65
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
В
но
помещениях комплекса
как
предусмотрена оптиковолоконная
тот
и
телефонная
он
связь.
2.4.2 Участники
на
реализации проекта
это
и их
тот
полномочия
2.4.2.1. Сведения
тот
об застройщике,
что
заказчике и
но
инвесторе
Производственно
на
-экономические критерии:
но
Атомстройкомплекс гранд
это
строительной индустрии
он
урала. Штат
но
сотрудников около
он
5,5 тыс. человек.
что
Компании-сателлиты
что
1 "Екатеринбурггорстрой". 2 "Екатеринбургспецстрой
что
".
3 Исетская строительная
не
компания. 4 Региональное
не
ДРСУ. 5 Институт
он
граж-
данского проектирования.
он
6 "Бетон-Сервис
тот
". 7 Завод "Берит
это
". 8 "Известь
Сысерти
это
". 9 Завод "Теплит
но
". 10 УК "Территория
не
"
Гендиректор "Атомстройкомплекса
это
" Валерий Ананьев
как
неоднократно
заявлял:
но
в условиях
не
современной России
на
бизнес нужно
как
строить по
что
принципу
"хочешь
это
сделать хорошо
тот
- делай сам
но
". Потому в
тот
составе компании
не
сосредо-
точено множество
но
предприятий, обеспечивающих
на
полный цикл
не
строитель-
ства: начиная
это
от проектирования
не
и заканчивая
как
внутренней отделкой
это
помеще-
ний. И
но
даже кризис
не
на такую
на
политику не
на
повлиял.
Компания
тот
строит надежные
это
и доступные
что
по ценам
на
объекты, что
как
несо-
мненно влияет
на
на выбор
но
потребителя как
что
молодых людей
как
так и
тот
людей в
тот
возрасте, как
не
опытных бизнесменов
на
так и
но
начинающих предпринимателей.
тот
Основные покупатели
на
продукции Атомстройкоплекса:
что
люди среднего
не
воз-
раста и
на
достатка (полное
как
гнездо 1, полное
тот
гнездо 2), бизнесмены
он
закрепив-
шиеся на
что
рынке.
2.4.2.2. Сведения
он
о генеральном
не
проектировщике
АО
но
институт «УралНИИАС
но
» существует уже
на
более 60-ти
это
лет и
не
явля-
ется одним
но
из крупнейших
что
проектных институтов
это
Урала. Результаты
тот
науч-
ных исследований
тот
нашего Института
тот
входят в
не
СНиПы, в
он
рекомендации и
он
66
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
пособия по
на
проектированию, архитектурные
что
и строительные
он
разработки
используются
тот
в типовых
не
проектах.
АО
что
институт «УралНИИАС
как
» осуществляет широкий
тот
спектр работ
что
по
следующим
это
направлениям деятельности:
он
проектирование промышленных объектов;
проектирование объектов гражданского строительства;
проектирование электроэнергетических объектов;
проектирование объектов энергетики;
энергоэффективность и энергоаудит;
комплексные инженерные изыскания;
спецработы в грунтах;
научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки;
испытания строительных конструкций и материалов;
обследования и экспертиза промышленной безопасности;
экспертиза по уголовным и гражданским делам;
центр заказчика-застройщика, генеральный подряд, строительный кон-
троль.
АО институт
как
«УралНИИАС» имеет
не
богатый опыт
на
проектирования и
тот
рекон-
струкции объектов
это
гражданского направления.
не
Институт также
что
владеет
уникальными
на
техническими наработками
это
проектирования объектов
но
в зонах
это
повышенной сейсмической
что
активности, а
как
также в
как
сложных инженерно
что
-гео-
логических условиях,
это
с применением
на
противооползневых сооружений
тот
и
мероприятий.
как
По направлению
он
«Проектирование промышленных
это
объектов»,
Институт
это
разработал и
что
выпустил проектную
тот
документацию в
на
объеме,
достаточном
как
для строительства
тот
предприятия мощностью
это
7,5 млн.тонн
но
стали
в
что
год, что
он
составляет 50% годового
тот
объема крупнейшего
это
производителя -
НЛМК.
он
67
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
2.4.3. Правовое регулирование
как
строительства объекта
он
Современное российское
на
законодательство, достаточно
на
полно регулируя
тот
правоотношения в
он
области строительной
не
деятельности в
это
виде нормативного
это
установления разнообразных
это
требований при
как
строительстве объектов
как
недви-
жимости, тем
не
не менее,
он
в некоторых
не
случаях предусматривает
на
и
упрощенный
не
порядок процедуры
как
возведения сооружений:
как
в частности,
но
без
необходимости
не
получать разрешение
на
на строительство,
что
проводить
государственную
как
экспертизу проектной
это
документации. И
на
если относительно
на
недавно появилось
что
законодательное упрощение
что
процедуры легализации
тот
заго-
родной недвижимости,
он
используемой для
не
целей огородничества
как
и личного
но
подсобного хозяйства
что
(так называемая
на
дачная амнистия),
он
то облегченный
как
по-
рядок строительства
это
недвижимости иного
тот
назначения известен
не
российскому
праву
как
уже довольно
он
длительное время.
это
С указанными
на
выше
правоотношениями
но
по строительству
он
весьма тесно
как
пересекаются и
это
отноше-
ния по
он
последующему признанию
это
права собственности
тот
на возведенные
но
объ-
екты, что
но
и нашло
но
свое отражение
не
и рассмотрение
что
в настоящей
на
статье.
Попробуем
на
разобраться, в
как
каких именно
на
случаях предприниматели
как
и
юридические
на
лица могут
тот
воспользоваться таким
как
упрошенным порядком
на
ле-
гализации своих
не
строений и
но
сооружений.Согласно
как
п. 17 ст.
на
51 Градострои-
тельного кодекса
как
РФ (ГрК
на
РФ) выдача
на
разрешений на
тот
строительство не
как
тре-
буется, в
не
частности, в
но
следующих случаях:
это
строительства объектов,
что
не являющихся
это
объектами капитального
он
стро-
ительства (киосков,
как
навесов и
он
др.);
строительства
это
на земельном
на
участке строений
как
и сооружений
на
вспомога-
тельного использования.
что
68
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
Согласно п.
это
10 ст. 1 ГрК
что
РФ объектом
это
капитального строительства
не
(ОКС)
является
как
здание, строение,
как
сооружение, а
что
также объекты
но
незавершенного
строительства,
но
за исключением
на
временных построек,
как
киосков, навесов
но
и
других
на
подобных построек.
это
Таким образом,
но
законодатель не
как
относит к
не
ОКС
временные
тот
постройки разного
тот
рода, на
что
которые не
не
требуется выдача
не
разре-
шений на
это
строительство. Разрешений
на
на строительство
что
не требуется
что
и при
как
строительстве сооружений,
но
строений вспомогательного
на
использования,
которые,
он
однако, следуя
но
смыслу закона,
что
могут являться
это
ОКС, если
тот
одновре-
менно с
что
этим не
как
представляют собой
что
временные постройки.
тот
Существенное
правовое
он
отличие между
он
постройками временного
как
характера и
как
сооружени-
ями вспомогательного
тот
назначения заключается
это
в том,
что
что постройки
но
времен-
ного характера,
но
в силу
это
своих конструктивных
тот
особенностей и
он
исходя из
что
су-
ществующей судебной
на
практики, не
это
признаются впоследствии
но
объектами
недвижимости,
тот
т.е.
не
право собственности
это
на них
что
оформить будет
не
нельзя.
2.4.3.1. Проведение
это
экспертизы проектной
это
документации и
на
результа-
тов инженерно
он
-изыскательных работ
что
Застройщик или
как
технический заказчик
как
по своему
что
выбору направляет
но
проектную документацию
но
и результаты
он
инженерных изысканий
что
на
государственную
это
экспертизу или
как
негосударственную экспертизу,
он
за
исключением
как
случаев, если
тот
в соответствии
это
с настоящей
не
статьей в
не
отношении
проектной
не
документации объектов
не
капитального строительства
но
и
результатов
тот
инженерных изысканий,
как
выполненных для
на
подготовки такой
он
проектной документации,
что
предусмотрено проведение
но
государственной
экспертизы.
он
(часть 1 в
он
ред. Федерального
это
закона от 28.11.2011 N
но
337-ФЗ)
(см.
что
текст в
на
предыдущей редакции)
он
69
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
До 01.01.2019 п.
это
1 ч. 2 ст.
тот
49 (в ред.
что
ФЗ от
не
03.08.2018 N 340-ФЗ)
это
в части
тот
жилых и
но
садовых домов,
но
строящихся, реконструируемых
тот
на садовых
как
участ-
ках, применяется к
что
жилым домам
не
и строениям,
он
строящимся и
что
реконструиру-
емым на
но
дачных и
как
садовых земельных
что
участках.
1) объекты
но
индивидуального жилищного
это
строительства, садовые
на
дома;
(п.
тот
1 в ред.
он
Федерального закона от
как
03.08.2018 N 340-ФЗ)
это
(см. текст
но
в предыдущей
это
редакции)
2) жилые
это
дома с
тот
количеством этажей
это
не более
как
чем три,
как
состоящие из
тот
нескольких блоков,
он
количество которых
как
не превышает
тот
десять и
тот
каждый из
что
которых предназначен
он
для проживания
на
одной семьи,
как
имеет общую
но
стену
(общие
на
стены) без
но
проемов с
не
соседним блоком
но
или соседними
не
блоками,
расположен
но
на отдельном
тот
земельном участке
что
и имеет
как
выход на
он
территорию
общего
что
пользования (жилые
на
дома блокированной
это
застройки), в
это
случае, если
не
строительство или
это
реконструкция таких
тот
жилых домов
но
осуществляется без
тот
привлечения средств
он
бюджетов бюджетной
тот
системы Российской
это
Федерации;
Экспертиза
что
проектной документации
не
не проводится
на
в случае,
что
если для
не
строительства или
он
реконструкции объекта
это
капитального строительства
не
не
требуется
на
получение разрешения
он
на строительство.
но
Экспертиза проектной
что
документации не
но
проводится в
на
отношении разделов
на
проектной
документации,
тот
подготовленных для
это
проведения капитального
как
ремонта
объектов
это
капитального строительства.
что
(в ред.
что
Федеральных законов
что
от
03.07.2016 N 368-ФЗ, от
тот
03.08.2018 N 342-ФЗ)
Экспертиза результатов
это
инженерных изысканий
не
не проводится
как
в случае,
на
если инженерные
как
изыскания выполнялись
что
для подготовки
на
проектной
документации
это
объектов капитального
на
строительства, указанных
но
в части 2
настоящей
как
статьи, а
он
также в
на
случае, если
что
для строительства,
это
реконструкции
не
что
требуется получение
тот
разрешения на
не
строительство. Результаты
это
инженер-
ных изысканий
это
могут быть
что
направлены на
как
экспертизу одновременно
на
с
70
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
проектной
что
документацией или
тот
до направления
что
проектной документации
что
на
экспертизу.
как
(часть 3.2 введена
но
Федеральным законом от
но
31.12.2005 N 210-ФЗ,
тот
в ред.
как
Фе-
дерального закона от
на
28.11.2011 N 337-ФЗ)
не
(см. текст
что
в предыдущей
как
редакции)
2.4.3.2. Получение
как
разрешения на
что
строительство
Разрешение на
на
строительство представляет
как
собой документ,
это
который
подтверждает
но
соответствие проектной
не
документации требованиям,
не
установ-
ленным градостроительным
как
регламентом (за
что
исключением случая,
как
преду-
смотренного частью 1.1 настоящей
что
статьи), проектом
что
планировки территории
на
и проектом
как
межевания территории
что
(за исключением
но
случаев, если
что
в
соответствии
тот
с настоящим
но
Кодексом подготовка
что
проекта планировки
он
терри-
тории и
но
проекта межевания
он
территории не
что
требуется), при
тот
осуществлении
строительства,
тот
реконструкции объекта
как
капитального строительства,
на
не
являющегося
как
линейным объектом
как
(далее - требования
тот
к строительству,
он
ре-
конструкции объекта
не
капитального строительства),
как
или требованиям,
он
уста-
новленным проектом
но
планировки территории
как
и проектом
это
межевания
территории,
что
при осуществлении
как
строительства, реконструкции
на
линейного
объекта
как
(за исключением
он
случаев, при
не
которых для
что
строительства,
реконструкции
не
линейного объекта
это
не требуется
тот
подготовка документации
тот
по
планировке
как
территории), требованиям,
он
установленным проектом
не
планировки
территории,
но
в случае
что
выдачи разрешения
не
на строительство
это
линейного
объекта,
как
для размещения
тот
которого не
тот
требуется образование
это
земельного
участка,
на
а также
как
допустимость размещения
что
объекта капитального
но
строитель-
ства на
не
земельном участке
не
в соответствии
не
с разрешенным
как
использованием
такого
это
земельного участка
но
и ограничениями,
что
установленными в
что
соответствии
с
это
земельным и
на
иным законодательством
это
Российской Федерации.
что
Разрешение
71
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
на
но
строительство дает
это
застройщику право
это
осуществлять строительство,
это
ре-
конструкцию объекта
тот
капитального строительства,
тот
за исключением
не
случаев,
предусмотренных
что
настоящим Кодексом.
на
В случае,
он
если на
не
земельный
участок
но
не распространяется
это
действие градостроительного
это
регламента или
тот
для земельного
не
участка не
как
устанавливается градостроительный
он
регламент,
разрешение
это
на строительство
на
подтверждает соответствие
он
проектной
документации
на
установленным в
на
соответствии с
как
частью 7 статьи 36 настоящего
Кодекса
на
требованиям к
не
назначению, параметрам
на
и размещению
на
объекта
капитального
на
строительства на
как
указанном земельном
что
участке.
Строительство,
что
реконструкция объектов
на
капитального строительства
на
осуществляются на
как
основании разрешения
что
на строительство,
это
за исключением
это
случаев, предусмотренных
на
настоящей статьей.
но
2.4.3.3. Правовые основы
но
регулирования долевого
на
строительства
Основы
на
правового регулирования
но
отношений, возникающих
что
из
договора
как
участия в
на
долевом строительстве,
на
заложены в
но
Конституции
Российской
на
Федерации. Так,
как
в ст.
это
40 Конституции РФ
как
от 12 декабря
но
1993г.
провозглашается,
не
что каждый
но
имеет право
но
на жилище.
не
Реализуя это
но
поло-
жение Основного
он
Закона РФ,
на
органы государственной
он
власти и
не
органы
местного
не
самоуправления поощряют
на
жилищное строительство,
не
создают
условия
как
для осуществления
но
права на
что
жилище. Жилищная
он
политика
государства
что
направлена на
но
формирование рынка
тот
доступного жилья
но
и
развитие
что
жилищной ипотеки.
не
Выполнение этих
что
задач невозможно
но
без
увеличения
он
объемов и
не
темпов строительства
на
многоквартирных домов
тот
на
долевых
это
началах. Несмотря
не
на то,
не
что участие
но
в долевом
не
строительстве
жилья
он
в многоквартирном
как
доме, является
он
одним из
на
самых
распространенных
но
способов улучшения
как
гражданами своих
не
жилищных
условий,
на
вплоть до
что
последнего времени
что
не было
что
достаточной правовой
но
72
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
базы, регулирующей
он
эти отношения.
что
В связи
он
с чем,
не
права и
как
интересы
граждан
как
вкладывавших средства
тот
в строительство,
как
в первую
как
очередь,
многоквартирных
что
жилых домов
что
с целью
это
последующего приобретения
что
квар-
тир в
тот
собственность достаточно
но
часто нарушались.
это
Так, например,
но
в
практике
не
имелись случаи,
тот
когда внесенные
на
гражданами средства
это
на
строительство
он
одного дома
но
направлялись застройщиками
как
на строительство
тот
других домов
тот
или же
но
после окончания
но
строительства вместо
но
передачи
квартир
как
застройщики возвращали
это
гражданам использованные
но
средства,
внесенные
на
на ранних
как
стадиях строительства,
тот
а квартиры
что
реализовывались по
это
более высокой
как
стоимости. Встречались
тот
случаи передачи
что
прав на
на
одну
квартиру
но
одновременно нескольким
но
гражданам. Сравнительно
но
недавно для
что
защиты участников
это
долевого жилищного
как
строительства от
как
недобросовестных
застройщиков
но
был принят
что
Федеральный закон
он
от 30 декабря
как
2004 г. № 214-
ФЗ
это
«Об участии
но
в долевом
но
строительстве многоквартирных
не
домов и
тот
иных
объектов
он
недвижимости» (далее
это
— Федеральный закон
что
№214-ФЗ),
вступивший
это
в силу
что
1 апреля 2005 года.
как
Этот Закон
но
служит основным
это
норма-
тивным актом,
на
регулирующим отношения,
как
связанные с
тот
привлечением
денежных
как
средств для
это
долевого строительства
тот
жилья и
на
возникновением у
он
участников долевого
на
строительства права
это
собственности на
на
объекты
долевого
он
строительства. Основной
как
целью принятия
на
указанного Закона
тот
стало
повышение
тот
государственных гарантий
что
защиты прав
что
дольщиков. При
что
этом
интересы
как
застройщиков практически
тот
не учитывались.
он
Так в
это
первоначальной
редакции
на
указанного закона
на
не было
как
ни одной
но
нормы, которая
на
предостав-
ляла бы
на
право застройщику
на
отказаться от
но
исполнения договора
не
в
одностороннем
на
порядке [14,c.67].
73
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
2.4.4. Правовые
на
риски при
это
реализации проекта
на
Федеральный закон
не
«Об участии
тот
в долевом
на
строительстве…» уже
тот
в
первый
тот
год своего
как
существования вызвал
что
негативные реакции
но
со стороны
что
юристов, так
как
как многие
как
из них
на
считают, что
это
данный закон
это
является
неточным,
но
неполным. Целью
но
данного федерального
тот
закона являлась
это
защита
прав
на
участников долевого
это
строительства. Однако
как
на практике
тот
создатели
закона
как
добились скорее
что
обратного эффекта.
он
Если в
как
некоторых регионах
это
большинство застройщиков
на
перешли на
это
работу в
это
рамках нового
что
закона, то
на
все же
не
большинство застройщиков
что
этого сделать
это
не смогли.
это
Они стали
на
ис-
кать способ
тот
обойти закон.
что
В результате
как
на рынке
на
стали доминировать
но
так
называемые
это
«серые схемы
он
» привлечения денежных
он
средств в
тот
долевое
строительство.
тот
В частности
на
вексельная схема,
что
различные варианты
он
схем с
на
использованием предварительного
он
договора, договора
не
агентирования. То
что
есть
вместо
что
понятного договора
он
участия в
но
долевом строительстве
но
дольщики
были
он
вынуждены подписывать
это
документы с
не
различными посредниками,
он
ко-
торых создавал
не
сам же
это
застройщик, покупать
но
векселя, подписывать
тот
договоры
займа.
но
Поэтому необходимы
это
поправки в
тот
законодательство на
на
федеральном
уровне.
как
Механизм участия
как
в долевом
что
строительстве требует
что
более глубокого
тот
изучения, обобщения
не
накопленного субъектами
на
страны опыта,
на
четкого
определения
он
всех условий
это
и требований
не
к сторонам,
на
которые бы
но
исключили
возможные
не
ошибки. Начиная
но
с 2005 года,
что
в закон
как
вносились изменения,
но
тем
самым
как
закон становился
но
более эффективным
на
при защите
тот
прав граждан.
не
Несомненным плюсом
это
Закона № 214-ФЗ
не
стало закрепление
это
требования
государственной
он
регистрации договоров
не
долевого участия
он
в строительстве.
что
Во-первых,
что
это правило
тот
должно оградить
он
участников долевого
но
строительства
от
это
рисков двойных
на
продаж. Во
не
-вторых, это
он
должно обеспечить
как
дополнитель-
ный контроль
это
за законностью
но
сделок со
тот
стороны государства.
он
В целом,
не
под-
водя итог
что
вышесказанному можно
на
сказать, что
он
отношения в
он
сфере долевого
тот
74
№ докум.
Подпись
Изм.
Лист
Дата
Лист
Инв. № подл.
Подпись и дата
Взам. инв. №
Инв. № дубл.
Подпись и дата
строительства перешли
не
на новый
это
уровень. С
на
принятием изменений
на
в
Федеральный
он
закон «Об
он
участии в
но
долевом строительстве
это
…» права
дольщиков
не
стали защищены
это
лучше, возможностей
не
для защиты
на
прав граждан
как
стало больше.
не
ФЗ «Об
он
участии в
это
долевом строительстве
это
…» закрепил
особенность
но
правового регулирования
не
отношений по
это
участию граждан
как
в
долевом
но
строительстве многоквартирных
это
домов для
но
личных, семейных,
как
до-
машних и
не
иных нужд,
что
не связанных
как
с осуществлением
не
предпринимательской
деятельности,
он
которая заключается
это
в применении
на
законодательства о
на
защите
прав
это
потребителей, что,
на
в частности,
это
предоставляет возможность
но
компенса-
ции морального
это
вреда. Он
тот
также закрепляет,
он
что Правительство
на
РФ вправе
не
издавать правила,
что
обязательные для
но
сторон договора
но
при его
на
заключении и
он
исполнении [13,c.87].
2.5. Финансовое планирование и оценка эффективности проекта строи-
тельства.
2.3.1. Планирование инвестиционных
на
затрат проекта
он
строительства
Стоимость
как
объекта недвижимости
но
затратным подходом:
тот
Сзатр.=Сзем.
но
+В+ПИ
как
-И
где,
это
Сзем – стоимость
на
земельного участка,
он
В – восстановительная
но
стоимость,
ПИ
как
– прибыль инвестора,
как
И – совокупный
не
накопленный износ.
на
Земельный участок
но
находится в
он
долгосрочной аренде,
что
поэтому
стоимость
но
земельного участка
не
в данном
он
случае не
не
принимается в
он
расчет.
Восстановительная
но
стоимость (ВС)
что
рассчитывается в
как
текущих ценах
как
на действительную
он
дату оценки
но
и представляет
как
собой стоимость
как
объекта
оценки
что
как нового
но
т.е.
это
без учета
как
износа.
В
на
=Vкв.м
но
*S
где,
что
Vкв.м
это
– стоимость кв.
что
м. объекта
как
аналогичной полезности;
что
S – площадь
тот
объекта оценки.
как