58
недвижимости в субаренду для получения прибыли. При данном виде
обременения владелец недвижимого имущества, заключая договор аренды,
теряет право использовать объект в своих целях и интересах.
В ст. 274 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-
ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу
с 06.08.2017) определены законодательные основы ограниченного права –
сервитут. Под сервитутом следует понимать обремененный объект
недвижимости, оказавшийся под влиянием чужого права. То есть
недвижимостью, у которой есть владелец, могут ограниченно пользоваться и
другие лица. Чаще всего сервитут устанавливается над земельными
участками, по территории которых будут проходить коммуникации или
дороги. Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации.
Еще одним видом обременения, налагаемого на имущество, выступает
арест, оно принудительно и является решением государственного органа
(суда). Чаще всего арест является гарантией обеспечения судебного иска
(ст.140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от
14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с с изменениями и дополнениями,
вступившими в силу с 10.08.2017)), так как если недвижимость подверглась
аресту собственник не имеет право ее продать или заложить. Снимается
арест так же по определению суда, после устранения причин его наложения.
Конституционный Суд РФ уделял внимание некоторым правам, для
которых характерны ограничивающие или обременяющие свойства, однако
суть правовой природы данных прав, а также ограничений и обременений не
была освещена. Так, в Определении от 5 июля 2001 г. N 205-О
1
Конституционный Суд РФ, обозначив тонкую грань между обременением
права собственности на жилое помещение, в роли которого, по мысли
Октябрьского районного суда г. Иркутска, выступают указанные права,
1
Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 205-О "Об отказе в
принятии к рассмотрению запроса Октябрьского районного суда города Иркутска о
проверке конституционности пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской
Федерации" {Электронный ресурс} http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/5028312/
59
ограничением права собственности и гарантией права каждого на жилище,
определил, что данный вопрос в компетенции судов общей юрисдикции на
основе исследования фактических обстоятельств конкретного спора.
Присутствие обременения на недвижимое имущество, не всегда
означает невозможность совершения сделок с ним. Однако в большинстве
случаев при покупке недвижимости новый собственник приобретает и
обязанности, связанные с обременением.
2.3. Пределы ограничения и обременения права собственности
Во времена Великой французской революции право собственности
считалось священным и неприкосновенным. В наше время его уже не
считают священным, но, тем не менее, общественность признала
необходимость усиления социальной роли права собственности.
Естественной потребностью любого правового государства является
определение пределов права собственности. При условии разумно
установленных границ, которые учитывают интересы обеих сторон, можно
избежать социальной напряженности и конфликтов в обществе. Основой
установления таких границ служит часть 3 статьи 17 Конституции РФ:
«Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать
права и свободы других лиц».
Пределы в распоряжении любым правом основаны определением
гражданских свобод. Определение свободы в юридическом смысле на
законодательном уровне впервые было дано в ст. 4 французской Декларации
прав человека и гражданина 1789 года: «Свобода состоит в возможности
делать все, что не вредит другому. Таким образом, осуществление
естественных прав каждого ограничено лишь теми границами, которые
обеспечивают другим членам общества эти же права»
1
.
В юридической литературе право собственности имело
неограниченный характер. В дореволюционное время имело место два
1
Конституции зарубежных государств. М., 2016г. – с.126
60
подхода к оценке природы права
1
. Савиньи, Пухта, Виндштейн, Зом считали,
что право собственности есть неограниченное право по своей природе.
Ограничение права собственности правами третьих лиц носит временный
характер, а после прекращения прав третьих лиц на имущество собственника
право собственности вновь становилось неограниченным. Сторонниками
второго подхода были Демоломб, Гартман, Г. Дернбург, В. И. Курдиновский,
Г. Ф. Шершеневич, они считали право собственности ограниченным. В.П.
Грибанов указывал на то, что данный подход наиболее верный, так как
«более точно отражает саму природу права»
2
. В законодательстве 19 века
право собственности закреплялось в качестве права господства над вещью в
законных пределах.
Нравственные критерии общества определяют границу пределов
свободы собственника. Мера внешней свободы собственника не может быть
постоянной с позиции не только позитивного, но и естественного права. Она
постоянно изменяется по мере развития общества, уровня правовой культуры
граждан и ряда других условий. По мнению Е.Н. Трубецкого «Отдельному
лицу должен быть предоставлен максимум внешней свободы, совместимой с
благом общества как целого»
3
.
Право собственности, равно как и другие права, имеет естественные
границы или пределы осуществления права собственности.
В. В. Меркулов отмечает, что объем и границы данного права
являются определяющими факторами в содержании гражданской
правосубъектности, которая является основой для создания необходимых
условий приобретения и реализации большинства субъективных прав
4
.
М.Х. Хутыз и П.Н. Сергейко считают, что «субъективное право
очерчивает границы свободы его участников. Выход за рамки собственной
свободы сопряжен с ответственностью, неизбежность которой указывает на
1
Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 2014г. – с.219
2
Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 2014г. – с.219
3
Трубецкой Е. Н. Энциклопедия права. СПб., 2014г. – с.318
4
Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-
денежных отношений / Рязань, 2014г. – с.117.
61
необходимость соблюдать границы своего права и не нарушать правовую
свободу других»
1
. Проведение границ свободы, есть правовое средство
реализации свободы поведения за пределами запрета.
В Гражданском кодексе РФ в ст.10 четко очерчены границы
осуществления прав граждан. Недопустимыми считаются действия граждан
и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением
причинить вред другому лицу, использование гражданских прав в целях
ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим
положением на рынке. Гражданский кодекс РФ связывает пределы
осуществления гражданских прав с разумными и добросовестными
действиями граждан и юридических лиц (п. 3 ст.10 ГК РФ).
Принцип разумности характерен для общего права, «в соответствии с
которым собственник всегда ограничен в осуществлении своих прав
требованием разумного использования принадлежащего ему имущества»
2
.
В понятия «разумность» и «добросовестность» вложен не только
нравственный смысл, но и правовой. Действия субъекта являются разумными
и добросовестными, до тех пор, пока в суде не будет доказано обратное.
Установление данной нормы в ст. 10 ГК РФ указывает на то, что
неразумность и недобросовестность действий субъекта отождествляется со
злоупотреблением правом.
Именно нравственность действий собственника устанавливает пределы
осуществления права собственности. Разумность и добросовестность
расширяют гражданско-правовую доктрину запретом на злоупотребление
правом в любых формах. Они служат ограничению права собственности при
осуществлении того, что дозволено собственнику.
Требуется соблюдение принципов разумности и добросовестности так
же и от лица, выступающего от имени и в интересах юридического лица
(ст.53 ГК РФ), от представителя (ст. 182 ГК РФ). В статье 234 ГК РФ для
1
Энциклопедия права / М. Х. Хутыз, П. Н. Сергейко Краснодар, 2015г. – с.231
2
Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 2015. С. 209.
62
приобретения вещи на основе приобретательской давности одним из условий
является добросовестность при использовании вещи.
Также упоминания о «разумности» и «добросовестности» в различных
ситуациях содержатся в следующих статьях (рисунок 27):
Рисунок 27. Статьи ГК РФ, упоминающие понятия
«разумность» и «добросовестность»
Еще одним пределом права собственности является требование закона
к собственнику учитывать права третьих лиц. Данное требование считается
границей права собственности, если не несет возможность вторжения
третьего лица в полное владение имуществом правообладателя. Также
данное требование будет считаться сужением правомочий собственника
посредством вторжения третьих лиц в сферу юридического господства
собственника и предоставление им отдельных правомочий собственника.
Указанные ограничения устанавливаются исключительно законом в строго
предусмотренных целях согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ. Рамки сферы
юридического господства собственника определяются объектом права
собственности (земельный участок, здание, имущественный комплекс и т.
п.). Следует разграничивать пределы права собственности с пределами
ограничения права собственности. Б.С. Эбзеев предлагает под пределами
права собственности понимать границы признаваемой и защищаемой
Конституцией свободы индивидов и их ассоциаций
1
.
1
Принципы, пределы, основания ограничения прав и свобод человека по российскому
законодательству и международному праву: «Круглый стол» журнала «Государство и
право» // Государство и право. 2014. № 7. с. 24.
понятие «добросовестность»
содержится
понятие «разумность»
статья
314 ГК
РФ
содержится
пункт 2
статьи
375 ГК
РФ
пункт 1
статьи
399 ГК
РФ
пункт 1
статьи
404 ГК
РФ
статья
302 ГК
РФ
статья
303 ГК
РФ
63
Под ограничениями основных конституционных прав Б. С. Эбзеев
предлагает понимать ущемления конституционного статуса человека,
допускаемые законом и Конституцией, а также изъятие из круга правомочий,
составляющих нормативное содержание основных прав и свобод. Помимо
этого, он указывал на то, что ограничение данных прав тесно граничит с
уменьшением содержания основных прав. Стоит не согласиться с позицией
автора, потому как ограничения не могут повлечь изъятия правомочий, они
служат сдерживанию правообладателя от определенных действий.
По мнению Г.А. Гаджиева необходимо разграничивать ограничения
основных прав и установление пределов их юридического содержания. Под
пределами содержания он понимает глобальные границы, внутри которых
устанавливаются ограничения (рисунок 28):
Рисунок 28. Разновекторные ограничения
1
Под границами права собственности автор предлагает рассматривать
установленные законом запреты, очерчивающие пределы правомочий
собственника в отношении своего имущества. В их роли могут выступать
ограниченные права третьих лиц на чужое имущество, а также права и
законные интересы третьих лиц и общества в целом. Например, собственник
служащего земельного участка (сервитута), имеет право пользования данным
объектом, не препятствуя действиям правообладателя ограниченного
вещного права.
1
Конституционная экономика / Ответственный редактор Г.А. Гаджиев. — М. :
Юстицинформ — 2015. — с.115
разновекторные
ограничения
по функциям
по субъектам
по сферам общественной деятельности
другие, закрепленные нормами объективного права
по объектам
64
Г. Дернбург называл естественным пределом господства собственника
границу, где собственник не имеет возможность использования своей власти.
Однако и внутри данной сферы имеют место естественные ограничения,
основой которых выступает цель частной собственности и общие
убеждения
1
.
В законодательстве европейских стран 19 века право собственности
носило абсолютный характер. Лишь в 20 веке были внесены существенные
изменения.
Гедеман указывал на то, что ранее в законодательстве центральное
место отводилось распределению материальных благ, а вопрос
распоряжением ими не был достаточно хорошо освещен. При таком подходе
собственник имел безграничные права и мог распоряжаться имуществом
произвольно. И лишь постепенно вследствие развития производства и
увеличения количества и видов объектов собственности вопросы
пользования и распоряжения имуществом стали лучше освещаться. В
современном обществе все большее внимание уделяется тому, как
используются объекты природы, комплексы недвижимости с правами
юридического лица с точки зрения государственной безопасности,
окружающей природной среды, интересов трудового коллектива и т. д. В
связи с этим границы права собственности сужаются.
Так же известны и пределы права собственности во времени, которые
определяются моментом их возникновения и прекращения. Право
собственности считается установленным только после вступления в силу
законодательных или иных нормативных актов, регулирующих отношения
собственности, и прекращается с их отменой. По общему правилу они не
имеют обратной силы и применяются к тем отношениям, которые возникли
после введения акта в действие (п. 1 ст. 4 ГК РФ).
1
Пандекты: Перевод с немецкого. Общая часть. Т. 1 /Дернбург Г.; Под ред.: П.
Соколовский; Пер.: Г. Фон Рехенберг. - М.:Унив. тип., 2016 г. - с.278
65
Правовые акты, призванные регулировать отношения собственности,
ограничены в действии не только временем, но и пространством. Виндшейд
считал, что пространство может как совпадать с границами государства, так
и быть уже или шире этих границ
1
. С учетом предусмотренных законом форм
и видов собственности в Российской Федерации законодательство о
собственности может иметь свои особенности в границах России, ее
субъектов и муниципальных образований.
Пределы прав собственника зависят и от субъекта права собственности.
По мнению В.П. Никитиной «правомочия государства в принципе почти не
ограничены, чего нельзя сказать о гражданах»
2
.
Установление нормативных актов, служащих недопущению
взаимоисключающих интересов субъектов права, является правовым
регулированием общественных отношений. При этом является особо
необходимым установление максимального объема и содержания прав,
учитывая законные права и интересы третьих лиц.
Известный немецкий ученый-правовед Виндшейд писал: «Цель
правоположений состоит вообще в том, чтобы определить каким образом на
основании различных фактических предположений образуются границы
господства воли сталкивающихся между собою индивидов, по отношению к
какому именно содержанию воли каждый индивид вправе требовать
признания от всех остальных индивидов»
3
.
В. И. Курдиновский указывал, что граница права собственности
проходит там, где при распоряжении данным правом происходит нарушение
личных прав других лиц или же вещных прав. Границы права собственности
нарушаются тогда, когда собственник нарушает права и законные интересы
1
Камышанский В. П. Пределы и ограничения права собственности. Монография.
Волгоград: Волгоградский юридический институт МВД России, 2015г. – с.116
2
Советское гражданское право. Том 1 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. Ю. Х. Калмыкова
и д-ра юрид. наук В. А. Тархова. Саратов, 2013 г. – с.67
3
Камышанский В. П. Пределы и ограничения права собственности. Монография.
Волгоград: Волгоградский юридический институт МВД России, 2015г. – с.117
66
других лиц. Данный подход к определению пределов права собственности
позволяет установить границы правомочий собственника.
В законодательстве дореволюционной России также существовали
границы права собственности. Участие посторонних лиц полностью
исключалось содержанием права собственности. Статья 424 ч.1 т. Х Свода
устанавливает, что владелец на праве полной собственности имеет право на
все, что дает данный участок, либо что на нем произведено. Согласно данной
норме границы земельного участка выступают пределами права
собственности на данный участок.
Среди учений дореволюционных цивилистов не существовало единого
мнения относительно терминов «границы права собственности» и
«ограничение права собственности». Данное противоречие упоминал и В.И.
Курдиновский, оно имело место быть потому как некоторые установленные
нормы гражданского права того времени истолковывались одновременно и
как право собственности и как ограничение указанного права.
В виду принятия нового ГК РФ юридические и гражданские лица
вправе свободно распоряжаться принадлежащими им правами в силу п.1 ст.9
ГК РФ. Свободному распоряжению правом способствует установленный
принцип диспозитивности. Основой данного подхода выступает
Конституция РФ, как гарант свободы экономической деятельности и равной
защиты любых видов собственности.
Для установления баланса интересов личности и государства вводятся
взаимные ограничения их прав. По мнению Руссо и его последователей все
нужно отдать государству, противоположное мнение высказывалось в
учениях Адама Смита и Бентама. Разрешение этого противоречия следует
искать в поиске и установлении границ между личностью и государством.
Отсутствие данных границ влечет безграничную свободу действий одной
стороны и абсолютное подавление свободы другой.
В ст. 295 ГК РФ описаны пределы прав собственника в распоряжении
имуществом, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного
67
ведения. Так, за пределами данных правомочий субъект не имеет права
распоряжаться имуществом без получения одобрения титульного владельца.
При изучении содержания права собственности можно выделить
ограничения как по объему, так и по характеру его осуществления. В. П.
Грибанов указывал на то, что границы являются неотъемлемым свойством
любого субъективного права, потому как при неустановлении границ
происходит превращение права в произвол
1
. Так же он говорил о том, что
ограничения прав не есть определение пределов их осуществления. Однако
данная позиция В.П. Грибанова не была отражена в его фундаментальном
труде “Пределы осуществления и защиты гражданских прав”.
В.П. Грибанов утверждал, что ограничения частной собственности
служат обеспечению интересов других лиц, но при этом учитывают право
собственника на получение прибыли от владения недвижимостью. Из этого
следует, что ограничения частной собственности могут защищать и интересы
самого собственника. Так как невозможно перечислить все правомочия
собственника, границы права собственности можно обозначить запретами на
совершение тех или иных действий собственника в отношении своего
имущества.
Выводы по главе 2
Анализируя многочисленные подходы к классификации законных
ограничений права собственности, можно сделать вывод о том, что
большинство ученых делят ограничения на две группы: ограничения в праве
пользования, ограничения в юридическом распоряжении имуществом.
Наблюдается тенденция установления ограничений не в интересах общества
в целом или «соседа», а в интересах субъектов РФ, муниципальных
образований, которые нередко вступают в противоречие с гражданским
законодательством
1
Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М. 2014 г. –
с.221