34
ГЛАВА 2. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБРЕМЕНЕНИЙ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПОРЯДОК ЕГО ОФОРМЛЕНИЯ
2.1 Юридическая характеристика обременений земельных участков в
РФ и других странах
Рассматривая обременения земельных участков наиболее логично
начать с характеристики сервитутов, как основных видов обременений
земельных участков. В данном пункте разберем отдельно частные и
публичные сервитуты на землю, а так же их особенности исходя из категории
земель и соотношение с сервитутами других государств.
В российском законодательстве сервитуты делятся на частные и
публичные (в зависимости от числа субъектов, в чьих интересах
устанавливается ограниченное пользование на чужую территорию), на
постоянные и срочные (от срока назначения сервитута). Частный сервитут -
возможен только при соглашении обеих сторон, а если договоренность не
достигнута, то разрешение на обременение земельного участка
устанавливается судом
29
. Публичный сервитут – прописывается
нормативным актом РФ или законом, его установление осуществляется в
интересах общества и государства. (см. Приложение 2)
Одним из первых и наиболее распространенных является земельный
сервитут, поэтому проведем его сравнительный анализ в законодательстве
РФ и в странах Западной Европы, такие как Франция и Германия. Так,
например, очень похожи нормы российского и германского законодательства
в отношении земельного сервитута, это проявляется в отнесении сервитута к
числу вещных прав на имущество лиц, которые не являются собственниками.
29
Остапенко А.Г. Основания возникновения сервитутных правоотношений // Трибуна молодых ученых. -
2010. - №4. – С. 89
35
К тому же, как в Германии, так и в России сервитут подлежит
государственной регистрации (в ЕГРП и в поземельной книге)
30
.
Земельный сервитут может устанавливаться для обеспечения таких
нужд как проход и проезд через соседнюю территорию, прокладка и
пользование линиями электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение
водоснабжения и мелиорации. Такие сервитуты называются
положительными. В Германском Гражданском уложении (далее ГГУ)
выделяются три вида сервитута, из которых два - отрицательных и один
положительный.
В российском праве задачу отрицательных сервитутов выполняют
нормы общего запрета, содержащиеся в нормативных актах и правилах,
которые находятся в строительных, противопожарных, градостроительных и
иных регламентах. Но, к сожалению, не во всех случаях собственникам
недвижимых вещей подобные правила могут помочь и обеспечить их нужды.
Как показывает судебная практика, чаще всего происходят отказы в защите
гражданских прав, потому что установление отрицательных сервитутов
нигде не прописано в законодательстве.
Таким образом, в зарубежных странах собственникам недвижимой
вещи предоставляется более полная защита прав при установлении
отрицательного сервитута. В отличие от Германии, в России собственник
земли имеет право требовать плату за пользование его участком, который
обременен сервитутом. В то же время, германское законодательство
возлагает больше ответственности на пользователей чужим имуществом, в
целях сохранить земельный участок в надлежащем состоянии, обеспечить его
бережное использование и соблюдения интересов собственника.
31
Если рассматривать разделение сервитутов на частные и публичные,
можно сделать вывод, что во всех странах их установление осуществляется
по-разному. Во Франции (ст. 649, 650 Французского Гражданского кодекса)
30
Царанок Е.А. Сервитут в россии и странах западной европы//Science Time. -2015. -№ 12 (24). -С. 818-821.
31
Германское Гражданское уложение (ГГУ). – 1896. – 366 с
36
предметом публичного сервитута является коммунальная и общественная
польза, а в России и Германии больше отдается предпочтение праву частного
сервитута. К тому же немцы исключают общественный интерес, в целях
установления частноправовых отношений. При установлении личного
сервитута, на обременяемую территорию распространяется запрет на
передачу ее по наследству, отчуждение, и размер части земли, которая
предоставляется в ограниченное пользование, определяется самим
собственником
32
. Согласие на раздел земли и предоставление ее в
пользование, для сервитута, дается только в случае, если оно не затрудняет
пользование земельным участком самим владельцем. Если сервитут дает
преимущество одной части земли над другой, его прекращают (ст. 638 ФГК).
К тому же стараются выделять местоположение земельного участка соседа
так, чтобы оно было наиболее пригодно для проживания. Тем самым
французское законодательство старается заранее предупредить граждан, во
избежание споров и разногласий между соседями, применять такие нормы и
правила, которые исключили бы конфликты в будущем. Хочется отметить,
что согласно французскому законодательству сервитут не должен нарушать
общественные интересы правообладателей земельных участков. Главное, что
лишь ФГК контролирует порядок прекращения сервитутов и выделяет
следующие мотивы для отмены действия сервитута: а) невозможность
пользования вещью; б) сосредоточение в одних руках права на оба участка;
в) неосуществление сервитута в течение 30 лет.
В России, так и странах Западной Европы, сервитуты между собой
имеют больше сходств, чем различий. Причем, если в российское
законодательство заимствовать особенности регулирования данного
института в Германии и Франции, возможно, тогда в нашей стране интересы
участников сервитутных отношений будут защищены в полной мере.
Далее, не оставим без внимания российское законодательство о
сервитутах и их особенности.
32
Французский Гражданский кодекс (ФГК). – 1804. – С. 45-48
37
Под сервитутом понимается установленное в соответствии с законом
право ограниченного пользования чужим имуществом в целях
осуществления прохода, прокладки и эксплуатации необходимых
коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута. Все сервитуты, в зависимость от субъекта права,
делятся на две группы: предиальные или земельные и личные. Личный
сервитут принадлежит лицу персонально, в то время, как предиальный
сервитут принадлежит лицу как собственнику недвижимого имущества. В
свою очередь, предиальные сервитуты, в зависимости от характера
земельного участка, можно разделить на городские, которые
устанавливаются в пользу застроенных участков, а также сельские, которые
устанавливаются в пользу полевых участков. В Российской Федерации
нормы о сервитутах содержатся в Гражданском кодексе РФ, Земельном
кодексе РФ, Федеральном законе №122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество» и в природоресурсном законодательстве
(Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и другие). Земельный кодекс
Российской Федерации выделяет два вида сервитутов: частный и публичный.
Подробнее остановимся на частном сервитуте и проанализируем его. В
Гражданском кодексе такому институту, как сервитут посвящено небольшое
количество статей. Обычно нормы законодательства регулируют
сервитутные права на землю. Согласно ст. 274 ГК РФ собственник объекта
недвижимости имеет право требовать от собственника другого недвижимого
имущества предоставление права ограниченного пользования соседним
земельным участком.
Частный сервитут устанавливается для: - обеспечения прохода и
проезда по территории соседнего земельного участка; - осуществления работ
по прокладке и эксплуатации линейных объектов. К ним относятся линии
электропередач, связи и трубопроводов; - обеспечения водоснабжения и
мелиорации; - иных нужд, которые невозможно обеспечить без установления
сервитута. Собственник земельного участка, на который наложено
38
обременение сервитутом, не лишается своих прав владения, распоряжения,
пользования этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению
сторон и подлежит обязательной регистрации в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество. Также в соответствии с
Гражданским законодательством заинтересованное лицо может требовать
установить данное обременение только у собственника недвижимого
имущества. В случае возникновения споров об установлении или в условиях
личного сервитута, дело разрешается судом по иску лица, которое требует
установление сервитута.
Гражданский кодекс также предусматривает сохранение сервитута в
случае перевода прав на недвижимое имущество другому лицу. Таким
образом, личный сервитут не прекращает действовать из-за продажи земли,
поскольку он является ее обременением и следует за ней. Сервитут не может
выступать в качестве предмета купли-продажи и залога, он не может быть
передан лицам, которые не являются собственниками имущества.
Сервитутом могут обременяться также объекты капитального строительства,
пользование которыми необходимо вне зависимости с пользованием
земельным участком. К личным сервитутам участка нельзя отнести лесной и
водный. К этим разновидностям сервитутов установлены некоторые
ограничения. Первый вид может устанавливаться на основании актов
государственных органов, актов органов местного самоуправления и на
основании судебных решений. Второй вид сервитута может устанавливаться
только по договору государственных органов или по судебному решению.
Статья 276 ГК РФ говорит нам, что сервитут прекращается по требованию
собственника имущества ввиду отпадения оснований, из-за которых он был
установлен. А если земельный участок из-за обременения сервитутом не
может использоваться гражданином или юридическим лицом по целевому
назначению, то собственник может обратиться в суд с иском о прекращении
сервитута
33
.
33
Крюкова Е.А. Личный сервитут//Уникальные исследования XXI века.- 2016. -№ 3 (15). -С. 12-17.
39
На основе вышеуказанного можно выделить следующие особенности
земельных сервитутов:
Во-первых, это его необходимость и исключительность. Эти признаки
отражает ст. 274 ГК РФ. Необходимость заключается в том, что интерес
сервитуария (субъекта) в установлении ограниченного права пользования
чужим имуществом обусловлен не восприятием собственных потребностей, а
их существованием. А исключительность определяется тем, что
необходимые потребности не могут быть удовлетворены без установления
сервитута.
Во-вторых, заинтересованное лицо вправе требовать установление
сервитута в свою пользу независимо от того, препятствует собственник
недвижимого имущества или нет. Эту характерную особенность также
отражает ст. 274 ГК РФ.
В-третьих, п.5 ст. 23 ЗК РФ отражает принцип минимальности
обременения имущества, т.е. сервитут должен устанавливаться таким
образом, чтобы было как можно меньше обременений для имущества, на
которое устанавливается сервитут.
В-четвертых, это особая процедура его установления. Сервитут
устанавливается на основании договора. Этот способ предусмотрен в п.3
ст.274 ГК РФ. При этом данная форма установления характерна только для
частного сервитута.
В-пятых, личный сервитут начинает действовать с момента
регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество. Это отражается в п.9 ст.23 ЗК РФ.
В-шестых, это платность сервитута (ст.274 ГК РФ). В-седьмых,
сервитут сохраняется при смене собственника недвижимого имущества (ст.
275 ГК РФ).
В-восьмых, это то, что сервитут не является предметом купли-продажи
и залога. (ст.275 ГК РФ)
34
.
34
Крюкова Е.А. Личный сервитут//Уникальные исследования XXI века.- 2016. -№ 3 (15). -С. 12-17.
40
Рассмотрев характеристику личных сервитутов, необходимо коротко
остановиться и на проблеме установления сервитутных типов ограничений
(обременений) и границ (пределов) права собственности в процессе
приватизации недвижимого имущества. В соответствии со статьей 31
Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178- ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о
приватизации) при отчуждении государственного или муниципального
имущества в порядке приватизации оно может быть обременено
ограничениями, предусмотренными этим федеральным законом или иными
федеральными законами, и публичным сервитутом. При этом в Законе о
приватизации отсутствуют положения о допустимости установления
ограничения в виде зоны прохода и проезда, в нем говорится только о
введении публичного сервитута для обеспечения беспрепятственного
доступа, прохода и проезда. Между тем зона прохода и проезда,
устанавливаемая или подтверждаемая в процессе приватизации, не может
рассматриваться в качестве публичного сервитута, поскольку, так же как и
при установлении такой зоны в обычном порядке, не соблюдается
закрепленный статьей 23 ЗК РФ порядок введения публичного сервитута и
его правовой режим. Так, зона прохода и проезда вводится ненормативным
правовым актом, без учета результатов общественных слушаний, нередко в
интересах конкретных лиц. Следовательно, устанавливаемая или
подтверждаемая в процессе приватизации зона прохода и проезда также не
может рассматриваться как законное ограничение прав на служащий
земельный участок. На основании изложенного полагаем, что зона прохода и
проезда выступает произвольно созданным региональным законодательством
сервитутным типом ограничения (обременения) права собственности на
недвижимое имущество
35
.
35
Краснова Т.С. Зона прохода и проезда как сервитутный тип ограничения (обременения) права
собственности на недвижимое имущество//Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016.- №
11 (182). -С. 88-95.
41
Не останавливаясь более подробно на этом моменте, можно сказать,
что без однозначного указания на уровне федерального законодательства на
допустимость установления зоны прохода и проезда, а также без определения
порядка введения и правового режима зоны прохода и проезда учреждение
подобного ограничения (обременения) представляется необоснованным
ущемлением прав собственников и других правообладателей объектов
недвижимого имущества (причем как тех, в отношении земельных участков
которых устанавливаются зоны прохода и проезда, так и тех, в пользу
земельных участков которых устанавливаются такие зоны).
Следует отметить, что последствия несбалансированного введения
сервитутных типов ограничений (обременений) права собственности на
недвижимое имущество весьма негативно сказываются на интересах
участников гражданского оборота. В связи с этим регламентации
сервитутных правоотношений должно быть уделено пристальное внимание.
Если далее говорить о публичных сервитутах, но не уходя далеко в
теорию, считаем возможным затронуть актуальный вопрос об обременении
земельных участков так называемыми линейными объектами.
Можно классифицировать линейные объекты на следующие группы: 1)
сооружения, необходимые для государственных целей (электрические сети;
канализационные и ливневые коллекторы; линии связи; водоводы и
водопроводы; газопроводы; нефтепроводы; водоводы; коллекторы; каналы,
мелиоративные канавы); 2) сооружения, которые находятся в общем
пользовании (железные дороги, автомобильные дороги, троллейбусные
линии, мосты, морские берега).
36
(см. Приложение 4)
Затрагивая вопрос о том, какие виды линейных объектов должны
принадлежать государству, то он является спорным не только в России, но и
в зарубежных странах. Из стран континентальной системы права наиболее
развита государственная собственность во Франции и Италии. Согласно
36
Лиманская А.П. Правовой режим земельных участков, занятых линейными объектами//Наука и
образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. -2016.-№ 11 (78). -С. 98-
100.
42
ст.538 Гражданского кодекса Франции объектами государственной
собственности являются дороги, порты, морские берега. Согласно ст. 822
Гражданского кодекса Италии в государственной собственности состоят
дороги, аэропорты
37
. В США, Канаде, Швеции, Дании сервитут является
одним из основных прав на землю, обеспечивающих нахождение на ней
инженерных и транспортных коммуникаций; газопроводов, водопроводов и
иных трубопроводов, линий связей, линий электропередач и т. п., что
обеспечивает их быстрое развитие, легкий доступ к земельным ресурсам
38
.
Мнение судей об отнесении подъездных путей (площадок) с
асфальтовым или бетонным покрытием, используемых для размещения
автостоянок или иных целей, в большинстве постановлений сводится к тому,
что для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав
необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как
недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке
с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил. В противном случае объект фактически
не относится к недвижимому имуществу. Укладка на части земельного
участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда и
стоянки автомобилей или его благоустройство не создает нового объекта
недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств
земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом
асфальтовое покрытие земельного участка по существу несет
вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к
недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого
земельного участка для иных целей
39
.
Противоречивая позиция законодателя в определении статуса
линейных объектов привела к тому, что в большинстве случаев на практике
37
Крассов О.И. Право собственности на землю в странах Европы. М.: Норма, 2014.-С. 114-115
38
Лиманская А.П. Правовой режим земельных участков, занятых линейными объектами//Наука и
образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. -2016.-№ 11 (78). -С. 98-
100.
39
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 N 02АП-8082/11 и многие
другие)/С ПС «Консультант Плюс»
43
права на земельные участки собственников или владельцев линейных
сооружений не оформлены, что свидетельствует о необходимости
совершенствования законодательства в части регламентации прав на
земельные участки, занятые линейными сооружениями.
Размещение линейного объекта на чужом земельном участке,
исключающее возможность владения и пользования земельным участка в
соответствии с целевым назначением, означает фактическое изъятие
земельного участка. Данная ситуация возникает в случае обременения
сервитутом права аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, для целей размещения
линейного объекта. Обременение сервитутом права аренды приводит к
появлению второго субъекта, имеющего право строительства на земельном
участке.
Не определен в законодательстве также режим собственности на
объекты, созданные на основании сервитута. Данный вопрос приобретает
практическое значение, когда дорога вследствие распоряжения власти или
какого-либо природного явления утрачивает свое назначение (например,
разрушение дороги). В этом случае возникает вопрос о статусе земельного
участка. Является ли разрушение дороги основанием прекращения права на
земельный участок. Если да, то данное основание должно рассматриваться
как факт, порождающий право государственной собственности. В противном
случае дорога как самостоятельный объект недвижимости трансформируется
в состояние земельного участка, который остается в собственности лица,
которому принадлежало право собственности на линейный объект.
Определить статус дороги можно, только опираясь на юридическую
квалификацию оснований приобретения земельного участка для названной
цели. Необходимо доказать, что земельный участок был приобретен для
данной цели в установленном законом порядке. Если специальных оснований
пользования земельным участком для данной цели нет, то линейный объект
должен рассматриваться как составная часть объекта недвижимости,