43
Интересы приобретателя имущества могут быть защищены посредством
предъявления виндикационного иска, поскольку имущество в этом случае
передается ему в собственность без обременений правами третьих лиц
1
.
В п. 3 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке» конкретизированы условия, при которых
необходимо получение согласия залогодержателя на предоставление
заложенного имущества в пользование третьим лицам.
Данная норма является антиподом правила, предусмотренного п. 1
указанной статьи.
Согласие залогодержателя необходимо, если заложенное имущество
предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам:
- на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства
(здесь, как и в п. 1 статьи 40 ФЗ, подразумевается срок исполнения
обязательства);
- для целей, не соответствующих назначению имущества.
Эти условия являются альтернативными, наличие любого из них влечет
для залогодержателя повышенные риски и может снижать ликвидность
заложенного имущества.
Кроме того, в п. 3 статьи 40 ФЗ «Об ипотеке» не упоминается о том, что
необходимость получения согласия залогодержателя также может
предусматриваться в договоре об ипотеке и для иных случаев. Следует
обратить внимание, что подобные условия, отраженные в кредитных
договорах, заключенных с потребителями, могут быть квалифицированы как
ущемляющие их интересы.
Например, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в
Постановлении от 5 февраля 2015 г. N Ф04-15103/15 по делу N А70-6826/2014,
основываясь на системном толковании ст. ст. 1, 9, 209 Гражданского кодекса
РФ, ст. ст. 29, п. 1 ст. 40 комментируемого Закона, пришел к выводу, что
собственник недвижимого имущества вправе самостоятельно, без согласия
1
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 июля 2014 г.
N Ф06-6784/13 по делу N А65-22240/2013, Постановление Федерального арбитражного суда
Московского округа от 2 июля 2014 г. N Ф05-6305/14 по делу N А41-48340/2013
44
третьих лиц, заключать любые не противоречащие действующему
законодательству сделки с принадлежащим ему имуществом. Учитывая статус
потребителя, суд признал ущемлением его прав установление в кредитном
договоре условий о том, что фактическое вселение или регистрация новых
жильцов в жилом помещении производятся заемщиком лишь после получения
письменного согласия банка, а также по уплате штрафа в случае нарушения
данных обязательств.
При рассмотрении дел о признании незаконными действий управлений
Росреестра при регистрации обременений на имущество, в отношении
которого в ЕГРП имеются записи об ипотеке, суды исходят из следующего:
- правомерными признаются требования управления Росреестра о
представлении заявителями согласия залогодержателя на установление прав
по договорам с третьими лицами
1
;
- не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы
залогодержателей действия управления Росреестра по регистрации
обременений без согласия залогодержателя, если оно является обязательным в
силу закона или договора
2
.
При передаче заложенного имущества в пользование третьих лиц с
нарушением требования о получении согласия залогодержателя последний в
силу п. 3 ст. 346, подп. 3 п. 2 ст. 351 Гражданского кодекса РФ вправе
потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства
или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на
предмет залога.
По вопросам защиты прав и интересов залогодержателя в целом
сформировалась единообразная судебная практика.
Во-первых, сделки о предоставлении заложенного по договору об ипотеке
имущества в пользование третьих лиц, заключенные без согласия
1
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4
сентября 2013 г. N Ф08-5116/13 по делу N А32-39503/2012// СПС КонсультантПлюс
2
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2014 г.
N Ф05-1786/14 по делу N А41-21716/2013// СПС КонсультантПлюс
45
залогодержателя, не могут быть признаны недействительными. Рассматривая
дела данной категории, суды учитывают правовую позицию, изложенную в
Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения
законодательства о залоге"
1
. В соответствии с п. 23 данного Постановления
действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом,
совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора
ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а
также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на
запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не
могут быть оспорены залогодержателем. В соответствии со ст. 168
Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона
или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая
сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Подпунктом 3 п. 2 ст. 351 Гражданского кодекса РФ определены иные
последствия сделки, заключенной вопреки запрету, содержащемуся в договоре
об ипотеке, или без согласия залогодержателя, нежели признание ее
ничтожной. Если залогодатель нарушил правила о распоряжении заложенным
имуществом, то залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения
обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет
удовлетворено, - обратить взыскание на предмет залога
2
.
Во-вторых, залогодержатель после обращения взыскания на предмет
ипотеки вправе заявить требования о прекращении прав третьих лиц. На это
ориентирует Постановление Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2012 г. N
6616/12, в котором отмечается, что в силу п. 2 ст. 40 комментируемого Закона
имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения
законодательства о залоге"// СПС КонсультантПлюс
2
Определение ВАС РФ от 18 октября 2012 г. N ВАС-12938/12, Постановление
Арбитражного суда Поволжского округа от 22 января 2015 г. N Ф06-19190/13 по делу N
А12-9664/2014, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18
февраля 2014 г. N 04АП-35/14// СПС КонсультантПлюс
46
удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по
основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право
аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно
предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя.
Суды, рассматривая иски о прекращении прав аренды, признают этот способ
защиты прав залогодержателя надлежащим и связывают возможность
удовлетворения такого требования с установлением следующих
обстоятельств:
- отсутствие доказательств получения согласия залогодержателя на
передачу обремененного ипотекой имущества в пользование третьих лиц, если
оно являлось необходимым в силу закона или договора;
- состоявшееся обращение взыскания на заложенное имущество с учетом
п. 2 ст. 40 Закона «Об ипотеке»
1
.
Специальные правила действуют в случае, если права залогодержателя
удостоверены закладной. Право залогодателя передавать имущество в
пользование третьих лиц должно быть специально предусмотрено в закладной.
Если закладная не закрепляет такого правомочия залогодателя, то
установление обременений не допускается. При этом не принимается во
внимание, на какой срок предоставляется имущество и будет ли оно
использоваться в соответствии с назначением.
Как и во многих других нормах, законодатель учитывает особенности
оборота данной ценной бумаги и исходит из того, что для любого из
держателей закладной должны быть известны условия предоставленного
обеспечения, а залогодатель не всегда осведомлен о том, кто является
залогодержателем на конкретный момент. Кроме того, согласие держателя
закладной на предоставление имущества в аренду, ссуду или на другом праве
юридически связывает только его. Это, однако, не исключает составления
1
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2014 г. N
08АП-10542/13; Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 мая
2015 г. N 04АП-2136/2015// СПС КонсультантПлюс
47
приложений к закладной в порядке, определенном ст. 15 комментируемого
Закона, которые будут обязательны для последующих залогодержателей.
В п. 4 статьи 40 ФЗ «Об ипотеке» содержится диспозитивная норма.
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, передача залогодателем
права пользования заложенным имуществом другому лицу не освобождает его
от исполнения обязанностей по договору об ипотеке. В первую очередь, это
касается тех обязанностей, которые связаны с обеспечением сохранности
заложенного имущества и предусмотрены в главе V Закона. Ответственным за
действия третьих лиц перед залогодержателем остается залогодатель. При
ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества
залогодатель не может ссылаться на нарушение контрагентами условий
договоров аренды, найма, безвозмездного пользования и других как на
основание для освобождения его от ответственности.
Предусмотренные в п. п. 1 – статьи 40 ФЗ «Об ипотеке» правила не
применяются в случае, если в отношении заложенного по договору имущества
устанавливаются иные обременения в виде ипотеки. В отличие от
предоставления третьим лицам прав пользования предметом ипотеки
обременение имущества еще одним залогом имеет принципиально иную цель
и сопряжено с повышенными рисками как для предшествующего, так и для
последующего залогодержателя. Каждый из них может претендовать на
удовлетворение из стоимости имущества своих требований, поэтому вопросы
старшинства залогов, особенности заключения последующего договора об
ипотеке, обращения взыскания регламентируются специальными нормами
главы VII Закона, а также ст. 342 Гражданского кодекса РФ.
Что касается зарубежного правопорядка, отметим, что Французский
гражданский кодекс определяет залог как договор (ст. 2071) и различает:
залог, "антихрез"
1
и ипотеку
1
. Французское гражданское право
1
Антихрез - институт гражданского права во Франции, при антихрезе недвижимая вещь,
как правило, остается у должника, но кредитор имеет право на плоды и доходы от нее,
которые идут на оплату процентов и погашение основного долга.
48
предусматривает возможность заключения договора о залоге как в устной, так
и в письменной форме. Однако если стоимость заложенного имущества выше
установленного предела, то договор о залоге такого имущества в обязательном
порядке должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в
канцелярии общего суда. В целом особенности правового регулирования
залоговых отношений во Франции связаны прежде всего с предметом договора
о залоге. Так, например, при регулировании такого специфического института,
как антихрез, ФГК устанавливает, что он подлежит обязательной
государственной регистрации через внесение записи в поземельной книге.
В Германии залог рассматривается не как обязательственное, а как
ограниченное вещное право. Согласно Германскому гражданскому уложению
залог (Pfandrecht) относится только к движимым вещам, которые могут быть
обременены для обеспечения требования таким образом, чтобы кредитор был
вправе требовать удовлетворения за счет стоимости вещи (залоговое право)
2
.
Таким залоговым правом в Германии могут быть обеспечены не только
существующее, но и будущее или условное требование. Залог в Германии
получил довольно широкое распространение, в основном благодаря
возрастающей роли реального кредита. В настоящее время в Германии все
чаще в договоре о залоге предусматривается, что вещь остается у залогодателя
или передается на товарный склад. В то же время ГГУ содержит ряд норм,
обязывающих обеспечить сохранность заложенной вещи.
В Германии залог недвижимого имущества очень часто подпадает под
жесткий контроль со стороны законодательства и государства.
Законодательство США рассматривает право залога как вещное право.
В США весьма подробно регламентирован и порядок реализации
имущества, которое было обременено залогом.
1
Кулагин М.И. Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учеб. пособие / Под общ.
ред. В.В. Безбаха, В.К. Пучинского. М.: МЦФЭР, 2004. С. 896.
2
Яичков К.К. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под
ред. проф. К.К. Яичкова. М.: Международные отношения, 1966. С. 47.
49
Следует подчеркнуть, что американцы под ипотекой понимают лишь
кредит, выдаваемый для приобретения жилья, где приобретаемое жилье и
становится обеспечением возврата кредита. Однако в США широко
используется залог и других объектов недвижимости
1
.
Российской Федерацией принят во внимание положительный опыт США,
направленный на регулирование отношений по обращению взыскания на
жилое помещение, обремененное ипотекой. В законодательстве США сказано,
что если должник отдаст ключи от своего жилища, то все долги, штрафы и
пени, независимо от их размера, будут автоматически списаны. В России до
2011 года возможность погашения обязательства должника перед банком не
предусматривалась. Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ было
внесено дополнение в ст. 61 "Распределение суммы, вырученной от
реализации заложенного имущества" Закона об ипотеке. Согласно п. 5 ст. 61
Закона об ипотеке "если залогодержатель в порядке, установленном
настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки,
которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а
стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения
требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой
обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство
прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству
считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства
меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на
момент возникновения ипотеки"
2
.
Стоит заметить, что в Соединенных Штатах залогодатель может
отчуждать имущество, находящееся в ипотеке; при этом обязательство по
1
Оськина И.Ю., Лупу А.А. Правовое регулирование договора залога в зарубежных
государствах: сравнительно-правовой анализ // Международное публичное и частное право.
2012. N 4. С. 41
2
Перова М.С. Организационно-правовые основы исполнительного производства в сфере
обращения взыскания на заложенное имущество должников: российский и зарубежный
опыт // Практика исполнительного производства. 2015. N 6. С. 43
50
перемене лиц, ответственных за выплату долга по ипотеке перед банком,
отсутствует.
2.2 Обременение рентой недвижимого имущества
Договор ренты - это договор, который в первую очередь имеет
имущественную составляющую, а не личную, так как основным условием
данного договора является обременение имущества. Как правило, рентой
обременяется недвижимое имущество, например, земельный участок, жилое
помещение, здание, сооружение.
Поскольку основное содержание договора ренты - это обременение
имущества, в случае если имущество будет отчуждено плательщиком ренты, в
собственность которого недвижимое имущество уже передано, другому лицу,
то есть в соответствии с гражданско-правовой сделкой по отчуждению
имущества (договор купли-продажи, договор мены и т.п.), то лицом,
обязанным уплачивать ренту, будет приобретатель имущества. В этом случае
продавец (плательщик ренты) недвижимого имущества при его продаже
обязан предупредить покупателя о том, что передаваемое им недвижимое
имущество обременено правами третьих лиц, в данном случае получателем
ренты. Если же продавец (плательщик ренты) не выполнит данную
обязанность, то покупатель имеет право потребовать расторжения договора, в
соответствии с которым недвижимое имущество было передано.
Рассмотрим указанный договор с помощью примера из судебной
практики. Б.В. обратился в суд с иском к Б.А., С. о расторжении договора
ренты с пожизненным содержанием и иждивением, возвращении в его
собственность квартиры N 27 по адресу:, признании недействительным
договора дарения квартиры, заключенного между Б.А. и Л., признании
недействительным свидетельства о государственной регистрации права на
указанную квартиру, указывая на то, что ответчики не исполняют принятые на
себя обязательства по предоставлению питания, одежды, лекарственных
51
препаратов, кроме того, ответчиком С. чинятся препятствия в проживании в
жилом помещении, переданном по договору ренты.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил
расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением от 31
марта 1998 года, заключенного между Б.В. и П., признать право собственности
на жилое помещение, расположенное по адресу, исключить из наследственной
массы умершего П. двухкомнатную квартиру, расположенную по указанному
адресу, аннулировать свидетельство о праве на наследство по закону,
выданное Б.А. 17 марта 2005 года нотариусом города Москвы Г.Л., погасить
запись N от 25 апреля 2005 года в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права
собственности Б.А., признать недействительным договор дарения квартиры,
заключенный между Б.А. и Л. 27 мая 2005 года, прекратить право
собственности Л. на квартиру N 27 по адресу:, погасить запись N от 30 июня
2005 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, снять Л. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
Истец Б.В. и его представитель Н. в судебное заседание явились,
уточненные исковые требования поддержали.
Ответчик С. (Л.) и ее представитель Г.И. в судебное заседание явились,
исковые требования не признали.
Ответчик Б.А. и ее представитель В. в судебное заседание явились,
исковые требования признали.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве,
нотариус города Москвы Г.Л., нотариус города Москвы А. в судебное
заседание не явились, извещались о месте и времени рассмотрения дела.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого
просит ответчик С. (Л.) по доводам апелляционной жалобы, указывая на
несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, допущенные
нарушения норм материального права.
Выслушав представителя ответчика С. (Л.) - Г.И., поддержавшего доводы
52
апелляционной жалобы, истца Б.В. и его представителя Н., ответчика Б.А. и ее
представителя В., возражавших против доводов жалобы, проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к
отмене решения суда не находит.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции верно установил
юридически значимые по делу обстоятельства и, правильно применив к
спорным правоотношениям положения ст. ст. 583, 586, 601, 605 ГК РФ (о
ренте и пожизненном содержании с иждивением), исходил из того, что при
существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств
получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества,
переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему
выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса.
При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов,
понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Судом первой инстанции установлено, что истец Б.В. являлся
собственником квартиры N 27 по адресу:, на основании договора купли-
продажи квартиры с условием пожизненного проживания от 09 июня 1995
года.
Б.В. с 23 августа 1995 года постоянно зарегистрирован по месту
жительства в вышеуказанной квартире.
31 марта 1998 года между Б.В. и П. был заключен договор ренты с
пожизненным содержанием и иждивением, согласно которому Б.В. бесплатно
передал в собственность П. принадлежащую ему квартиру N 27 по адресу:, а
П. взял на себя обязательство осуществлять пожизненное содержание с
иждивением Б.В.: обеспечивать Б.В. жилищем путем сохранения права
пожизненного безвозмездного проживания в отчуждаемой квартире, питанием
и одеждой, осуществлять уход в связи с состоянием здоровья, приобретать
лекарства, оказывать различные бытовые услуги.
16 августа 2004 года П. умер, его наследником по закону является мать
Б.А.