35
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИИ И УПРАВЛЕНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЖИЛОГО МАЛОЭТАЖНОГО ДОМА В
ГОРОДЕ САРОВЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
2.1. Краткое описание проекта строительства жилого малоэтажного дома
Разработка концепции проекта – это создание эффективного
направления бизнеса, при котором определенная идея развития участка или
территории обоснована аналитическими испытаниями, маркетинговыми,
финансовыми или экспертными исследованиями на основе допустимого и
разрешенного использования территории.
Инициация проекта – одна из групп управленческих процессов, которая
представляет процесс авторизации и санкционирования начала проекта или
очередной фазы его жизненного цикла. В рамках процессов инициации
определяются изначальные цели и содержание, и фиксируются изначальные
финансовые ресурсы. Определяются внутренние и внешние заинтересованные
стороны проекта, которые будут взаимодействовать и влиять на общий
результат проекта. Данная информация закрепляется в Уставе проекта.
Итоговым документом инициации, становится устав проекта – ключевой
документ проекта. В Уставе проекта документируются первоначальные
требования к проекту, удовлетворяющие потребностям и ожиданиям
заинтересованных сторон. Первым этапом составим непосредственно устав
проекта, в котором задокументируем основные положения.
Название: Проект строительства малоэтажных домов.
Сущность проекта: реализация проекта направлена на строительство
малоэтажных жилых домов в Сарове. Представленный проект
предусматривает строительство домов из кирпича или любого другого
материала, разных размеров. Цена продажи зависит от выбранного материала,
варианта отделки, размера дома.
Потребности бизнеса, ради которых инициируется проект: данный
проект осуществляется для запуска бизнеса. Основная потребность, которую
он решает – это потребность в успешно функционирующей организации.
36
Сфера применения проекта: Производственная сфера в городе Сарове
Нижегородской области. Рынок потребителей, заинтересованных в покупке
дома для личных нужд.
Критические факторы успеха проекта отразим в таблице 5.
Таблица 5
Критические факторы успеха
Показатели
Время
Качество
Стоимость
Ограничить
Улучшить
Принять
В приведенном проекте главным фактором успеха станет достижение
достойного качества реализации проекта.
Основной фактор успеха – создание рентабельного бизнеса,
занимающегося строительством домов.
К ограничениям проекта мы также можем отнести материальные,
ресурсные, финансовые ограничения, а также ограничения в возможном
количестве задействованных сотрудников. Ключевые факторы успеха:
1) Прибыльное и функционирующее производство;
2) Создание внутреннего или привлечение внешнего инвестирования;
3) Получение опыта в данной отрасли бизнеса;
4) Формирование базы постоянных клиентов.
(Конкретные адреса, телефоны, названия, фамилии и т.д, являются
условным, приведены для примера.)
Инициатор проекта:
Общество с ограниченной ответственностью «Еврастрой». Адрес
местонахождения: Нижегородская обл. город Саров, Ул. Зернова, д.5, офис 8.
Учредитель организации:
Чугункин Дмитрий Николаевич. Доля в уставном капитале - 100%.
Руководитель организации:
Генеральный директор ООО «Еврастрой»: Чугункин Д.Н.
37
Финансирование проекта:
550 000 000 руб. - инвестиционный кредит в банке.
Срок реализации проекта:
30 месяцев (январь 2020 года - июнь 2022 года).
Суть проекта:
Коттеджный поселок, состоящий из 82 индивидуальных жилых домов
(ИЖС) и 33 таун-хаусов (сблокированных домов) на территории 6,24Га.
Общая площадь застройки микрорайона 17000м2 смотрите на рисунке 11.
Рисунок 11 План расположения малоэтажных домом в
микрорайоне «Березовая роща»
Технико-экономические показатели проекта представлены в таблице 6.
Таблица 6
Технико-экономические показатели проекта
Параметр
Показатель
Ед.изм.
Площадь участка
6,24
га
62 442,00
кв.м
Площадь застройки
17 000,00
кв.м
Площадь приквартирных участков (в т.ч. для
парковки автомобилей)
29 141,03
кв.м
Высота потолка
2,70
м
Площадь 1 таунхауса
1 49,9
кв.м
Площадь 1 ИЖС
70, 00
кв.м
Этажность
2,00
этаж
Площадь территорий общего пользования
16 082,80
кв.м
38
в т.ч. детские игровые площадки
1 041,60
кв.м
в т.ч. площадки для отдыха взрослого населения
148,80
кв.м
в т.ч. площадки для занятий физкультурой
2 232,00
кв.м
в т.ч. площадки для хозяйственных целей
446,40
кв.м
Площадь парковок
250,00
кв.м
Площадь проездов и тротуаров
144,00
кв.м
Общая площадь жилья
10657,90
кв.м
Численность жильцов
488,00
чел.
Финансовые показатели проекта представлены в финансовом плане и
составляют:
Объем выручки от реализации ИЖС составляет 1348,7 млн.руб.
Общая величина затрат за весь период реализации проекта составляет
820,7 млн. руб.
Чистая приведенная стоимость (NPV) – 305,5 млн. руб. Внутренняя
норма доходности (IRR) – 47% Дисконтированный срок окупаемости проекта
– 1 год 3 месяца.
Данный бизнес-план посвящается экономическому обоснованию
целесообразного инвестирования и строительство жилого комплекса в городе
Сарове. В бизнес-плане собрана вся нужная информация для проведения
расчетов количества инвестируемых средств, в том числе статьи расходов и
доходов, требующихся для реализации проекта.
Описываются основные характеристики первичного рынка жилищной
недвижимости. Далее, на основе этих показателей, сделан прогноз
дальнейшего развития рынка в период реализации данного проекта и, также,
план по продажам жилья.
После этого оценивается эффективность и риски инвестиционного
проекта, произведены расчеты основных интегральных показателей проекта -
чистый дисконтированный доход (NPV), индекс доходности (Р1), внутренняя
норма доходности (IRR), дисконтированный период окупаемости (DPР),
В данном инвестиционном проекте предполагается строительство
жилого комплекса, общая площадь которого составляет 17 тыс. кв. м. Жилой
массив будет состоять из 2-х этажных домов смотрите на рисунки 12-15. В
39
таблице 7 представлены конструктивные технические характеристики
приведенного жилья.
Рисунок 12 Эскиз ИЖС
Рисунок 13 Проектный план ИЖС
40
Рисунок 14 Эскиз Таун – хаус
Рисунок 15 Проектный план таун - хауса
41
Таблица 7
Технические характеристики конструктивных решений жилья
№
п/п
Наименование конструктивных
элементов и видов работ
Краткие характеристики
конструктивного элемента
I.
Общестроительные конструктивные
элементы
1.
Фундамент
железобетонный свайный
монолитный
2.
Каркас
не предусмотрен
3.
Стены:
3.1.
наружные
Кирпичные с теплоизоляционными
плитами
3.2.
внутренние
кирпичные
4.
Перегородки
гипсокартонные
5.
Перекрытие
железобетонные сборные плиты
6.
Покрытие
железобетонные сборные плиты
7.
Крыша (кровля)
Деревянная стропильная, битумная
черепица
8.
Полы
Ламинированное напольное
покрытие, керамические плиточные
9.
Проемы:
9.1.
оконные блоки
поливинилхлоридные, стеклопакет
9.2.
дверные блоки
деревянные, металлические,
поливинилхлоридные
11.
Архитектурное оформление фасада
средней сложности
12.
Наружная отделка
учтена
13.
Прочие конструктивные элементы:
13.1
балконы, лоджии
с остеклением
13.2
лестницы
металлические
13.3
прочие работы
учтены
II.
Инженерные системы и элементы
благоустройства
14.
Отопление
центральное, трубы
металлопластиковые
15.
Водопровод
от центральной сети, трубы
стальные оцинкованные
16.
Канализация
центральная, трубы
полиэтиленовые
17.
Горячее водоснабжение
от центральной сети, трубы
металлопластиковые
18.
Пароснабжение
не предусмотрено
19.
Газоснабжение
не предусмотрено
20.
Напольные электроплиты
плиты 4-х конфорочные
21.
Электроснабжение
центральное
22.
Телевидение
учтено
23.
Радио
учтено
24.
Телефон
учтен
25.
Слаботочные устройства
учтены
26.
Лифт
не предусмотрен
27.
Мусоропровод
не предусмотрен
28.
Вентиляция
приточно-вытяжная
42
№
п/п
Наименование конструктивных
элементов и видов работ
Краткие характеристики
конструктивного элемента
29.
Кондиционирование
Автономное (настенные сплит-
системы, оконные кондиционеры)
30.
Газодымоудаление
не предусмотрено
31.
Пылеудаление
не предусмотрено
32.
Технологические трубопроводы
не предусмотрены
III.
Системы безопасности
33.
Молниезащита
не предусмотрена
34.
Система пожаротушения
не предусмотрена
35.
Пожарная сигнализация
не предусмотрена
36.
Охранная сигнализация
не предусмотрена
37.
Охранно-пожарная сигнализация
учтена
38.
Тревожная сигнализация
(тревожная кнопка)
не предусмотрена
IV.
Технологическое оборудование
не предусмотрено
V.
Пусконаладочные работы
не предусмотрены
Реализация данного проекта позволит благоустроить и развить
пустующий участок земли, площадь которого составляет 6,24 га, он
располагается в очень привлекательном месте с точки зрения инвестирования.
1. Рассмотреть возможности постройки микрорайона в 2020-2022г.г.,
на данном земельном участке, с практической стороны.
2. Обосновать прибыльность и эффективность при реализации
инвестиционного проекта в данной сфере (жилищного строительства).
3. Обосновать возможность возвращения заемных средств на
усыновленных условиях и сроках кредитования.
На базе нового предприятия ООО «Еврастрой» организуется
строительство данного микрорайона. Это предприятие выступает в роли
заказчика-застройщика. Все строительно-монтажные и прочие
производственные работы должны будут осуществляться подрядными
организациями. ООО «Еврастрой» предстоит выполнение функций
управления инвестиционным проектом, а также организацию продаж готовых
домов.
Для выполнения данного проекта требуются вложения в размере 726,3
миллионов рублей. Поэтому для реализации проекта и финансирования
строительства в первый год нужно привлечь инвестиционный банковский
43
кредит в сумме 550 млн.руб. Через 2 года запланирован единовременный
возврат заемных средств, в полном объеме. Для обеспечения по выдаваемому
кредиту проектом предоставляется поручительство аффилированных
компаний и принадлежащее им недвижимое имущество.
Инвестиции будут возвращаться за счет выручки, которая получена от
продаж домов в микрорайоне на основе договоров долевого участия, которые
заключаются с физическими лицами и компаниями.
Интересные проектные решения, удобная архитектура и нахождение
комплекса в районе реки Саровка позволяет значительно повысить спрос у
покупателей. Также привлекательности данному проекту добавило то, что
отсутствуют затраты на отселение населения и работы по сносу ветхого жилья.
Главной задачей по организации строительства в области качества ООО
«Еврастрой» считает соответствие возводимых построек требованиям
современного рынка жилья и строгое соответствие правилам и нормам, и
разработанной проектно-сметной документации.
Суммарный объем реализации ИЖС в течение срока, на протяжении
которого осуществляется реализация проекта, запланирован на уровне 1348,7
млн. руб.
Общая сумма затраченных средств на проект – 820,7 млн. руб.
Затраты, которые ожидаются на 1 кв. м. от общей площади,
составляющей 16082,8 кв.м. составляют – 51,03 тыс.руб.
Прибыль от реализации проекта (до налогообложения) составляет 726,1
млн. руб.
Чистая прибыль равна – 528 млн. руб. Прибыль запланировано получать
с июля 2020 г.
Стоимость малоэтажных домов в микрорайоне «Березовая роща» в
проекте устанавливается ниже уровня рыночных цен на аналогичное жилье.
Поэтому вероятность того, что цены на возводимое жилье при
фактических продажах будут снижены, очень мала.
44
2.2. Анализ внешней среды
На рынке недвижимости Нижегородской области тенденцией последних
лет является повышенный интерес представителей среднего класса к
загородным домам. Уровень их достатка является определяющим к уровню
притязаний.
Из этой структуры можно сделать вывод о том, что предпочтения
потребителей составляют сложную модель, которая не ограничивается
показателями качества и цены. Можно сказать, что каждая из групп
потенциальных покупателей в зависимости от вида желаемой недвижимости
устанавливает свои пожелания, которые не всегда соответствуют пожеланиям
других.
Мотивы для покупки жилья в строящемся микрорайоне:
•
покупка ИЖС для детей;
•
покупка жилья для родителей;
•
собственное проживание;
•
вложения в недвижимость.
Формат массового малоэтажного строительства зародился в России
около 15 лет назад. В начале 2000-ных годов жители городов обратили
внимание на ближние пригороды как на альтернативу городской квартире и
как на возможность обзавестись недвижимостью в рекреационных целях. В
после кризисный период строительный рынок переориентировался на
возведение загородного малоэтажного строительства. За последние 20 лет
ввод малоэтажного жилья в России увеличился почти в семь раз.
Кроме того, современные инновационные технологии позволяют
строить малоэтажное жилье без применения тяжелой строительной техники и
дорогих стройматериалов, что существенно сокращает себестоимость
объектов малоэтажного строительства и сроки их сдачи. В настоящее время в
малоэтажном индивидуальном жилищном строительстве в России находят
применение такие основные конструктивные системы: крупнопанельные и
монолитные из железобетона; крупно - и мелкоблочные системы из