62
отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на
реквизиты этой справки.
Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с
действующим законодательством:
- члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении
(ст. 292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст. 53 Жилищного кодекса РФ,
включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником.
- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане.
Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК РФ.
- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах
срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ)
В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного
или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень
должны быть включены:
- наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК РФ), их перечень также
определяется по правилам ст. 53 ЖК РФ
- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах
срока действия договора найма (ст. 672,685 ГК РФ).
Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для
определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.
Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров
продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации.
Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается
незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с
момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Регистрация договора
осуществляется в учреждениях юстиции. Регистрируется на основании заявления.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется
продавцом (правообладателем) и (или) покупателем, лицом (лицами), действующим
на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной
правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Для его
63
регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и
представить ряд документов.
Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит
как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на
недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.
Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам,
установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской
Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения
(пункт 1 статьи 422 ГК РФ). При этом условия договора продажи определяются по
усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия
предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской
Федерации (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора
(статьи 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:
- предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого
дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части
квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ);
- цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора,
указание цены за единицу площади, а при продаже жилого помещения в кредит с
условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры
платежей);
- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право
пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с
указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 ГК РФ).
2.4. Особенности договора купли-продажи предприятий
Предприятие, как мы уже отмечали - представляет собой довольно
специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение уже в части
первой ГК РФ. Предприятием как объектом прав признается имущественный
64
комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В
состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его
деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,
инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на
обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие
исключительные права.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается
недвижимостью. Тем не менее законодатель наряду с правилами о продаже
недвижимости счел необходимым включить в текст ГК РФ и нормы о продаже
предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к
продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о
договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК РФ).
Дело в том, что продажа предприятия в целом, "на ходу" предполагает
передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к
материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные
отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования.
Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как
имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец
не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две
категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК
РФ предусмотрены два противоположных правила (пп. 2 и 3 ст. 559 ГК РФ). К
первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак
обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ
или услуг, а также принадлежащие на основании лицензии права на использование
таких средств индивидуализации. Если иное не будет обусловлено договором
продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.
Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании
разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные
права, напротив, не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить
65
лишь случаи, установленные законом или иными правовыми актами. Причем за
неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств,
допущенные из-за отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимой
для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами
солидарную ответственность.
В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и
стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной
инвентаризации предприятия.
ГК РФ содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого
предприятия (п. 2 ст. 561 ГК РФ). Стороны еще до подписания договора продажи
предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский
баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием
кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Указанные документы служат обязательным приложением к договору
продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из
названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи
предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК РФ).
Договор продажи предприятия, как и всякий иной договор продажи
недвижимости, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
этого момента.
Самая характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая
его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, заключается в том, что
продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой
прав требований продавца покупателю, а с другой переводом на него долгов, что,
как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК РФ введены положения,
определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия
на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК
РФ).
66
Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное
уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до
момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и
последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую
зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению
кредиторов о продаже предприятия.
Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не
давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления,
предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения
обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания
договора продажи предприятия недействительным полностью или в
соответствующей части. Разница между ними состоит в том, что кредитор,
получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех
месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не
получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен
был узнать о передаче предприятия покупателю.
Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия,
которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав,
продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную
ответственность.
Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от
продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным
обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором,
продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю,
составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В
передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об
уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о
недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного
продавцом имущества.
67
День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается
моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной
гибели или случайного повреждения имущества предприятия.
Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с
моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который
определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не
являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель
получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это
необходимо для реализации целей приобретения. И соответственно продавец,
сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента
государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ).
Несмотря на то, что в состав предприятия могут входить многие объекты
недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт
государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в
целом.
3 Процесс и условия государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в РФ
3.1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним
В соответствии со ст. 551 Гражданского Кодекса РФ переход права
собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к
покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи
недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права
собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими
лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой
68
стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права
собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной
регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне
убытки, вызванные задержкой регистрации.
Регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор,
который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Необходимо
отличать государственную регистрацию договора купли-продажи жилого
помещения от государственной регистрации перехода права собственности на
жилое помещение.
Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к
покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель
становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это
относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои
обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на
здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с
момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец,
прежде чем продать здание или сооружение, обязан зарегистрировать свое право
собственности. Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
77
(далее - Закон о регистрации), право собственности на созданный объект
недвижимости регистрируется на основании правоустанавливающего документа на
земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а
также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется
учреждениями юстиции в Едином Государственном реестре прав на недвижимое
77
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
69
имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на
недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по
месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений
юстиции по регистрации прав и принципы их размещения определяются субъектами
РФ по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством
РФ.
Государственная регистрация носит открытый характер. Орган,
осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте
недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в
письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие
регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.
Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в
регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры
ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления.
Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба,
нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением
указанных действий.
Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (то есть имущество
было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором
цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у
сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Так,
например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата
продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец
продолжает выполнять свои обязательства по закладной.
70
После государственной регистрации исполненного договора к новому
собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу
данного имущества.
В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимость, государственная регистрация
может состояться по решению суда.
Согласно ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
78
государственная
регистрация прав производится в следующем порядке:
- прием документов, представленных для государственной регистрации прав,
регистрация таких документов;
- правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за
исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия
противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на
объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в
государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с
настоящим Федеральным законом;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа
или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача
удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Статья 130 ГК РФ к числу объектов недвижимости, помимо земельных
участков и иных прочно связанных с ними объектов, относит подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. Однако в силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав
на недвижимость этот Закон к регистрации прав на эти объекты не применяется.
78
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
71
В соответствии с п. 1 ст. 33 Федерального закона N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",
впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на
положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, сохраняется действующий порядок регистрации
права собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания и космические объекты.
Для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав,
предусмотренный ст. 33 Воздушного Кодекса РФ
79
. Порядок государственной
регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда
внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. 3 Кодекса
торгового мореплавания РФ
80
и гл. 4 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ
81
,
принятыми после вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Введение запрета для собственника, каковым до государственной регистрации
перехода права собственности остается продавец, распоряжаться принадлежащей
ему недвижимостью, поскольку она обременена правами покупателя, означает
ограничение его права собственности (ст. 209 ГК). Но согласно ч. 3 ст. 55
Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ такое ограничение может быть введено только
на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в
целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и
законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности
государства. Таким образом, вводя подобный запрет, ВАС РФ подменяет своим
решением волю законодателя.
Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ "О внесении изменений в часть
первую Гражданского кодекса Российской Федерации", в п. 1 ст. 130 ГК РФ
внесены изменения с учетом которых, объект незавершенного строительства,
признается недвижимой вещью непосредственно ГК РФ.
79
Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 N 60-ФЗ (ред. от 14.10.2014) // Собрание законодательства
РФ, 24.03.1997, N 12, ст. 1383.
80
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 14.10.2014) // Собрание
законодательства РФ, 03.05.1999, N 18, ст. 2207.
81
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (ред. от 04.11.2014, с изм. от
01.12.2014) // Собрание законодательства РФ, 12.03.2001, N 11, ст. 1001.