43
договора. Но на практике подобные операции осуществляются довольно
редко.
Покупатель должен подтвердить, что его материальное состояние
позволяет выплатить долг. Гораздо чаще ипотечное жилье продается через
погашение долга.
Здесь возможны два варианта. В первом случае должник погашает долг
досрочно, снимает обременение и продает квартиру в обычном порядке.
Нередко покупатель узнает об ограниченности полученного права
собственности только после оформления сделки. Конечно, такой обман со
стороны продавца, является достаточным поводом для расторжения сделки.
Но сопровождаться «поиск справедливости» будет длительными
судебными тяжбами и не факт, что убытки покупателя компенсируются. О
необходимости проверки «юридической чистоты» покупатели часто
забывают. А продавцы об этом не спешат напоминать, поскольку потеря
клиента не в их интересах. Тем не менее, продать обремененную квартиру
можно и без обмана покупателей.
Рассмотрим пример судебной практики по решению суда об уклонении
от регистрации сделки с недвижимостью.
Дело №2-5491/2015
1
Московская область, 26 ноября 2015 года
Пушкинский городской суд Московской области в составе
председательствующего судьи Золотаревой О.В. при секретаре Щербининой
JI.A., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Ю. к М. о регистрации перехода права собственности, У С Т А Н О В И Л :
Истец обратился в суд с иском к ответчику о регистрации перехода права
собственности по договору купли-продажи доли жилого дома,
расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район…,
заключенного между Ю. и М. В обоснование заявленных требований указал,
что на основании договора купли-продажи от 3 августа 2015 года,
1
Решение по делу №2-5491/2015 Пушкинского городского суда Московской области//
СПС Росправосудие
44
заключенного с М., является собственником 0,40 доли жилого дома
площадью 170,4 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу.
В судебном заседании представитель истца Лейман К.В. просит
удовлетворить исковые требования. Свои требования ФИО2 основывает на
том, что в ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком, от имени которого на
основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ действовал ФИО1,
договор купли-продажи спорных земельных участков.
Ответчик уполномочил ФИО1 подписать договор купли-продажи и
передаточный акт, зарегистрировать переход права собственности на
земельные участки. ДД.ММ.ГГГГ составлен акт передачи земельных
участков. Расчет по договору купли-продажи произведен в полном размере
на общую сумму <данные руб., о чем составлена расписка ДД.ММ.ГГГГ.
Договор был исполнен сторонами, но не зарегистрирован в Управлении
Росреестра. Права собственности ответчика на земельные участки № и №
зарегистрированы в ЕГРП.
Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в
том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также
из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не
противоречащих ему, из актов государственных органов и органов местного
самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания, из
которого происходят гражданские права и обязанности.
В соответствии с ч.1 ст.164 Гражданского Кодекса Российской
Федерации сделки с землей и иной недвижимостью подлежат госрегистрации
в случаях и в порядке, который предусмотрены статьей131 Гражданского
Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество, и сделок с
ним. Часть 1 ст.131 Гражданского Кодекса предусматривает, что вещные
права на недвижимость, а также право собственности и иные ограничения
данных прав, их прекращение, переход и возникновение должны
регистрироваться учреждением юстиции в едином государственном реестре.
45
В силу ч.3 ст. ребенок в такой ситуации является законным
собственником части квартиры. Для отчуждения имущества потребуется
согласие органов опеки. В противном случае сделка будет признана
ничтожной. Обременение квартиры может выражаться рентой. Собственник
квартиры, обычно пожилой человек, заключает договор ренты, по которому
передает право собственности в обмен на пожизненное содержание.
Покупатель жилья, обремененного рентой, обязан исполнять
обязанности касательно рентной платы. Иначе получатель ренты вправе
расторгнуть соглашение и вернуть право собственности.
Обременение жилья арендой на возможность продажи не влияет. Но
учесть нужно, что до истечения длительности аренды по договору
арендаторы вправе пользоваться квартирой. Если покупатель не возражает,
то можно продать жилье вместе с передачей прав арендодателя.
Договор обременения недвижимости вступает в силу только при
условии предъявления владельцем имущества всех документом, которые
полностью подтверждают его право на владения объектом залога.
Ограничения на недвижимое имущество начинают функционировать с того
времени, как соответственными государственными органами будет
осуществлена регистрация этого документа. Обычно это происходит на
протяжении одного месяца после окончательного оформления и
предоставления исчерпывающего списка требующихся бумаг.
В виде исключения выступают ипотеки жилых помещений и сделки с
недвижимым имуществом, заверенные нотариусом, которые обременяются
на протяжении рабочей недели.
Длительность процесса учета ограничений на земельные участки
зависит от их кадастрового предназначения или от построек, которые
размещены на них.
Приобретатели и правообладатели могут самостоятельно проявить
инициативу – зарегистрировать обременение недвижимости. Но поскольку в
этом случае действующими фигурами выступает третье лицо, то
46
непосредственно сам правообладатель, обязательно должен быть
предупрежден о таких действиях путем уведомления.
Снятие обременения с недвижимости происходит на протяжении 3-5
рабочих дней. Для того чтобы внести изменения в запись о регистрации
требуется предоставить полный пакет документов в один из государственных
органов Росреестра или в отделение Многофункциональных Центров
(кратко – МФЦ).
Так как в России существует множество организаций МФЦ, то клиенту
не придется тратить много времени на ожидание своей очереди, однако срок
может вырасти до 10 дней.
Список необходимых документов:
- документ, подтверждающий право обладания недвижимостью;
- хранящаяся в банке закладная;
- выданный банком документ, что подтверждает выполнение
договора;
- заявление на снятия обременения;
- документ, подтверждающий личность;
- квитанция уплаты налогов.
Снять ограничения с имущества можно в следующих ситуациях:
- после досрочного осуществления обязательств;
- руководствуясь решением суда;
- заключив мировое соглашение со всеми участвующими сторонами;
- после выполнения участниками всех своих обязательств
1
.
Чтобы ограничение на недвижимость было снято, требуется
обязательная явка в Росреестр всех сторон или их законный представителей,
участвующих в договоре. Также необходимы заявления от всех субъектов
сделки о полном исполнении всех обязательств, предусмотренных договором
обременения.
1
Романова Е.Н., Шаповал О.В. Гражданское право. Общая часть: Учебник. — М.: РИОР:
ИНФРА-М, 2017. С.154
47
Обременение объектов недвижимости – вопрос достаточно сложный,
что обусловлено большой разновидностью ограничений недвижимого
имущества, каждый с которых имеет свои особенности. Инвестируя в
недвижимую собственность нужно в обязательном порядке изучить договор
купли-продажи и дать запрос на владение в государственный реестр. Ведь
только так можно убедиться в правильности и законности, планируемой
сделки.
Приобретение недвижимости на первичном рынке обычно не вызывает
беспокойств о ее юридической чистоте. Но вторичное жилье может иметь
немало неприятных сюрпризов, особенно касающиеся обременений. Поэтому
проверять такие объекты нужно тщательно, чтобы избежать
неблагоприятных последствий.
Ряд проверок поможет застраховать сделку. Для начала проверьте все
правоустанавливающие документы, их подлинность. Затем закажите и
получите выписку из ЕГРН, обратите внимание на отсутствие обременений и
ограничений.
Законодательство РФ, за редким исключением, позволяет продать
такую недвижимость и тогда дополнительные обязанности переходят к
новому собственнику. Некоторые умышленно покупают, например, квартиру
с обременением, поскольку цена ее значительно ниже, но тут важно знать,
насколько бывает сложно обременение снять.
На основании рассмотренного в данном разделе настоящей работы
теоретического материала установлено следующее.
В законодательстве РФ существуют следующие виды обременений:
- право пользования недвижимостью на срок не меньше года, в том
числе сервитуты, безвозмездное пользование, аренда, пожизненное
содержание;
- доверительное управление (при опеке, попечительстве, банкротстве, в
наследственных отношениях и пр.);
- арест;
48
- залог;
- ограничения на распоряжение и пользование недвижимостью или на
выполнение каких-либо определенных работ. Данные ограничения могут
налагаться госорганами в пределах их компетенции;
- иные сделки, которые могут обременить недвижимость,
предусмотренные действующим законодательством.
Ограничение может возникнуть на основании:
- акта госорганов (местных органов самоуправления);
- сделки, проведенной в отношении недвижимости;
- закона;
- решения суда, которое вступило в законную силу.
ВЫВОД.
На основании вышеизложенного, можно сделать следующие
обобщающие выводы.
Понятие обременение означает какое-либо ограничение, наложенное на
недвижимое имущество в силу заключенного договора или закона. Тогда
владелец ограничен в использовании или распоряжении им. Поскольку
обременение касается объекта, то и все ограничения, задолженности и
обязанности вместе с ним переходят к новому владельцу в случае продажи.
Приказом Государственный комитет Российской Федерации по
земельной политике от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов
по ведению государственного земельного кадастра» выделены основные
виды обременений недвижимых объектов:
- право пользования (включая аренду, безвозмездное пользование,
пожизненное содержание и сервитут) может быть установлено не менее, чем
на год;
- доверительное управление (при банкротстве, наследственных
отношениях, опеке, попечительстве);
- залог;
- арест;
49
- ограничения, налагаемые органами власти, касающиеся
распоряжения, пользования недвижимостью, а также на исполнение ряда
работ;
- иные сделки, предусмотренные законодательством, обременяющие
имущество.
Основаниями для установления ограничений могут быть:
- вступившее в силу решение суда;
- сделка с заключением договора;
- акт местных административных или государственных органов;
- в силу закона.
Как ограничиваются права собственника недвижимости с
обременением
1. Аренда. В случае аренды заключается соответствующий договор. В
случае желания владельца недвижимости продать ее, он не расторгается,
обязанности по договору переходят к новому хозяину на весь период
действия.
Если покупается арендуемая квартира и далее сдавать ее вы не
намерены, то арендаторов следует предупредить о расторжении договора
заранее, не менее, чем за 3 месяца.
2. Залог. Возникает обременение на основании договора и под
обязательства. Как правило, передается имущество в залог под получение
определенных денежных займов. Снимается обременение после погашения
долга. Переход права собственности другому лицу может быть осуществлен
только с согласия залогодержателя.
Заложенное имущество с согласия залогодержателя владельцу не
запрещается отчуждать, а также передавать на время в пользование. Если оно
реализуется в счет погашения долга по ипотечному кредиту, то хозяин
обязан освободить занимаемый недвижимый объект. При этом законом
предусмотрена возможность владельца обратиться в суд и по его решению
50
получить жилье во временное использование или отсрочить реализацию
имущества. Срок устанавливается не более одного года.
3. Рента. В договоре ренты прописывается пожизненное содержание
имущества и его владельца. Это может быть сделка купли-продажи, где
сохраняется право предыдущего хозяина проживать на данной жилплощади
пожизненно, или не только проживать, но и находиться на иждивении.
При пожизненном содержании с иждивением по договору получатель
ренты передает имущество ее плательщику. Последний же берет на себя
обязанность содержать указанное в договоре лицо. Любые юридические
действия с такой недвижимостью требуют получения согласия получателя
ренты.
Устанавливает ограничение на срок не меньше одного календарного
года. Право на пользование обременяет того, кому оно предоставлено.
Подобные договора выгодны обеим сторонам. Для владельца тем, что
он получает пожизненное содержание за счёт получателя, которых
оплачивает и коммунальные счета, не теряя права на проживание в квартире.
Для получателя ренты это соглашение выгодно по той причине, что он в
конечном итоге получает квартиру. Обременение снимается после смерти
владельца, который находился на иждивении и передал по договору свою
недвижимость.
Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со
стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.
4.Сервитут. Право постороннего человека пользоваться имуществом,
принадлежащим вам. Например, в случае проходных комнат, когда иначе,
как через проходную, попасть в свою не представляется возможности.
Выделяют несколько форм:
- Частный сервитут используется в случае пользования других людей
вашей собственностью в своих интересах. Он устанавливается на основании
соглашения, которое обязательно должно быть зарегистрировано в
51
Росреестре, или судебного решения. При этом собственник может полностью
распоряжаться своим жильем, но сервитут будет продолжать действовать.
- Публичный сервитут накладывается на основании договора между
физическим лицом и государством. Такая форма возможна, например, в
случае расположения жилого объекта в месте планируемой организации
новой дороги. Тогда владельцам квартир предлагается жилье для
переселения или денежная компенсация.
Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает
ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения
недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее
комфортной жилой площади.
5. Доверительное управление. Может быть установлено в нескольких
случаях, самыми распространенными из которых являются:
- банкротство;
- наследные отношения;
- опека;
- попечение.
- При этом права собственности не переходят к доверенному лицу.
Но оно обязуется управлять недвижимостью в интересах самого
правообладателя или иного указанного им лица. Договор о передаче
имущества в доверительное управление является обременительным
документом.
6. Арест недвижимости. Серьезные неприятности могут возникнуть у
продавца, когда покупателю обремененного арестом жилья будет отказано в
регистрации. Продавец на основании иска покупателя может быть привлечен
к ответственности за мошеннические действия.
Арест жилья лишает владельца права отчуждать его (продавать,
обменивать). При попытке игнорировать это обременение любой
заключенный договор будет признан недействительным и аннулирован.
52
7. Ипотека. При оформлении ипотечного кредита банк, как правило,
налагает обременение на объект недвижимости, под который он берется.
Снимается обременение только после полного погашения долга и процентов
по нему.
В течение всего срока пользования ипотекой собственник может с
согласия банка, выдавшего кредит, прописывать на жилплощадь свою семью,
пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.
Банк в редких случаях может дать согласие на продажу обремененной
ипотекой квартиры, но варианты погашения кредита должны быть
обговорены с покупателем. Это может быть перевод кредита на нового
собственника или погашение средствами покупателя от имени продавца.
Любая договоренность должна быть оформлена письменно и заверена
нотариусом.
Существенный риск это возможность остаться без квартиры при
невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.
8. Обременение в виде долгов, не выписанных людей и
несовершеннолетних повлечет за собой необходимость платить
коммунальные платежи с учетом всех лиц, прописанных на жилплощади.
Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных жильцов можно,
получив выписку из домовой книги. Там указываются и временно
отсутствующие, имеющие право по возвращению снова прописаться. Это
лишенные свободы, находящиеся временно в спецучреждениях, длительных
командировках и т.п.
По закону граждане, зарегистрированные в квартире, после ее продажи
обязаны выписаться. Иначе новый собственник может выселить их в
судебном порядке. Однако и зарегистрированные граждане могут
опротестовать договор сделки и добиться признания его недействительным.
Невозможно выписать в судебном порядке несовершеннолетних детей.
Дети до 18-летнего возраста признаны недееспособными и права их
представляют родители (опекуны). Выписка из квартиры и ее продажа может