93
3.2 Особенности обременения сервитутом земельных участков, зданий
и сооружений
С 1 марта 2015 года начала свое действие новая редакция Земельного
кодекса Российской Федерации. С этого времени кардинальному изменению
подвергся целый ряд земельных отношений. Законодательные инновации
коснулись и такого института земельного законодательства, как земельный
сервитут.
Правовые основы земельного сервитута заложены статьей 23 Земельного
кодекса Российской Федерации.
Новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации
ликвидировала такое понятие, как частный земельный сервитут. Однако само
явление с признаками, характерными для частного сервитута, осталось, как и
норма, отсылающая к положениям гражданского законодательства.
Изменение данной теоретической конструкции вызвано стремлением
законодателя к единообразному подходу к обозначению одних и тех же
явлений различными правовыми актами. Так, Гражданский кодекс Российской
Федерации никогда не называл земельный сервитут "частным". То есть такая
классификация земельных сервитутов содержалась только в нормах
Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации был приведен в
соответствие с гражданским законодательством, которое в отношении
регулирования данного вида сервитутов является специальным актом, то есть
обладает приоритетом.
Реализуя инициативу Президента Российской Федерации о развитии норм
гражданского законодательства
1
, авторы Концепции попытались вновь
"потянуть одеяло" в отношении земельного вопроса в сторону Гражданского
кодекса.
1
Указ Президента Российской Федерации от 18.07.2008 N 1108 "О совершенствовании
Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3482.
94
С 1 марта 2015 года изменению подверглись арендные отношения при
использовании земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности. По общему правилу договоры аренды
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, должны заключаться на земельных аукционах. Однако ст. 39.6
Земельного кодекса предусматривается исчерпывающий перечень оснований,
когда земельные участки предоставляются в аренду без проведения аукциона.
Изучив данные основания, можно сделать вывод о том, что они касаются в
основном размещения на предоставленных в аренду земельных участках
стационарных объектов - недвижимого имущества либо объектов, имеющих
государственное значение: водохранилищ, дорог и объектов их
инфраструктуры и других подобных.
В этой связи арендные отношения по своей природе максимально
приближены к праву собственности на земельные участки, поскольку и сам
договор аренды в данном случае будет заключаться на длительный срок.
Договор аренды также заключается в отношении всего земельного участка.
Сервитут в отношении земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности - это ограниченное
вещное право, которое должно будет реализовываться в течение очень
ограниченного промежутка времени и, как правило, в отношении части
земельного участка. Также отличием сервитута от договора аренды будет
являться тот факт, что плата при заключении соглашения о сервитуте в
отношении земельного участка, переданного в пользование, будет поступать
конкретному землепользователю, а не в бюджет, как в случае заключения
договора субаренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности.
Тем не менее это лишь концептуальные отличия этих двух
правоотношений, которые, по нашему мнению, легли в основу
законодательного ранжирования данных ограниченных прав на землю.
95
В целом при необходимости использования земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности по
основаниям, по которым может быть заключено соглашение об установлении
земельного сервитута, лицо по новым положениям Земельного кодекса не
лишается возможности заключить договор аренды этого земельного участка
также без проведения земельного аукциона.
Различием в правовом режиме данных ограниченных прав будет также
являться набор прав и обязанностей обладателей этих прав. У арендатора
набор прав и обязанностей максимально широк, что подтверждает ст. 41
Земельного кодекса, в соответствии с которой лица, не являющиеся
собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов,
осуществляют права собственников земельных участков. Как видно из текста
данной нормы, у обладателей сервитута таких прав нет, приоритетно их права
определяются, если речь идет о частном сервитуте, не законом, а соглашением.
Что касается формы договора аренды и соглашения о сервитуте в
отношении земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, то, поскольку договор аренды заключается по
новым положениям Земельного кодекса на срок, как правило, от трех лет, то в
соответствии со ст. 26 Земельного кодекса данный договор подлежит
государственной регистрации. В отношении земельного сервитута может
действовать упрощенный порядок оформления права ограниченного
пользования. Так, в соответствии с п. 4 ст. 39.25 Земельного кодекса, если по
соглашению сторон не предусмотрено иное, то стороны могут не
регистрировать обременение права на земельный участок, возникшее
вследствие установления сервитута, если сервитут установлен на части
земельного участка и соглашение заключено на срок не более трех лет.
При исследовании вопроса об использовании земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, на
основании соглашения о сервитуте, нельзя не отметить, что в соответствии с
новыми положениями Земельного кодекса, предусмотрено еще одно
96
правоотношение, тесно связанное с сервитутом, между которыми также
необходимо провести различия.
Статья 39.33 Земельного кодекса определяет случаи и основания для
использования земель или земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, без предоставления
земельных участков и установления сервитута. Такое использование может
осуществляться на основании административного акта - разрешения
уполномоченного органа власти. Перечень оснований для такого
внедоговорного землепользования также определен Земельным кодексом и
подзаконными актами. И эти основания являются схожими с основаниями при
использовании земельного участка на основании соглашения об установлении
сервитута. Такое землепользование осуществляется на безвозмездной основе и
только в отношении земельных участков, не предоставленных в пользование
гражданам и юридическим лицам.
Таким образом, помимо вещных прав, в земельном законодательстве
появился новый вид прав на земельные участки - "разрешительные права".
Глубоко не вникая в природу данного явления, можно отметить, что это
совершенно новое явление земельного законодательства.
При реализации нового законодательства о земельных сервитутах могут
возникнуть следующие проблемы практического характера:
1. В Правилах определения размера платы по соглашению об
установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, как уже отмечалось, установлена определенная
ставка при взимании платы за сервитут. Но, как уже отмечалось, сервитутом
может быть обременена лишь часть земельного участка. Ставка же
установлена от кадастровой стоимости всего земельного участка. Ничего не
сказано про перерасчет этой ставки относительно обремененной части
земельного участка. Таким образом, обладатель сервитута может использовать
малую часть большого земельного участка, а платить будет, как при
использовании всего земельного участка.
97
2. Большой выбор "вещных" и "разрешительных" прав на землю с
относительно схожим содержанием неизбежно породит ситуацию, когда и
правоприменителю, и землепользователю будет довольно тяжело
определиться с выбором права землепользования в каждом конкретном случае.
Действительно, критерии для ранжирования земельных прав довольно
расплывчаты, отличие - в большей степени лишь со стороны формального
закрепления отношений. Поэтому при реализации новых, законодательно
"усложненных" положений земельного законодательства неизбежны ошибки с
выбором прав землепользования.
Сервитут может быть установлен не только в отношении земельного
участка. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое
недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне
связи с пользованием земельным участком. Так, может быть установлен
сервитут для осуществления прокладки и эксплуатации линий электропередач.
Установление сервитутов для иного недвижимого имущества
осуществляется по правилам ст. ст. 274 - 276 ГК РФ.
Так, индивидуальный предприниматель Охотников Игорь Владимирович
обратился в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в
порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, к открытому акционерному обществу "Томская домостроительная
компания" об установлении бессрочно права ограниченного пользования
(сервитута) на часть железнодорожного пути протяженностью 530, 56
погонных метров в границах от маневренного светофора N 23 до стрелки N
108, принадлежащего на праве собственности ОАО "ТДСК" (свидетельство о
государственной регистрации права 70-АВ N 567362 от 08.05.2014,
кадастровый номер 70:21:0100011:559, адрес: Томская обл., г. Томск, ул.
Трудовая, 22, стр. 43):
- для проезда при подаче и уборке железнодорожных вагонов на
железнодорожный тупик N 1 (кадастровый номер 70-70-01/033/2006-058),
расположенный по адресу: г. Томск, ул. Нижне-Луговая, 87/2, стр. 11;
98
- для обеспечения возможности за счет истца производить ремонт и
техническое обслуживание указанного железнодорожного пути в порядке,
установленном действующими требованиями открытого акционерного
общества "РЖД". Целью установления данного сервитута является
обеспечение проезда вагонов на железнодорожный тупик N 1 (кадастровый
номер 70-70-01/033/2006-058), расположенный по адресу: г. Томск, ул. Нижне-
Луговая, 87/2, стр. 11.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных
требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное
общество "Российские железные дороги", общество с ограниченной
ответственностью "Братья Коцоевы" и общество с ограниченной
ответственностью "Гарант-Холдинг".
Решением Арбитражного суда Томской области от 01.02.2016,
оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного
апелляционного суда от 14.04.2016, в удовлетворении исковых требований
отказано полностью.
ИП Охотников И.В., не согласившись с принятыми судебными актами,
обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной
жалобой, в которой просит их отменить и вынести новое решение об
удовлетворении исковых требований.
Заявитель полагает, что обжалуемые судебные акты являются
незаконными и необоснованными.
ИП Охотников И.В. считает, что суды неправильно истолковали закон и
выводы правоприменительной практики.
По его мнению, суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что
сервитут устанавливается для удовлетворения нужд третьих лиц.
Заявитель считает, что в нарушение пункта 3 части 2 статьи 288 АПК РФ
суды первой и апелляционной инстанций неправильно истолковали закон,
поскольку сделали вывод о том, что определение платы за сервитут является
обязательным условием при установлении сервитута в отсутствие
99
соответствующего волеизъявления собственника служащей вещи.
Предприниматель отмечает, что и пункт 1, и пункт 5 статьи 274
Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливают
законодательный запрет на установление безвозмездного сервитута, передавая
вопрос установления платы за сервитут на исключительное усмотрение
собственника служащей вещи. Поэтому вывод судов первой и апелляционной
инстанций об обязательности установления размера платы за сервитут по
инициативе собственника господствующей вещи не основан на законе, а отказ
в удовлетворении иска из-за непредъявления истцом требования об
определении платы за сервитут неправомерен.
Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что
"истцом не представлено доказательств на обеспечение каких нужд, на защиту
каких прав и интересов направлено его требование об установлении частного
сервитута, при том, что между ОАО "РЖД" и истцом отсутствуют какие-либо
договорные отношения по подаче-уборке вагонов или эксплуатации
железнодорожного пути необщего пользования".
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "ТДСК" указало, что считает
кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению,
обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную
жалобу - без удовлетворения.
Представитель предпринимателя в заседании суда кассационной
инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда
первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и вынести
новое решение об удовлетворении исковых требований.
Представители ОАО "ТДСК" в заседании суда кассационной инстанции
поддержали доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в
соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых
судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их
отмены.
100
Из материалов дела видно, что ИП Охотников И.В. является
собственником сооружений, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Нижне-
Луговая, 87/2, строения 11 (железнодорожный тупик N 1), 12, 13, а также
собственником нежилых зданий, расположенных по этому же адресу: строение
3, строение 14, строение 15, строение 16.
Между предпринимателем (арендодателем) и ООО "Гарант-Холдинг"
(арендатор) 01.02.2014 был заключен договор аренды недвижимого
имущества, предметом которого является аренда нежилых строений 13, 12, а
также нежилого сооружения по ул. Нижне-Луговая, 87/2, строение 11
(железнодорожный тупик N 1).
От участка пути, принадлежащего истцу, выехать на железнодорожные
пути общего пользования возможно только используя принадлежащие
ответчику железнодорожные пути необщего пользования, имеющие адрес: г.
Томск, ул. Трудовая, 22, стр. 43.
До возникновения права собственности ОАО "ТДСК" на данный участок
железнодорожного пути необщего пользования, ООО "Гарант-Холдинг"
пользовалось данными путями на основании договора на оказание услуг по
предоставлению в пользование железнодорожный путей открытым
акционерным обществом "ТрансВудСервис" от 10.06.2013, действовавшего до
31.12.2013.
Из акта от 15.01.2014 N 1 о консервации объекта основных средств
следует, что железнодорожный путь законсервирован прежним владельцем с
15.01.2014 по 31.12.2014.
ООО "Гарант-Холдинг" обращалось с иском к ОАО "ТДСК" об обязании
заключить договор на оказание услуг по предоставлению в пользование
железнодорожный путей, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Трудовая,
22, стр. 43.
Решением Арбитражного суда Томской области от 23.12.2014,
оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного
апелляционного суда от 03.03.2015, по делу N А67-5633/2014 в
101
удовлетворении исковых требований отказано.
При рассмотрении данного дела суды пришли к выводам, что ОАО
"ТДСК" по характеру своей деятельности не оказывает транспортные услуги, и
не имеет для этих целей подвижного состава, в связи с чем оно не является
владельцем пути необщего пользования с точки зрения наличия у него
обязанности заключить договор на эксплуатацию своего пути. Договор на
эксплуатацию подъездных путей не относится к публичному договору или к
договору, заключение которого обязательно в силу закона, и так как стороны
не достигли взаимного соглашения по вопросу его заключения, понуждение к
заключению такого договора законом не предусмотрено.
Предприниматель обратился к ОАО "ТДСК" с предложением об
установлении сервитута на часть железнодорожного пути необщего
пользования.
ОАО "ТДСК отклонило предложение предпринимателя, что послужило
основанием для обращения его в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований,
а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из
отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов,
изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в
обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 275 ГК РФ сервитут не может быть
самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться
каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого
имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Как правильно отметили судебные инстанции, в рассматриваемом случае,
установление сервитута для проезда вагонов означало бы его автоматическую
передачу арендатору и субарендатору имущества истца, так как фактически
правом осуществлять доставку грузов по железнодорожному пути ответчика
пользовались бы ООО "Гарант-Холдинг" и ООО "Братья Коцоевы", а не сам
102
истец.
Согласно пункту 2 статьи 274 ГК РФ обременение земельного участка
сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и
распоряжения этим участком.
Соответственно, обременение участка железнодорожного пути необщего
пользования, принадлежащего ответчику, сервитутом не может лишить
ответчика прав владения, пользования и распоряжения этим участком
железнодорожного пути.
Как верно отметили судебные инстанции, установление сервитута на
спорный участок железнодорожного пути необщего пользования для
обеспечения возможности за счет истца производить ремонт и техническое
обслуживание указанного железнодорожного пути в порядке, установленном
действующими требованиями, фактически приведет к лишению ОАО "ТДСК"
перечисленных в пункте 2 статьи 274 ГК РФ прав.
Как обоснованно указали судебные инстанции, истец намерен путем
установления сервитута обслуживать чужой участок железнодорожного пути
необщего пользования, то есть фактически получить данный участок пути во
владение, что не соответствует правовой природе сервитута, и должно
разрешаться нормами обязательственного права, путем заключения
соответствующего договора, в котором в том числе, должен разрешать вопрос
о распределении ответственности, в случае причинения ущерба другим лицам
связи с возможным ненадлежащим или недостаточным обслуживанием.
Исходя из нормы ст. 277 ГК РФ, сервитутом может обременяться и
железнодорожный путь необщего пользования, используемый для проезда от
путей общего пользования к месту погрузки (выгрузки) продукции.
Наличие между сторонами обязательственных правоотношений не
исключает возможности установления сервитута, который обеспечивает
больше правовых гарантий и, являясь по своей правовой природе
ограниченным вещным правом, сохраняется при переходе участков,