32
отражают экономические аспекты недвижимости как социального института, то
есть характеристики, определяемые объективными признаками), в целом остаются
неизменными, хотя при определенных обстоятельствах и могут быть изменены
волей законодателя (например, в случае, если будут определены новые виды
объектов недвижимости и пр.).
Об эволюции понятия недвижимости и правового режима недвижимых вещей
и сделок с ними свидетельствует и исторический опыт законодательного
регулирования этих институтов в российском (советском) праве: от полного отказа
от данной категории в период возникновения советской государственности и
правовой системы до современной детальной, многоаспектной, непрерывно
обновляемой системы правовых норм, устанавливающих понятие, основы, порядок
и принципы недвижимости и совершения сделок с нею.
Таким образом, земельные участки, в своей совокупности составляющие
территорию государства, выполняют и гораздо более важную функцию - функцию
публично-правового характера, предназначение которой - объединять территорию
государства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иных
функций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в
гражданский оборот.
С точки зрения юридической техники, нет никаких препятствий к тому, чтобы
исключить из понятия недвижимости земельные участки. Однако невозможно даже
помыслить, чтобы законодатель поступил таким образом и исключил из понятия
недвижимости земельные участки, сохранив при этом режим недвижимого
имущества в отношении иных объектов.
Таким образом, признак недвижимости, изначально лежащий в ее
законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку
предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как
следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком
случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с
оборотом движимых по природе вещей. Именно специфика самого объекта
(недвижимости) объективно требует специальной организации его оборота, но
33
никак не особенности оборота определяют специфичность объекта правового
регулирования.
Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом
недвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с
земельными участками имеет столь существенный с экономической точки зрения
характер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная
связь с землей. Однако еще сто лет назад Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой
разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен
принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого
случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая
перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не
особенно твердое отличие движимости от недвижимости"
48
. Эти слова актуальны и
сегодня. Более того, проблемы, обусловленные необходимостью в процессе
правоприменения определять возможность физического перемещения недвижимых
вещей без причинения ущерба их предназначению, усилились. Судам при
разрешении споров об отнесении тех или иных объектов к недвижимым вещам
приходится решать прежде всего вопрос о том, насколько прочно связаны эти
объекты с землей, на которой они расположены. При этом степень усмотрения суда
в данном вопросе весьма велика и делаемые оценки весьма субъективны
49
.
В современной российской цивилистике идут споры о том, является ли
понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически
существующий объект. Часть ученых (Е.А. Суханов, О.М. Козырь, М.В. Кротов,
В.И. Сенчищев, И.Д. Кузьмина) полагает, что недвижимость, будучи юридическим
понятием, появляется только в результате государственной регистрации прав на нее.
Другие юристы (Б.М. Гонгало, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Е.С. Болтанова, С.А.
Степанов) высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективно
существующим явлением, не зависима от процедуры государственной регистрации.
48
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2-х кн. [Текст]: / Г.Ф. Шершеневич – М.: Статут, 2005 –
923с.
49
Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99 // Вестник ВАС РФ, 2000 - № 1- С.12.
34
Российский законодатель при формулировании понятия недвижимого
имущества использовал как экономический, так и юридический критерии. Однако
следует отметить, что основой законодательной дефиницией недвижимости
является все-таки характеристика, базирующаяся на его естественных признаках
(т.е. экономический критерий). В этой связи сложно согласиться с мнением Е.А.
Суханова о том, что "объявление имущества недвижимостью основано... на его
юридических, а не естественных особенностях"
50
. Фактически та же самая идея
поддерживалась профессором Г.Ф. Шершеневичем, который писал о том, что в
качестве недвижимости не должны рассматриваться строения, которые воздвигнуты
на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения
51
. Представляется, что
подобного рода подход к пониманию недвижимости является несколько
искусственным, в конечном итоге, способствует субъективизму правоприменителя
при оценке правового статуса объектов недвижимости.
В основе законодательной дефиниции недвижимости должно быть отражено
фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные
участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи; принципиальная
невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения
существования человека. Именно объективные естественные свойства
недвижимостей в глазах человеческого сообщества предопределяют
дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость
различного правового регулирования их оборота, их разный правовой режим в
существующем правопорядке.
Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения
недвижимости - государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае
следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического
критерия, при помощи которых недвижимое имущество определяется как
специфический объект гражданского права.
50
Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты [Текст]: / Е.А. Суханов – М.:
Экономика и жизнь, 1996 – С. 45.
51
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2-х кн. [Текст]: / Г.Ф. Шершеневич – М.: Статут, 2005 –
923с.
35
В литературе высказываются суждения о том, что "совершенно точно и
правильно" использовать в таких случаях понятие "недвижимая вещь"
52
. Однако
законодатель наделил режимом недвижимости и неовеществленные объекты
гражданского права, каковыми являются входящие в состав предприятия права
требования, долги, права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его
продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки
обслуживания) и другие исключительные права. Таким образом, в настоящее время
отсутствуют основания для сужения понятия недвижимости до таких объектов
гражданского права, которые имеют исключительно овеществленную форму.
В то же время различные виды недвижимого имущества имеют разнообразные
правовые режимы, неодинаковые условия гражданско-правового оборота. Более
того, даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, различные виды недвижимостей
поставлены в неодинаковые правовые условия. Это связано прежде всего с тем, что
при определении родового понятия недвижимости законодатель соединил в нем
различные виды имущества, не имеющие одинаковых объективных оснований для
соединения в систему по одному классификационному признаку.
Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой
режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия
в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно
заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются
таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом,
которое наделено статусом недвижимости в силу закона.
Именно в силу естественных свойств, которыми обладают недвижимые вещи,
определенные таковыми в силу закона, невозможно реализовать в отношении них
все те принципы, которым подчинено регулирование недвижимых по природе
вещей. Так, общим правилом регистрации земельной недвижимости является учет
этих объектов, прав на них и сделок с ними по их местонахождению. Очевидно, что
52
Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства / Актуальные проблемы
гражданского права. – М., Статут, 2000. – С. 77.
36
подвижные объекты недвижимости (морские и речные суда, воздушные суда,
космические объекты) не могут быть зарегистрированы по месту их нахождения в
принципе, поскольку процесс извлечения их потребительских свойств предполагает,
что они непрерывно перемещаются. Это вызывает необходимость определения
иных принципов регистрации таковых объектов и установления особенностей
порядка таковой регистрации. Не случайно Федеральный закон N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не
распространил свое регулирование на сферу регистрации прав на воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4).
Регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, которые
существенным образом отличаются от регистрации недвижимости, являющейся
таковой в силу естественных свойств.
Так, например, правовую основу регистрации морских торговых судов
устанавливает Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля
1999 г. № 81-ФЗ
53
. В соответствии со ст. 33 упомянутого Кодекса судно подлежит
регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации, к которым
отнесены: 1) Государственный судовой реестр; 2) реестр маломерных судов; 3)
бербоут-чартерный реестр; 4) Российский международный реестр судов; 5) реестр
строящихся судов. В свою очередь различия в правовом режиме судов, подлежащих
регистрации в различных видах реестров, зависят от их технических характеристик,
предназначения и принадлежности к государству. Так, в Государственном судовом
реестре регистрируются пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные,
буксирные суда, суда рыбопромыслового флота, а также другие самоходные суда с
главными двигателями мощностью не менее чем 55 киловатт и несамоходные суда
вместимостью не менее чем 80 тонн, за исключением используемых в
некоммерческих целях спортивных и прогулочных судов. В бербоут-чартерном
реестре подлежат регистрации зарегистрированные в реестре судов иностранного
государства суда, предоставленные в пользование и во владение российским
53
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 14.10.2014) // Собрание
законодательства РФ, 03.05.1999, N 18, ст. 2207.
37
фрахтователям по бербоут-чартеру. В Российском международном реестре судов
регистрируются суда, которые используются для международных перевозок грузов,
пассажиров и их багажа, а также для оказания иных связанных с осуществлением
указанных перевозок услуг. К использованию судов для международных перевозок
грузов, пассажиров и их багажа относится также сдача судов в аренду для оказания
таких услуг. В реестре строящихся судов подлежат регистрации права на
строящиеся суда, которые после постройки считаются морскими судами. Сама
регистрация в зависимости от ее вида производится различными уполномоченными
органами. Государственная регистрация судов в Государственном судовом реестре и
бербоут-чартерном реестре осуществляется капитаном морского порта.
Государственная регистрация судов в реестре маломерных судов осуществляется
органами, уполномоченными Правительством Российской Федерации.
Государственная регистрация судов в Российском международном реестре судов
осуществляется капитанами морских портов, перечень которых утверждается
Правительством Российской Федерации.
Таким образом, приведенный пример свидетельствует о том, что принципы и
порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое
является таковым в силу закона, существенно отличается от государственной
регистрации прав и сделок с поземельной недвижимостью.
Насколько же оправданным оказалось использование законодателем такого
юридико-технического приема, как применение правовой фикции "недвижимость"
для регулирования правового статуса воздушных и морских судов, судов
внутреннего плавания и космических объектов. Указанные объекты не обладают
экономическими признаками недвижимости, так же как и применение к ним особого
режима учета неадекватно государственной регистрации поземельной
недвижимости.
Вышеизложенное приводит нас к мысли о том, что как само законодательное
понятие недвижимости, включающее в себя различные виды имущества, так и
примыкающие к данному понятию правовые институты, регулирующие системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не
38
имеют внятных объяснений того, почему дефиниция недвижимости в ст. 130 ГК РФ
сформулирована так, а не иначе.
Можно констатировать наличие двух доктрин недвижимости. Одна из них
основана на том, что недвижимостью является только земля (и все то, что
невозможно передвинуть, переместить). Другая доктрина, помимо этого,
предполагает и использование правовых фикций (наделение режимом
недвижимости рукотворных объектов, прикрепленных к земле, движимых вещей, а
также сложных объектов, включающих имущественные права). Водораздел между
двумя доктринами недвижимости пролегает по критерию возможности признавать
недвижимым имуществом объекты, не являющиеся таковыми по природе. Если
последовательно развивать теорию, основанную на этом критерии, то неизбежно
придем к выводу, что "настоящей" недвижимостью являются лишь земельные
участки, а все остальные вещи, в том числе и неразрывно связанные с землей, - это
принадлежность недвижимости (принадлежность земельных участков). Возможно,
именно такой подход изменит и направление правового регулирования оборота
недвижимостей. Ведь, к примеру, одной из основных проблем сегодняшнего
состояния законодательства в данной сфере является то обстоятельство, что земля
следует правовой судьбе находящейся на ней недвижимости, между тем как
следовало бы установить иное правило. Современный Земельный кодекс
Российской Федерации устанавливает этот принцип (пп. 5 п. 1 ст. 1 гласит:
"Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,
согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют
судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными
законами"), который, тем не менее, "не распространяется на существующую
совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных
отношений"
54
.
54
Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред.
Голиченкова А.К. – М..: БЕК, 2002 – С. 21.
39
2 Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости
2.1. Понятие, существенные условия и форма договора купли – продажи
недвижимости
Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных
видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта
продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все
основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных
типов самостоятельных гражданско - правовых договоров. Исходя из этого договор
продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
Законодатель в норме п. 1 ст. 454 ГК РФ дает следующее определение
договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец)
обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а
покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную
сумму (цену)»
55
. На этом общем определении основывается договор продажи
недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору
продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя
земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое
имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по
предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ)
56
.
Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является
консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое
регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора
купли - продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ
содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора
55
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.10.2014) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
56
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.10.2014) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
40
продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению
договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве
специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений
о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность
договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров проявляется в
том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30
ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие
положения о договоре купли - продажи товаров.
Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное
видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как
продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие
недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных
правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а
также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия
договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа
объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует
признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта
недвижимости.
Как известно, всякий гражданско - правовой договор считается заключенным,
если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто
соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же
условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые
названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для
договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода
объектов:
· продаваемое недвижимое имущество;
41
· действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости,
ее принятию и оплата.
В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект
недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и
невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и
продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в
себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю
вместе с объектом недвижимости.
По сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров,
законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом
объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть
указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости,
подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения,
определяющие расположение указанного объекта недвижимости на
соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При
отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи
недвижимости - незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Так, конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом «Центр
художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд города Москвы с
иском к закрытому акционерному обществу «Магазин «Медведь»» о признании
незаключенным договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного в
здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.
В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы
существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных,
позволяющих определенно установить расположение помещения в составе
недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим
основаниям.