75
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
Для данного
как
объекта принимаются:
это
Vкв.м
не
= 50 000руб,
S
не
= 6618,3 кв.м.
тот
В = 50000*6618,3 = 330915000 руб.
он
ПИ – Прибыль
но
инвестора – это
что
предпринимательский доход
тот
в виде
как
вознаграждения инвестору
на
за риск,
на
связанный с
он
вложением инвестиций
но
и
реализации
не
проекта. Принимается
не
25% от восстановительной
но
стоимости.
ПИ
как
= 0,25*330915000= 82728750 руб.
Подлежащий
что
оценке объект
как
недвижимости - функционирующий
он
объ-
ект (сданный
тот
в эксплуатацию
но
в 2010 году).
как
Совокупный накопленный
что
износ
определяется
не
методом срока
он
жизни.
И
но
=ЭВ(ХВ)
но
/ФЖ*100
Где,
он
ЭВ(ХВ)
как
– эффективный (хронологический)
тот
срок жизни
на
(с
момента
не
ввода в
на
эксплуатацию до
тот
даты оценки)
но
при нормальной
но
эксплуата-
цию принимается
тот
ЭВ=ХВ;
это
ФЖ – фактический
это
срок жизни
не
И = 1/90*100=0,011=1,1%
Стоимость
он
квартир определенная
как
затратным подходом:
не
Сзатр.кв.
не
= 330915000 + 82728750-3640065 = 410003685 руб.
2.5.2. Планирование
на
текущих затрат
он
Сравнительный подход
это
оценки рыночной
не
стоимости основан
тот
на
сравнении
но
объекта оценки
что
с сопоставимыми
не
объектами недвижимости,
он
кото-
рые были
он
проданы или
это
включены в
это
реестр на
это
продажу недавно.
он
Каждая
сопоставимая
но
продажа сравнивается
как
с оцениваемым
но
объектом по
как
выделен-
ным элементам
что
сравнения.
Для
но
определения рыночной
это
стоимости трехкомнатной
это
квартиры
сравнительным
тот
подходом были
это
отобраны объекты
что
сопоставления путем
тот
ана-
лиза продаж
это
местного рынка
он
недвижимости.
76
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
Таблица
тот
2.9-Исходные данные
как
для внесения
не
корректировок
Элементы
не
сравнения
Объект
на
оценки
Аналог
это
1
Аналог 2
Аналог
что
3
Аналог 4
Вид
тот
права
собств.
но
собств.
собств.
но
собств.
собств.
как
Условия прод.
на
/предл.
предл.
тот
предл.
предл.
что
предл.
предл.
что
Условия финансирования
не
рыночные
рыночные
на
рыночные
рыночные
не
рыночные
Дата
это
прод.
2010
2007
2009
2009
2010
Местоположение
что
(район)
Центр.
что
Центр.
Центр.
на
Центр.
Центр.
он
Год постройки
он
2009
2007
2009
2008
2009
Этажность
17
16
17
16
16
Общая
что
площадь кв
это
-р, кв.
он
м.
6618,3
5318,2
7102,3
6052,7
5561,9
Тип
как
планировки
нест.
что
нест
своб.
но
нест.
своб.
он
Внутенняя отделка
не
простая
простая
как
простая
простая
но
без отделки
тот
Коммуникации
все
но
все
все
тот
все
все
он
Телефон
+
-
+
+
+
Цена,
он
тыс.руб.
не
186137000
355115000
230002600
250285500
Цена за
но
кв.м.,
не
руб.
35000
50000
38000
45000
Таблица
как
2.10-Корректировка цен
это
объектов-аналогов
на
Элементы сравнения
что
Единица
измерения
как
Объект
оценки
тот
Аналог 1
Аналог
что
2
Аналог 3
Аналог
это
4
Единица сравнения
что
Цена за
как
1 кв.м
тот
общей
площади
это
руб./кв.
но
м
0
35000
50000
38000
45000
Вид
тот
права
%
0
0
0
0
0
Итого
что
с учетом
на
кор-
ректировок
руб.
он
/кв.м
что
0
35000
50000
38000
45000
Условия прод.
что
/предл.
%
0
0
0
0
0
Итого
не
с учетом
он
кор-
ректировок
руб.
но
/кв.м
как
0
35000
50000
38000
45000
Условия
финансирования
он
%
0
0
0
0
0
Итого с
тот
учетом
корректировок
тот
руб./кв.
он
м
0
35000
50000
38000
45000
Дата
он
прод.
%
0
-3
-1
-1
0
77
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
Итого
на
с учетом
не
кор-
ректировок
руб.
это
/кв.м
он
0
33250
49500
37620
45000
Местоположение
(район)
как
%
0
0
0
0
0
Итого с
как
учетом
корректировок
но
руб./кв.
на
м
0
33250
49500
37620
45000
Физические
не
характеристики
Год
тот
постройки
%
0
-2
0
-1
0
Итого
это
с учетом
как
кор-
ректировок
руб.
но
/кв.м
он
0
32585
49500
37244
45000
Этажность
%
0
-1
0
-1
-1
Итого
что
с учетом
как
кор-
ректировок
руб.
но
/кв.м
что
0
32259
49500
36872
44550
Общая площадь
на
кв-р,
что
кв.м.
на
%
0
-4
+3
+2
-3
Итого с
тот
учетом
корректировок
он
руб./кв.
что
м
0
30969
50985
37609
43214
Тип
что
планировки
%
0
0
+3
0
+3
Итого
это
с учетом
не
кор-
ректировок
руб.
на
/кв.м
он
0
30969
52515
37609
44510
Внутенняя отделка
тот
%
0
0
0
0
+3
Итого с
не
учетом
корректировок
что
руб./кв.
как
м
0
30969
52515
37609
45845
Коммуникации
он
%
0
0
0
0
0
Итого с
что
учетом
корректировок
но
руб./кв.
на
м
0
30969
52515
37609
45845
Телефон
не
%
0
-3
0
0
0
Итого с
он
учетом
корректировок
тот
руб./кв.
он
м
0
31898
52515
37609
45845
Коэффициент
что
сте-
пени доверия
что
fi
0
0,45
0,2
0,6
0,04
Средневзвешенная
но
стоимость
руб.
тот
/кв.м
но
(0,45 * 31898) + (52515 * 0,2) + (37609 * 0,6) + (45845 * 0,04)=49256
Стоимость объекта
не
оценки
руб.
не
49256 * 6618,3 = 325990985
Стоимость квартир
что
определенная сравнительным
на
подходом составляет
как
325990985 руб.
78
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
2.5.3. Планирование
как
доходов по
он
проекту
Доходный
на
подход базируется
на
на пересчете
но
доходов, которые
как
ожида-
ется получить
это
от объекта
что
недвижимости в
он
будущем в
он
стоимость.
В
но
доходном подходе
на
есть два
что
метода определения
но
рыночной
стоимости:
как
1. Метод капитализации
это
доходов (МПК)
тот
2. Метод дисконтирования
но
денежных потоков
как
(ДДП)
Определение
тот
стоимости бизнеса
что
методом ДДП
на
основано не
не
предполо-
жении о
это
том, что
как
потенциальный инвестор
как
не заплатит
тот
за данный
но
бизнес
сумму,
не
большую, чем
но
текущая стоимость
он
будущих доходов
на
от этого
что
биз-
неса. Собственник
тот
не продаст
это
свой бизнес
он
по цене
на
ниже текущей
не
стоимо-
сти прогнозируемых
что
будущих доходов.
но
Считается, что
что
в результате
как
взаимо-
действия стороны
тот
придут к
что
соглашению о
но
рыночной цене,
не
равной текущей
что
стоимости будущих
что
доходов.
Метод
он
ДДП используется,
что
когда объект
но
недвижимости:
o является
это
объектом доходной
он
недвижимости
o имеет
на
неравные потоки
он
доходов и
он
расходов
Прогнозный
но
период для
тот
оценки принят
он
пять лет.
что
Денежные потоки
он
прогнозируются по
но
каждому году
не
Предполагаемая выручка
на
от реализации
не
квартир
ПВД
не
= 330915000
ПВД=ДВД
что
Налоги на
что
недвижимость = 0,05% * 330915000=165457,5
Страховка
но
= 0,2% * 330915000 = 661830
Затраты на
что
управление = 0,1% * 330915000 = 330915
Прочие
тот
расходы = 0,1%*330915000 = 330915
79
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
Налог
тот
на прибыль
он
= 24% * (330915000-165457,5-661830-330915-330915-
237540000)=13412611,56
ЧОД = 316013271
Коэффициент
как
капитализации = 1/10+безрисковая
он
ставка +ставка
тот
за
низкую
на
ликвидность + ставка
не
за инвестиционный
это
менеджмент =
10+12,5+1,5+1=25%
Риверсия
как
= 316013271/0,227=1392128947
Текущая стоимость
как
объекта недвижимости
на
= ЧОД/(1 + СД)
не
1
+ ЧОД/(1 +
СД)
тот
2
+ ЧОД/(1 + СД)
не
3
+ ЧОД/(1 + СД)
но
4
+ ЧОД/(1 + СД)
он
5
+ СР/(1 + СД)
как
5
= 316013271руб./(1 + 0,25)
1
+ 316013271руб.
он
/(1 + 0, 25)
2
+
316013271руб./(1 + 0, 25)
3
+ 316013271руб.
тот
/(1 + 0, 25)
4
+
316013271руб./(1 + 0, 25)
5
+ 1392128947/(1 + 0, 25)
5
= 303879546,2 руб
на
2.3.4. Оценка эффективности
он
реализации инвестиционно
как
-строительного
проекта
что
Применение для
но
оценки рыночной
тот
стоимости квартир
это
стандартных
оценочных
что
методик дало
это
следующие результаты:
тот
Затратный подход
тот
………………410003685 руб.
Сравнительный
что
подход………..325990985 руб.
как
Доходный подход
не
……………...303879546 руб.
Для
но
того чтобы
он
дать как
это
можно более
он
четкий и
тот
однозначный ответ
что
относительно величины
как
рыночной стоимости
тот
имущества, проводится
на
итого-
вое согласование
что
величины стоимости
он
на основе
но
значений, полученных
не
в
результате
он
применения разных
но
подходов, а
на
также принятых
что
степеней
доверия
не
по каждому
он
из подходов.
что
Таблица2.12-Принятые
это
степени доверия
но
к подходам
тот
80
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
Степень доверия
тот
по подходам:
но
Затратный
Сравнительный
тот
Доходный
Полнота
как
информации
0,4
0,2
0,4
Достоверность
тот
информации
0,6
0,3
0,1
Допущения,
что
принятые в
не
расчетах
0,5
0,1
0,4
Способность
как
учитывать конъюнктуру
но
рынка
0,3
0,5
0,2
Способность
он
учитывать конструктивные
как
особен-
ности
0,7
0,15
0,15
В
он
среднем:
0,50
0,25
0,25
Таблица
это
2.13-Расчет обоснованной
не
рыночной стоимости
на
Подход
Стоимость,
он
руб.
Удельный
что
вес,%
Стоимость
как
с учетом
что
весовых
коэффициентов,
тот
руб.
Затратный
как
410003685
0,45
184501658,25
Сравнительный
325990985
0,20
65198197
Доходный
но
303879546
0,35
106357841,1
Итоговая величина
на
рыночной стоимости,
на
руб.
356057696,35
То
тот
же, округленно,
на
руб.
356057696
81
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
ГЛАВА 3. ТЕХНОЛОГИЯ, ОРГАНИЗАЦИЯ И ЭКОНОМИКА
СТРОИТЕЛЬСТВА.
3.1. Методы производства основных строительно-монтажных работ.
Горизонтально
это
горизонтально-
-нисходящий.
что
восходящий.
5,6,9,
вертикально
тот
- вертикально-
восходящий
это
нисходящий
10,17,18,19,20 11,15,16
82
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
горизонтальный
на
1,2,3,4,7,12,13
Рисунок 3.1- Направление
как
строительных потоков
на
3.2 Выбор кранов.
Выбор ведущих
на
машин по
на
монтажным работам.
но
Выбор машин
тот
производится по
не
следующим параметрам:
как
требуемая грузоподъёмность
это
Q
max
:
Qmax
это
=1,1·P
max
+Pг;
он
где Pmax
он
- наиболее тяжёлый
тот
элемент; Pmax1
как
= 4,45 т (Плита
тот
4.4 НП
19,19-16-14); Pmax2
тот
=4,45 т (Плита
на
4.4 НП 19,19-16-14); Для
что
подземной
части
но
P
max
= 3,17 т
но
(Плиты ПС
что
1-1-17)
P
г
–масса
как
грузозахватных приспособлений;
но
P
г
=0,5 т;
тот
наибольшая высота
как
подъёма крюка
но
H
кр
:
Hкр
как
= H+h1
что
+h
2
+h3;
но
H-высота
что
жилой части
не
здания;
H
тот
=56.3м;
h1
не
-запас высоты
тот
h
1
=1 м;
тот
h
2
-высота
как
грузозахватных устройств;
это
h
3
=1,5 м;
на
1) наибольший вылет
это
стрелы Lстр:
он
L
стр
=а
это
/2+b
1
+В;
на
где а
он
- база крана;
но
а
1
=6 м;
что
а
2
=7,5 м
но
b
1
-расстояние
он
от ближайшей
на
к зданию
но
опоры крана
на
до выступающих
но
частей здания;
но
b
1
=3,5 м;
не
В - ширина
что
здания по
он
выступающим частям;
как
В
1
=24 м.
это
В
2
=24 м
но
При возведении
на
первой части
но
здания Lстр:
но
L
стр
= а
как
/2+b
2
+b3
не
+b
4
+с;
на
где а
он
=4 м;
83
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
b2
он
-расстояние от
это
ближайшей к
это
зданию опоры
это
крана до
не
верхней
бровки
тот
котлована; b2
но
=1,5 м;
b3
как
-горизонтальное заложение
это
откосов;
b3
но
= h
к
·ctgα;
как
где α
что
-угол естественного
но
откоса грунта;
что
α=45
0
;
hк
это
- глубина котлована;
но
h
к
=4 м;
не
b
3
= 4·ctg
как
45
0
= 4 м;
b4
но
-расстояние от
это
нижней бровки
на
котлована до
но
ближайшей оси
на
зда-
ния; b4
как
=0,6 м;
с
что
- расстояние равное
это
половине ширины
на
здания в
тот
осях; с
как
=12 м.
Рисунок
тот
3.2 -Схема определения
на
вылета и
он
высоты подъема
на
крюка м
как
крана
Определение
не
требуемых параметров:
не
Q
max
=1,1·3,17+0,5=3,98 т;
не
84
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
Q
max
1,2
=1,1·4,45+0,5=5,40 т;
что
H
1
кр
= 15+3.3+1,5=19.8 м;
как
H
1
кр
= 56.3+3.3+1,5=61.1м
это
L
1
стр
=6/2+3,5+24=30,5 м.
но
- КБ-408
L2стр
не
=7,5/2+3,5+24=31,25 м.- КБ
на
-503.2
L
3
стр
=5,2/2+3,5+12=18,1 м
на
Подбираю для
но
сравнения варианты
он
монтажных кранов
тот
.
- кран КБ
что
-408 монтаж 4-х
тот
этажной части
тот
здания;
- кран
не
КБ-503.2 монтаж
на
17-ти этажной
тот
части здания
не
Таблица 3.1 – Технические
что
параметры сравниваемых
как
вариантов кранов
не
для
монтажа
что
конструкций надземной
это
части
Параметры
но
крана
Ед.
не
изм.
КБ
как
-503.2
Грузоподъёмность:
-наибольшая
что
т
12,4
-наименьшая
на
т
Высота
не
подъёма крюка:
что
-наибольшая
м
на
86
-наименьшая
м
что
Вылет стрелы:
не
-наибольший
м
на
45
-наименьший
м
на
15
Мощность электродвигателя
не
кВт
81
Масса
тот
крана
т
но
187
Стоимость крана
как
р
75380
Требуемые
он
параметры
Грузоподъёмность
но
т
5,4
Высота
но
подъёма крюка
это
м
79,5
Вылет
он
стрелы
м
это
31,25