42
Единообразие правоприменения по отдельным категориям дел является
одним из ключевых элементов в рамках англо-саксонской системы правосудия и
правовой системы в целом. В Великобритании Закон «О собственности» 1925 г.
предусматривает два основных вида залога – ипотека и заклад. Предоставление
имущества обеспечения долга является ипотечным залогом. Такая форма залога
применяется в отношении и движимого, и недвижимого имущества.
Передаваемым имуществом в таком случае может быть земля, а также
движимое имущество, в том числе и имущественные права. Особенности
ипотечного залога состоят в переходе титула собственности на заложенное
имущество залогодержателю, который становится собственником, с
определёнными ограничениями. В случае несвоевременной уплаты долга
залогодержатель становится полным собственником.
Однако при должном исполнении обязательства в дальнейшем должнику
возвращается титул на имущество. Такие правоотношения между должником и
кредитором во многом основаны на доверии, то есть носят фидуциарный
характер. При закладе заложенная вещь передаётся в зависимое держание
кредитора.
62
То есть, у кредитора в отношении заложенного по закладу
имущества существует не ограниченное право собственности, а только
ограниченное вещное право.
Гражданское законодательство стран постсоветского пространства во
многом воспринимает не только западное, но и российское влияние в сфере права.
Тем не менее, существенные различия в аспекте правового регулирования
института обременений содержатся, в сравнении с нормами Гражданского
Кодекса РФ, в Гражданском Кодексе Украины от 16 января 2003 г.
Предварительно следует отметить, что ГК Украины разделён на шесть частей
(книг), и каждая книга данного ГК – формализованная подотрасль гражданского
права и законодательства Украины.
62
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С. 53.
43
В частности, Книга Третья ГК Украины регулирует право собственности и
иные вещные права. Именно раздел II Книги Третьей ГК посвящён обременениям,
законодательное определение данного названия отражено в названии самого
раздела «Вещные права на чужое имущество». Глава 30 раздела II Книги Третьей
ГК Украины предусматривает разновидности обременений и общий порядок их
защиты, включая всего две статьи (ст.ст. 395-396 ГК Украины).
63
Вещные права на чужое имущество признаются в Украине право владения,
а также «классические» со времён римского права сервитут (право пользования),
эмфитевзис (право пользования земельным участком для сельскохозяйственных
потребностей) и суперфиций (право застройки земельного участка). Ч. 2 ст. 395
ГК Украины, однако, предусматривает, что закон может устанавливать и иные
вещные права на чужое имущество. Согласно ст. 396 ГК, субъект вещного права
на чужое имущество имеет право на защиту этого права, в том числе и от
собственника имущества, согласно норм главы 29 ГК.
64
Таким образом, в рамках права собственности украинское законодательство
формализует институт обременений права собственности (вещных прав на чужое
имущество). При этом данный факт не исключает возможности обременения прав
иных субъектов гражданских правоотношений в Украине. И, тем не менее,
Украина в этом отношении давно пошла по пути сближения с романо-германской
и англо-саксонской правовыми системами, упорядочив институт обременений
права собственности. Впрочем, термин «обременения» в Украине практически не
употребляется в привычном для России смысле, он, в основном, замещён
категорией вещных прав на чужое имущество.
Вещно-правовые и имущественно-правовые титулы (правомочия) на
недвижимость должны проходить государственную регистрацию согласно
63
Цивільний Кодекс України від 16 січня 2003 р. [Электронный ресурс] //
Режим доступа: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15.
64
Цивільний Кодекс України від 16 січня 2003 р. [Электронный ресурс] //
Режим доступа: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15.
44
нормам ГК Украины и Закона Украины «О государственной регистрации вещных
прав на недвижимое имущество и их обременений». Последний включает
законодательное определение обременений – запрет распоряжаться и / или
пользоваться недвижимым имуществом, установленная законом, актами
уполномоченных органов государственной власти, их должностных лиц или
установленный на основании договора. То есть, понятие обременений понимается
достаточно узко и связано именно с запретом на распоряжение или пользование
недвижимостью на основании закона или договора.
65
С одной стороны, украинский законодатель сужает пределы применения
обременений, ограничивая возможность их применения в частных
правоотношениях, а с другой стороны, одновременно смешивая понятия
ограничений и обременений за счёт достаточно жёстких условий обременений,
расширяет и возможности для правовых и иных манипуляций. Ведь
законодательные запреты, в том числе и в отношении права собственности,
являются ограничениями, а не обременениями, в понимании, вырабатываемом
российской правовой доктриной. Более того, украинский законодатель идёт ещё
дальше – предусматривается возможность запрета на основании договора. То
есть, обременениям придаётся характер ограничений, публичной-правовой
характер, что в действительности означает недопустимое вмешательство
государства в сферу частных правоотношений, вплоть до чрезмерной поддержки
субъекта права обременения права собственности на недвижимое имущество по
договору.
Несмотря на ограниченный характер таких правоотношений и
ограниченную сферу применения таких обременений, украинское
законодательство в этом отношении допускает явный пробел. Поскольку перечень
вещных прав на чужое имущество фактически является открытым, согласно ст.
395 ГК Украины, перечень подобных вещных прав значительно шире. К ним (но
65
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С.59.
45
не всегда собственно к обременениям) относятся и право хозяйственного ведения,
право оперативного управления, право постоянного пользования и аренды
земельного участка, право пользования в форме найма, аренды зданий и других
капитальных сооружений, их отдельных частей (право пользования (найма,
аренды) строением или другими капитальными сооружениями, их отдельными
частями, а также залог недвижимости (ипотека), доверительное управление
имуществом.
66
Украинское законодательство, ограничивая понимание обременений и
возможности их применения, учитывает и социальные реалии в Украине, в том
числе существующий запрет на куплю-продажу земель сельскохозяйственного
назначения. Земля в Украине считается собственностью народа Украины (ст. 13
Конституции Украины), особой формой собственности, и основным
национальным богатством.
67
Подобно ГК РФ, Гражданский Кодекс Республики Беларусь в ст. 217
предусматривает аналогичный перечень ограниченных вещных прав, как вещных
прав лиц, не являющихся собственниками. К ним ст. 217 ГК Беларуси относит
сервитуты, права хозяйственного ведения и оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного
пользования земельным участком и право временного пользования земельным
участком. Основанием прекращения таких вещных прав на имущество не
является переход права собственности на имущество к другому лицу (ч. 2 ст. 217
66
Цивільний Кодекс України від 16 січня 2003 р. [Электронный ресурс] //
Режим доступа: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15.
67
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С.61
46
ГК РБ), вещные права таких лиц защищаются от нарушения в установленном ст.
286 ГК РБ порядке.
68
Институт обременений, как и в законодательстве РФ, не нашёл в Беларуси
своего чёткого закрепления. Перечень «вторичных» вещных прав аналогичен
российскому и украинскому, поскольку сформулирован как открытый. Кодекс
Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-3 приводит в ст. 3
перечень вещных прав на землю, не вполне совпадающий с положениями ст. 217
ГК Беларуси: аренда (субаренда); пожизненное наследуемое владение;
постоянное пользование (пользование без заранее определённого срока);
временное пользование.
69
Азербайджанское гражданское законодательство, регулируя вещноправовые
отношения, отличается определённой категоричностью, склонностью к
установлению ограничений. Ст. 135.1 ГК Азербайджана считает вещами только
физические объекты. Однако анализ ст.ст. 135, 137 ГК Азербайджана приводит к
пониманию того, что гражданское законодательство достаточно широко подходит
к определению объекта вещных прав, считая ими не только вещи, но и
субъективные права различных видов.
70
Закон Азербайджана «О государственном реестре недвижимого имущества»
от 29 июня 2004 г. № 713-IIГ определяет порядок государственной регистрации
права собственности на недвижимость, иных вещных прав на неё, их
68
Гражданский Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г.
[Электронный ресурс] // Режим доступа: http://xn----7sbakgchdukjdc8auvwj.xn--
90ais/
69
Кульчиков Д.Е. Цивилистические проблемы ограничения прав на
земельные участки сельскохозяйственного назначения в России, Беларуси и
Казахстане: сравнительно-правовой анализ: монография. – М.: Юрлитинформ,
2015. – С. 97.
70
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С. 64-65.
47
возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения, а также
ведения единого государственного реестра недвижимого имущества на
территории Азербайджана.
В указанном законе (ст. 1.0.1) недвижимое имущество определяется как
земельные участки и все прочно связанные с землёй предметы (здания,
сооружения, жилые и нежилые помещения, индивидуальное жильё, дачные дома,
леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы),
участки недр, водоёмы, перемещение которых невозможно без причинения
несоразмерного ущерба их назначению и права на которые подлежат
государственной регистрации. П. 1 ст. 18 Гражданского Кодекса Азербайджана
относит к числу ограниченных имущественных прав залоговое право (ст. 158.1.1),
право пользования имуществом (ст. 158.1.2) и сервитуты (ст. 158.1.3).Указанный
перечень является закрытым.
Земельный Кодекс Азербайджана от 25 июня 1999 г. приводит такой
перечень ограниченных имущественных прав на землю – аренда и пользование (п.
2 ст. 48 ГК), сервитут относится к правам ограниченного пользования
земельными участками (п. 1 ст. 54 ГК). Азербайджанскому праву известен и
неизвестный праву России институт предварительной регистрации недвижимого
имущества (ст. 147 ГК Азербайджана).
71
П. 1 ст. 117 Гражданского Кодекса Казахстана относит к недвижимому
имуществу объекты, перемещение которых невозможно без причинения
несоразмерного ущерба, а именно земельные участки, здания, сооружения,
многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землёй. Важная
особенность вещного права Казахстана состоит в распространении
гражданскоправовых норм на недропользование. П. 3 ст. 4 Закона Казахстана «О
недрах и недропользовании» от 27 января 1996 г. предусматривает, что
гражданские правоотношения, связанные с правом недропользования, если они не
71
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С. 68.
48
урегулированы нормами данного закона, регулируются нормами гражданского
законодательства.
72
Гражданско-правовая доктрина Казахстана разделяет объекты гражданских
прав на свои и чужие блага. ГК Казахстана рассматривает правомочия
правообладателя как блага, правомочия третьих лиц (на чужие блага) – как права.
На своё благо тоже есть права (право собственности, исключительное право на
результат интеллектуальной деятельности), однако они неразрывно связаны с
благами и выступают их неотъемлемой частью, тогда как права на чужие блага
представляют собой именно права.
73
Иными словами, чужое благо существует
только в виде имущественного (или иного) права, правообладатель же обладает и
благом, и связанными с ним правами. Казахский учёный М.К. Сулейменов, в
частности, считает, что вещное право на недра является собственностью
государства.
74
Однако М.А. Дмитриев указывает на абстрактный характер норм закона о
недропользовании, а также на содержание п. 2 ст. 117 ГК Казахстана, который
предполагает возможность отнесения к объектам недвижимого имущества и иной
недвижимости (п.п. 1, 2 ст. 117 ГК перечисляют и виды недвижимости,
72
Кульчиков Д.Е. Цивилистические проблемы ограничения прав на
земельные участки сельскохозяйственного назначения в России, Беларуси и
Казахстане: сравнительно-правовой анализ: монография. – М.: Юрлитинформ,
2015. – С.107.
73
Кульчиков Д.Е. Цивилистические проблемы ограничения прав на
земельные участки сельскохозяйственного назначения в России, Беларуси и
Казахстане: сравнительно-правовой анализ: монография. – М.: Юрлитинформ,
2015. – С. 107-108.
74
Ильясова К.М. Понятие и виды обременений прав на недвижимое
имущество в Казахстане // Цивилистические записки: Межвузовский сборник
научных трудов.-М., 2015 –С. 156.
49
однозначно не ограниченной в гражданском обороте, за устанавливаемыми
законом исключениями). Отсюда, делает вывод исследователь, не представляется
возможным однозначно заключить, что недра исключены из гражданского
оборота или ограничены в нём.
75
П. 2 ст. 116 ГК Казахстана не допускает изъятия
из оборота имущества, кроме как в порядке прямого указания такого имущества в
законе.
Специфика института обременений и их применения в Китае связано с
развитием в этой стране социалистических отношений, наряду с рыночной
экономикой и рыночными отношениями. Так, Закон КНР «О вещных правах» от
16 марта 2007 г. выделяет несколько разновидностей обременений – сервитут и
залог, а также право удержания имущества владения. Как видно, китайское
законодательство, в той или иной мере, также учитывает роль обременений в
вещном праве.
Главы 11-13 указанного Закона регулируют соответственно и право ведения
хозяйственной деятельности на земле, полученной в подряд, права использования
земли под строительство, аналогичное право в жилом секторе. Данные права не
являются обременениями, а выступают определёнными разновидностями
ограниченных вещных прав – в первом случае это право на ведение
хозяйственной деятельности на земле, находящейся в собственности
крестьянского коллектива или государственной собственности, в случае
использования земли под строительство речь идёт о землях, находящихся в
государственной собственности, а в жилом секторе – о земле, находящейся в
коллективной собственности.
76
75
Гражданский Кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 г.
[Электронный ресурс] // Режим доступа:
https://online.zakon.kz/document/?doc_id=1013880
76
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С.71.
50
Согласно ст. 156 Закона «О вещных правах», субъект права сервитута в
Китае имеет право использовать недвижимое имущество иных лиц, в целях
повышения эффекта от использования собственного недвижимого имущества.
Последнее считается имуществом, в пользу которого действует сервитут,
недвижимость иных лиц – обременённым сервитутом. Исходя из такого подхода,
несложно понять возмездную природу обременений, то есть право собственника,
иного правообладателя на определённую прибыль, компенсацию за установление
обременения в отношении его права со стороны третьего лица.
77
Ст. 29 Конституции Японии определяет неприкосновенность права
собственности. Конституция указывает, что право собственности должно
определяться законом с тем, чтобы не противоречить общественному
благосостоянию. Ст. 29 предусматривает также возможность использования
частной собственности в общественных интересах за разумную компенсацию
(законодательные ограничения права собственности и иных вещных прав).
78
Немаловажно, что в Японии существуют своеобразные отношения в сфере
сервитута. Данное обременение получило наименование «право соседства».
Указанное право предназначено для регулирования использования права
собственности на недвижимое имущество, примыкающее к аналогичной
собственности другого лица. Требование «абсолютного и полного» использования
собственности, примыкающей к имуществу другого лица, подорвало бы
отношения между собственниками, сделали бы нормальное использование такого
имущества невозможным (строительство дома точно по границам земельного
участка). Такой подход означал бы невозможной совместную жизнь в социуме.
Такой сервитут («право соседства») проявляется в виде коллективного
домовладения в многоквартирных домах, где существует имущество совместного
77
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С. 73.
78
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С. 74.
51
пользования, наряду с собственностью частных лиц. Заход на земельный участок,
в том числе для ремонта проходящей через границу между участками ограды,
проход через прилегающий участок также относятся к разновидностям сервитута.
Землевладельцы обязуются терпимо относиться и к естественному верхнему
стоку воды.
79
Зарубежный правовой опыт в сфере регулирования и применения
обременений весьма важен для России. Более того, опыт перечисленных
зарубежных государств оказывает значительное влияние и на развитие иных
зарубежных государств, в том числе в отношении обременений. Акцент в
западных странах ставится именно на отношениях собственности, однако
обременения проникают и в сферу защиты интеллектуальной собственности,
иные гражданские и частные правоотношения.
Законодательство стран постсоветского пространства, Китая, Японии и
других стран мира учитывает международный и исторический опыт применения
разного рода обременений. Разумеется, каждая национальная правовая система
отличается наличием собственной специфики, в том числе и в сфере
обременений. Преимущества и недостатки данного института в разных
государствах могут учитываться и российским законодателем в рамках
правотворческой деятельности.
79
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С.76.