имеющие не больше трех этажей и высотой не более 20 м. В
нем должны быть жилые комнаты и помещения для удовлетворения различным
нужд, возникающих в связи с проживанием.
При строительстве объекта ИЖС собственными силами средства
семейного капитала безналично переводятся на счет владельца сертификата в
два этапа:
- сначала перечисляется не более 50 процентов средств;
- остальная часть будет переведена не раньше, чем через полгода со дня
первого обращения. Для этого нужно предоставить в Пенсионный фонд акт
освидетельствования выполнения основных строительных работ.
40
Если строительство осуществляется подрядной организацией, то
материнский капитал будет безналично переведен на счет этой организации
(указывается в договоре строительного подряда).
Помимо постройки нового дома, за счет материнского капитала также
разрешается компенсировать расходы на проведенное ранее строительство,
если права на такую недвижимость были зарегистрированы после 1 января 2007
года
31
.
1 января 2019 года в силу вступил Федеральный закон от 29.07.2017 N
217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О ведении гражданами садоводства и
огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации", благодаря которому стало
возможно расходование семейного капитала на строительство дома на дачном
участке. Необходимо отметить, что закон также упраздняет само понятие
«дача» и «дачный участок». Такие участки теперь называются садовыми или
огородными, а дачные некоммерческие товарищества преобразовались в
садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ).
Согласно п. 1 ст. 3, на садовом участке разрешается построить жилой дом
и зарегистрироваться в нем. Получатель материнского капитала сможет
использовать средства сертификата для строительства дома на таком земельном
участке, если он у него в собственности.
На огородном участке возвести дом с помощью семейного капитала не
получится, поскольку на таком участке могут находиться только хозяйственные
постройки
32
.
Таким образом, необходимо отметить, что улучшение жилищных условий
является самым популярным способом применения сертификата. При наличии
31
Нечаева А.М. Национальная стратегия действий в интересах детей и семейное
законодательство // Государство и право. 2015. No 2. С. 37-38.
32
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О ведении гражданами
садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ",
31.07.2017, N 31 (Часть I), ст. 4766.
41
оснований и соблюдении условий сотрудники ПФР одобрят заявку и
перечислят средства безналичным расчетом на счет продавца.
Считаем необходимым подробнее рассмотреть порядок распоряжения
средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий, так как
это является наиболее востребованным направлением реализации и в то же
время из-за многочисленных особенностей самым проблемным из четырех
представленных законодателем вариантов.
Проанализировав ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ
(ред. от 18.03.2019) "О дополнительных мерах государственной поддержки
семей, имеющих детей", можно сделать вывод, что средства материнского
капитала можно использовать на основании сделки купли-продажи жилого
помещения, как за счет собственных средств, так и заимствованных либо
покупки строительных материалов, предназначенных для строительства или
реконструкции жилого домовладения; сделки долевого участия в строительстве
жилого помещения либо участия в жилищных кооперативах, на основании
которых у владельца сертификата после осуществления необходимых выплат
возникнет право требовать передачи в собственность жилого помещения.
Помимо этих условий, законодатель предусматривает следующие
требования, которые необходимо соблюдать при выборе такого варианта
реализации средств материнского капитала, как улучшение жилищных
условий:
1) приобретаемое жилое помещение должно находиться на территории
РФ;
2) жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность
родителей, детей с определением размера долей по соглашению.
Если с первым требованием все понятно, и оно кажется весьма логичным,
то второе вызывает ряд вопросов. Согласно второму требованию
приобретенное жилье должно быть оформлено в общую долевую
собственность родителей и детей, при этом размеры долей должны