35
участками, предназначенных для сезонного проживания. В связи с
принятием нового ГПК РФ на такие объекты залога впоследствии будет
невозможно обратить взыскание (в силу ст. 446 ГПК которая исключает из
списка имущества, на которое можно обратить взыскание, земельные
участки, где расположены объекты, являющиеся для граждан единственно
пригодным для постоянного проживания, а также объекты, использование
которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности).
Данная правовая норма фактически ограничивает рамки ипотечного
кредитования только квартирами, что сужает круг объектов залога, которые
могут заинтересовать банк.
5. Изменение подходов ЦБ РФ в части резервных требований к и
темным кредитам. В инструкции ЦБ РФ «О порядке формирования
использования резерва на возможные потери по ссудам» от 30 июня 1997 г.
предъявляются высокие требования к понятию «обеспеченность ссуды», а
также применяются одинаковые требования: к ссудам юридическим лицам и
физическим лицам по срокам реализации залогов, которые влекут изменение
группы кредитного риска; к наличию кредитной истории (т.е. не менее трех
месяцев до сдачи кредитной заявки); к сроку просроченной задолженности,
который не должен превышать пять дней, так как это влечет изменение
группы кредитного риска.
В законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что банк
может обратить взыскание за залог только после наличия просрочки по
погашению кредита не менее 3 раз в течение календарного года, до этого
просроченная задолженность считается неосуществленной. Но
возникновение просроченной задолженности сроком на шесть-семь дней и
более приводит к увеличению размеров отчислений в резерв на возможные
потери по ссудам.
В связи с этим ЦБ РФ необходимо в новой редакции инструкции по
резервированию учесть, что банки предоставляют ипотечные долгосрочные
36
кредиты физическим лицам, и смягчить для этих кредитов требования по
формированию резервов на возможные потери.
6. Снижение накладных расходов физического лица при получении
ипотечного кредита. В настоящее время расходы физического лица при
получении ипотечного кредита состоят не только из процентов за
пользованием кредитом. Заемщик должен оплатить услуги нотариуса за
удостоверение договоров залога (1,5% стоимости квартиры), за регистрацию
права залога в регистрирующих органах, за страхование предмета залога
риска утраты, повреждения (около 0,4% за каждый год), а иногда и за
страхование жизни и трудоспособности, поскольку кредит долгосрочный.
7. Отсутствие серьезных аналитических исследований в области
ипотечного кредитования. В отличие от многочисленных и широкодос-
тупных аналитических материалов в иных отраслях бизнеса ипотечное
кредитование не располагает доступной аналитикой, которая либо
отсутствует вообще в отношении определенных моментов, либо имеет
сугубо частный характер и не доступна для остальных участников рынка.
Отсюда возникает необходимость создания в каждом случае своей ана-
литической базы, которая, безусловно, содержит большой практический
опыт, но в методах и выводах либо повторяется уже известное, а на это
затрачиваются дополнительные средства, либо имеются ошибки, на которых
учились предшественники.
Таким образом, можно считать, что обозначенные проблемы
сдерживают развитие банками ипотечного кредитования, и такое положение
невозможно изменить кардинальным образом в ближайшее время.
Россия - страна с развитой банковской системой, в основной Массе
банки являются универсальными, а создание каких-либо специа-
лизированных финансовых учреждений (ипотечных банков или
ссудосберегательных учреждений), осуществляющих только узкий круг
операций, приведет к дефициту кредитов, и в конечном счете все эти
организации захотят стать универсальными. Поэтому, например, немецкая
37
система стройсбережений в ее классическом виде и американская модель не
подходят для России, так как отделение эмиссионных организаций создает
почву для построения так называемых «финансовых пирамид».
Из этого следует, что Россия не должна следовать какой-либо
классической схеме, принятой в других странах, а адаптировать к своей
экономике и финансовой системе отдельные элементы ипотечных схем и
развивать их в условиях российского экономического климата.
Финансирование ипотеки в России должно планироваться следующим
образом (рис. 2.).
Рисунок 2. Планирование финансирования ипотеки в России
Государство должно обеспечить законодательно и на деле уважение к
институту залога, обеспечить защиту прав как залогодержателя так и
социальную заботу о залогодателе, а также стимулировать баш к созданию
выгодных для физических лиц условий кредитования, том числе:
• увеличению сроков кредитов до 20-30 лет;
• снижению размера процентной ставки.
В государственной программе развития ипотеки должны найти
отражение изменения, регулирующие деятельность банковской системы: в
38
налоговом и банковском законодательстве, в экономических требованиях к
банкам со стороны Банка России.
В то же время, несмотря на трудности развития и становления ипотеки
в условиях научно-аналитической неопределенности и безусловных рисков, в
последнее время в этой области рыночной экономики наметился заметный
рост, что связано со следующими причинами:
• участием государства в развитии системы ипотечного жилищного
кредитования, в том числе в стабилизации экономики;
• большим пониманием того, что только через ипотеку возможно
решение жилищной проблемы в стране с переходной экономикой;
• поступательным ростом благосостояния населения, по крайней мере в
экономически развитых регионах страны;
• проявляющимся интересом иностранных инвесторов к российскому
рынку недвижимости в целом и к ипотеке в частности.
Для реализации инвестиционных возможностей ипотечного кредита
необходимо создать соответствующие условия, совокупность которых
образует ипотечную инфраструктуру, состоящую из трех взаимосвязанных
частей:
1) ипотечных кредитных учреждений;
2) единой для страны организации, выполняющей роль посредника —
своеобразного дилера между банком и инвесторами, деньги которых могут
служить ресурсом ипотечного кредитования;
3) развитого фондового рынка обращения ипотечных бумаг.
Необходимость выделения ипотечного кредитования в отдельную
сферу банковской деятельности обусловлена специфическими осо-
бенностями формирования банковских ресурсов длительного пользования, а
также сложностью и существенным отличием ипотечного кредитования от
других кредитных операций. Это связано, в частности, с определением
стоимости недвижимого имущества, размера меняющейся платы за кредит,
более сложным юридическим оформлением самой кредитной операции и
39
возможными судебными процессами по реализации залога в случае
нарушения заемщиком сроков возврата кредита.
Практика изучения платежеспособно спроса населения в АИЖК и
региональных службах кредитования позволяет считать, что для мак-
симизации платежеспособного спроса населения банкам необходимо
разработать и предлагать населению различные схемы кредитования на
основе как плавающей, так и переменной ставки процента. АИЖК будет
выставлять твердые котировки с целью стимулирования и обеспечения
рефинансирования. Для индивидуальных потребностей заемщика
рекомендуется варьировать следующие условия кредитов:
8
• период погашения кредита не должен превышать 20 лет, при условии
согласия Пенсионного фонда на данный срок инвестирования его средств;
• при выдаче и до полного соглашения задолженность по ипотечному
кредиту, как правило, не должна превышать 70% оценочной стоимости
жилья, выполненной независимым оценщиком при условии согласия АИЖК
с его рейтингом репутацией;
• должно осуществляться обязательное страхование (на срок погашения
кредита) объекта залога, жизни и трудоспособности заемщика, титула
собственности, при условии согласия АИЖК с рейтингом и репутацией
страховой компании;
• обслуживание и погашение ипотечных кредитов должно осу-
ществляться равными ежемесячными аннуитетными платежами,
включающими проценты и амортизацию кредитной задолженности;
• ежегодно величина аннуитета может быть постоянной или возрастать
с темпом, сопоставимым с ожидаемым ростом ежегодных доходов заемщика;
рост аннуитета увеличивает риск дефолта и уменьшает риск досрочного
погашения;
8
Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: БДЦ-пресс, 2014.
40
• на начальном этапе обслуживания кредита в зависимости от
стартовой величины аннуитет может не обеспечивать выплату начисляемых
процентов в полном объеме, что приводит к капитализации невыплаченных
процентов и росту кредитной задолженности (негативна амортизация);
негативная амортизация существенно увеличивает рис дефолта и риск
досрочного погашения, недостаточности обеспечения.
Характерным примером современной ипотеки могут служить условия
открытия срочных вкладов в Национальном резервном банке (НРБ), где в
середине 2003 г. начали выдавать частным лицам ипотечные кредиты в
валюте. Средства предоставляются на десять лет на покупку жилья как на
первичном, так и на вторичном рынке. Максимальный размер займа - 200
тыс. долл.
Клиентам могут быть предложены пять видов кредита:
1) «Стандартный» (основной) - заемщик вносит минимум 20%
стоимости квартиры, остальные средства одалживает у банка под 13- 15%
годовых в валюте;
2) «Молодежный» (для клиентов до 33 лет) - первоначальный взнос
составляет 5-10% под 15-16% годовых с дальнейшим понижением ставки до
13% годовых (как только внесенная сумма превысит 20-25% стоимости
квартиры);
3) «Кредитное окно» - заем рассчитан на клиентов с регулярными
дополнительными доходами (гонорары, дивиденды и т.п.) и предоставляется
на стандартных условиях под 13,5-15,5% годовых;
4) «На улучшение жилищных условий» - кредит могут получить
клиенты, готовые продать свою квартиру в обмен на новую; при этом ставка
по займу составляет 16% годовых в валюте действует до тех пор, пока не
будет выплачено минимум 30% стоимости новой квартиры, затем она
снижается до 13-15% годовых;
41
5) «Инвестиционный» - кредит предназначен для финансирования
покупки квартиры на этапе строительства (ставка до сдачи дома госкомиссии
- 18% годовых, затем - 13-15%).
Другим характерным примером может служить банк «Возрождение»,
который в июле 2003 г. ввел новый полугодовой вклад «Авто-проект»,
номинированный в рублях и долларах. Минимальная сумма первоначального
взноса - 10 тыс. руб. или 300 долл.
Особенность этого вклада в том, что клиент имеет возможность как
пополнять вклад, так и частично обналичивать свой счет. При хранении
средств на депозите ставка составляет:
• менее двух месяцев - 7% годовых в руб. или 4% годовых в долл.;
• от двух до четырех месяцев - 8,5% годовых в рублях или 4,5%
годовых в долларах;
• более четырех месяцев - 9,5% годовых в рублях или 4,75% - в
долларах.
2.2 Ипотечные стройсберкассы как форма жилищно-
накопительных систем
Широко распространенные в мире строительно-сберегательные кассы
являются традиционной формой жилищно-накопительных систем. Именно
эта форма лежит в основе жилищно-накопительных и жилищно-
строительных кооперативов. В жилищно-накопительных системах
происходит целевое аккумулирование денежных средств и размещение их с
целью решения жилищных проблем своих участников. Это – закрытая
система с ограниченным кругом участников, но время существования её
неограниченно. Её значимыми принципами являются отказ от внешних
инвестиций, внутренняя сбалансированность активов и пассивов на любой
момент времени, а также строго выверенное соотношение между периодами
накопления средств и погашения ссуды.
До июня 2005 года, пока не было специального законодательства,
регулирующего деятельность жилищно-накопительных кооперативов,
42
институт стройсберкасс в России играл незначительную роль из-за
следующих недостатков: короткий срок предоставления займа, низкая
защищенность от высоких темпов инфляции, необходимость ожидания в
период накопления. Но опыт стран Восточной Европы показывает, что
ипотечное кредитование доступно лишь для состоятельных граждан, а
поддержка государством участников жилищно-накопительных систем
расширяет возможности населения с невысокими доходами по решению
жилищных проблем.
Как показывает практика, в периоды реформ институт стройсберкасс
эффективнее ипотеки.
Немаловажно, что стройсберкассы служат источником «длинных
денег», отсутствие которых составляет проблему всех переходных экономик
и порождает серьезные проблемы для развития ипотеки. Значительную часть
сбережений населения, не задействованную в кредитно-финансовой сфере,
могут привлечь стройсберкассы, поскольку их клиентами могут стать
граждане со средними и даже невысокими доходами.
В условиях сегодняшней российской экономики стройсберкассы
обладают рядом преимуществ по сравнению с классической ипотекой,
такими как сосредоточенность финансовых потоков в рамках одного
экономического субъекта, замкнутость системы и возможность
функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка,
что позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном
уровне, удорожание приобретаемой квартиры за счет процента по ссуде
минимально, нет необходимости в поручителях по кредиту, простота
финансового и правового механизма стройсберкасс позволяет им
адаптироваться к условиям рынка без создания сложной инфраструктуры и
дополнительных затрат. Кроме того развитие стройсберкасс не препятствует
становлению других институтов жилищного накопления, обслуживающих
группы населения с иными доходами.
43
Российский сравнительно небольшой опыт функционирования
стройсберкасс (жилищно-строительные и жилищно-накопительные
кооперативы) породил следующие стандарты строительно-сберегательного
контракта, несколько отличающиеся от мировых: процентные ставки по
депозитам (на вклады) и по кредитам (ссуды) обычно равны нулю;
небольшие отчисления (не превышают 3-5% годовых от размера кредита) в
период пользования ссудой идут на покрытие административных расходов;
премии на накопление отсутствуют; право на получение ссуды обычно
предусматривает доведение предварительного пая до 55-60% от стоимости
приобретаемого жилья; досрочное изъятие вклада сопряжено с
дополнительными издержками; до полного погашения ссуды пайщиком
жилье находится на балансе кооператива, то есть юридически принадлежит
коллективу пайщиков.
44
Глава 3. Российский опыт жилищного ипотечного кредитования
3.1 Основные модели ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации
На основании ипотечного законодательства на различных уровнях
предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для
этого и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а
также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие
банки, застройщики, риэлтеры, страховые компании и т. и.) разрабатывают
различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных
кредитов.
9
В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен
достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по
основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов:
кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством
централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья
в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования
отдельных категорий граждан.
Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного
строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная
инициатива> совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа
предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков.
Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций
коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала шесть
схем ипотечного кредитования жилищного строительства.
1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является
строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные
осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа
9
Колпакова Г.М. Финансы, денежное обращение, кредит. – М.: Финансы и статистика,
2017.