73
совершить определенные действия для исключения ограничительной записи
из реестра прав на недвижимое имущество.
Аренда земельного участка может прекратиться не только в связи с
истечением срока, но и в силу закона. Если на право аренды был наложен
арест и в ЕГРН внесена соответствующая запись, она не прекращается
автоматически в связи с прекращением самого арендного обязательства.
Такая запись будет препятствием для совершения любых действий,
требующих государственной регистрации, со спорным земельным участком.
Безусловно, это нарушает права собственника имущества, однако
обжалование действий судебного пристава-исполнителя либо
регистрирующего органа для рассматриваемой ситуации не является
надлежащим способом защиты права, и в удовлетворении подобных
требований судами будет отказано. Это подтверждает приведенная выше
судебная практика и разъяснения, которые даны в абз. 3 п. 50 Постановления
Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
1
, согласно
которому собственник имущества, на которое наложен арест по долгам
третьего лица, не имеет права на удовлетворение заявления об оспаривании
постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого
имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица,
в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к
участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных
требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении
возражений и представлении доказательств.
1
Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О
некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав»//СПС
КонсультантПлюс
74
Собственнику надлежит заявить требование либо об освобождении
земельного участка из-под ареста, либо обратиться в арбитражный суд с
ходатайством об отмене обеспечительных мер, если арест был наложен в
рамках обеспечения иска.
Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)
предъявляются к должнику и взыскателю. Судебный пристав-исполнитель
привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не
заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора
1
.
Арест права аренды недвижимого имущества несет в себе больше
юридических рисков, чем арест имущества должника. Как отмечалось выше,
интерес для взыскателя представляет прежде всего долгосрочная аренда,
которая в силу особенностей законодательного регулирования больше
присуща земельным участкам. Однако судебный пристав-исполнитель не
связан в своих действиях с предпочтениями взыскателя. Следовательно, под
арест может подпасть право аренды любого недвижимого имущества, в том
числе заключенного на непродолжительный срок, который, вполне вероятно,
истечет еще до обращения взыскания на имущественное право.
В этом случае собственник имущества столкнется с необходимостью
освобождать имущество из-под ареста, либо ему придется заниматься
отменой обеспечительных мер, наложенных арбитражным судом. В любом
случае ему предстоит судебное разбирательство.
Арендатору следует иметь в виду, что в отличие от имущества,
находящегося в собственности и используемого в профессиональной
деятельности, исполнительский иммунитет на право аренды такого
имущества не распространяется.
Отдельной проблемой для арендатора будет судьба выращенного
урожая на земельном участке, предоставленном для сельскохозяйственного
производства, в случае перехода права аренды к новому арендатору. Решить
1
п. 51 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010//СПС
КонсультантПлюс
75
проблему быстро и без потерь, скорее всего, не получится, поэтому нужно
постараться не доводить ситуацию до этой стадии исполнительного
производства. В то же время арендатору такой арест не препятствует и
дальше пользоваться земельным участком вплоть до обращения взыскания на
право аренды или до прекращения арендного обязательства в связи с
истечением срока или по иным основаниям. Сам по себе арест права аренды
земельного участка при указанных обстоятельствах права арендатора не
нарушает, следовательно, при отсутствии иных оснований оспорить действия
судебного пристава арендатору-должнику не удастся.
В Германии существует законная практика ареста имущества
непосредственно после решения немецкого суда первой инстанции.
Предпосылки для применения подобной практики закреплены в
Гражданском процессуальном кодексе (§ 720a ZPO)
1
.
Арест имущества бывает необходим в связи с тем, что после вынесения
решения суда о взыскании долга до его вступления в законную силу может
пройти достаточно значительное время, которое даёт возможность должнику
реализовать своё имущество и скрыть свои активы.
Задержка в исполнении решения суда может возникнуть в связи со
следующими обстоятельствами:
после решения гражданского суда (суд первой инстанции) о взыскании
долга ответчик имеет право опротестовать данное решение в течении одного
месяца,
до истечения срока подачи протеста решение суда не вступает в
законную силу,
на решение суда следующей инстанции (например кассационного суда)
в течении месяца так же может быть принесён протест.
1
http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1025083
76
Право истца потребовать выплаты ему суммы долга установленной
судом первой инстанции до вступления решения суда в законную силу
регулируется законом (§§ 708 ff. ZPO):
Отправной точкой урегулирования спора подобным образом является
декларирование в решении суда пункта о возможности взыскания долга
непосредственно после вынесения решения.
Без данного пункта принудительное исполнение решения суда
возможно только после его вступления в законную силу.
Суд должен оговорить условия при которых решение суда может быть
принудительно исполнено до его вступления в законную силу.
Например, суд может потребовать у истца залог в сумме долга
подлежащей принудительному взысканию, который может быть так же
предоставлен немецким кредитным учреждением.
Внесение залога обеспечивает распределение риска в случае
возможной неплатежеспособности истца, когда решение суда первой
инстанции в последующем отменено кассационным судом.
В большинстве случаев ответчик имеет права со своей стороны внести
залог на счёт суда и таким образом предотвратить арест имущества в
процессе принудительного исполнения.
Риск наступления неплатежеспособности ответчика может быть
минимизирован посредством исполнения решения суда непосредственного
после его вынесения и целенаправленных действий судебного исполнителя
(например, арест имущества).
Французское право исходит из того, что все меры, направленные на
последующее исполнение судебного акта, делятся на две группы: срочные
обеспечительные меры временного характера (mesures provisoires) и не
срочные обеспечительные меры (mesures conservatoires).
Гражданско-исполнительный кодекс Франции в качестве не срочных
обеспечительных мер (mesures conservatoires) называет (i) saisie conservatoire
77
(аналог ареста имущества) и (ii) sûreté judiciaire (аналог залога имущества),
существенно отличающихся друг от друга своим предметом и содержанием
1
.
(i) Saisie conservatoire представляет собой арест движимого имущества
должника или запрет на распоряжение имущественными правами, целью
которого является сохранение имущественной массы на время рассмотрения
спора по существу.
(ii) Sûreté judiciaire (введен в 1991г.) обеспечивает требование
кредитора на время рассмотрения спора по существу путем выделения части
из его имущественной массы (либо всей имущественной массы) и
превращает такого кредитора из обычного кредитора в залогового
(ипотечного) в отношении выделенной части имущественной масс. При этом
за должником сохраняется право распоряжения имуществом, а кредитор
наделяется правом преимущественного удовлетворения своего требования из
стоимости обремененного имущества (droit de préférence) и правом
следования (droit de suite) за обремененной вещью. Предметом sûreté
judiciaire может выступать не только недвижимое имущество, но и некоторые
иные виды имущества
2
.
Суд не накладывает такую обеспечительную меру (sûreté judiciaire), но
лишь выдает разрешение на её применение судебными приставом-
исполнителем (huissier) по заявлению лица, истребовавшего обеспечение.
Особенностью обеспечительных обеих групп является отсутствие требования
к срочности их применения, но лишь требование доказать, что существует
угроза неисполнения судебного акта (например, недобросовестность
должника, скрывающего свои активы, многочисленность кредиторов,
действия, направленные на отчуждение активов, молчание должника в ответ
на требования кредитора об исполнении просроченного обязательства и т.д.)
1
Новый Гражданский процессуальный кодекс Франции / Пер. с франц. В. Захватаев /
Предисловие: А. Довгерт, В. Зах- ватаев / Отв. ред. А. Довгерт. — К.,2009.
2
Новый Гражданский процессуальный кодекс Франции / Пер. с франц. В. Захватаев /
Предисловие: А. Довгерт, В. Зах- ватаев / Отв. ред. А. Довгерт. — К.,2009.
78
Французский аналог отечественного принудительного залога
регулируется Гражданским кодексом и Гражданско-исполнительным
кодексом и именуется судебной ипотекой
1
.
Судебная ипотека допускается как до, так и после рассмотрения дела
по существу:
- либо в рамках состязательного судебного процесса,
- либо в рамках судебного процесса, проведенного в отсутствие
надлежаще уведомленного ответчика,
- либо в рамках в судебного процесса по признанию и приведению в
исполнение иностранных арбитражных решений и иностранных судебных
решений.
Выделяют две разновидности судебной ипотеки - временная
(provisoire) и окончательная (définitive), которая при определенных условиях
в заявительном порядке заменяет временную, если судебный акт вынесен в
пользу лица, чье требование обеспечивается судебной ипотекой
2
.
Особенность судебной ипотеки состоит в том, что в отличие от ареста
она не влечет невозможность распоряжения имуществом. В случае продажи
обремененного имущества должником денежная сумма, полученная от
продажи обремененного имущества, в силу продажи недвижимости через
нотариуса остается у нотариуса для последующей передачи её ипотечному
кредитору, в то время как сама ипотека погашается. Такой механизм
сохраняет ликвидность обремененного залогом имущества, с одной стороны,
а с другой – защищает интересы приобретателя недвижимости.
1
Новый Гражданский процессуальный кодекс Франции / Пер. с франц. В. Захватаев /
Предисловие: А. Довгерт, В. Зах- ватаев / Отв. ред. А. Довгерт. — К.,2009.
2
Новый Гражданский процессуальный кодекс Франции / Пер. с франц. В. Захватаев /
Предисловие: А. Довгерт, В. Зах- ватаев / Отв. ред. А. Довгерт. — К.,2009.
79
Глава 3. Некоторые проблемы применения норм,
регламентирующих отношения, связанные с обременением имущества.
3.1 Проблемы обращения взыскания на обремененное имущество в
судебной практике Орловской области
Наличие обременения на объект, как правило, не означает
невозможность совершения сделок с таким объектом права. Однако при
этом, в некоторых случаях при продаже имущества обязательства, связанные
с обременением также перейдут к новому собственнику, а в случаях
превышения полномочий такая сделка может быть признана ничтожной или
оспорена в суде.
Обратимся к практике судов Орловской области при разрешении споров,
связанных с наличием обременений и защитой права собственности.
В качестве примера можно привести решение № 2-2062/2017 2-
2062/2017~М-1980/2017 М-1980/2017 по делу № 2-2062/2017 Заводского
районного суда Орловской области от 28 декабря 2017 года о взыскание
задолженности по договору аренды. «Заводской районный суд г. Орла в
составе председательствующего судьи Кальной Е.Г., при секретаре судебного
заседания Махутдиновой Н.А., рассмотрев в судебном заседании в
помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Брыжовой
Натальи Николаевны к Алексеенкову Александру Михайловичу о взыскании
задолженности по договору аренды, установил: Брыжова Н.Н. обратилась в
суд с иском к Алексеенкову А.М. о взыскании задолженности по договору
аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами. В
обоснование требований указывалось, что 01.09.2016 года между Брыжовым
Н.Ф. и ИП А. был заключен договор аренды нежилого помещения (номер
обезличен). В соответствии с условиями договора и актом приема-передачи в
аренду недвижимого имущества от 01.09.2016 года арендодатель
предоставил арендатору за плату во временное пользование имеющиеся у
него в собственности нежилые помещения и земельный участок,
расположенные по адресу: (адрес обезличен). В соответствии с п. 2.1.
80
Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до
01.08.2017 г. Согласно п. 5.2. Договора Арендатор вносит арендную плату в
размере 50000 рублей ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца
аренды начиная с 01.11.2016 г. Обязательства Арендатора по уплате
арендной платы начинаются по истечении двух календарных месяцев с даты
подписания Договора, то есть с 01.11.2016 г. (п.5.1 Договора). Указывает, что
арендатор оплату по договору аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года
производил не в полном объеме. Арендатором была произведена оплата
11.01.2017 года в сумме 59 000 руб., 13.02.2017 года в сумме 45000 руб.,
всего в сумме 104 000 руб.21.02.2017 года арендатор произвел компенсацию
коммунальных платежей только на сумму 14150 рублей. В связи с чем, у
ответчика сложилась задолженность по оплате по договору аренды (номер
обезличен) от 01.09.2016 года по состоянию на 21.04.2017 года в сумме
196000 рублей, по арендной плате и 26598 рублей по коммунальным
платежам. 21.04.2017 года в связи с продажей Брыжовым Н.Ф. объектов
недвижимого имущества, являющихся предметом Договора аренды (номер
обезличен) от 01.09.2016 г., права Арендодателя по Договору аренды (номер
обезличен) от 01.09.2016 г. перешли к Брыжовой Наталье Николаевне (новый
собственник объектов недвижимости). Ввиду того, что обязательства по
оплате арендной платы предыдущему собственнику (Брыжову Н.Ф.)
арендатором не были исполнены надлежащим образом, между Брыжовым
Н.Ф. и Брыжовой Н.Н. было заключено соглашение о перемене лица в
обязательстве от 27.04.2017 года, в соответствии с условиями которого к
Брыжовой Н.Н. перешло право требования и взыскания задолженности по
арендной плате и компенсации коммунальных платежей по Договору аренды
с Арендатора за период с 01.09.2016 г. по 21.04.2017 г. в сумме 222598 руб..
из которых 196 000 рублей - задолженность по арендной плате, 26 598 рублей
- задолженность по коммунальным платежам. Письмом от 27.04.2017 года
Арендатор был уведомлен о смене собственника арендуемого недвижимого
имущества. Однако, новому собственнику - Брыжовой Н.Н., ответчик
81
обязательства по оплате арендной платы и коммунальных платежей по
Договору и погашение ранее возникшей задолженности - также не исполнил.
7.07.2017 года Брыжовой Н.Н. в адрес ответчика была направлена
претензия об уплате задолженности по Договору аренды в размере 322 598
рублей, из которых 296000 рублей задолженность по оплате арендной платы
за период с 01.09.2016 г. по 30.06.2017 г. (196 000 рублей - задолженность за
период с 01.09.16 по 21.04.17 г. + 50000 арендная плата за май 2017 г. + 50000
арендная плата за июнь 2017 г.); 26 598 рублей задолженность по оплате
коммунальных платежей за период с 01.09.16 по 21.04.17 г. Претензия от
07.07.2017 года получена ответчиком 11.07.2017 года, однако оставлена
ответчиком без ответа и без удовлетворения. Обязательства Арендатора по
Договору аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года не исполнены в
полном объеме до настоящего времени. Таким образом, до настоящего
времени Алексеенковым A.M. не погашена задолженность по Договору
аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года в размере 322 598 рублей, из
которых задолженность по уплате арендных платежей за период с 01.09.2016
г. по 30.06.2017 года составляет 296 000 рублей; размер задолженности по
оплате коммунальных платежей за период 01.09.16 по 21.04.17 года
составляет 26 598 рублей. Указывают, что в связи с тем, что арендатор
ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды,
Брыжова Н.Н. просит о взыскании с Алексеенкова А.М. процентов за
пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2016 года по
04.09.2017 года в размере 13882,15 рублей. 11.01.2017 года арендатор
частично погасил задолженность по арендной плате в размере 59 000 руб.
13.02.2017 года арендатор произвел оплату арендной платы в размере 45 000
рублей. Полагают, что размер задолженности Алексеенкова А.М. перед
Брыжовой Н.Н. по договору аренды (номер обезличен) от 01.09.2016 года
составляет 336 480,15 рублей, из которых: 296000 рублей – задолженность по
уплате арендных платежей за период с 01.09.2016 года по 30.06.2017 года;
26598 руб. – задолженность по оплате коммунальных платежей за период с
82
01.09.2016 года по 21.04.2017 года; 13882, 15 рублей – размер процентов за
пользование чужими денежными средствами за период с 10.11.2016 года по
04.09.2017г. Просила взыскать с Алексеенкова А.М. задолженность по
договору аренды нежилого помещения (номер обезличен) от 01.09.2016 года
в размере 336480,15 рублей, из которых: 296000 рублей – задолженность по
уплате арендных платежей за период с 01.09.2016 года по 30.06.2017 года;
26598 рублей – задолженность по оплате коммунальных платежей за период
с 01.09.2016 года по 21.04.2017 года; 13882,15 рублей – размер процентов за
пользование чужими денежными средствами за период с 10.11.2016 года по
04.09.2017 года; расходы по оплате государственной пошлины в размере
6565рублей. Алексеенковым А.М. подано встречное исковое заявление к
Брыжовой Н.Н., Брыжову Н.Ф. о признании договора аренды
недействительным. Полагал, что договор аренды нежилого помещения
(номер обезличен) от 01.09.2016 года попадает под понятие мнимой сделки и
должен быть признан недействительным. Просил признать
недействительным договор аренды нежилого помещения (номер обезличен)
от 01.09.2016 года, применить последствия недействительности сделки.
Определением суда прекращено производство по делу по иску Алексеенкова
А.М. к Брыжовой Н.Н., Брыжову Н.Ф. о признании недействительным
договора аренды нежилого помещения (номер обезличен) от 01.09.2016 года,
применить последствия недействительности сделки, в связи с отказом от
требований. В процессе рассмотрения дела представитель Брыжовой Н.Н. по
доверенности Вардересян А.К. уточнила исковые требования, окончательно
просила взыскать с Алексеенкова А.М. задолженность по договору аренды
нежилого помещения от 01.09.2016 года в сумме 335355,32 рублей. Просила
производить дальнейшее начисление процентов до дня погашения
задолженности по договору аренды в полном объеме. Взыскать с ответчика
расходы по оплате государственной пошлины. В судебном заседании
представитель Брыжовой Н.Н. по доверенности Вардересян А.К. исковые
требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме. В судебном