44
даже прописывать родственников, не уведомляя банк о соответствующих
действиях. Однако на этом права, собственно, и заканчиваются.
При более серьезных действиях с недвижимым имуществом (дарение,
продажа) залогодержателя нужно своевременно уведомлять. При этом, это
вовсе не означает, что кредитная организация не разрешит продать такую
недвижимость. Банку всего лишь нужна гарантия осуществления полноценных
выплат по кредиту, а кто будет ими заниматься, ему абсолютно все равно.
Поэтому в данной ситуации главное заручиться согласием банковских
структур.
36
При полном погашении ипотеки собственник обязан прийти в банк и
получить справку о закрытии ипотеки, а также закладную на квартиру,
написать заявление с просьбой снять обременение в регистрационную палату.
Аналогичное заявление должны предоставить и от лица кредитной
организации. Затем гражданин обязан идти в регистрационную палату. Помимо
документов из банка понадобится также договор с кредитной организацией,
выписка из ЕГРП о том, что именно он является собственником недвижимого
имущества. Обременение должно быть снято буквально в течение нескольких
дней.
Таким образом, покупая недвижимость, важно понимать, что его
продавец имеет определенные ограничения на право распоряжения такой
собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если
покупатель заплатит полную стоимость имущества. При этом нет гарантии, что
ему обратно вернут уплаченные средства.
Так, к примеру, приобретая вторичное жилье, с особым вниманием
следует изучить историю квартиры, проверить ее документы. На практике
бывают случаи, что права на нее могут иметь даже организации, либо частные
36
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим/ К.Р. Файзрахманов//Вестник экономики, права и социологии. - 2014. - № 3.
- С. 173-176.
45
лица. Обязательства перед ними продавца как раз и именуются
обременениями.
Рассмотрим подробнее риски отдельных видов обременений права
собственности на примере квартиры.
Итак, ипотекой считается залог недвижимости банку для получения
кредита на ее покупку. Она выступает гарантом того, что доверенные банком
средства со временем будут ему возвращены. В ипотеке также может
находиться уже существующая квартира, если ее владелец получает кредит с
целью ее ремонта. Сделка сторон по продаже в обоих случаях не
представляется возможной без соответствующего разрешения банка на
условиях, к примеру, погашения первоначальным собственником более 50 %
суммы. Банк вправе потребовать также и полной выплаты кредита, а только
после этого разрешить собственнику продажу квартиры.
Рентоплательщик не распоряжается в полной мере квартирой, если в ней
проживает рентополучатель. Она может быть продана лишь с его разрешения.
На квартиру по разным причинам может быть наложен арест. Самой
распространенной считается неуплата за коммунальные услуги. В такой
ситуации осуществление сделки по ее продаже возможно лишь в случае
погашения всех долгов и последующего снятия ареста.
37
Когда недвижимое имущество находится в найме, проживающие
граждане в нем, помешать продаже не могут. Однако они имеют право
находиться там период, ранее оговоренный в договоре.
Ввиду соблюдения ранее заключенного договора, новый владелец обязан
дождаться, окончания срока действия договора. Лишь после этого наниматели
теряют свое право на проживание в жилье.
Для продажи квартиры все ее жильцы должны быть выписаны. При этом,
некоторых групп граждан выселять категорически запрещено, если у них нет
37
Шапиро, И.М. Ограничение права собственности: современный правовой аспект в
контексте соотношений с обременением/ И.М.Шапиро//
Юридический вестник ДГУ. - 2017. - Т. 23. - № 3. - С. 72-78.
46
иной жилплощади. К ним относятся, например, пожилые люди,
несовершеннолетние и инвалиды. В квартире они останутся, даже если они ее
собственниками не являются. Если же такие категории были незаконно
выписаны, а квартира продана, через суд они могут вернуть свои права на
проживание. Запрещено продавать квартиры и в аварийных домах.
Итак, как же снизить риски при покупке квартиры с обременением?
Риски при покупке жилья на вторичном рынке многократно увеличиваются. Их
можно проверить следующим образом.
Если на недвижимость были наложены какие-то юридические
обременения, вносится соответствующая запись в Единый Государственный
Реестр Прав на недвижимое имущество. Покупатель лично может получить
доступ к таким сведениям, однако часто подобную выписку из ЕГРП
оформляет продавец, либо получает риелтор.
Проверить наличие обременений имущества в современное время можно
даже на сайте ГОСУСЛУГ через Интернет. Получение выписки - обязательное
условие осуществления сделки купли-продажи. Выписка предоставляется сразу
же после оплаты госпошлины. Получать такой документ целесообразно
незадолго до заключения сделки, ведь данные со временем могут измениться.
Из продаваемого имущества должны быть выписаны все жильцы, не
должно быть и долгов по коммунальным услугам. Квартира не должна
сдаваться в наем. Это можно проверить в налоговой службе или в органах
местного самоуправления. На квартиру также не должен быть наложен арест.
Здание не должно быть ветхим, либо находиться в аварийном состоянии.
Деревянные дома признаются ветхими при износе на 65 %, а каменные - 70 %.
Наличие обременений прав на жилье продавца вынуждает к снижению
его рыночной стоимости. Вполне возможно, что решение существующих
проблем с продаваемым жильем требует временных затрат, которых у него
просто-напросто нет.
Случается, что у покупателя не хватает средств, чтобы полностью
выкупить продаваемую квартиру, а ипотечная будет вполне разумным
47
вариантом. Если продавец сможет урегулировать все вопросы с банком, залог
может быть переоформлен. Кредитная организация дает на это согласие далеко
не всегда, ввиду низкого уровня дохода покупателя, либо наличия плохой
кредитной истории.
Также следует отметить, что в случае нахождения квартиры в ипотеке, на
очереди могут быть сразу несколько кредиторов. При появлении материальных
проблем у собственника банк может наложить арест на собственность. Арест
будет снят сразу же по возвращению долга.
38
Не накладываются несколько арестов одновременно. У покупателя после
продажи жилья могут возникнуть проблемы с другими кредиторами, когда
квартира вновь окажется под арестом.
Таким образом, недвижимость с обременением — это объекты, на
которые согласно действующему законодательству были наложены те или иные
юридические ограничения. Введенные ограничения после продажи таких
объектов вовсе не снимаются, обременяют их нового владельца.
С обременениями прав есть две глобальные проблемы:
1.Сделка будет невозможна, обойдется дороже, затянется.
2. Возможно такую сделку в дальнейшем признают оспоримой или
ничтожной, и тогда есть риск остаться без денег и без приобретенного
имущества.
Безусловно, признать сделку недействительной поводов довольно много.
Продавец может оказаться недееспособным, либо докажет, что в момент
проведения сделки не отдавал отчета своим действиям.
Также продавец может оказаться банкротом или должником, и у него
не будет права распоряжаться этим имуществом. Один из собственников
38
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим/ К.Р. Файзрахманов//Вестник экономики, права и социологии. - 2014. - № 3.
- С. 173-176.
48
на сделку может наложить запрет, это может сделать и суд по ходатайству
заинтересованного лица или кредитора.
39
Конечно, не все обременения одинаково опасны. Ведь покупка ипотечной
квартиры — это вполне законно, если банк не против проведения сделки. При
этом ипотека перейдет к покупателю и уже ему нужно будет рассчитаться
с банком, снять залог. В таком случае оформление займет несколько больше
времени. Как обременение повлияет на сделку выяснить всегда лучше заранее.
Как минимум это поможет запастись терпением и правильно настроиться.
2.2 . Анализ судебной практики в области реализации правовых норм
Актуальность совершенствования законодательного регулирования
института обременения обусловлена все чаще возникающими спорами в
правоприменительной практике.
Рассмотрим подробнее примеры судебных споров, связанные в
обременением права собственности, на примере Кемеровской области по
состоянию за 2017 года.
Итак, за одно лишь первое полугодие 2017 г. судами Кемеровской
области было возбуждено свыше 1833 дел с участием, связанных с
государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, сделок с ним.
Из них судами общей юрисдикции возбуждено 1776 дел, 57– арбитражными
судами.
Управления Росреестра по Кемеровской области по 99делам выступало в
качестве ответчика, по 21 – в качестве административного ответчика, в 72
случаях рассмотрения дел– в качестве заинтересованного лица, третьим лицом-
в 1676 дел.
40
39
Бумажникова, О.В. Обременение и ограничение при регулировании частных
правоотношений/ О.В.Бумажникова// Российская юстиция. - 2014. - № 11. - С. 8-10.
40
Официальный сайт Управления Росреестра Кемеровской области
https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/upravlenie-rosreestra-po-kemerovskoy-oblasti/
49
При рассмотрении 33 гражданских дел обжаловались отказы в
государственной регистрации, в 5 случаях обжаловались действия по
приостановлению процедур государственной регистрации, в 10 случаях –
обжалованию подлежали иные действия.
В законную силу за отчетный период вступило 35 судебных акта по
делам, которые возникли из публичных правоотношений, обусловленных
государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, сделок с ним.
В пользу Управления вынесено всего 9 решений, все касаются
обжалования отказов в государственной регистрации.
С позиции правоприменительной практики самые актуальные судебные
решения - это решения по обжалованию действий Управления,
подтверждающие позицию Управления.
1. При государственной регистрации ипотеки в силу действующего
закона, возникшей из договора купли-продажи в период зарегистрированного
брака с участием несовершеннолетних детей, не требуется ни нотариально
удостоверенного согласия супруга, ни согласия органа опеки и попечительства,
поскольку требования пункта 3 статьи 335 ГК РФ не распространяются на
случаи, когда залог возникает в силу действующего закона.
Гражданка К. и Гражданин П. действующие от имени двух своих
несовершеннолетних детей, выступая в июле 2012 года в качестве покупателей,
заключили договор купли-продажи жилого дома с Фондом. Условиями
договора предусматривалась оплата в рассрочку, обеспечение исполнения
обязательств покупателей по оплате – залог в силу действующего закона.
В Управление данные лица обратились с заявлениями о регистрации
перехода права собственности от Фонда к ним, регистрации права
собственности на жилой дом Гражданина П. и двух его несовершеннолетних
детей, регистрации залога жилого дома в пользу Фонда в силу закона.
Управление в полной мере выполнило все необходимые регистрационные
действия, в частности зарегистрировало обременение в форме залога.
50
В результате просрочки исполнения обязательства по оплате
покупателями через два года Фонд обратился в суд общей юрисдикции с
требованием о взыскании долга по договору купли-продажи жилого дома, об
обращении взыскания на предмет залога. Суд общей юрисдикции в полной
мере удовлетворил требования, заявленные Фондом. Решение вступило в
законную силу.
41
Позднее, Гражданин П. и Гражданка К., действующие от имени своих
несовершеннолетних детей, обратились в суд общей юрисдикции с заявлением
о признании ипотеки на жилой дом недействительной.
Свой иск они обосновали тем, что для передачи в залог имущества,
которое, в частности, принадлежало несовершеннолетним детям, требовалось
разрешение органа опеки и попечительства Кемеровской области. Истцы также
заметили, что поскольку они состояли в зарегистрированном браке, в период
брака для передачи в залог приобретенного жилого дома требовалось
нотариально удостоверенное согласие Гражданки К.
По их мнению, при отсутствии перечисленных действий, обременение на
имущество не имеет законной силы.
Требования вышеуказанных граждан решением суда общей юрисдикции
были оставлены без удовлетворения.
Отказывая в удовлетворении вышеуказанного иска, суд первой инстанции
исходил из того, что согласно 3 части статьи 335 ГК РФ, если предметом
залога выступает имущество, на отчуждение которого требуется разрешение
или согласие другого лица (уполномоченного органа), для передачи такого
имущества в залог необходимо такое же согласие (разрешение), за
исключением случаев, когда залог возникает в силу действующего закона.
42
41
Шапиро, И.М. Ограничение права собственности: современный правовой аспект в
контексте соотношений с обременением/ И.М.Шапиро//
Юридический вестник ДГУ. - 2017. - Т. 23. - № 3. - С. 72-78.
42
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим/ К.Р. Файзрахманов//Вестник экономики, права и социологии. - 2014. - № 3.
- С. 173-176.
51
Поскольку предметом договора купли-продажи в данном гражданском
споре послужило недвижимое имущество, оплата стоимости которого должна
была осуществляться в рассрочку, согласно положениям 5 части статьи 488 ГК
РФ с момента передачи объекта недвижимости покупателям и до его полной
оплаты такое недвижимое имущество является товаром, проданным в кредит,
т.е. признается имуществом, находящимся в залоге у продавца, с целью
обеспечения исполнения покупателем обязанности по полноценной оплате
товара.
43
Принимая во внимание нормы закона, суд общей юрисдикции
констатировал, что для регистрации ипотеки жилого дома нотариальное
согласие супруга, как и согласие органа опеки и попечительства, было не
нужно.
Истцы, не согласившись с решением суда первой инстанции, написали
апелляционную жалобу в Судебную коллегию по гражданским делам
Кемеровского областного суда.
Суд апелляционной инстанции новым определением оставил без
изменения решение суда первой инстанции, а апелляционную жалобу – без
удовлетворения.
2. Отказ в государственной регистрации прав на объект недвижимости,
связанный с проведенной государственной регистрацией перехода права на
объект недвижимого имущества к другому лицу, по принятым ранее
документам, правомерен.
Так, гражданин О. в 19.03.2015 г. обратился в Управление с заявлением о
государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, в
роли которого выступал офис, расположенный в здании многоквартирного
жилого дома.
43
Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним за 2016
год//ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/17529689/#ixzz5eaKuai1r
52
Заявителем было представлено в качестве правоустанавливающего
документа на государственную регистрацию решение суда общей юрисдикции
от 17.11.2014, которое вступило в силу от 26.02.2015. В резолютивной части
предоставленного судебного постановления было указано следующее:
«провести государственную регистрацию перехода права собственности на
спорное нежилое помещение от гражданина Д. к гражданину О».
В 02.04.2014 г. на это спорное нежилое помещение был наложен арест на
основании определения суда общей юрисдикции по совершенно другому
гражданскому делу.
В 01.04.2015 году было отправлено уведомление о приостановлении
государственной регистрации. Она была приостановлена сроком до 30.06.2015
на основании заявления гражданина О., которое было подано в связи с
необходимостью оформления определенных документов.
Гражданину О. было отказано 07.08.2015 г. в государственной
регистрации прав на спорное нежилое помещение. Причиной отказа стало
наличие ограничения прав в виде ареста на спорное нежилое помещение.
44
Между тем, в 22.07.2015 от Банка поступило заявление о государственной
регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.
В 24.07.2015 г. государственная регистрация была приостановлена
сроком на три месяца на основании соответствующего заявления Банка.
Позднее, в Управление 13.08.2015 г. поступило заявление от гражданина
О. о государственной регистрации права собственности на спорное нежилое
помещение.
Государственный регистратор, направил гражданину О. уведомление от
26.08.2015 г. о приостановлении государственной регистрации, которое было
вынесено на основании 9 абзаца 1 пункта статьи 19 Федерального закона №
122-ФЗ. Это было обосновано тем, что государственная регистрация
44
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим/ К.Р. Файзрахманов//Вестник экономики, права и социологии. - 2014. - № 3.
- С. 173-176.
53
приостанавливается при наличии поданных ранее документов на
государственную регистрацию, по которым решение о государственной
регистрации было не принято, в этом случае государственная регистрация
приостанавливается до завершения государственной регистрации перехода
права по ранее принятым документам на этот объект недвижимого имущества.
Решение о регистрации права собственности Банка по ранее поданным
документам было принято 09.02.2017, ввиду этого, в тот же день
государственный регистратор по заявлению гражданина О. принял решение об
отказе в государственной регистрации права. Это решение было обосновано
тем, что имелись противоречия между уже зарегистрированными и
заявленными правами.
Так, в соответствие со сведениями Единого государственного реестра
недвижимости (ЕГРН), по состоянию на 09.02.2017, наложенные ранее аресты и
иные ограничения сняты и принято решение по ранее поданному заявлению
Банком от 22.07.2015 о проведении государственной регистрации права
собственности на спорное нежилое помещение.
Полагая, что принятое решение незаконно, гражданин О. обратился с
административным исковым заявлением в суд общей юрисдикции.
Решением суда общей юрисдикции без удовлетворения оставлены
требования гражданина О.
Отказывая в удовлетворении требований гражданина, суд первой
инстанции исходил из того, что для государственной регистрации права
собственности гражданина О. на спорное нежилое помещение имелись
противоречия между уже зарегистрированными правами за Банком и
заявленными права гражданином О.
Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда
г. Кемерово решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а
апелляционная жалоба – без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении жалобы,
посчитал, что суд первой инстанции к выводу об отказе пришел на законных