45
Где указываются полные данные, фото, информация о купленном объекте
недвижимости.
В Тапу могут быть вписаны по желанию близкие, родственники до 10
человек.Так трактует законодательство Турции.
50
Таким образом, приобретя недвижимость в Турции, необходимо
получить Тапу в кадастровом Управлении, оплатив все пошлины и платежи.
В документе будут прописаны доли владения, который определены при
подаче документов на оформление Тапу. Кадастровый орган не требует
подтверждения по платежам покупателей, указанных в ТАПУ.
51
В дальнейшем согласно Турецкому законодательству собственник или
родственники, вписанные в Тапу, имеют право продать свою долю. Но для
этого необходимо получить согласие всех вписанных в ТАПУ владельцев.
52
Отличие от техпаспорта, права собственности на недвижимость стран
СНГ в ТАПУ прописывается не площадь фактическая квартиры, с номером
квартиры, виллы, а площадь земельного участка с указанием его номера.
Данная система позволяет избежать всевозможных случаев
мошенничества. Нотариусы в Турции могут только оформить договор купли
продажи недвижимости с указанием сроков передачи и фактической
стоимости. Но этот договор не обладает юридической силой без Тапу.
Тапу в Турции бывает двух цветов: Красный и синий.
В Красном Тапу - это участок земли с сданной в эксплуатацию
недвижимостью. Синий – выдают на участок без строения.
53
Если необходимо узнать есть ли по данному земельному участку
обременения, либо долги, следует обратиться в Кадастровое управление.
54
50
Сигалова К. Е., Саранчук Ю. М., Селезнев П.С. Векторы взаимодействия гражданского
общества и современного государства. Проспект, 2018 г. – 224с.
51
Треушников Михаил Константинович, Аргунов Всеволод Владимирович, Молчанов В. В.
Гражданский процесс. Практикум. Городец, 2018 г. – 432с.
52
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
53
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
54
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
46
Имеет место два варианта:
Согласно турецкому законодательству существует два вида обременения:
1. Обременение объекта недвижимости по ипотеке – IPOTEK
При наличии указанного вида обременения в момент выплаты полной
суммы долговых обязательств, банк направляет в Кадастровую палату
документ, подтверждающий выплату денежных средств, на основании такого
документа обременение снимается.
2. Обременение объекта недвижимости в виде ареста, наложенного
государством - ICRA.
Основанием для ареста недвижимости в Турции является судебное
решение. Примерами таких судебных процессов могут быть следующие:
Споры в рамках определения наследства;
Наложение запрета одного из супругов на продажу недвижимости;
Судебный процесс по разделу имущества по причине оформления
бракоразводного процесса,
Долговые обязательства собственника имущества и др.
55
Стоит отметить, что отменить указанный вид обременения имеет
полномочия только государство на основании решения суда.
В соответствии с законодательством Турции существуют следующие
виды ограничений при реализации сделок с недвижимостью:
Наличие нескольких собственников недвижимости. В данном случае
необходимо наличие доверенности от каждого собственника, включающую в
себя разрешение на оформление сделок с имуществом, которую будет
реализовывать один из собственников.
56
55
Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. Инфотропик,
2013 г.-416с.
56
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
47
Отсутствие разрешения на получение денежных средств в соответствии с
условиями сделки. В случае отсутствия указанной доверенности необходимо в
обязательном порядке присутствие всех участников сделки.
57
Отсутствие разрешения на застройку объекта.
58
Оформление договора необходимо заключать только после окончания
всех проверок Тапу. Также необходимо, чтобы лицо, указанное в
собственниках недвижимости, совпадало с лицом, участвующим в продаже
недвижимости, в ином случае необходимо наличие Генеральной доверенности.
До 8 октября 2013 года процедура оформления ТАПУ заключалась в
следующем: по окончании проверочных мероприятий в Кадастре документ
направлялся в Военное Ведомство, расположенное в г. Измир. На данном этапе
целью проверки было определение объекта недвижимости как стратегического.
Это связано с тем, что иностранным гражданам запрещено приобретать
недвижимость поблизости со стратегическими объектами. Срок указанного
вида проверки составляет от 1 до 3 месяцев.
59
По окончании проверки на принадлежность к стратегическим объектам
проводится оформление ТАПУ с прежнего собственника на нового. Стоит
отметить, что обязательным условием сделки является присутствие:
государственного чиновника Кадастровой палаты, и присутствие
государственного переводчика, чья деятельность зарегистрирована в судебных
инстанциях.
60
Особенность передачи прав на недвижимость в Турции - ни один договор
не дает права на владение недвижимостью, если ТАПУ не был переоформлен с
прежнего собственника на нового. С 8 октября 2013 года процедура получения
ТАПУ именно для иностранных граждан была упрощена. В соответствии с
57
Сигалова К. Е., Саранчук Ю. М., Селезнев П.С. Векторы взаимодействия гражданского
общества и современного государства. Проспект, 2018 г. – 224с.
58
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
59
Красавчиков О. А. Категории науки гражданского права. Избранные труды. В 2-х томах.
Том 2. Статут, 2017 г.-494с.
60
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
48
новой процедурой если в объекте недвижимости после 05.05.2011 года, кто
либо из иностранцев получил разрешение из Эге Орду (Измирское Военное
Ведомство), то последующие продажи для иностранцев, происходят в
упрощенном порядке. При подаче документов на регистрацию сделки
необходимо сообщить номер помещения, по которому уже получено
разрешение, и тогда вся сделка происходит по времени как продажа
гражданину Турции.
Далее перечислены особенности турецкого законодательства в области
купли-продажи недвижимости:
1. Выдача разрешения без запроса военным "по аналогии" будет
производиться, если до этого другой иностранец купил недвижимость в данном
объекте только после даты 05.05.2011. Если же купил раньше - запрос всё равно
будут делать по-старому.
2. Не все ТАПУ в Турции отправляют запросы именно в Измир, все
зависит от области. Например, в Восточной и Юго-Восточной части Турции
запросы отправляются в жандармерию в город Батман и военным в
Диярбакыр.
3. Если в доме или комплексе не было приобретено иностранцами
недвижимости ранее, то процедура такая же как и раньше с отправкой
документов в Измир и ожиданием ВНЖ ответа от 1 до 3 месяцев.
Согласно новому закону, принятому в 2008 году, граждане таких стран, как
Армения, Сирия, Северная Корея, Куба, Нигерия и Йемен полностью лишены
права приобретать имущество в Турции.
61
Также граждане ряда стран смогут
приобретать имущество, соблюдая некоторые условия. Так, граждане России и
Украины не смогут приобретать имущество на побережье Черного моря.
Граждане Греции смогут покупать имущество во всех регионах Турции, за
исключением прибрежных и приграничных территорий.
62
61
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
62
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
49
Согласно новому закону, иностранный покупатель может приобрести до
60 гектаров земли. Иностранное лицо сможет приобрести земельный участок
также на территории военных объектов с разрешения Генштаба страны. Также,
согласно закону, иностранным гражданам может быть продано не более 10
процентов от общей площади земельных участков в каждой провинции страны.
Ранее приобретать землю в Турции могли граждане только тех стран, в
которых могли приобрести земельный участок граждане Турции. Новый закон
упростил процедуру покупки жилья в Турции для россиян. Например, граждане
России смогут приобретать на физическое лицо незастроенные участки земли,
ранее не имев такой возможности. А также отменена процедура обязательного
получения 6-месячного вида на жительства для граждан России перед покупкой
недвижимости.
63
2. Египет
В первую очередь рассмотрим основные этапы процедуры приобретения
недвижимости в Египте.
Заключение сервисного договора с агентством недвижимости на оказание
услуг по покупке квартиры или виллы.
Получение визы в паспортно-визовой службе Египта, наличие которой
позволит осуществлять сделки с недвижимостью.
Заключение сделки с продавцом. Подписание сторонами Договора купли-
продажи недвижимости в присутствии адвоката, который удостоверяет
подлинность сделки личной печатью действительного члена Ассоциации
адвокатов Египта. На этом этапе происходят взаимрасчеты между сторонами.
Владелец недвижимости выдает покупателю (новому владельцу) Генеральную
доверенность на купленную недвижимость. На данном этапе собственность
переходит к новому владельцу.
64
63
Статья 5, пункты 7 и 8, Закон Республики Турция, Закон о Земельной Собственности No
2644 (изм. От 03/07/2008)
64
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
50
Оформление доверенности в государственной нотариальной конторе на
адвоката, который будет представлять интересы в органах регистрации
недвижимости.
65
В соответствии с египетским законодательством владельцам
недвижимости стоимостью от 50000$ предоставляется возможность обратиться
к миграционным властям страны за получением резидентской визы.
66
Виды обременения имущества в Египте:
Залог по ипотеке;
задолженность по коммунальным или налоговым платежам,
наличие неучтенных собственников, имеющих долевое право на данную
недвижимость.
Стоит отметить, что в Египте не используется арест имущества в качестве
обременения. В случае несоблюдения собственниками недвижимости
установленного порядка подачи налоговых деклараций и своевременной
уплаты налога, власти Египта не имеют права изымать недвижимое имущество,
подвергать имущество аресту или принимать силовые или иные меры по
отношению к собственникам, исключая легальные штрафные санкции.
67
Еще одна особенность египетского законодательства с точки зрения
обременения: при передаче одним владельцем права собственности другому, к
новому владельцу также переходят налоговые обязательства по данному
недвижимому имуществу, в том числе и имеющиеся долги по налогам. Потому
каждый собственник при продаже недвижимости обязан предоставить
документы, подтверждающие отсутствие долгов по налогам.
68
Владелец может возражать против любого незаконного использования
или использования объекта в целях, несоответствующих с природой этого
65
Красавчиков О. А. Категории науки гражданского права. Избранные труды. В 2-х томах.
Том 2. Статут, 2017 г.-494с.
66
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
67
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
68
Книга 3. Часть 2. Разветвленные права собственности. Гражданский кодекс Арабской
Республики Египет
51
объекта. Если он при передаче прав пользования узуфруктом имеет риски, то
он может запросить представление соответствующих гарантий. Если
узуфруктуарий не представляет их, или он продолжает использовать
недвижимость незаконным путем или в целях, не соответствующих
установленным требованиям с его природой, несмотря на возражение
владельца, то судья может удалить недвижимость из его права владения
узуфрукта.
69
Рассмотрим основные положения о сервитутах из Гражданского кодекса
Египта:
Статья 1015:
Сервитут - право, ограничивающее использование недвижимого
имущества в пользу другого недвижимого имущества, принадлежавшего
другому человеку. Сервитут может быть установлен на общественной
собственности, если оно не противоречит с использованием, для которого
приспособлена эта собственность.
Статья 1016:
1 - Право сервитута должно быть приобретено юридическим актом или
наследованием.
2 - Право сервитута должно только быть приобретено за видимое
удобство, включая право прохода через соседний земельный участок.
Статья 1017:
1 - Видимые права сервитута могут также быть устроены согласием от
оригинального владельца.
2 – Согласие оригинального владельца должно быть документально
оформлено, если выяснится каким-либо методом доказательств, что владелец
двух отдельных недвижимых имуществ настроил видимый знак между ними,
который склонен указать на существование сервитута, если эти два
недвижимых имущества принадлежат различным владельцам. В случае, если
69
Сигалова К. Е., Саранчук Ю. М., Селезнев П.С. Векторы взаимодействия гражданского
общества и современного государства. Проспект, 2018 г. – 224с.
52
эти два недвижимых имущества будут переданы двум различным владельцам
без их изменения, то сервитут нужно рассматривать как установление между
этими двумя недвижимыми имуществами, для из них, если иначе не
предписано положениями закона.
Статья 1018:
1 - Если введены определенные ограничения, уменьшающие право
владельца недвижимого имущества, а он желает восстановить их, то права
должны быть восстановлены в пользу затронутых недвижимых имуществ, если
нет иного соглашения на это.
Все нарушения в недвижимой собственности, связанные с этими
ограничениями, могут потребовать текущего ремонта для восстановления
повреждений. Однако, ограничения могут быть компенсированы получением
решения суда, если суд посчитает это допустимым.
Статья 1020:
1 – Владелец имущества (недвижимости) может периодически
проводить работы, которые необходимы для использования и поддержания его
права как узуфруктуария (права сервитута). Он должен использовать это право
в порядке, которое должно привести лишь к мерам
предотвращения возможного ущерба.
2 – Никакое увеличение бремени сервитута не должно следовать из
новых требований новых условий.
Статья 1026:
Права сервитута согласно египетскому законодательству должны
закончиться в следующих случаях:
с завершением срока его действия и с полным разрушением недвижимой
собственности в части подчиненного и доминирующего положений, так же как
при объединении этих двух недвижимых имуществ в руках одного владельца.
с отказом использовать эти права в течение срока пятнадцати лет.
Если несколько партнеров - общие владельцы доминирующего
недвижимого имущества, используя право на удобство одним из них,
53
прерывают условие предписания в пользу других партнеров, Если остановлено
в пользу одного из них, остальная часть их должна извлечь выгоду.
если статус объектов изменяется и тем самым создается условие не
возможности использования права сервитута.
если эти объекты вернутся к условию, отдающему использование права на
возможное удобство, если это право не истекло не использованием введенных
изменений.
70
Статья 1029:
Владелец подчиненного состояния недвижимости может освободить себя
от всех или части права на удобство, если удобство теряет всю выгоду для
доминирующего состояния, или только ограниченная выгода
становится несоизмеримой с трудностями, лежащими на подчиненном
состоянии.
71
Далее рассмотрим особенности ипотеки как обременения в Гражданском
кодексе Египта:
Статья 1049:
Если заложенное недвижимое имущество будет разрушено или
повреждено по какой-либо причине вообще, то ипотечный контракт должен
быть закончен, а суд определит степень компенсации за поврежденное или
разрушенное имущество, которая может быть определена за счет предприятия
коммунального обслуживания.
Заложенное недвижимое имущество должно быть тем, что указано в
контракте, а его продажа действительна через общественный аукцион. Это
имущество также должно быть точно определено по своему содержанию, его
характера и местоположения. Это определение должно быть упомянуто или в
70
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
71
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
54
ипотечном контракте непосредственно или в последующем официальном
контракте, иначе ипотека должна быть недействительной.
72
Статья 1036:
Ипотека должна учитывать заложенные аксессуары недвижимого
имущества, которые рассматриваются как недвижимое имущество. Это должно
вовлечь в особенности права сервитута, подсобные постройки, оборудование
недвижимые имущества, усовершенствования, и установки, приводящие к
льготе для владельца, если нет иного соглашения на это согласно
суммам получения залогового удержания или подлежащей оплате
подрядчикам и архитекторам, как предписано в статье 1148.
Статья 1037:
Регистрация уведомления о конфискации какой-либо части недвижимого
имущества выходит в период после факта регистрации ипотеки. При этом
применяются правила, применимые к распределению цены на недвижимое
имущество.
Статья 1040:
Ипотека может быть сделана условно в счет будущего или случайного
долга. Это может быть сделано для открытого кредита или текущего счета при
условии, что ипотечный контракт должен определить количество
гарантируемого долга, или установить потолок, которым должен быть
ограничен этот долг.
Статья 1041:
Каждая часть гарантируемого недвижимого имущества или недвижимых
имуществ должна гарантировать целый долг, и каждая часть долга должна
гарантироваться всем заложенным недвижимым имуществом или
недвижимыми имуществами, если иначе не предписано законом или
соглашением.
Статья 1042:
72
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с