32
а вследствие кодификации в швейцарском праве стали известны как «реалластен».
Теоретическая разработка вещных обременений велась ещё немецкими
исследователями-пандектистами, однако они сохранили актуальность и в
современны условиях, найдя своё отражение в законодательстве ряда стран ЕС,
считаясь одной из наиболее эффективных форм обеспечения вещных прав при.
использовании недвижимости, в случае возникновения долгосрочных
имущественных отношений
40
. Неслучайно при формировании нового
гражданского законодательства ряда европейских государств (Хорватии, Эстонии,
Македонии, Словении, Латвии) спустя столетие, после провозглашения частной
собственности и иных вещных прав на землю, вещные обременения снова
получают распространение. В гражданском законодательстве этих стран вещные
обременения были закреплены под разными наименованиями (в частности, в
Македонии – «реален товар»). В том числе, вещные обременения были
закреплены в § 1105-1112 ГГУ, § 530 австрийского Общего гражданского
уложения 1811 г., ст.ст. 782-792 Гражданского Кодекса Швейцарии 1907 г., ст.ст.
246-255 Закона Хорватии «О праве собственности и других вещных правах» от 28
октября 1996 г., ст.ст. 236- 239 Закона Македонии «О праве собственности и
других вещных правах» от 20 февраля 2001 г., ст.ст. 229-240 Закона Эстонии «О
вещном праве» от 9 июня 1993 г., ст.ст. 1260-1277 Гражданского закона Латвии
1937 г., восстановленного на территории Латвии в 1992 г., ст.ст. 249-255 Закона
Словении «О вещном праве» от 27 сентября 2002 г.
41
И.А. Емелькина приводит мнение И.А. Покровского, который полагал
институт вещных обременений в романо-германском праве значительно
40
Емелькина И.А. Вещные (реальные) сервитуты в отечественном праве и
зарубежных правопорядках: тенденции развития // Хоз. и право. – 2010. – № 12. -
С. 86.
41
Савельев A.A. Ограничения и обременения права собственности: Автореф.
дисс. . канд. юрид. наук. – Уфа, 2007.- С. 26.
33
обновившимся в сравнении с римским правом.
42
Современные вещные и иные
обременения изжили некоторые черты, присущие римскому и в особенности
феодальному праву.
Социальноэкономические и политические перемены, охватившие западные
страны и Россию с конца XVIII в., а затем затронувшие и остальные страны мира,
привели к оформлению в большинстве государств мира института обременений, в
особенности вещных, в современном вид.
43
Сохранились и специфические черты,
связанные с национальными особенностями и правовой системой,
законодательством различных стран и регионов мира.
Вещные обременения в иностранных (преимущественно западных,
европейских) правовых системах, как правило, широко применяются при
регулировании отношений сервитута, продаже предприятия или земельного
участка на основе ренты, застройке, обеспечении пожилых людней в старости,
содержании имущества в кондоминиуме, регулировании соседских отношений и
т.д. Получили распространение вещные обременения покупки, включая
жилищные, отопительные и индустриальные вещные обременения. Многие из
указанных вещных обременений не были известны на рубеже XIX-XX вв., а также
в середине XX в.
44
Новые виды обременений разрабатывались и применялись в связи с
усложнением отношений и требований имущественного оборота.
45
Современные
зарубежные юристы отмечают актуальность этого института и для европейских
42
Емелькина И.А. Вещные (реальные) сервитуты в отечественном праве и
зарубежных правопорядках: тенденции развития // Хоз. и право. – 2010. – № 12. -
С. 86-87.
43
Serkin K. The Law of Property // Foundation Press - 2016. – Р. 8-9.
44
Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения
в Российской Федерации. 2015. N 4. С. 62-82
45
Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный
участок: монография / И.А. Емелькина. – М.: Волтерс Клувер, 2014. – 368 с.
34
стран. Проблемы вещных обременений раскрываются и в современной научной
литературе. Вещные обременения могут устанавливаться в различных жизненных
ситуациях. В немецкой юридической литературе приводится пример, как
супружеская пара, владельцы ресторана, установили при передаче имущества
сыну своё право на предоставление одного литра пива ежедневно, в качестве
вещного обременения.
46
Примечательно, что западная (и романо-германская, и англо-саксонская)
правовая система не останавливается на развитии института вещных
обременений, продолжая его совершенствовать. В частности, практически во всех
правовых системах функционирует институт залога, который бывает двух видов –
в отношении движимого или недвижимого имущества.
47
В частности, ипотека,
как залог недвижимости, удобна тем, что должник не лишается права и
возможности пользования заложенным имуществом, в том числе извлечения из
него доходов, и заложенная вещь остаётся у должника. Эта разновидность залога
и была изобретена в этих целях, в том числе и с целью предоставления должнику
возможности извлекать из пользования имуществом определённые выгоды и за
этот счёт расплачиваться с. кредитором.
Залог движимой вещи может предполагать как оставление конкретной вещи
у должника, так и передачу её кредитору. Как и сервитуты, эмфитевзис, залоговое
право обременяет право собственности, поскольку не позволяет должнику
свободно распоряжаться заложенной вещью (продать, подарить её и т.д.), что и
является следствием обременения права собственности. В частности, в ФРГ
существует как ипотека (залог недвижимого имущества), так и залог движимости,
имущественных прав (собственно залог). § 1205 ГГУ предусматривает, что общим
46
Wilson D.A. Easements Relating to Land Surveying and Title Examination //
Hoboken, N.J.: Wiley. - 2013. – Р. 29.
47
Теплов Н.В. Залог товаров в обороте: анализ института на примере floating
charge // Вестник ВАС РФ. - 2013. - № 10. - С. 7.
35
принципом залогового права является обязательная передача вещей во владение
залогодержателя, но на практике допускается совершение договора залога и без
такой передачи. ГГУ предусматривает три вида ипотеки – оборотную,
обеспечительную и судебную (§ 1116 ГГУ).
48
Оборотная ипотека предполагает выдачу учреждением, которое ведёт
земельный реестр (поземельную книгу), залогового свидетельства
залогодержателю. Выдача такого свидетельства не предусматривается при
обеспечительной (книжной) ипотеке. Ипотека традиционно является
специальной, делимой и передаваемой. Передача обеспечительной ипотеки,
однако, предполагает внесение необходимой отметки в поземельную книгу, а в
случае оборотной ипотеки передача осуществляется посредством простого
вручения залогового свидетельства приобретателю.
49
Судебная ипотека возникает на основании судебных решений по поводу
конкретных требований. Во Франции, в отличие от ФРГ, гражданское
законодательство считает залоги и ипотеку двумя различными формами вещного
обеспечения обязательств. Поэтому залог во французском праве не включает
ипотеку, он понимается в более узком смысле. Согласно Гражданскому Кодексу
Франции, залог – договор, в силу которого должник передаёт кредитору
определённую вещь в обеспечение долга (ст. 2071 ГК Франции). Существуют,
однако, два вида залога – антикрез (залог недвижимой вещи) и заклад (залог
движимости).
50
48
Емелькина И.А. Вещные (реальные) сервитуты в отечественном праве и
зарубежных правопорядках: тенденции развития // Хоз. и право. – 2010. – № 12. –
С. 88.
49
Serkin K. The Law of Property // Foundation Press - 2016. - Р.11-12.
50
Гражданский Кодекс Франции 1804 г. [Электронный ресурс] // Режим
доступа:http://pnu.edu.ru/ru/faculties/full_time/uf/iogip/study/studentsbooks/histsource
s2/igpzio49/
36
Предметом заклада может быть любое движимое имущество (как
материальное, так и нематериальное). Антикрез предполагает возможность залога
любой недвижимости, не изъятой из гражданского оборота. Кредитор становится
владельцем заложенной недвижимости, присваивая все приносимые ею плоды и
доходы, используя их на погашение как основной суммы требования к должнику,
так и процентов по этому требованию. Должник лишается права владения вещью,
чем и отличается антикрез от ипотеки.
51
Заклад, как правило, совершается без передачи вещи кредитору, основными
разновидностями такого заклада выступают: залог прав на производственное и
иное оборудование профессионального назначения, приобретаемое в кредит,
автомобили, морские, речные и воздушные суда (такой залог возникает в пользу
продавца или лица, предоставившего кредит на покупку такого имущества);
заклад товаров, хранящихся на складе, по вариантам – в таком случае должник
лишается права владения вещью, хотя она и не перемещается со склада; заклад
прав, предусмотренных в договорах о государственных подрядах и поставках;
заклад торговых предприятий (такое предприятие представляет собой
обособленный имущественный комплекс, принадлежащий коммерсанту и
состоящий из материальных и нематериальных элементов и используемой для
получения предпринимательской прибыли; объектом залога может быть и весь
комплекс, и его отдельные элементы, составляющие части).
52
51
Лужина А.Н. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество
в России и Франции. Автореферат дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 –
Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное
частное право. [Электронный ресурс] // Режим доступа:
https://www.dissercat.com/content/ogranicheniya-i-obremeneniya-prav-na-
nedvizhimoe-imushchestvo-v-rossii-i-frantsii
52
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С. 41-42.
37
Обременения в США считаются разновидностью вещных прав. Система
вещных прав, в свою очередь, построена по английскому и, шире, западному
образцу. Все вещные (имущественные) права считаются только разновидностями
права собственности, будучи приравнены к нему. Основными разновидностями
вещных прав являются право собственности (понимается, как и в остальных
западных странах, в том числе и странах Западной Европы), обременения (по
образцу прав на чужие вещи в континентальной Европе, включая залог,
сервитуты, траст), доверительная собственность (т.н. траст). Объектами подобных
прав в США являются «вещественное» (материальное) и «бестелесное
имущество» (объекты исключительных прав в романо-германской системе).
Понятия «движимое» и «недвижимое» имущество применяются
американскими судами для отношений, регулируемых международным частным
правом (то есть, с участием иностранного элемента). Внутри США такого
разделения имущества не проводится. В большинстве штатов признаётся
реальное и персональное имущество. Первое предполагает возможность подачи
иска о восстановлении владения (т.н. реальный иск), второе обеспечивается иском
о получении денежной компенсации. К реальному имуществу относится именно
недвижимость, включая право на земельные участки и объекты, существенно
связанные с ними и не отделённые от него (здания, сооружения, урожай на корню
и т.д.), недра под участками и воздушное пространство над участками, «до
разумной высоты».
53
Обременения могут состоять в праве владения на объект недвижимости или
не предоставлять такого права (сервитуты в виде права прохода или проезда через
земельный участок). Право на недвижимость может быть основано на общем
праве или на праве справедливости. Остальное имущество, помимо реального,
недвижимого, является персональным, то есть движимым. Персональное
53
Ziegler C.L., Scmiedl E., Callahan T. One mortgage: a model of success for
low-income homeownership // Boston College Environmental Affairs Law Review. -
2017, Vol. 44, Issue 2. - Р. 351-352.
38
имущество разделяется на реальные (аренда) и персональные движимости.
Последними могут быть вещи во владении, то есть материальные, движимые
объекты, а также вещами в требовании, к числу которых относят «бестелесные
объекты» (денежные требования, исключительные права). Ценными бумагами, в
соответствии с правом США, можно считать т.н. «оборотные инструменты», а
именно документы: чеки, векселя, облигации на предъявителя, паевые
свидетельства компаний и т.д.
54
Им присущи независимость прав держателя от
прав его предшественника и облегчённый порядок передачи.
Различия в возникновении и прекращении права собственности на вещи
являются правовыми последствиями разделения вещей на движимые и
недвижимые. Передача вещных прав на недвижимость должна проводиться в
письменной форме документа за печатью и отвечать требованиям, которые
устанавливаются законами штатов. В большинстве штатов письменная форма
документа с печатью должна удостоверяться и уполномоченным должностным
лицом или нотариусом.
Аналогичным образом регистрируются и обременения. В отдельных штатах
требуется и регистрация перечисленных документов в специальных реестрах,
помимо письменной формы документа и иных требований.
55
В то же время, не
требуют особых формальностей сделки с движимыми (персональными) вещами.
Право собственности, традиционно для западных стран, гарантируется
Конституцией США как одно из основополагающих, на Западе «собственность
священна» и неприкосновенна. Таким образом, право собственности подлежащим
особой правовой и иной защите. Согласно 14 поправке к Конституции США, лицо
может быть лишено собственности только на основе должным образом
произведённого судебного разбирательства. Понятия «право собственности» в
судебной практике и правовой доктрине характеризуется через правомочия
собственника. Ограничения права частной собственности допускаются в
54
Serkin K. The Law of Property // Foundation Press - 2016. - Р. 13.
55
Serkin K. The Law of Property // Foundation Press - 2016. - Р. 14-15.
39
государственных (ограничения) или общественных (прежде всего, обременения и
ограничения) интересах
56
. Только на основе справедливого возмещения
допускается отчуждение частной собственности. Прекращение права
собственности может происходить по объективным и не зависящим от воли
собственника причинам (гибель имущества в результате стихийного бедствия,
при национализации имущества, потере вещи и т.д.) или по воле собственника,
путём передачи указанного права другим лицам, в результате потребления или
уничтожения вещи. Обременения (права на чужие вещи) основываются на законе,
договорах, подкрепляются и судебной практикой.
Одним из способов обеспечения обязательств является залог, наиболее
распространённое обременение в США. Допустим залог имущественных прав,
возможен залог движимых или недвижимых вещей. Аналогом института заклада
в романо-германском частном праве является возможность залога движимых
вещей с передачей их во владение кредитору. Последний имеет право удерживать
вещь до полного погашения основного долга, процентов по нему и расходов.
Кредитор может потребовать продажи заложенной вещи для удовлетворения
своих требований или обратиться в суд, на случай неуплаты.
Основаниями возникновения залога выступают договор и закон.
57
Стороны
могут предусмотреть право пользования залогодержателя заложенным
имуществом и возникающим по нему правами. Залогодержатель должен, на
условиях разумной заботливости, обеспечивать сохранность заложенного
имущества. Если это не ограничит права залогодателя, допускается последующий
залог имущества залогодержателем.
В целом в американском праве при залоге, как правило, происходит
передача предмета залога кредитору, которая может иметь и условный характер
56
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С. 45.
57
Филатова У.Б. Концепция развития института общей собственности в
России и за рубежом: монография. – М.: Юрлитинформ, 2013. – С. 115.
40
(например, передача товарораспорядительных документов). Залог недвижимости
в американском праве является юридическим средством, в основном,
предусмотренным в Англии, и позволяющим должнику передать вещное право,
как способ обеспечения обязательства. В особенности развиты в США
отношения, связанные с ипотекой. Свод законов США, как правило, включает
ипотечные отношения в виде глав, преимущественно они регулируются
законодательством штатов
58
.
Нормы, регулирующие отношения ипотеки, включают и федеральные
законы «О федеральном банке внутренних займов» 1932 г., «Об ипотечной
корпорации федерального банка внутренних займов» 1970 г., «О развитии
жилищного строительства и коммунального хозяйства» 1977 г., «Об
обнародовании ипотеки домов» 1975 г. и т.д. Ипотекой является предоставление
имущества без его фактической передачи кредитору для обеспечения денежных
обязательств или обязательств, имеющих денежную оценку. Такой залог
аналогичен понятию ипотеки по праву стран континентальной Европы.
На основании общего права в отдельных штатах ипотекой называется и
переход права собственности на предмет ипотеки (определённое имущество,
включая и движимое).
59
Такой залог основан на фидуциарной сделке (основанной
на доверии), согласно которой кредитору предоставляется временное право
собственности на передаваемую вещь (т.н. залог с уступкой титула). Кредитор
имеет право пользования такой вещью, в соответствии с фидуциарной сделкой, до
момента исполнения основного обязательства должником, после чего обязан
вернуть залогодателю титул собственника.
В отдельных штатах кредитор обязан оплачивать за счёт подобных доходов
налоги и сборы, установленные в отношении переданного в залог имущества, в
58
Ziegler C.L., Scmiedl E., Callahan T. One mortgage: a model of success for
low-income homeownership // Boston College Environmental Affairs Law Review. -
2017, Vol. 44, Issue 2. - Р. 351-352
59
Serkin K. The Law of Property // Foundation Press - 2016. - Р. 17.
41
других – обязан передать залогодателю все полученные доходы от использования
переданного в залог имущества. За кредитором окончательно признаётся право
собственности на имущество, переданное в залог, если основное обязательство не
было исполнено в установленный срок.
60
Это возможно либо на основании иска
кредитора о лишении должника права выкупа, либо в силу самого факта
неисполнения, в зависимости от законодательства отдельных штатов.
Общим для всех штатов, в сфере регулирования ипотеки, является:
возможность исполнения основного обязательства не только должником, но и
другими лицами (если иное не оговорено в соглашении сторон), признание
ипотеки не только вещным правом, но и способом обеспечения обязательства, а
также акцессорный, вспомогательный характер ипотеки по отношению к
основному обязательству.
Не является абсолютным и не влияет на действительность договора
требование о специальной регистрации договора ипотеки. Регистрация
осуществляется по месту нахождения имущества, передаваемого в ипотеку, в
специальных органах графств. Приоритет конкретной ипотеки определяется по
дате осуществления регистрации. Сервитутом является обременение,
выступающее законным ограничением собственника одного земельного участка
(т.н. «служащего»), не сопровождающим передачу владения, в пользу
собственника другого земельного участка (т.н. «господствующего»). Содержание
данного института в США регулирует судебная практика.
Немаловажное место в американском праве занимают и иные обременения
(рента, завещательный отказ и т.д.). Как и в отношении доверительной
собственности, данные виды обременений восприняли влияние англо-саксонского
права. Разумеется, весьма значима в англоязычных странах роль судебной
практики, судебных решений различных судов (прежде всего, высших
инстанций), обретающие силу прецедента по делу.
61
60
Serkin K. The Law of Property // Foundation Press - 2016. - Р. 17.
61
Serkin K. The Law of Property // Foundation Press - 2016. - Р. 17.