83
заседании представитель ответчика Алексеенкова А.М. по доверенности
Смирнова О.А. возражала против удовлетворения исковых требований
Брыжовой Н.Н. Третье лицо Данилов М.А. в судебное заседание не явился,
извещен надлежащим образом. Суд, выслушав стороны, допросив
свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему. При
разрешении спора установлено, что 01.09.2016 года между Брыжовым Н.Ф. и
ИП Алексеенковым А.М. был заключен договор аренды нежилого
помещения (номер обезличен). В соответствии с условиями договора и актом
приема-передачи в аренду недвижимого имущества от 01.09.2016 года
арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование
имеющееся у него в собственности нежилые помещения и земельный
участок, расположенные по адресу: (адрес обезличен).
Как усматривается из договора аренды, неотъемлемой его частью
являются акт приема-передачи помещения, который подписан Брыжовым
Н.Ф. и Алексеенковым А.М. Судом установлено, что Брыжов Н.Ф. 1.09.2016
года по акту приема-передачи передал ответчику Алексеенкову А.М. спорное
нежилое помещение. Как установлено, арендные отношения между
сторонами фактически возникли, так как стороны перешли к исполнению
своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно -
недвижимое имущество было передано арендатору и использовалось им.
12.04.2017 года между Брыжовым Н.Ф. и Брыжовой Н.Н. заключен договор
купли-продажи недвижимого имущества, среди которого и имущество,
преданное по договору аренды от 1.09.2016 года. 21.04.2017 года в связи с
продажей Брыжовым Н.Ф. объектов недвижимого имущества, являющихся
предметом Договора аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года, права
Арендодателя по Договору аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года
перешли к Брыжовой Н.Н. (новый собственник объектов недвижимости).
Ввиду того, что обязательства по оплате арендной платы предыдущему
собственнику (Брыжову Н.Ф.) Арендатором не были исполнены надлежащим
образом, между Брыжовым Н.Ф. и Брыжовой Н.Н. было заключено
84
Соглашение о перемене лица в обязательстве от 27.04.2017 года, в
соответствии с условиями которого к Брыжовой Н.Н. перешло право
требования и взыскания задолженности по арендной плате и компенсации
коммунальных платежей по Договору аренды с Арендатора за период с
01.09.2016 года по 21.04.2017 года в сумме 222598 рублей. из которых 196
000 рублей - задолженность по арендной плате, 26 598 рублей -
задолженность по коммунальным платежам. Письмом от 27.04.2017 года
Арендатор был уведомлен о смене собственника арендуемого недвижимого
имущества. Однако, новому собственнику - Брыжовой Н.Н., ответчик
обязательства по оплате арендной платы и коммунальных платежей по
Договору и погашение ранее возникшей задолженности - также не исполнил.
За период действия договора аренды с Алексеенковым А.М. с 1.09.2016 года
по 30.06.2017 года, как указывает истец Брыжова Н.Н., Алексеенков А.М.
обязательства по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим
образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за
период с 01.11.2016 года по 30.06.2017 года в сумме 287667 рублей.
7.07.2017 года Брыжовой Н.Н. в адрес ответчика была направлена
претензия об уплате задолженности по Договору аренды в размере 322 598
рублей. Возражая на исковые требования Брыжовой Н.Н., представитель
Алексеенкова А.М. ссылалась на то, что задолженности по арендным
платежам и по оплате коммунальных услуг у Алексеенкова А.М. нет, так как
часть платежей была Алексеенковым А.М. оплачена непосредственно
арендодателю, а часть его доверенному лицу Данилову. Кроме того часть
арендной платы была погашена взаимозачетом, поскольку Алексеенков А.М.
произвел ремонтные работы в арендованном помещении. Кроме того, с
05.04.2017 года у Алексеенкова А.М. отсутствовала возможность в
пользовании арендованным имуществом, так как собственник препятствовал
в этом путем установки замков. Возражая на указанный довод ответчика,
представитель истца ссылалась на то, что Алексеенков А.М. не получил
письменного согласия арендатора на производство улучшений, а также не
85
подтвердил факт производства улучшений и их стоимость, поэтому не имел
права на произведение самостоятельного взаимозачета арендной платы. В
соответствии с п.3.4.3 Договора аренды от 01.09.2016 года, арендатор имеет
право осуществлять неотделимые улучшения, перепланировку и
переоборудование недвижимого имущества только с письменного согласия
арендодателя. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных
средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения недвижимого
имущества, без вреда для недвижимого имущества, в том числе
оборудование систем коммуникации, улучшение системы энергоснабжения,
электрической проводки, газификацию арендатор приобретает право на
возмещение стоимости этих улучшений, путем взаимозачета по арендной
плате, но не более 50% в месяц от общей суммы арендной платы, согласно
прилагаемой сметы к настоящему договору. Факт произведения улучшений и
их стоимость подтверждается документами, соответствующими виду
договора с организациями производящими работы (акты выполненных работ,
счета-фактуры, товарные накладные, сметы) (3.5, 3.6 Договора). То есть
реализация арендатором права на получение зачета арендной платы
предусматривает наличие двух условий: получение письменного согласия
арендодателя на производство таких улучшений, а также подтверждение
факта произведения улучшений и их стоимость. При разрешении спора
установлено, что Алексеенков А.М. письменного согласия арендодателя на
осуществление неотделимых улучшений, и переоборудование недвижимого
имущества не получал. Представленная в материалы дела переписка
Алексеенкова А.М. по электронной почте с неким Д,, не может быть принята
в качестве надлежащего доказательства получения Алексеенковым А.М.
письменного согласия арендодателя на производство неотделимых
улучшений. Действительно, в соответствии с условиями договора аренды
нежилого помещения, арендатор имел право производить неотделимые
улучшения, перепланировку и переоборудования нежилого помещения, но
только с письменного согласия арендодателя, и имел право на возмещение
86
стоимости этих улучшений, путем взаимозачета по арендной плате, но не
более 50% в месяц. Поскольку доказательства получения письменного
согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений
Алексеенков А.М. не представил, в связи с чем, право на возмещение
стоимости этих улучшений, путем взаимозачета по арендной плате, у
арендатора не возникло. Разрешая спор, исследовав представленные
доказательства и оценив их в совокупности, суд исходит из того, что
положения договора аренды не содержат условий о безусловном согласии
арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного
имущества, соответственно, согласия на компенсацию их стоимости путем
взаимозачета, в связи с чем приходит к выводу о том, что Алексеенковым
А.М.. не представлено доказательств по согласованию заявленных им работ с
арендодателем. Работы были выполнены без согласия арендодателя. Также
являются несостоятельными доводы Алексеенкова А.М. о том, что он
передавал арендодателю денежные средства в качестве оплаты за аренду и
потребленные коммунальные услуги, так как они не подтверждены никакими
доказательствами. Ссылка Алексеенкова А.М. на передачу денежных средств
Д, в сумме 42550 рублей за аренду и коммунальные платежи и
представленная им расписка не свидетельствует о надлежащем исполнении
обязательств по оплате аренды и коммунальных услуг и надлежащему лицу,
поскольку материалы дела не содержат доказательства, что Брыжов Н.В.
уполномочивал Д. на получение денежных средств по договору аренды, не
представлены они и Алексеенковым А.М. Суд определяет, какие
обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их
доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на
какие-либо из них не ссылались. Согласно п.5.1 Договора аренды, арендатор
обязан вносить арендную плату за пользование недвижимым имуществом в
размере, порядке и в сроки, установленные договором. Арендатор вносит
арендную плату в соответствии с условиями договора в сумме 50000 рублей
ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца начиная с 1.11.2016 года.
87
Способ оплаты по договору передача арендатором наличных денежных
средств арендодателю (п.5.2, 5.3 Договора). Однако доказательства внесения
арендной платы, за исключением тем сумм, которые подтверждены
документально и признаются истцом, Алексеенковым А.М. не представлены.
Ссылки Алексеенкова А.М. о том, что у него отсутствует обязанность по
внесению коммунальных платежей, так как арендодатель не выставлял ему
квитанции, как этого требуют условия договора, также не являются
основанием для отказа в удовлетворении требований Брыжовой Н.Н., так как
Алексеенков А.М. в судебном заседании пояснил, что оплачивал
коммунальные услуги и задолженности по ним не имеет. Кроме того,
представителем Брыжовой Н.Н. в судебное заседание представлены
доказательства направления в адрес Алексеенкова А.М. счетов на оплату
потребленных коммунальных услуг. Доводы Алексеенкова А.М. о том, что
договор аренды нежилого помещения был расторгнут с 1.05.2017 года, а
арендная плата может начисляться только по 05.04.2017 года, так как
начиная с 5.04.2017 года арендодатель препятствовал арендатору в
пользовании помещением основаны на неправильном толковании норм права
и опровергаются имеющимися в деле доказательствами. В соответствии с п.7
договора он может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в
одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по
основаниям, предусмотренным законодательством. Расторжение договора в
одностороннем порядке производится только по письменному требованию
сторон в течение 30 календарных дней со дня получения стороной такого
требования. Направленное Алексеенкову А.М. письмо Брыжовой Н.Н. от
5.04.2017 года о том, что договор аренды расторгается с 1.05.2017 года в
связи с нарушением арендатором пунктов договора, не может быть принято
судом как одностороннее расторжение договора, поскольку расторжение
договора с 1.05.2017 года на основании письма от 5.04.2017 года
противоречит порядку, установленному в п.7.2 Договора, а также сторона
Брыжовой Н.Н. заявившая отказ от договора своими дальнейшими
88
действиями подтвердила действие договора в дальнейшем, а именно
письмами от 12.04.2017 года, от 19.04.2017 года. Также после 1.05.2017 года
стороны своим дальнейшим поведением подтвердили действие договора.
Поскольку договор аренды от 1.09.2016 года совершен в письменной форме,
соглашение о досрочном расторжении договора должно быть совершено
также в письменной форме. Ссылка Алексеенкова А.М. на то, что он не
пользовался арендованным помещением, так как вывез все принадлежащие
ему вещи, поэтому у него отсутствует обязанность по внесению арендной
платы за время неиспользования помещения основана на неправильном
толковании норм права. Пунктом 3.2.1 договора предусмотрена обязанность
арендатора вернуть недвижимое имущество арендодателю в надлежащем
состоянии в соответствии с условиями договора. Пунктом 4.1 договора
передача недвижимого имущества арендатору в аренду и его возврат
арендодателю оформляются двусторонними актами приема-передачи. То
есть договором аренды предусмотрен6 порядок возврата имущества от
арендатора к арендодателю путем подписания акта приема-передачи.
Недвижимое имущество не было возвращено арендодателю по акту приема-
передачи. Таким образом, договор аренды (номер обезличен) от 1.09.2016
года прекратил своё действие 1.08.2017года. В связи с чем Брыжова Н.Н.
вправе требовать от Алексеенкова А.М. арендной платы до момента возврата
арендованных помещений. Тогда как Брыжовой Н.Н. заявлен период до
30.06.2017 года. Также является необоснованным довод Алексеенкова А.М. о
том, что с 5.04.2017 года он не имел возможности пользоваться
арендованным помещением по вине арендодателя. При разрешении спора
установлено, что действительно в период с 10.04. по 15.04.2017 года
Алексеенков А.М. не имел возможности пользоваться арендованным
помещением, за указанный период Брыжова Н.Н. не требует взыскания
арендной платы. После указанной даты Алексеенков А.М. имел возможность
в пользовании помещением. Поскольку Алексеенков А.М. не исполнил
принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей, а также по
89
оплате коммунальных услуг, с него подлежит взысканию в пользу Брыжовой
Н.Н. задолженность по оплате арендных платежей за период с 1.11.2016 года
по 30.06.2017 года в сумме 287667 рублей, а также по оплате коммунальных
платежей в сумме 34367,43 рублей за период с 1.11.2016 года по 21.04.2017
года. Также Брыжовой Н.Н. заявлены требования о взыскании с
Алексеенкова А.М. проценты за пользование чужими денежными
средствами в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по Договору.
На основании п.6.1 Договора аренды (номер обезличен) от 1.09.2016 года
стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее
исполнение своих обязательств по договору в соответствии с
законодательством Российской Федерации. Размер процентов определяется
ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие
периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не
установлен законом или договором. Представленный представителем
Брыжовой Н.Н. расчет процентов за пользование чужими денежными
средствами судом проверен, представителем Алексеенкова А.М. не
опровергнут, следовательно при вынесении решения, суд полагает
возможными принять расчет процентов за пользование чужими денежными
средствами, представленный истцом при вынесении решения с учетом
заявленного истцом периода с 10.11.2016 года по 04.09.2017 года в сумме
13320,89 рублей. С Алексеенкова А.М. подлежат взысканию проценты за
пользование чужими денежными средствами в размере 13320,89 рублей.
Брыжовой Н.Н. была оплачена государственная пошлина в сумме 6565
рублей, которая подлежит взысканию с Алексеенкова А.М. пропорционально
удовлетворенной части требований в сумме 6553,55 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил: Исковые требования Брыжовой Натальи Николаевны к Алексеенкову
Александру Михайловичу о взыскании задолженности по договору аренды
удовлетворить. Взыскать с Алексеенкова А.М. в пользу Брыжовой Н.Н.
задолженность по договору аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года в
90
сумме 287667 рублей за период, задолженность по оплате коммунальных
услуг в сумме 34367,43 рублей, проценты за пользование чужими
денежными средствами за период с 10.11.2016года по 04.09.2017года в сумме
13320,89рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме
6553,55рублей. Производить дальнейшее начисление процентов в
соответствии со ст.395 ГК РФ ключевой ставкой Банка России до дня
погашения задолженности, начиная с 05.09.2017года.
Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд.
1
На данном примере можно подчеркнуть следующее. Имеется земельный
участок, обремененный арендой. Согласно закона, арендный договор
составлен в письменной форме. Договор аренды содержит пункты о правах и
обязательствах сторон. В данном случае перемена лиц в договоре также
соответствует действующему законодательству. Решение суда вполне
обосновано, так как ссылается на неопровержимые факты:
1) Договор аренды не может быть признан недействительным, как
просит ответчик, в силу того что, несмотря на указанные в договоре льготы
для оплаты аренды в виде ремонта нежилого помещения со стороны
плательщика, не подтверждаются письменным согласием арендодателя.
2) Перемена лиц в договоре также является законной, так как
действующим законодательством установлено, что «арендодателем может
быть лицо, управомоченное законом»
2
(супруга собственника на основании
договора купли-продажи).
3) Также договор аренды не может быть признан нелегитимным как
сообщает ответчик на основании того, что ему было передано нежилое
помещение с недостатками. В этом случае недостатки должны были быть
прописаны в договоре аренды.
1
Судебные и нормативные акты РФ Электронный ресурс http://sudact.ru
2
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018)
[Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс
91
В настоящее время все чаще на рассмотрении в судах оказываются дела,
связанные с таким видом обременения как ипотека. В качестве примера
приведем решение № 2-919/2017 2-919/2017~М-938/2017 М-938/2017 от 27
декабря 2017 г. по делу № 2-919/2017 Северного районного суда Орловской
области от 27 декабря 2017года. «Северный районный суд г. Орла,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское
дело по исковому заявлению кредитного потребительского кооператива
«Орловский жилищный кредит» к Долгову Алексею Сергеевичу, Долговой
Юлии Станиславовне, Долгову Сергею Владимировичу о взыскании
задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное
имущество, установил: кредитный потребительский кооператив «Орловский
жилищный кредит» обратился в суд с иском к Долгову А.С., Долговой Ю.С.,
Долгову С.В. о взыскании задолженности по договору займа и обращении
взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований
указано, что между истцом и Долговым А.С., Долговой Ю.С. был заключен
договор займа № от 26.02.2016 г. на сумму 540 000 рублей на срок 84 месяца
под 18% годовых, с выплатой ежемесячного фиксированного платежа в
размере 4 050 рублей. Истец передал Долговой Ю.С. денежные средства
платежным поручением № 405 от 10.03.2016 г. Исполнение обязательств
Долговой Ю.С. и Долгова А.С. по договору займа обеспечено договором
поручительства № от 26.02.2016 г., заключенным с Долговым С.В., а также
залогом недвижимости (ипотекой) в силу закона – квартиры, общей
площадью 60,1 кв.м, расположенной по адресу: которая принадлежит
Долговой Ю.С. на праве собственности. Долгова Ю.С. и Долгов А.С.
длительное время не исполняют свои обязательства по договору займа. По
состоянию на 18.10.2017 г. задолженность по договору займа составляет:
сумма основного долга – 109 492,47 рубля; задолженность по процентам – 32
316,88 рублей; задолженность по фиксированным платежам – 7 622,96 рубля;
неустойка – 62 419,90 рублей, которую истец снизил до 10 000 рублей.
Многократные досудебные обращения истца к ответчикам были оставлены
92
без рассмотрения. Истец просил суд взыскать с Долгова А.С., Долговой
Ю.С., Долгова С.В. в солидарном порядке сумму задолженности по договору
займа № от 26.02.2016 г. в размере 159 432,31 рубля, из которых: сумма
основного долга по договору займа – 109 492,47 рубля, задолженность по
процентам по договору займа – 32 316,88 рублей, задолженность по
фиксированным платежам – 7 622,96 рубля, неустойка – 10 000 рублей;
обратить взыскание на заложенное имущество – квартира, назначение:
жилое, общая площадь 60,1 кв.м, этаж 5, кадастровый номер: №,
расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая Долговой Ю.С. на праве
собственности, путем продажи с публичных торгов, определив начальную
продажную стоимость 1 400 000 рублей; взыскать ежемесячные платежи из
расчета 18% годовых плюс фиксированный платеж из расчета 0,75% в месяц
от остатка суммы займа – 112 477,35 рублей, начиная с 10.11.2017 г. до
момента его полного погашения; взыскать с ответчиков судебные расходы в
размере 10 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины. В
судебном заседании представитель истца по доверенности Гришина В.И.
заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям,
изложенным в иске. Ответчики Долгов А.С., Долгова Ю.С., Долгов С.В. в
судебном заседании исковые требования признали в полном объеме, о чем
представили суду письменные заявления. Расчет задолженности не
оспаривали. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к
следующему: Признание ответчиками Долговым А.С., Долговой Ю.С. и
Долговым С.В. заявленных исковых требований принимается судом,
поскольку является добровольным, сделано без принуждения и обмана, не
противоречит закону, не нарушает прав сторон и не ущемляет прав и
интересов других лиц. 25.03.2009 г. КПК «Орловский жилищный кредит»
заключил с ООО «Управляющая компания «Областной центр жилья и
ипотеки» договор № 1 на оказание юридических услуг, за оказание которых
истец оплатил 10 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №
162 от 19.10.2017 г. С учетом категории спора, проделанной представителем