41
иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является
основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2.2. Предмет (объект) договора аренды
Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные
природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые
вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст.607 ГК РФ).
Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое
имущество, не изъятое из гражданского оборота.
36
[См.: Приложение А].
Употребляя в п. 1 ст.607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым дает
расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов
аренды не является исчерпывающим.
Имущественные права, хотя и являющиеся самостоятельным объектом купли-
продажи (п. 4 ст.454 ГК РФ), не могут передаваться в аренду.
В качестве объекта аренды могут также выступать различные имущественные
комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, т.е. те объекты,
которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Согласно п.2 ст.606 ГК РФ « плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с
договором, являются его собственностью»
37
.
Тем не менее, право собственности на такое имущество возникает у
арендатора лишь тогда, когда оно использовалось строго целенаправленно, т.е. в
соответствии с договором, а не иным образом.
Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к
полученному по договору аренды имуществу, как-то: его улучшения, первичные
взносы и т.д. В результате в составе арендованного имущества наряду с
36
Там же. ст.607.
37
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.606…
42
имуществом, находящимся в собственности арендодателя, появляется имущество
(собственность) арендатора (на созданную им продукцию, доходы, полученные от
эксплуатации арендованного имущества, и т.п.), если только законом, иным
правовым актом или соглашением сторон не установлено иное. Помимо того, в
собственность арендатора поступают не входящие в состав арендованного
имущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им на
любых законных основаниях - по договору купли-продажи, мены и т.д.
Однако в ч. 2 п. 1 ст.607 ГК делается все-таки оговорка о том, что законом
могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается
или ограничивается. Могут сдаваться в аренду и земельные участки, участки недр.
Для земельных участков и некоторых иных обособленных природных объектов
законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п.2 ст.607 ГК РФ):
"Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих
природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому -
необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное
использование"
38
. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков
арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.
Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному
миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной
лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не
называется (ст. 11 Закона «О недрах"; ст. 33 Федерального закона "О животном
мире"). Впрочем, "и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде
вряд ли возможно".
39
Что касается сдачи в аренду земельных участков и других обособленных
природных объектов, то это дополнительно регулируется соответствующими
законодательными актами: Земельным кодексом РФ 2001г., законом РФ "О недрах",
Водным кодексом , Лесным кодексом РФ, а также изданным 30 июля 1997г.
38
Гражданское право: Учебник. ч.2. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М: Проспект, 2008. – С.154.
39
Там же.- С.154.
43
Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ.
40
Согласно п. 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны
данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным
сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет
договора - существенное условие договора.
Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на
необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи, закон обязывает
указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п.
3 ст.607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие
отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий
объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального"
износа, с тем, чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен
уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета
(инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при
определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания
(сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным
(существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При
отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается
незаключенным (п. 1 ст.654 ГК РФ).
В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например
природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды
значительно расширяется.
Необходимо заметить, что если в аренду предоставляется объект
недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной
40
См.: Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ ( в ред. от 28.07.2012), Водный кодекс РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ
(в ред. от 25.06.2012), Лесной кодекс РФ от 04.04.2006 № 200-ФЗ. Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 №2395-1 ( в ред.
от 06.12.2011), Федеральный закон «О животном мире» от 24.04.1995г. №52-Фз ( в ред. от 28.07.2012) //Справочно-
правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс] /Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление
06.12.2012.
44
регистрации (ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним").
Если при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть
его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если
же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части
помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где
обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой
площади (п.п.2,3 ст.26 вышеназванного Закона).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не
допускается или же ограничивается (п.1 ст.607 ГК РФ), но на сегодняшний день
такого закона нет.
Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности
на это имущество.
В силу норм обязательственного права правомочием по владению,
пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст.209 ГК
РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем
иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкция
арендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей в
правоприменении.
Еще раз напомним о сложности сдачи имущества в аренду не "прямыми"
собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона,
договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного
вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в
количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения.
41
2.3 Форма договора аренды
41
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договор аренды // Договорное право.[Текст]. Кн. 2: Договоры о передаче
имущества. 2-изд. Стер.-М.: Статут.. 2011.- С. 44.
45
Важная особенность аренды состоит в том, что такой договор должен быть
заключен в письменной форме (п. 1 ст.609 ГК РФ), если речь идет о сроке более
года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это
условие соблюдается даже вне зависимости от срока.
42
Хотя в тексте данной правовой нормы и не фигурирует слово "гражданин", но
из нее вытекает возможность физическим лицам заключать между собой договоры
аренды как в письменной, так и в устной форме.
Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но
существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная
форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от
срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст.626 ГК); договор аренды
транспортных средств (ст.ст.633, 634 ГК), договор аренды зданий и сооружений
9ст.651 ГК РФ) и предприятий (ст.658 ГК РФ).
43
Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое
лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной
форме.
Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более
обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого
имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст.609 ГК РФ)
44
.
В этом правоотношении есть два основных момента.
Первый. Государственная регистрация должна производиться по правилам
ст.131 и 164 ГК РФ соответствующими учреждениями юстиции, причем с
фиксацией записи о такой регистрации в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Условия и порядок регистрации
регламентируются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, вступившим в силу с 1 февраля 1998г.
42
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.609…
43
См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.ст.626,633,634,651.658…
44
Федеральный закон «О государственной регистрации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ….
46
И второй. Это вопрос о государственной регистрации аренды на недвижимое
имущество в варианте, если "иное не предусмотрено законом". Здесь слово "иное"
надлежит понимать как исключение из общего правила о регистрации аренды на
недвижимое имущество. Например, государственной регистрации не требуется в
случаях сдачи в аренду транспортных средств: воздушных, морских и речных судов
внутреннего плавания (абз. 2 п. 1 ст.130 ГК РФ).
Для договоров аренды недвижимого имущества, предусматривающих в
последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст.624
ГК РФ), вопрос заключается только в соблюдении особой формы, предусмотренной
для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст.609 ГК РФ).
В таком варианте государственная регистрация осуществляется путем
составления одного документа, подписываемого обеими сторонами, по правилам
ст.ст. 550-551 ГК РФ, а при аренде предприятия, с последующим переходом права
собственности на него, по правилам ст. ст.559-560 ГК РФ, в такой же форме, как и
при купле-продаже предприятий.
Регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать
регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права
собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 1 ст.6 Закона о
госрегистрации). И только затем можно регистрировать договор аренды.
Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению
любой из сторон (п. 1 ст.16.2 Закона о государственной регистрации). Если
заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче
заявления о регистрации арендатором применяются правила ст.16 Закона. Иными
словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет
нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с
ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен
быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст.13 Закона о
государственной регистрации).
Особенность указанных правоотношений по аренде недвижимости с
последующим переходом права собственности на это имущество заключается еще и
47
в том, что к означенному договору должен быть приложен ряд документов:
бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской
фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и
прочие необходимые документы.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не
допускается или ограничивается. Это предписание относится, прежде всего, к тем
видам объектов гражданских прав, которые изъяты из оборота или
оборотоспособность которых ограничена (ст.129 ГК РФ). Так, запрещена субаренда
участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодекса РФ). Если же при аренде основных
средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор
приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости
собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь
с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии.
Кроме того, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых
помещений, в том числе при продлении их сроков и возобновлении на
неопределенный срок, и некоторые другие вопросы рассматриваются в
информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор
практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
45
К вопросу об аренде нежилых помещений внутри зданий.
Вопрос о распространении положений действующего законодательства об
аренде зданий и сооружений на их составные части является сегодня довольно
интересным и спорным.
В частности, это обусловлено тем, что сам по себе вопрос отнесения к
недвижимому имуществу нежилых помещений внутри здания до последнего
времени являлся дискуссионным.
Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не относит нежилые помещения
внутри зданий к объектам недвижимости, по этой причине до принятия Закона о
45
Вестник ВАС РФ. 2001. - №4.- С.24.
48
государственной регистрации сделки с нежилыми помещениями внутри зданий, в
том числе сделки аренды, не подлежали государственной регистрации.
В то же время законодательством, а именно статьей 130 ГК РФ, допускается
возможность отнесения законом к недвижимым вещам иного имущества.
Все нежилые помещения, в том числе входящие в состав здания с момента
вступления в силу закона о государственной регистрации, были включены
законодателем в состав объектов недвижимости.
Согласно общему правилу, установленному в п. 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды
недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации,
если иное не установлено законом.
В Гражданском кодексе РФ в пункте 2 статьи 650 фигурирует слово "иное"
применительно ко всему параграфу 4 главы 34 ГК РФ "Аренда заданий и
сооружений", что дает основание говорить о необязательности государственной
регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных сроком до
одного года, хотя и в п. 2 ст.651 ГК РФ записано противоположное правило.
В силу того факта, что Гражданский кодекс РФ не рассматривал помещения
внутри зданий в качестве объектов недвижимости, специальное правило,
установленное в статье 651 Кодекса, не затронуло договоры аренды недвижимости
нежилых помещений.
С момента отнесения законодателем нежилых помещений к объектам
недвижимости все сделки аренды с ними (нежилыми помещениями), в силу общего
правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, подлежат обязательной
государственной регистрации. Именно такой позиции в последнее время все чаще и
чаще начинают придерживаться налоговые и иные государственные органы
(например, письмо N 04-02-05/2 от 02.02.2000 г. Департамента налоговой политики
Министерства финансов РФ).
В то же время хочется отметить, что единая позиция органов власти (в том
числе и судебной) относительно необходимости государственной регистрации
нежилых помещений в настоящий момент не сформирована.
49
Таким образом, отсутствие в Гражданском кодексе РФ прямого указания о
возможности применения норм, регулирующих отношения по аренде зданий и
сооружений, к отношениям по аренде нежилых помещений и принятие Закона о
государственной регистрации сделали возможной ситуацию, в силу которой договор
аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не требует
государственной регистрации, а договор аренды (субаренды) любого отдельного
помещения внутри этого здания подлежит обязательной государственной
регистрации, независимо от срока действия такого договора.
При этом в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды помещения при
отсутствии его государственной регистрации будет считаться незаключенным.
По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую
природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом).
Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника
сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом
смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда
является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться
арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в
качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования
арендованным имуществом"
46
.
Отношения, возникающие в силу договора аренды, прежде всего являются
обязательственными; содержание прав и обязанностей сторон в соответствующем
договоре регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать
и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему
договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный
владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное
имущество. Хотя объем полномочий обладателя такого вещного права, конечно же,
отличается от объема полномочий собственника имущества и субъекта любого
иного ограниченного вещного права.
Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого
46
Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5. С. 117.
50
договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу
соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие
правоотношения являются прежде всего применительно к арендатору, в его
отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в
имущественном обороте.
Однако нельзя, по нашему мнению, отрицать и того, что вещно-правовой
характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с
арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор
приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия
владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем
объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как
законом, так и непосредственно в самом заключенном сторонами договоре.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор аренды, это
обязательство, по которому имущество, находящееся у арендодателя на праве
собственности или на праве хозяйственного ведения (оперативного управления),
передаётся арендатору во временное владение и (или) пользование, за
определённую плату. Также из данного определения следует сделать вывод о том,
что данный договор является двусторонним, консенсуальным, взаимным и
возмездным.
Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой
защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным
вещным правам (ст.305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет
право на защиту своего владения
47
также против собственника, т.е. и от притязаний
арендодателя.
Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого
имущества с использованием его потребительских качеств
48
, именуемую как право
пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее
полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу
47
Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М..2004.- С.7.
48
Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (часть вторая)/ Под общ. ред. Т.Е. Абовой и
А.Ю. Кабалкина. М., 2010. – С.249.