33
соседним участком. Сервитутом обременяют сооружения, здания и другую
собственность, пользование которым жизненно необходимо вне зависимости
от использования земли.
Арест недвижимости. В случае ареста лицо, являющиеся владельцем
имущества лишается права распоряжаться собственностью, однако сохраняет
за собой права собственности. Государственная регистрация подобных
договоров в свое время была отменена, чтобы избежать дублирования всех
регистрационных действий. Ко всему прочему, подобная регистрация
приводила к дополнительным финансовым расходам, как для обычных
граждан, так и для организаций.
В этом контексте стоит упомянуть следующие цифры: лица, которые
обратились по вопросу регистрационных действий, должны были заплатить
государственную пошлину в сумме 1000 рублей – для граждан и 15000
рублей – для организаций. Причем плата пошлины происходила дважды – и
за саму регистрацию договора, и, непосредственно за регистрацию
обременения.
Итак, обременение представляет собой не что иное, как совокупность
юридических действий, которые направлены на стеснение прав
собственников в интересах третьих лиц. Следовательно, одни обременения
передаются другому правообладателю, в случае сервитута, другие могут
быть прекращены по решению одного или нескольких компетентных лиц, в
случае аренды либо же ареста.
Доверительное управление. Владелец имеет право передать
недвижимое имущество в так называемое доверительное управление.
Подобная передача собственности не влечет за собой перехода прав на
владение этой же собственности к доверительному лицу, которое теперь
обязуется регулярно осуществлять управление имуществом в интересах
правообладателя или любого другого указанного правообладателем лица.
Права на недвижимость, которые имеют связь с распоряжением ею на
доверительном управлении, регистрируют исключительно и только на
34
основании документов, определяющих в свою очередь отношение владельца
или другого управляющего лица, включая основанные на соответствующем
решении судовой инстанции или же просто заключенного договора.
Обременительный договор на доверительное управление недвижимой
собственностью заключается только в письменном виде как
обременительный документ.
Доверительное управление, а также передача недвижимости подлежат
обязательной государственной регистрации в том же порядке, как и при
переходе права на владение имуществом. Несоблюдение некоторых форм
договора, который оформляется для последующего доверительного
управления, делает его полностью недействительным. Ограничение,
налагаемое арендой Согласно с договором аренды, арендодатель обязуется
отдать определенную собственность во временное пользование съемщику
или арендатору. Земельные участки, кроме тех, которые были изъяты из
оборота, сдаются в соответствии с действующим Земельным кодексом и
гражданским законодательством РФ.
Обременительный договор должен быть заключен только в
письменном виде и обязательно иметь подписи обеих сторон сделки.
Несоблюдение формы заключаемого договора полностью лишает его
юридической силы.
Стоит упомянуть, что с заявлением регистрации может обращаться
одна из сторон, другими словами вполне достаточно только одного заявления
того же, к примеру, съемщика. При сдаче земельного участка или его части в
аренду, к договору на обременение прилагается кадастровый план всего
участка с указанием части, которая непосредственно и была сдана. Однако со
сдачей сооружений, зданий или какой-то части помещений дело обстоит
немного сложнее.
В таком случае к договору необходимо приложить поэтажный план
всего здания или сооружения, на которых должна быть обозначена
35
территория, предназначенная к аренде, а также должна быть указана вся ее
площадь.
Ограничение в виде залога. Залог – это обременение, которое возникает
при заключении договора о залоге и которое обеспечивает выполнение
основного обязательства, например займа конкретной суммы денежных
средств. В силу залога залогодержателем может быть погашен долг из
стоимости имущества, которое было заложено, преимущественно перед
кредиторами залогодателя. В случаях, когда право собственности на ранее
заложенную собственность перешло от залогодателя к какому-либо другому
лицу, тогда право залога в любом случае сохраняет свою юридическую и
законную силу. Нужно также отметить, что указанное обременение делает
возможным осуществить переход права собственности лишь с согласия
залогодержателя.
Арест, накладываемый на собственность. Еще один довольно
распространенный вид обременения на имущество является арест. Арест
подразумевает под собой запрет на совершение каких-либо сделок. Арест
налагается исключительно судебным исполнителем, судом, органом
предварительного следствия, дознания. С собственностью, которая была
арестована, нельзя совершать сделки, до тех пор, пока не будет снят арест.
Владелец собственности, на которую было наложено обременение в виде
ареста или которая была вручена ему на хранение, обязан, в свою очередь,
обеспечивать его полную сохранность на протяжении всего времени, пока
действует обременение ареста
1
.
Обременение на долю. В отдельных случаях владельцу принадлежит
доля в каком-либо определенном имуществе, эта доля может находиться под
обременением на имущество, к примеру, может быть арестована, заложена,
арендована, передана под доверительное управление и т. д.
1
Осуществление и защита гражданских прав / Вавилин Е.В., - 2-е изд. - М.:Статут, 2016. –
С.265
36
Таким образом, при непосредственном наложении любого
существующего вида обременения на имущество или на его долю в праве
собственности отсутствует возможность отчуждения полностью объекта
недвижимости по предварительному соглашению между всеми
сособственниками. В это же время залог, арест или другие обременения на
имущество не препятствуют владельцам общей собственности распоряжаться
им. Например имущество можно подарить, продать или разменять.
Существующее на тот момент обременение, распространяющееся на
долю имущества, лишает сособственников права произвести его раздел по
соглашению между ними, так как таким разделом производится действие и в
отношении доли имущества, на которую уже было наложено обременение.
Таким образом, в зависимости от конкретного имущества и основания
возникновения ограничений выделяют несколько возможных видов
обременений права собственности. В соответствии с 1 статьей ФЗ № 122,
среди основных выделяют нижеуказанные:
- рента (586 статья ГК РФ);
- залог (3 параграф ГК РФ);
- ипотечное кредитование (11 статья ФЗ № 102 от 1998 года 16
июля);
- арест и запрещение на совершение каких-либо сделок (1 и 28 статьи
№ 122);
- постановление об изъятии участка земли (279 статья ГК РФ);
- частные и публичные сервитуты (23 статья ЗК РФ);
- специальные условия по защите окружающей среды и памятников
культуры, истории и т. д. (56 статья ЗК РФ);
- аренда (34 глава ГК РФ);
- предъявляемое в судебном порядке право требования (28 статья ФЗ
№ 122);
- доверительное управление – о банкротстве, попечительстве и т. д.
(53 глава ГК РФ);
37
- прочие ограничения, установленные Гражданским и Земельным
кодексами, а также иными федеральными законами.
Это далеко не весь список видов обременений, которые могут
возлагаться на какую-либо собственность. Первопричиной для
возникновения ограничения могут быть постановления органов местного
самоуправления или госорганов, вступившие в юридическую силу
заключения судебной инстанции, заключённые сделки, нормы закона и т. д.
Объектом обременения способны стать недвижимость (частный дом,
земельный участок, квартира) и прочее имущество (машина, акции,
денежные вклады, интеллектуальная собственность и т. д.).
Аренда, предоставление помещения в безвозмездное.
Если недвижимость сдаётся в аренду, этот фактор не оказывает
влияния на оформление сделки между лицами. При этом смена арендодателя
происходит в соответствии с законом и не требует получения согласия
арендаторов (смена владельца не считается причиной для расторжения
договора об аренде, поэтому до конца периода действия данной сделки он
получает все обязательства и права, принадлежащие ему как арендодателю).
То же самое касается договора безвозмездного пользования
помещением.
Сервитут представляет собой право лица ограниченно использовать
определённый участок земли (к примеру, для передвижения через чужой
участок). Получать разрешение на отчуждение обременённого участка не
нужно. Сервитут сохраняет свою силу при переходе прав на землю к иным
лицам.
Право пожизненного содержания с иждивением. Это вид договора
ренты, при котором вторая сторона (плательщик) получает от хозяина
жилого помещения права на данное жильё при условии, что гражданин будет
пожизненно содержать лицо на иждивении. При этом отчуждение
собственности и осуществление иных действий в её отношении должно
сопровождаться разрешением от получателя ренты.
38
Имущество оставляется владельцем под залог для исполнения
основного обязательства, заключающегося в погашении задолженности (к
примеру, по ипотечному договору). Передача прав на собственность вместе с
имеющимся обременением происходит только с разрешения залогодержателя
(к примеру, банка). Долг может быть погашен из стоимости имущества.
Данное обременение налагается органами следствия, дознания или
судом и подразумевает полный запрет на совершение любых сделок,
связанных с конкретным имуществом, до момента снятия ареста.
На основании 4 статьи ФЗ № 122, некоторые виды обременения
(недвижимости, например) должны проходить обязательную процедуру
регистрации (среди них аренда, ипотечное кредитование, доверительное
управление).
Эти сведения вносятся в базу данных ЕГРП, при этом владельцу
собственности с ограничениями выдаётся соответствующая выписка из
Росреестра. Потенциальный покупатель может запросить данный документ
при проверке «юридической чистоты» сделки
1
.
Далеко не всегда возможно проверить наличие или отсутствие
возможных ограничений на отдельном виде имущества. Сведения об
имеющихся обременениях на недвижимость должны содержаться в базе
данных органа юстиции.
Регистрация обременения недвижимости, как и любое иное право
собственности на него, находится под строгим контролем государства и
регулируется действующим законодательством. Любой договор займа под
залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зафиксирован в
органах Росреестра. В Едином Государственном реестре прав на недвижимое
имущество и операций, связанных с ним, делается соответствующая запись о
возникновении такого залога.
1
Сервитутные типы ограничений (обременений) прав на недвижимость: зарубежный опыт
и новеллы российского законодательства (Краснова Т.С.) //Аналитический портал отрасли
права
39
Доверительное управление подлежит государственной регистрации как
вид обременения. Данная регистрация накладывает определенные трудности
в плане возможности расторжения этого договора. Ограничения в правах
появляются у собственника недвижимости, а не у доверительного
управляющего. У последнего, наоборот, в связи с заключенным договором
появляются новые возможности. Доверительное управление недвижимым
имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.
Аренда. К обременению недвижимости относится и договор аренды.
Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по
которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его
другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на
определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной
регистрации при сроке аренды более года.
Согласно ст. 606 ГК РФ арендой является передача имущества на
основании договора за плату во временное владение и пользование или во
временное пользование. По смыслу ст. 129 ГК РФ допускается передача в
аренду любого имущества, кроме изъятого из оборота или ограниченного в
нем.
Гл. 34 ГК РФ содержит специальные нормы об аренде видов
имущества:
1. Прокат (движимого имущества не дольше 1 года у арендодателя-
предпринимателя или юридического лица).
2. Аренда транспорта.
3. Аренда зданий и сооружений.
4. Аренда предприятий.
5. Лизинг (любого имущества, приобретаемого арендодателем
специально для передачи арендатору по выбору и указанию последнего,
кроме природных объектов).
В гражданском обороте также используется понятие возвратной
аренды, при которой собственник продает имущество и сразу берет его в
40
аренду у покупателя. Возвратная аренда — непоименованный в ГК РФ
договор, поэтому ее регулирование производится по правилам об аренде —
общим или специальным в зависимости от вида имущества.
Понятие «обременение» упоминается во многих нормативных актах,
являясь самостоятельным правовым явлением, однако его легальное
определение отсутствует.
Так, частично утративший силу с 01.01.2017, а в оставшейся части
действующий только до 01.01.2020 закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество…» от 17.06.1997 № 122-ФЗ ранее содержал
такое положение: «Ограничения (обременения) — наличие <…> условий,
запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права
собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого
имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды».
Как видим, законодатель рассматривал обременение с точки зрения
лексического равенства ограничению.
В действующем сегодня законе «О государственной регистрации
недвижимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ) эти
понятия разграничиваются: в п. 6 ст. 1 последовательно перечислены
ограничение прав и обременение недвижимого имущества. К обременениям
отнесена аренда.
Такая точка зрения логична, поскольку правовая природа обременения
подразумевает взаимосвязь ограничения права одного субъекта с
одновременным возникновением прав у другого субъекта, а ограничение
права, собственно, только ограничивает чьи-либо права и ничего более, если
нет дополнительных указаний.
В этой сфере идет практически непрерывный процесс активного
законотворчества, имеющий целью восполнить пробелы в нормативном
регулировании. По сути, это процедурные нормы, которые должны давать
ясное представление о том, какие виды прав или сделок подлежат
регистрации, в каких случаях, в каком порядке.
41
К сожалению, на сегодняшний день и в общих, и в специальных
нормах имеется терминологическая путаница. Так, упомянутый п. 6 ст. 1
закона № 218-ФЗ гласит: «…регистрации подлежат <…> ограничения прав и
обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека,
доверительное управление, аренда».
Гражданский кодекс, в свою очередь, устанавливает правило о
регистрации непосредственно договора аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ), а не
обременения, возникающего на основании договора аренды. В то же время
для сходного договора найма используется уже другая формулировка:
«Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение,
возникающее на основании договора найма, <…> подлежит государственной
регистрации» (п. 2 ст. 674 ГК РФ)
1
.
К тому же здесь остается еще и тождество понятий: «ограничение
права = обременение права» (а не имущества), с которым нам всем
приходится считаться.
Несмотря на то, что понятие «обременение» используется
законодателем во взаимосвязи с требованием о государственной
регистрации, это не означает, что при ее необязательности отсутствует и
само обременение.
В тех случаях, когда государственная регистрация необязательна,
арендуемое имущество, безусловно, остается обремененным. Акт
регистрации является своего рода публичным оглашением наличия
обременения имущества - аренды.
Если же требующий регистрации (т. е. заключенный на 1 год и более)
договор аренды не был зарегистрирован, то:
- по его окончании или при расторжении арендатор не будет иметь
преимуществ на продление;
1
Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть: Учебник 3-е изда-ние, переработанное и
дополненное / под ред. Е.А.Суханова – М.: ВолтерсКлувер, 2015. – С.164.
42
- правовых последствий для третьих лиц такой договор не несет (п. 1
ст. 164 ГК РФ).
В этом случае не применяется ст. 617 ГК РФ — договор утратит силу
при изменении сторон (пп. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ «Об
отдельных вопросах…» от 17.11.2011 .
Подводя итоги, можно утверждать, что аренда является обременением
имущества, которое всегда возникает при заключении договора аренды и
прекращается одновременно с ним вне зависимости от наличия или
отсутствия обязанности по государственной регистрации. Правовое
регулирование института обременения с точки зрения терминологии требует
значительной доработки, которая позволила бы избавиться от постоянного
обращения к аналогии закона и права.
Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает, что
договор заключен, если между сторонами, в требуемой в подлежащих
случаях форме, установилось согласие по всем существенным условиям,
относящимся к данному договору. Существенными являются условия о
предмете договора, условия, перечень которых, как существенных, приведен
в законодательстве, а также условия, которые считает важными хотя бы одна
из сторон договора.
Иск покупателя о госрегистрации перехода права подлежит
удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по
передаче имущества.
В случае невозврата долга квартира реализуется в счет погашения
долговых обязательств. До полной выплаты кредита собственник не вправе
распоряжаться залоговым имуществом без согласия залогодержателя.
Обременение налагается на основании договора залога или закладной,
преимущественно оформляемой в «Сбербанке». При продаже ипотечной
квартиры необходимо согласие кредитора.
Сделка, по сути, представляет собой смену должника. Новый
собственник выплачивает долг за квартиру на основании перезаключенного