49
утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации № 170 от
27.09.2003г.;
3) Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и
изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае
оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с
нарушением сроков, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491
от 13.08.2006г. (ред. от 26.12.2018г.).
Эти и многие другие нормативные акты являются основной правовой
базой, в соответствии с которой собственники и управляющие компании
заключают договор управления многоквартирным домом.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации договор
управления многоквартирным домом заключается с управляющей
организацией. Наличие договора на управление многоквартирным домом в
свою очередь налагает на управляющую компанию обязательства перед
собственниками дома, в случае неисполнения которых размер платы за
содержание и ремонт жилья, оговариваемый настоящим договором, может быть
снижен, либо аннулирован. В договоре управления многоквартирным домом
должен быть указан перечень коммунальных услуг, которые предоставляет
управляющая организация, порядок определения платы за коммунальные
услуги, а также порядок внесения такой платы. Если данные услуги
предоставляются не в полном объеме, с нарушением положенных сроков или
ненадлежащего качества, собственники помещений имеют право предъявить в
адрес управляющей организации официальную претензию, которая
составляется в двух экземплярах, один из которых остается у заявителя, а
второй направляется в адрес управляющей компании. В течение 30 дней со дня
регистрации претензии руководитель управляющей компании обязан дать
письменный ответ. Если реакции не последовало, собственникам необходимо
обратиться в контрольно - надзорные органы.
Самым эффективным способом защиты своих прав, для собственников
многоквартирных домов является обращение в суд. Ведь именно собственники
50
многоквартирных домов являются потребителями коммунальных услуг, а также
услуг по содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества. Бездействие
со стороны управляющих компаний нарушает права собственников
многоквартирных домов, вытекающие из договора управления
многоквартирным домом и Закона «О защите прав потребителей».
Анализ судебных процессов в ГБУ «Жилищник Нагорного района»
представлено в таблице 6.
Таблица 6
Анализ судебных процессов в ГБУ «Жилищник Нагорного района»
Показатель
Истец
Ответчик
В процессе
- исков
9 исков
2 иска
- на сумму
996,9 тыс. руб.
846,8 тыс. руб.
Выиграно
- исков
38 исков
5 исков
- на сумму
5,8 млн. руб.
3,6 млн. руб.
Проиграно
- исков
8 исков
2 иска
- на сумму
1,2 млн. руб.
2,2 млн. руб.
В настоящее время ГБУ «Жилищник Нагорного района» выступает в
роли истца по 9 искам и по 2 искам в роли ответчика. Ответчиком ГБУ
«Жилищник Нагорного района» выступает по экономическим отношениям по
гражданско-правовым отношениям, например возмещение страховой компании
суммы выплаты страховой премии жильцу на основании того, что залив
квартиры с чердака произошел по вине управляющей компании. Истцом ГБУ
«Жилищник Нагорного района» выступает по вопросам взыскания
задолженности по коммунальным услугам и пени у физических лиц.
Большинство исков связано с взысканием задолженности с юридических лиц за
оказанные услуги.
По результатам проведенного исследования выявлены следующие
проблемы по государственному регулированию в сфере ЖКХ:
1) Количество неплательщиков с каждым годом увеличивается.
2) При благоустройстве территорий не учитывается мнение граждан,
проживающих на данной территории.
51
3) Население недовольно ценами на жилищно-коммунальные услуги.
4) Информация на сайте «Мой управляющий» не несет никакой
информативной составляющей ни для населения, ни для управляющих
компаний, ни для контролирующих организаций.
По второй главе можно сделать следующие выводы:
1) ГУП «ДЕЗ Нагорного района» реорганизовано в форме
преобразования в Государственное бюджетное учреждение города Москвы
«Жилищник Нагорного района» в 2016 году. Создание в г. Москве
государственных бюджетных учреждений с функциями управляющей
компании позволит повысить уровень содержания жилого фонда, улучшить
качество предоставления услуг.
2) Административные и законодательные методы государственного
регулирования деятельности ГБУ «Жилищник Нагорного района»:
- Регулирование тарифов. Тарифы утверждены постановлением
Правительства г. Москвы;
- Лицензирование управляющих компаний. Закон обязывает
организации, в лице юридических лиц и индивидуальных предпринимателей,
осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами на
основании лицензии;
- Раскрытие информации об управляющей компании. Постановлением
Правительства утвержден сайт, где раскрывается информация об организации;
- Проведена реорганизация государственных унитарных предприятий
дирекции единого заказчика районов города Москвы путем преобразования в
государственные бюджетные учреждения г. Москвы (ГБУ Жилищник района).
3) Все методы государственного регулирования в жилищно-
коммунальной сфере направлены на повышение устойчивости
функционирования, увеличение масштабов и темпов проведения капитального
ремонта, на модернизацию инженерной инфраструктуры, на ликвидацию
аварийного жилья.
52
ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
3.1. Мероприятия по повышению эффективности административного
государственного регулирования организации
На уровне муниципальных образований существует практический опыт
использования информационных систем, обеспечивающих деятельность ЖКХ
и управляющих компаний в отдельных регионах России. Информационные
системы этого класса обеспечивают своевременной и достоверной
информацией и позволяют повысить оперативность принятия и качество
управленческих решений.
Однако на уровне управляющих компаний в большинстве случаев
отсутствует единая политика внедрения информационных технологий.
Желание сэкономить средства приводит к попыткам использования разработок
компаний, не имеющих опыта в разработке информационных систем данной
отрасли. Практика автоматизации управляющих компаний ограничивается
задачами начисления и сбора жилищно-коммунальных услуг, сбора и
обработки информации приборов учета. Автоматизация аварийно-
диспетчерской службы и подомового учета единой концепции автоматизации
не имеют.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 сентября
2010г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации
организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления
многоквартирными домами» и частью 10 статьи 161 Жилищного кодекса РФ
организации, осуществляющие управление многоквартирными домами должны
раскрывать информацию о свое деятельности путем публикации на сайте сети
Интернет, предназначенном для этих целей. Приказом Министерства
регионального развития Российской Федерации № 124 от 02.04.2015 года
утвержден регламент раскрытия информации организациями,
осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными
53
домами, путем ее опубликования в сети Интернет на официальном сайте.
Следует отметить, что за прошедшее время на сайте фактически
заполнено менее 10% информации, отчеты по управлению отсутствуют.
Концепция, предложенная вышеуказанным приказом, не несет никакой
информативной составляющей ни для населения, ни для управляющих
компаний, ни для контролирующих организаций.
В информационной системе управления ЖКХ сбор информации об
объекте управления должен осуществляться отдельным оператором, который
консолидирует информацию от управляющих организаций,
ресурсоснабжающих компаний, администрации, надзорных органов.
Разнородная информация, получаемая в виде отчетов, форм, заявлений в
свободной форме должная обрабатываться и обобщаться в едином хранилище
данных.
Для принятия управленческих решений необходимы аналитические
данные по решаемой задаче. Такая аналитика в настоящее время полностью
отсутствует. Управляющая организация не имеет не только истории событий,
относящихся к объекту управления, но и технической информации о нем. В
результате этого действия производятся «вслепую», не учитываются не только
технические особенности объекта управления, специфика его
ресурсоснабжения, но и статистика обращений граждан по решаемому вопросу.
Действия по обслуживанию объектов ЖКХ носят стихийный,
несистематизированный характер, что в конечном итоге приводит к
бессмысленному расходованию денежных средств собственников.
Сбор и анализ всей первичной информации по объектам управления
такой как: отчеты по ресурсоснабжению, жалобы на поставщиков ресурсов,
жалобы на техническое состояние ограждающих конструкций, жалобы на
работу инженерных систем, обращения граждан в произвольной форме,
несущие субъективную информацию об объекте, экспертные заключения,
материалы работы комиссий, позволяют выделить первоочередные
объективные задачи управления, классифицировать все обращения и жалобы
54
собственников по степени значимости и объективности, обосновать
целесообразность использования денежных средств на решение объективно
неотложных задач, представить мотивированную и обоснованную позицию по
каждому обращению граждан.
Любое обращение граждан, поступившее в информационную систему
первоначально должно рассматриваться как гипотеза, требующая либо
подтверждения, либо опровержения. Используя знания, накопленные
информационной системой за период ее существования, специалисты смогут
определить объективность обращения, поскольку в их распоряжении будет не
только база результатов инструментальных измерений параметров, но и
история обращений иных собственников объекта управления.
Собственникам жилых помещений должны быть предоставлены личные
кабинеты в пространстве информационной системы, в которых они могут
получить необходимые сведения, а также сформировать обращение.
Информационная система должна давать возможность контролирующим
организациям проводить мониторинг эффективности и качества управления
жилым фондом.
В развитых европейских страна опыт использования аналогичных
систем зарекомендовал себя с положительной стороны. В России мотивацией
участников рынка ЖКХ к использованию информационных систем управления
должна стать открытая конкуренция управляющих организаций за право об-
служивания жилого фонда. Эффективные преобразования отношений в сфере
ЖКХ предполагают учитывать ее реформирование в странах с различным
уровнем социально-экономического развития.
Опыт автоматизации ЖКХ регионов показывает, что требуется единая
программа автоматизации управления ЖКХ, поддерживаемая областным
руководством, что очень трудно достигается по причине отсутствия единого
координирующего центра, разрозненного руководства, различных форм
собственности, незаинтересованности в результатах. Раскрытие информации,
создание гибкой прозрачной структуры управления лишает потенциальной
55
возможности хищения средств недобросовестных участников рынка.
Перечень задач, на решение которых направлено использование
информационных систем в сфере ЖКХ, можно сформулировать следующим
образом:
1) повышение оперативности диспетчеризации;
2) обработка информации о техническом состоянии жилого фонда
территории;
3) дистанционное управление объектами ЖКХ;
4) моделирование ситуаций;
5) бухгалтерский учет и расчет оплаты за коммунальные услуги;
6) повышение качества работы с населением;
7) информационное обслуживание органов муниципального управления;
8) web-сервисы обмена данными;
9) экономия бюджетных средств.
Проникновение инновационных технологий в сферу ЖКХ должно
осуществляться как по вертикали органов федеральной, региональной и
муниципальной власти, так и по горизонтали организаций жилищно-
коммунального комплекса. Единое информационное пространство органов
власти, бизнеса и потребителей должно иметь вертикально интегрированную
иерархическую структуру в соответствии со структурой действующей власти –
федеральный, региональный и муниципальный уровни. Каждому уровню
иерархии должен соответствовать свой информационный центр,
соответственно федеральный, региональные и муниципальные
информационные центры. Решения, предпринимаемые органами власти,
должны основываться на информационных потоках, поступающих от
эффективно действующей инфокоммуникационной инфраструктуры бизнеса. В
связи с этим нужно предоставить поддержку по внедрению инновационных
технологий в деятельность экономических субъектов сферы ЖКХ.
Внедрение указанных инновационных технологий в деятельность
организаций жилищно-коммунального комплекса предоставит возможность
56
формировать оперативную и достоверную информации о состоянии ЖКХ, что
сделает возможным принятие эффективных решений, в частности, при
регулировании стоимости услуг ЖКХ. Ввод инновационных технологий, как по
вертикали органов власти, так и по горизонтали организаций жилищно-
коммунального комплекса, снизит темпы роста стоимости жилищно-
коммунальных услуг.
Запуск государственной информационной системы жилищно-
коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) позволит обеспечить для граждан и
профессиональных участников рынка максимальную информационную
открытость в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Существуют и другие проблемы в области ЖКХ.
При благоустройстве территорий не учитывается мнение граждан,
проживающих на данной территории.
Для устранения данной проблемы необходимо на национальном уровне
в России реализовать новый приоритет – «ЖКХ и городская среда».
Планируются системные изменения принципов благоустройства и
формирования общественной среды. Формируется базовый перечень
мероприятий, на которых должны сконцентрироваться усилия всех местных
властей начиная с 2017 года. Эти мероприятия будут включать работу с
освещением, формирование общественных пространств, то есть
благоустройство парков, дворов, работу с инфраструктурой для
маломобильных групп населения. Конкретные участки по этому перечню
должны будут определить местные власти совместно с сообществом горожан.
Проект комплексного развития территории должен будет учитывать и
транспорт, и создание рабочих мест, и досуг, и общение людей между собой.
Стандарт определит технические требования к городской среде и
ориентиры по ее эстетическому оформлению, предложит принципиальные
решения по планировке, функциональному зонированию и оснащению этих
территорий. В дальнейшем региональные и муниципальные документы должны
быть актуализированы в соответствии с федеральными, что создаст единый
57
вектор развития муниципалитетов в стране.
Стандарты лягут в основу изменений в федеральное, региональное и
муниципальное законодательство в части установления градостроительных
регламентов и нормативов.
Лицензирование управляющих компаний уже дало эффект, оно
заставило управляющие компании понять, что лукавить больше не получится.
Ведь получить лицензию это одно, а сохранить ее – совсем другое дело. Сейчас
компаниям придется повернуться лицом к собственникам. Если кто-то из
собственников пожалуется на работу управляющих компаний, то управлением
государственного жилищного надзора, проведя проверку в рамках
лицензионного контроля и определив жалобу обоснованной, материалы
направляются в суд, где по решению суда компания может потерять не только
дом, но и лишиться лицензии. В связи с этим надеемся, что обслуживание
многоквартирных домов будет улучшаться.
Вместе с тем необходимо отметить, что в настоящее время готовятся
поправки в Жилищный кодекс РФ, которые ужесточат наказание за
невыполнение обязательств собственников по содержанию общедомового
имущества и нарушение платежной дисциплины.
Пути повышения эффективности административного государственного
регулирования управляющих компаний:
1) Соблюдение графика переселения жильцов из ветхого, аварийного
жилья.
2) Предоставлять малоимущим социальное жилье в муниципальных
домах без права на приватизацию.
3) Для повышения эффективности деятельности ЖКХ необходимо
внедрять механизмы государственно-частного партнерства. В целях
обеспечения конкурентной среды создавать муниципальные управляющие
компании.
4) Совместно с регионом необходимо проработать вопрос о том, чтобы
при застройке микрорайонов планировать строительство производственных баз
58
для размещения эксплуатирующих организаций. На сегодняшний день
производственные базы отсутствуют практически у всех УК и ТСЖ.
5) Необходимо муниципальным органам самим формировать
эффективные, с профессионально подготовленными кадрами управляющие
компании и нести за них ответственность. Контроль работ, услуг в сфере ЖКХ
стоит на первом месте. Необходима модернизация структур ЖКХ. От
состояния, развития, привлечения ресурсов, эффективности комплексного
развития сфер жилищного фонда зависит потенциал качества жизни населения.
Дефицит профессиональных кадров в сфере управления
многоквартирным жилищным фондом является одним из факторов,
тормозящих развитие жилищно-коммунальной отрасли. Наряду с подготовкой
«прикладных» специальностей: слесарей, сантехников, электриков, в
образовательные программы вузов необходимо ввести обучение
профессиональных управдомов. Для решения данной проблемы необходимо
заключать договоры с профессиональными учебными заведениями на
подготовку и переподготовку кадров с оказанием льгот учебным заведениям,
которые готовили бы эти кадры. Это поможет повысить качество управления
жилищным фондом, повысить эффективность взаимодействия между
собственниками, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими
организациями.
6) Необходимо совместно с департаментом ЖКХ Московской области
разработать и внедрить эффективную модель управления жилищным фондом,
при которой основные фонды, приобретенные за счет платежей населения,
должны оставаться на обслуживаемой территории при смене управляющих
компаний, а эта смена должна проходить безболезненно для собственников.
Данный вопрос возможно решить путем повсеместного образования
товариществ собственников недвижимости (жилья) на домах с заключением
договоров с сервисными компаниями.
В таблице 7 представлены мероприятия по повышению эффективности
административного государственного регулирования организации.