83
которые возникают на основании закона или договора, и ограничивают
возможность владения, пользования или распоряжения этим имуществом.
Некоторые обременения возникают по воле собственника (например, залог его
имущества), другие не зависят от него (к примеру, арест). Наличие
обременений в той или иной степени ограничивает свободу по совершению
различных действий с имуществом (заключение сделок, использование).
Потенциальному покупателю до заключения сделки необходимо получить
полную информацию об имеющихся обременениях имущества.
Обременения обычно неразрывно связаны с имуществом и чаще всего
сохраняются при переходе прав на имущество к другому лицу. Тот, кто
приобретает имущество, приобретает его вместе с соответствующими
обременениями, даже если на этот счет ничего не указано в сделке.
84
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ СЕРВИТУТНЫХ
ОБРЕМЕНЕНИЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ И РЯДА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
3.1 Правовое регулирование сервитутов в России и за рубежом
Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства разработал проект N 47538-6 Федерального
закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую
Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные
законодательные акты Российской Федерации". Проект разработан на
основании Концепции развития гражданского законодательства, прошедшей
масштабные обсуждения и одобренной 07.10.2009 решением Совета по
кодификации. В соответствии с Концепцией содержание и объем
предусмотренных Проектом изменений и дополнений ГК РФ позволяют
говорить о существенной модернизации данного нормативного правового акта
и прежде всего его части первой, включающей в себя наиболее общие и
принципиальные положения российского гражданского права.
Разработчики Концепции и Проекта отмечают, что основные
трансформации ГК РФ направлены на детализацию гражданского
законодательства и в ряде случаев на его унификацию с зарубежными
правопорядками для "укрепления нравственных начал гражданско-правового
регулирования, усиления компенсаторной функции гражданского
законодательства, смещения баланса в пользу частных элементов по
отношению к публичным, обеспечения стабильности гражданско-правового
регулирования и устойчивости гражданского оборота, упорядочения всей
системы гражданского законодательства"
1
. При этом изменения раздела II ГК
РФ формулировались при осознании необходимости создания
сбалансированного режима различных гражданско-правовых обременений, а
1
Вавилин Е.В. Концепция развития гражданского законодательства: основные направления
// Гражданское право. 2010. N 1. С. 3.
85
также полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы
удовлетворить потребности участников гражданского оборота в максимально
стабильном и защищенном правовом режиме пользования чужим имуществом,
т.е. во владении и пользовании, основанном именно на вещном праве
1
.
В настоящее время сформировалось два основных подхода к определению
"позитивных" обязательств в рамках сервитутных типов обременений прав. С
одной стороны, "позитивные" обязательства рассматриваются исключительно
как инструменты обязательственного права, т.е. как личные обязательства; с
другой - наряду с обязательственно-правовой характеристикой допускается
также определение "позитивных" обязательств как составляющих сервитута.
Существует и третий, компромиссный, подход. Если грань между вещным и
обязательственным правом проводить не так жестко, можно допустить
существование самостоятельных, хоть и связанных с сервитутом, вещных
обязательств - "позитивных" обязательств. Они будут связывать любых
правообладателей господствующей и служащей недвижимости в силу факта
принадлежности им вещных прав на данную недвижимость, несмотря на то,
что не будут составлять содержание сервитута как такового.
Незначительные изменения о сервитутах в ГК РФ вступили в силу с 1
марта 2015 г. В ранее действовавшей редакции ГК РФ отсутствовало
упоминание о строительном сервитуте.
Также ст. 274 ГК РФ была дополнена п. 6, согласно которому сервитут
может устанавливаться по соглашению между лицом, требующим
установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок,
находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это
допускается земельным законодательством. Это считается вполне логичным,
так как не всегда легко заключить соглашение об установлении сервитута с
собственником земельного участка, в частности с государственными органами.
Данное положение введено в ГК РФ вместе и в развитие п. 3.3 ст. 269 ГК РФ, в
котором закреплено, что соглашение об установлении сервитута также могут
1
См.: http://www.privlaw.ru/index.php?section_id=24
86
заключить лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное
(бессрочное) пользование.
С 1 апреля 2015 г. законодатель закрепил условие прекращения сервитута,
которое не перечисляется в ст. 276 ГК РФ, но следует из содержания п. 4 ст.
279 ГК РФ, в котором говорится, что со дня прекращения прав на изъятый
земельный участок прежнего правообладателя прекращается и сервитут.
Сервитут в данном случае может быть сохранен, если использование такого
земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для
которых осуществляется изъятие земельного участка.
Как уже было сказано, законодательство о сервитутах действительно
изменяется, однако развиваться оно стало по большей части в рамках
Земельного кодекса.
Ранее в ст. 23 ЗК РФ говорилось о частном сервитуте и публичном
сервитуте, но с 1 марта 2015 г. указывается просто сервитут, без слова
"частный". В целом же суть не поменялась, а сделано это, вероятнее всего, в
целях приведения ЗК РФ в соответствии с ГК РФ, так как в ГК РФ, помимо
того что он закрепляет лишь общую трактовку сервитута, отсутствует понятие
частного сервитута.
Таким образом, ЗК РФ был приведен в соответствие с гражданским
законодательством, которое в отношении регулирования данного вида
сервитутов является специальным актом, а следовательно, обладает
приоритетом.
Что касается современного российского права, то оно движется по
самостоятельному пути. Согласно Концепции и Проекту вводится закрытый
перечень ограниченных вещных прав, т.е. торжествуют принципы numerus
clausus и ex ante.
Как указывают разработчики Концепции, в соответствии с действующим
ГК РФ ограниченные вещные права перечислены неисчерпывающим образом,
поскольку п. 1 ст. 216 использует понятие "в частности". Кроме того, иные
ограниченные вещные права, а также права с неясной правовой природой
87
упоминаются и в других статьях Кодекса (например в ст. 292 ГК РФ), а также
в других нормативных правовых актах, например в Земельном кодексе РФ (п.
п. 1, 3, 4 ст. 36), Жилищном кодексе РФ (ст. 31, 33) и др. "На практике
реализация возможности введения законодателем новых (не предусмотренных
ГК РФ) ограниченных вещных прав породила множество дополнительных
проблем, связанных с тем, что нередко не определяется содержание и
правовой режим соответствующих вещных прав, не соблюдаются
элементарные требования юридической терминологии, предусматриваются
дополнительные основания прекращения указанных прав, противоречащие
самой природе вещных прав. Более того, применительно к ограниченным
вещным правам, предусмотренным ст. 216 ГК РФ, принятыми позже
федеральными законами устанавливались разного рода ограничения и
запреты. Отмеченные обстоятельства оказывают негативное влияние на
стабильность имущественного оборота". В связи с этим разработчики Проекта
в п. 2 ст. 221 и п. 2 ст. 223 однозначно сформулировали замкнутый перечень
ограниченных вещных прав.
Кроме того, есть основания полагать, что согласно Концепции и Проекту
не допускается установление сервитутов, включающих обязательственно-
правовые элементы, а также любых аналогов qualitative obligations. Так,
сервитут в Концепции рассматривается как ограниченное вещное право,
устанавливающее обязанность что-либо терпеть или чего-либо не делать, но не
допускающее обязанность что-либо сделать. Эти положения нашли отражение
в п. п. 1 и 3 ст. 301.1 Проекта.
Концепцией также предусмотрено, что правила, установленные для
вещных прав, не применяются к иным гражданским правам, если иное не
предусмотрено ГК РФ. В связи с этим в соответствии с Концепцией
"соглашение сторон сервитутного отношения, закрепляющее обязательство о
плате за сервитут, рассматривается как личное обязательство. При этом
предлагается допустить в регулировании сервитутов определенную долю
обязательственного отношения таким образом, чтобы вид и содержание того
88
или иного сервитута определялись законом, а конкретные условия
осуществления - соглашением сторон. Условия такого соглашения будут
связывать исключительно лиц, его заключивших, а их правопреемников -
только в случае их прямо выраженного или подразумеваемого (молчаливого)
согласия. В случае несогласия хотя бы одного из правопреемников с
условиями такого обязательственного отношения следует считать это личное
отношение прекращенным, а стороны сервитута - обязанными к достижению
нового личного соглашения".
Вопрос о правовой природе договора об установлении вещного права, а
также обязательств, возникающих на основании данного договора или
судебного акта, Проектом не разрешен. Будут ли такие обязательства
исключительно обязательственно-правовыми институтами, как это
предусмотрено в Концепции, или они все-таки включат в себя определенные
вещно-правовые характеристики по опыту зарубежных стран? В пользу
последнего мог бы свидетельствовать тот факт, что условия возникновения
вещного права, включенные в договор об его учреждении, подлежат
обязательной государственной регистрации и получают юридическую силу в
отношении третьих лиц только после осуществления таковой (ст. 224
Проекта), а также положения о том, что собственник господствующей вещи
обязан вносить плату за сервитут, размер которой предусматривается актом об
установлении сервитута и подлежит указанию в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество (п. п. 1, 2 ст. 301.2 Проекта).
В то же время Проект в п. 5 ст. 301.1 предусматривает, что вид сервитута,
условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, в том
числе периодичность осуществления), размер платы за сервитут определяются
соглашением сторон или судебным актом. Тогда как указания на размер платы
за сервитут должны содержаться в соглашении и судебном акте. Таким
образом, по смыслу ст. 224 Проекта перечисленные в п. 5 ст. 301.1 положения
нельзя однозначно рассматривать как исчерпывающий перечень обязательных
условий возникновения сервитута, подлежащих государственной регистрации
89
(за исключением условия о размере платы за сервитут). Какие же условия в
таком случае будут обязательными? Какова правовая природа этих
обязательных условий и условий, перечисленных в п. 5 ст. 301.1 Проекта?
Представляется, что однозначные ответы на поставленные вопросы сегодня в
Проекте отсутствуют.
Обратимся к сервитутным типам обременений в зарубежных
правопорядках. Согласно Гражданскому кодексу Франции (Кодексу
Наполеона) сервитут является обременением, которое отягощает какое-либо
имение с целью пользования и извлечения выгоды из имения, принадлежащего
другому собственнику (ст. 637)
1
. Германское гражданское уложение также
указывает на обременение земельного участка сервитутом в пользу
собственника другого участка (ст. 1018)
2
. Аналогичная ситуация имеет место и
в швейцарском Гражданском кодексе, согласно которому "земельный участок
может быть обременен к выгоде другого земельного участка таким образом,
что его собственник должен будет терпеть определенное вмешательство
собственника такого другого участка или к его выгоде будет не вправе в
определенном отношении осуществлять свое право собственности" (ч. 1 ст.
730)
3
.
Обременение земельного участка, иного объекта соседской недвижимости
проявляется в использовании недвижимого соседского имущества в интересах
владельца господствующего земельного участка (здания, строения), в
служении соседнего земельного участка господствующему участку с
принесением сервитуарию определенной выгоды (пользы)
4
.
В Гражданском кодексе Франции относительно подробно
регламентируются ограничения прав соседей, предусмотренные сервитутными
1
"Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона)" от 21.03.1804 (с изм. и доп. по
состоянию на 01.09.2011)// СПС КонсультантПлюс
2
Германское право: Гражданское уложение. Перевод с немецкого. Ч. 1 / Науч. ред.:
Залесский В.В.; Пер.: Елисеев Н.Г., Лизунов А.А., Шеленкова Н.Б.; Введ.: Бергман В.,
Суханов Е.А. - М.: МЦФЭР, 1996С. 228 - 229.
3
Суханов Е.А. Гражданское право России - частное право / Отв. ред. В.С. Ем. М., 2008. С.
231.
4
О сервитутах подробнее см.: Копылов А.В. Указ. соч. С. 14 - 79.
90
соглашениями, обременяющими (отягчающими) соседние земельные участки с
целью их использования и получения выгоды, содержится классификация
предиальных сервитутов, предусматривается порядок установления и
прекращения сервитутов (ст. 637, 686 - 710). Собственник земельного участка,
обремененного сервитутом, не вправе совершать действия, направленные на
ограничение или создание в пользовании сервитутом каких-либо больших
неудобств (ст. 701). Гражданский кодекс Франции различает сервитуты,
предусмотренные законом, и сервитуты, установленные сервитутными
соглашениями собственников. Законные сервитуты направлены на защиту
частных и общественных (коммунальных) интересов. К законным сервитутам
относятся ограничения, связанные с правом пользования общей стеной (ст. 653
- 673), с расстоянием между соседскими объектами (ст. 674), с видом на
земельный участок соседа (ст. 675 - 680), с водостоком на крышу соседнего
дома (ст. 681), с правом прохода через чужой участок (ст. 682, 685-1)
1
.
Новеллы, предлагаемые проектом российского Федерального закона N 47538-6
в части регулирования соседских отношений, в большей мере заимствованы из
немецкого законодательства. Поэтому принципы и нормы Германского
гражданского уложения
2
, касающиеся урегулирования соседских отношений,
вызывают особый интерес.
Согласно § 906 ГГУ собственник земельного участка не может запретить
воздействие исходящих с другого участка газов, испарений, запахов, дыма,
гари, тепла, шума, вибрации и иных подобных воздействий, если они не
влияют, либо влияют несущественно на использование его участка, либо
обусловлены обычной по местным условиям и по положению другого участка
его эксплуатацией. По общим правилам воздействие является
несущественным, если не превышает установленные законами либо
постановлениями пределы и нормы такого воздействия. Такие же правила
1
Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. М.:
НОРМА, ИНФРА-М, 2016
2
Гражданское уложение Германии / Пер. с нем.; Науч. ред. А.Л. Маковский. М., 2006. С.
258.
91
применяются и в случае существенного воздействия, вызванного обычным по
местным условиям использованием чужого земельного участка, которое не
может быть прекращено финансово обоснованными для такого рода
использования мерами. Если в изложенной ситуации собственник допустит
воздействие на свой земельный участок, которое ухудшает обычные для
данной местности условия использования его земельного участка либо
препятствует свыше допустимой меры получению доходов от участка, то он
вправе потребовать от лица, пользующегося его земельным участком,
обоснованной денежной компенсации.
Таким образом, в немецком гражданском законодательстве закреплены
три формы допустимого воздействия на соседние земельные участки: 1)
воздействие, не оказывающее никакого влияния; 2) воздействие, оказывающее
несущественное влияние; 3) воздействие, оказывающее существенное влияние,
но вызванное обычным для данной местности использованием земельного
участка, которое не может быть предотвращено экономически посильными
мерами для пользователей такого рода. Запрещено отрицательное воздействие,
превышающее допустимые пределы и значительно влияющее на
использование земельного участка по его целевому назначению. При
установлении судом степени воздействия на соседний земельный участок
используются: принцип разумности, виды и параметры допустимого и
недопустимого использования земельного участка, свойства конкретного
земельного участка.
По мнению А.Н. Копцева, «являются неточными утверждения отдельных
исследователей о том, что во многих зарубежных странах (ФРГ, Франции,
Италии, Швейцарии, США и др.) широко распространена практика введения
многочисленных публичных сервитутов в целях обеспечения национальной
безопасности, здравоохранения, судоходства, строительства и эксплуатации
объектов инфраструктуры, градостроительства и благоустройства населенных
пунктов, охраны окружающей среды. Сервитуты устанавливаются в
соответствии с нормами гражданского права, а ограничения прав
92
собственности (публичные сервитуты) основываются на нормах
административного законодательства. Поэтому они лишены гражданско-
правовой природы. Предусмотренные современным российским
законодательством публичные сервитуты не являются разновидностью
ограниченных вещных прав, а представляют собой лишь ограничения права
собственности в силу закона. Они не отражают двух важных условий
существования сервитутов: во-первых, наличие двух недвижимостей,
принадлежащих разным собственникам, когда один земельный участок тем
или иным образом служит собственнику другой земли; во-вторых, соседство
этих земельных участков»
1
.
По нашему мнению, публичные сервитуты, предусмотренные нормами
земельного законодательства РФ, являются, по существу, не сервитутами, а
разновидностью ограничений прав на земельные участки в публичных
интересах, общим ограничением права собственности на конкретный объект
недвижимости (земельный участок, участок лесного фонда или водный
объект) ради прав и законных интересов неопределенного числа лиц, ибо по
своей природе, назначению, основаниям и порядку возникновения,
субъектному составу они не соответствуют классическим (частным)
сервитутам, регулируемым нормами гражданского законодательства.
Классические (частные) сервитуты направлены на защиту частных интересов
конкретных участников сервитутных (соседских) отношений и возникают на
гражданско-правовой основе с помощью сервитутного соглашения, судебного
решения. Права же лиц, основанные на условиях публичного сервитута,
определяются законом или иным нормативным правовым (административным)
актом
1
Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования //
Гражданское право. 2007. N 1. С. 46.