35
отметить, что окончательное решение о возможности кредитования
принимается только после составления договора-купли продажи
недвижимости, однако многие банки используют так называемое
«предварительное предложение» представляющее собой бумагу, в которой
кредитор обещает вам одобрить займ на заранее определенных условиях.
24
3. Досрочное погашение: Если вы решили вернуть кредит в полном
объеме, то за это придется заплатить до 3% от остатка задолженности.
Исключение составляют случаи, когда вы вынуждены погасить ипотеку в связи
с продажей жилья или изменением места жительства.
25
4. Страхование: оформление полиса, покрывающего такие риски как
смерть, временная нетрудоспособность и инвалидность является обязательным,
и получить ипотеку для иностранцев во Франции без такой бумаги невозможно.
5. Невозможность выплачивать кредит: закон Франции обязывает банки
содействовать своим клиента не доводя дело до реализации залога, поэтому
многие из них охотно идут на встречу заемщикам, оказавшимся в подобных
ситуациях, предлагая им новые сроки возврата. Кроме того закон запрещает
выселять должника из жилья, если оно является его единственным домом и ему
будет негде жить.
26
Объектами вещных прав по гражданскому праву Франции является
имущество движимое и недвижимое (ст. 516 ФГК). Обязательственные права
могут быть как движимым (доли в торговых компаниях – ст. 529 ФГК), так и
недвижимым имуществом (узуфрукт на недвижимость – ст. 526 ФГК).
Движимым является имущество в силу своей природы или по
определению закона (ст. 527 ФГК). Движимым имуществом признаются
24
Сигалова К. Е., Саранчук Ю. М., Селезнев П.С. Векторы взаимодействия гражданского
общества и современного государства. Проспект, 2018 г. – 224с.
25
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
26
Французский гражданский кодекс. — СПб.: Юридический центр «Пресс», 2014. — с.230
36
обязательства, акции, доли участия, а также вечные или пожизненные ренты
(ст. 529 ФГК).
27
Правовыми последствиями разделения вещей на движимые и
недвижимые являются различия в возникновении и прекращении права
собственности на них. Сделки с движимыми вещами не требуют специальной
формы, если иное не установлено законом. Сделки с недвижимым имуществом
должны регистрироваться в официальном реестре.
28
Приобретение права собственности возможно в результате наследования,
дарения и в силу обязательств, а также путем присоединения или включения в
состав другой вещи и путем давности (ст. 711, 712 ФГК). Согласно
французскому законодательству, если у имущества отсутствует собственник, то
оно должно принадлежать государству (ст. 713 ФГК).
Приобретение права собственности возможно путем первоначальных и
производных способов, различаемых в зависимости от отсутствия или наличия
правопреемства.
29
Право собственности согласно французскому законодательству может
возникнуть первоначально в полном объеме без правопреемства, в следующих
случаях:
при производстве, присоединении или включении одной вещи в другую,
давности владения (ст. 732 ФГК);
в случае приобретения доходов от своего имущества (ст. 547 ФГК);
в случае присвоения движимого имущества, не имеющего собственника (ст.
715 ФГК).
Согласно французскому законодательству производным способом
считается приобретение права собственности в результате правопреемства, т.е.
по воле прежнего собственника имущества на основании договоров и
27
Сигалова К. Е., Саранчук Ю. М., Селезнев П.С. Векторы взаимодействия гражданского
общества и современного государства. Проспект, 2018 г. – 224с.
28
Кванина В. В., Подшивалов Т. П., Сагандыков М.С. Принципы частного права. Проспект,
2018 г. – 400с.
29
Голиченков А. К., Волков Г. А., Бандорин Л. Е. Правовое регулирование использования
земель и создания объектов недвижимости. Программы подготовки. Городец, 2016 г.-320с.
37
односторонних сделок (к примеру, в результате покупки вещи или получения
ее по наследству), в связи с этим зависит от объема имевшихся у него
полномочий.
30
К производным способам приобретения права собственности относятся
способы перехода этого права от одного лица к другому. Это возможно в
результате совершения сделок и договоров, т.е. по воле прежнего собственника,
и вопреки воле последнего.
31
Защита права собственности осуществляется в гражданском праве
Франции обязательственно-правовыми и вещно-правовыми средствами.
Ограничения права частной собственности допускается в пользу
публичного или общественного интереса.
32
В настоящее время часть правовых предписаний по ограничению права
частной собственности перешла из гражданского права в сферу действия
административного и других отраслей права. Например, ограничиваются права
собственника земельного участка на недра земли под участком56 и воздушное
пространство над участком.
Прекращение права собственности может происходить по воле
собственника: передачей этого права другим лицам; в результате потребления
или уничтожения имущества; при переработке вещи, или по объективным и
независящим от воли собственника причинам (к примеру, при гибели
имущества в результате стихийного бедствия).
33
Залог – наиболее распространенное вещное право на чужие движимые
вещи во Франции – выступает одним из способов обеспечения исполнения
обязательств и определяется ст. 2071 ФГК как договор, заключаемый в устной
30
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
31
Зайцев О. В. Современные проблемы доктрины гражданского права. Статут, 2017 г. – 88с.
32
Егорова М.А., Алешин К. Н., Артюшенко Д. В. Конкурентное право. Учебник.
Юстицинформ, 2018 г. - 632с.
33
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
38
или письменной форме. Во французском законодательстве существует два вида
залога: залог движимых вещей (заклад) и залог недвижимости (ипотека).
34
При закладе движимое имущество обязательно передается во владение
залогодержателя, а залогодателю выдается специальный документ. Кредитор
вправе удерживать заложенную вещь до полного погашения основного долга,
процентов по нему и расходов. В случае неуплаты кредитор может обратиться в
суд и потребовать продажи заложенной вещи для удовлетворения своих
требований.
Ипотека во Франции устанавливается на основании закона, судебного
решения, договора и завещания. Ипотека неделима и распространяется на всю
недвижимость, включая ее принадлежности (ст. 2114 ФГК). Ипотека может
быть установлена на недвижимое имущество, находящееся в обороте и его
принадлежности, также признаваемые недвижимостью, на узуфрукт на это
имущество и принадлежности. Ипотека должна быть облечена в нотариальную
форму (ст. 2127 ФГК). В нотариальном акте об ипотеке должны быть указаны
род недвижимости, ее местонахождение, размер и основания обеспечиваемых
ею требований. Акт об ипотеке может быть именным, на предъявителя или
ордерным (т.е. с указанием имени кредитора и оговоркой «или его приказу»).
Устанавливать договорную ипотеку вправе лишь собственник недвижимости
(ст. 2124 ФГК).
35
Вещные и личные сервитуты согласно французскому гражданскому праву
чаще носят обязательственный характер. Согласно ст. 637 ФГК сервитутом
является обременение, наложенное на имущество для использования,
принадлежащего другому собственнику, и для выгод этого имущество.
Сервитут не устанавливает преимуществ одного имущества над другим и его
источником являются обязательства, установленные законом, или соглашения
между собственниками (ст. 638, 639 ФГК).
34
Голиченков А. К., Волков Г. А., Бандорин Л. Е. Правовое регулирование использования
земель и создания объектов недвижимости. Программы подготовки. Городец, 2016 г.-320с.
35
Егорова М.А., Алешин К. Н., Артюшенко Д. В. Конкурентное право. Учебник.
Юстицинформ, 2018 г. - 632с.
39
На основании вещного сервитута во Франции любое лицо вправе
пользоваться вещью на соседнем участке для прохода, проезда на свой участок.
Личный сервитут устанавливается в пользу отдельного лица (к примеру, при
пользовании жилым помещением).
36
Узуфрукт в соответствии со ст. 578 ФГК представляет собой право
пользования вещами, собственность на которые принадлежит другому лицу,
так же, как ими пользуется сам собственник, но с обязанностью сохранять
существо вещи. Узуфрукт устанавливается законом или по воле лица на любое
движимое или недвижимое имущество физическому или юридическому лицу.
37
Срок узуфрукта для его пользователя может быть установлен
пожизненно, быть определенным или быть установленным до наступления
условия, прекращающего право пользования. У собственника в течение этого
срока остается право осуществлять контроль узуфруктария, который извлекает
из имущества выгоды в виде получаемых плодов и доходов (в виде сумм
арендной платы, процентов и т.д.). Узуфруктарий обязан сохранять
используемое имущество, оберегать его от порчи и эксплуатировать его в
соответствии с назначением.
38
3. Испания
Особенность испанского гражданского права заключается в
предоставлении абсолютной защиты будущему собственнику вещи в случае ее
отчуждения продавцом третьим лицам. Указанная мера позволяет защитить
законные интересы приобретателя недвижимого имущества до регистрации
перехода права собственности в случае обращения взыскания на имущество
продавца.
39
36
Зайцев О. В. Современные проблемы доктрины гражданского права. Статут, 2017 г. – 88с.
37
Голиченков А. К., Волков Г. А., Бандорин Л. Е. Правовое регулирование использования
земель и создания объектов недвижимости. Программы подготовки. Городец, 2016 г.-320с.
38
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
39
Запольский С. В., Винницкий А. В., Двинских Д. Ю. Правовое администрирование в
экономике. Актуальные проблемы. Монография. Юстиция, 2018 г. – 306с.
40
Согласно испанскому законодательству соседские права, как и сервитуты,
относятся к ограничениям права собственности, однако отличаются от
сервитутов тем, что соседские отношения характеризуются взаимностью, в них
отсутствуют господствующая и служебная недвижимости, не предоставляется
право пользования чужой вещью.
Следовательно, в главе 2 «О сервитутах, установленных в силу закона»
раздела 7 Гражданского кодекса Испании содержатся как легальные сервитуты
(статьи 554, 556, 557, 562, 564 - 570, 588), так и ограничения права
собственности в интересах соседей, не являющиеся сервитутами (статьи 586,
552, 581 - 583, 589 - 592, 571 - 579).
40
В Гражданском кодексе Испании предусмотрена возможность
существования отрицательных сервитутов, выражающихся в извлечении
пользы из чужого недвижимого имущества путем добровольного отказа
собственника служебной недвижимости от совершения тех действий, которые
были бы законными в отсутствие сервитута для предоставления сервитуарию
дополнительных преимуществ. В этом случае происходит сужение пределов
осуществления права собственности собственником недвижимости,
обремененной сервитутом, по сравнению с соседскими ограничениями права
собственности.
41
В зависимости от степени участия воли заинтересованных лиц в
формировании сервитутов их можно классифицировать следующим образом:
обязательные сервитуты, возникающие независимо от воли обязанного
лица;
добровольные сервитуты, возникающие по воле обеих сторон.
Обязательные сервитуты в свою очередь могут быть законными
(возникают непосредственно в силу закона) и принудительными (возможность
их установления предусмотрена законом, однако для непосредственного
40
Егорова М.А., Алешин К. Н., Артюшенко Д. В. Конкурентное право. Учебник.
Юстицинформ, 2018 г. - 632с.
41
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
41
приобретения такого рода сервитутов необходимо волеизъявление
уполномоченного лица и принятие правоприменительного акта).
Стоит отметить, что согласно законодательным актам Испании понятие
сервитута более расширено, чем в других европейских странах. К примеру,
используются сервитуты для проезда транспортных средств, сервитуты протока
электроэнергии, прокладки нефтепровода, воздушных телефонных кабелей или
подземных тоннелей.
42
4. Италия
Согласно Гражданскому кодексу Италии (ст. ст. 957 - 977), а также на
основе анализа особенностей обременения имущества в рассматриваемой
стране выявлено, что наиболее востребованным видом обременения является
залог.
5. Германия
В Германии, как и в других европейских странах распространены вещных
выдач. Это залоговые обязательства, которые заключаются в оформлении
временных натуральных или денежных выдач из определенного земельного
участка, при этом согласно законодательству Германии такие выдачи могут
быть определены в пользу собственника другого земельного участка или
другого лица. Другое название этого вида обременения - получение известной
ценности из чужой вещи.
43
Особенность сервитутов в Германии (ст. 1090 - 1093 Германского
гражданского уложения) и Швейцарии (ст. 781) – использование
личных сервитутов (пожизненные права пользования чужой вещью). Таким
образом, в Германии в пользу определенного лица может быть установлен
ограниченный личный сервитут, который принадлежит индивидуально-
42
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
43
Запольский С. В., Винницкий А. В., Двинских Д. Ю. Правовое администрирование в
экономике. Актуальные проблемы. Монография. Юстиция, 2018 г. – 306с.
42
определенному лицу без права на его отчуждение или передачу по
наследству.
44
В Европейских странах как вид обременения также используется
узуфрукт. Это устанавливаемое по закону или по договору право пользования
чужим имуществом с присвоением пользователем приносимых вещью плодов,
но под условием сохранения существа данной вещи (§ 1030 - 1089 Германского
гражданского уложения, ст. ст. 578 - 624 Гражданского кодекса Франции, ст. ст.
745 - 775 Гражданского кодекса Швейцарии и др.).
В соответствии с Гражданским кодексом Болгарии, Венгрии и Испании
понятию узуфрукта примерно соответствует право пользования, ограниченное
потребностями узуфруктуария и членов его семьи.
45
В соответствии со ст. 578 Гражданского кодекса Франции узуфрукт есть
пользование вещами, право собственности на которые принадлежит другому
лицу, так же как ими пользуется сам собственник, но с обязанностью сохранять
существо вещи. Узуфрукт может быть установлен законом, соглашением
(договором) или завещанием.
46
Еще один вид обременения, используемый в законодательстве ряда
европейских стран, - суперфиций (Италия, Швейцария). Под ним
подразумевается вещное долгосрочное, наследственное и отчуждаемое право
возведения строения и пользования им на чужом городском земельном участке,
при котором обладатель суперфиция выплачивает собственнику участка
поземельную ренту. В странах Восточной Европы, как правило, этому термину
соответствует право застройки на чужих, чаще всего государственных, землях
(Болгария) либо право вечного пользования строением, возведенным на чужом
земельном участке
44
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
45
Запольский С. В., Винницкий А. В., Двинских Д. Ю. Правовое администрирование в
экономике. Актуальные проблемы. Монография. Юстиция, 2018 г. – 306с.
46
Егорова М.А., Алешин К. Н., Артюшенко Д. В. Конкурентное право. Учебник.
Юстицинформ, 2018 г. - 632с.
43
В гражданском праве европейских стран используются и такие
разновидности ограниченных вещных прав, как право застройки и эмфитевзис.
В частности, право застройки предусмотрено Германским гражданским
уложением, Гражданским кодексом Швейцарии (ст. 779) и представляет собой
наследуемое право на возведение и последующую эксплуатацию здания на
чужом земельном участке. Эмфитевзис - вещное наследственное отчуждаемое
право пользования землей и плодами с правом изменения характера участка, но
без его ухудшения.
47
По итогам проведенного в разделе 2.1 исследования особенностей
обременения в европейских странах выявлено, что в большинстве стран в
Гражданском праве используются такие виды обременения имущества, как
залог, сервитут, арест.
Далее перечислены законодательные акты, регулирующие в Европейских
странах отношения в рамках предоставления имущества в залог:
§ 1113 - 1191, 1204 - 1273 Германского гражданского уложения;
ст. ст. 2071 - 2091 Гражданского кодекса Франции;
ст. ст. 793 - 915 Гражданского кодекса Швейцарии.
48
Достаточно частым явлением в европейских странах является
использование такого вида обременения, как вещные выдачи. Это выплаты,
возвращаемые с земельного участка лицу, в пользу которого он был обременен,
при этом лицо, которому передается имущества может быть собственником
другого имущества.
49
Также в европейских странах используются такие виды обременения, как
право проживания в чужом доме, право преимущественной покупки и вещное
обременение (Германия), право пользования и право проживания (Италия,
Швейцария).
47
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
48
Сигалова К. Е., Саранчук Ю. М., Селезнев П.С. Векторы взаимодействия гражданского
общества и современного государства. Проспект, 2018 г. – 224с.
49
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
44
2.2 Анализ особенностей обременения в восточных странах
Рассмотрим особенности обременения и сделок с недвижимостью в
странах Ближнего и Дальнего Востока: Турция, Египет, Израиль, Япония и
Китай.
1. Турция
Оформлением сделок с недвижимостью в Турции имеют право
заниматься только граждане этой страны. В связи с этим риэлтерская
деятельность иностранных граждан в Турции считается противозаконной.
Отсутствие или наличие обременений на недвижимость в Турции
указывается в специальном документе – Тапу.
Тапу - документ на собственность в Турции.
В Турции выдачей Тапу занимается Кадастровое управление -
государственный орган оформляющий право собственности на недвижимость ,
гарантирующий проверку и законность проведения сделки .
Титул выдается после заключения сделки купли продажи . Дает
абсолютное право собственности. Возможность его оспорить в суде
невозможно.
Таким образом, Тапу - это выписка из актов регистрации в кадастровой
книге, обыкновенный бланк не имеющий степеней защит либо водяных
знаков от подделок.
Проверить Тапу можно в Государственном кадастровом управлении, при
потери Тапу его восстановят в том же Управлении, при оплате за проверку 5
турецких лир.
Тапу - подтверждение права на недвижимость является юридическим
документом.