52
отдельную часть здания для размещения рекламы, не является договором
аренды, подверглась им самим существенной критике.
Уже в новом разъяснении ВАС РФ, посвященном аренде, а именно
Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды»
1
уже имелась принципиально другая
позиция. В п. 9 этого Постановления говорилось, что Гражданский кодекс
РФ не ограничивает право заключить договор аренды, в рамках которого в
пользование контрагенту предоставляется не целая вещь, а только ее
конструктивный элемент.
С н
ﮦ
ашей точки зр
ﮦ
ен
ﮦ
ия, экон
ﮦ
омическая потр
ﮦ
ебн
ﮦ
ость вовлечен
ﮦ
ия в
хозяйствен
ﮦ
н
ﮦ
ый обор
ﮦ
от таких кон
ﮦ
стр
ﮦ
уктивн
ﮦ
ых элемен
ﮦ
тов здан
ﮦ
ия, как кр
ﮦ
ыша,
обусловлен
ﮦ
а дефицитом свободн
ﮦ
ого гр
ﮦ
адостр
ﮦ
оительн
ﮦ
ого и р
ﮦ
екр
ﮦ
еацион
ﮦ
н
ﮦ
ого
пр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
ства в совр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ых мегаполисах, пр
ﮦ
имер
ﮦ
ом чего может служить
обустр
ﮦ
ойство н
ﮦ
а кр
ﮦ
ышах здан
ﮦ
ий р
ﮦ
яда мир
ﮦ
овых столиц р
ﮦ
азн
ﮦ
ого р
ﮦ
ода зон
отдыха.
Одн
ﮦ
ако экон
ﮦ
омическая целесообр
ﮦ
азн
ﮦ
ость использован
ﮦ
ия юр
ﮦ
идической
кон
ﮦ
стр
ﮦ
укции договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды части объекта н
ﮦ
едвижимости н
ﮦ
е
исчер
ﮦ
пывается н
ﮦ
еобходимостью вовлечен
ﮦ
ия в обор
ﮦ
от кр
ﮦ
ыш и (или) стен
здан
ﮦ
ий, н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее, если н
ﮦ
е более актуальн
ﮦ
ой пр
ﮦ
облемой в н
ﮦ
астоящее вр
ﮦ
емя
является р
ﮦ
ешен
ﮦ
ие вопр
ﮦ
оса о пр
ﮦ
авовом р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ии использован
ﮦ
ия части
н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия.
С пр
ﮦ
облемами по пр
ﮦ
авовому обеспечен
ﮦ
ию использован
ﮦ
ия части
н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия сталкивается любой хозяйствующий субъект,
осуществляющий свою деятельн
ﮦ
ость в сфер
ﮦ
е услуг или зан
ﮦ
имающийся
тор
ﮦ
говой деятельн
ﮦ
остью, будь то устан
ﮦ
овка в помещен
ﮦ
иях платежн
ﮦ
ых
тер
ﮦ
мин
ﮦ
алов и тор
ﮦ
говых аппар
ﮦ
атов либо ор
ﮦ
ган
ﮦ
изация р
ﮦ
аботы тор
ﮦ
гового
павильон
ﮦ
а.
1
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды»: Постановление Пленума ВАС РФ от
17.11.2011 N 73 // Вестник ВАС РФ. 2012 г. N 1.
53
И если пр
ﮦ
и заключен
ﮦ
ии договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды части н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия
н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок мен
ﮦ
ее года пр
ﮦ
едпр
ﮦ
ин
ﮦ
иматели н
ﮦ
а какое-то вр
ﮦ
емя р
ﮦ
ешают дан
ﮦ
н
ﮦ
ую
пр
ﮦ
облему, то пр
ﮦ
и офор
ﮦ
млен
ﮦ
ии долгоср
ﮦ
очн
ﮦ
ых договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
р
ﮦ
ассматр
ﮦ
иваемого вида участн
ﮦ
ики гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского обор
ﮦ
ота сталкиваются с
пр
ﮦ
актически н
ﮦ
ер
ﮦ
азр
ﮦ
ешимыми тр
ﮦ
удн
ﮦ
остями пр
ﮦ
и государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации таких сделок
1
.
Н
ﮦ
ер
ﮦ
едко суды, р
ﮦ
ассматр
ﮦ
ивая заявлен
ﮦ
ия лиц по обжалован
ﮦ
ию отказов
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
ующих ор
ﮦ
ган
ﮦ
ов в государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации дан
ﮦ
н
ﮦ
ых договор
ﮦ
ов,
пр
ﮦ
изн
ﮦ
ают отказы н
ﮦ
езакон
ﮦ
н
ﮦ
ыми и обязывают пр
ﮦ
оизвести государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ую
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацию договор
ﮦ
а.
Если ранее при принятии судебных актов по данной категории дел
арбитражные суды мотивировали свои решения ссылкой на п. 3 ст. 26
Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
2
, то с
принятием Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О
государственной регистрации недвижимости" суды руководствуются п. 5 ст.
44 данного закона
3
.
В случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещения в них или
части помещений, к договору аренды недвижимого имущества,
представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются
кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с
указан
ﮦ
ием р
ﮦ
азмер
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
дуемой площади.
Пр
ﮦ
едставляемый в качестве пр
ﮦ
иложен
ﮦ
ия к договор
ﮦ
у ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды части
н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия кадастр
ﮦ
овый паспор
ﮦ
т объекта н
ﮦ
едвижимости
пр
ﮦ
едставляет собой выписку из государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ого кадастр
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимости,
1
Дурнева Т.Н. Помещение как объект права // Актуальные проблемы гражданского права.
Выпуск 9. М., 2005. С. 167.
2
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
Федеральный закон РФ от 17 июня 1997 г. (ред. от 03.07.2016) (утратил силу) // СЗ
РФ.1997. №30.Ст.3594; СЗ РФ. 04.07.2016. N 27 (часть II). ст. 4294.
3
О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон РФ от 13 июля 2015
г. (ред. от 18.07.2019) // СЗ РФ. 20.07.2015. N 29 (часть I). ст. 4344. СЗ РФ. 22.07.2019, N
29 (часть I), ст. 3861.
54
содер
ﮦ
жащую н
ﮦ
еобходимые для государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а
н
ﮦ
едвижимое имущество и сделок с н
ﮦ
им сведен
ﮦ
ия об объекте н
ﮦ
едвижимости.
Пр
ﮦ
иказом Мин
ﮦ
истер
ﮦ
ства юстиции Р
ﮦ
Ф от 18 февр
ﮦ
аля 2008 г. N 32 "Об
утвер
ﮦ
жден
ﮦ
ии фор
ﮦ
м кадастр
ﮦ
овых паспор
ﮦ
тов здан
ﮦ
ия, соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, объекта
н
ﮦ
езавер
ﮦ
шен
ﮦ
н
ﮦ
ого стр
ﮦ
оительства, помещен
ﮦ
ия, земельн
ﮦ
ого участка" утвер
ﮦ
жден
ﮦ
а
фор
ﮦ
ма кадастр
ﮦ
ового паспор
ﮦ
та помещен
ﮦ
ия
1
. Указан
ﮦ
н
ﮦ
ая фор
ﮦ
ма кадастр
ﮦ
ового
паспор
ﮦ
та включает в себя две части:
- во-пер
ﮦ
вых, текстовую часть, котор
ﮦ
ая содер
ﮦ
жит описан
ﮦ
ие объекта
н
ﮦ
едвижимого имущества (помещен
ﮦ
ия);
- во-втор
ﮦ
ых, гр
ﮦ
афическую часть, пр
ﮦ
едставляющую собой план
р
ﮦ
асположен
ﮦ
ия помещен
ﮦ
ия н
ﮦ
а этаже (ситуацион
ﮦ
н
ﮦ
ый план
ﮦ
).
В соответствии с пр
ﮦ
иведен
ﮦ
н
ﮦ
ыми выше тр
ﮦ
ебован
ﮦ
иями Закон
ﮦ
а в целях
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды части помещен
ﮦ
ия вместе с
договор
ﮦ
ом н
ﮦ
еобходимо пр
ﮦ
едставить кадастр
ﮦ
овый паспор
ﮦ
т помещен
ﮦ
ия с
указан
ﮦ
ием р
ﮦ
азмер
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
дуемой площади.
В этой связи одн
ﮦ
а из пр
ﮦ
облем заключается в том, что закон
ﮦ
ом н
ﮦ
е
опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ы способы указан
ﮦ
ия ар
ﮦ
ен
ﮦ
дуемой площади н
ﮦ
и н
ﮦ
а поэтажн
ﮦ
ом план
ﮦ
е,
н
ﮦ
и в кадастр
ﮦ
овом паспор
ﮦ
те.
Решение данной проблемы решалось путем графического отображения
на поэтажном плане границ и размера арендуемой площади (например,
заштриховывая или иным образом осуществляя выкопировку
соответствующей части помещения).
Таким обр
ﮦ
азом, пр
ﮦ
облема описан
ﮦ
ия части помещен
ﮦ
ия, подлежащего
пер
ﮦ
едаче в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду, ввиду отсутствия детальн
ﮦ
ого р
ﮦ
егламен
ﮦ
тир
ﮦ
ован
ﮦ
ия
закон
ﮦ
одателем дан
ﮦ
н
ﮦ
ых отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий, н
ﮦ
а пр
ﮦ
отяжен
ﮦ
ии опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ого вр
ﮦ
емен
ﮦ
и
фактически р
ﮦ
азр
ﮦ
ешалась хозяйствующими субъектами пр
ﮦ
и помощи своего
р
ﮦ
ода обычая делового обор
ﮦ
ота.
1
«Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта
незавершенного строительства, помещения, земельного участка»: Приказ Минюста РФ от
18 февраля 2008 г. N 32 // «Российская газета». 2008. № 39.
55
Судебн
ﮦ
ая пр
ﮦ
актика н
ﮦ
екотор
ﮦ
ое вр
ﮦ
емя поддер
ﮦ
живала позицию
участн
ﮦ
иков гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского обор
ﮦ
ота о возможн
ﮦ
ости иден
ﮦ
тификации объекта
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды (части помещен
ﮦ
ия) пр
ﮦ
иведен
ﮦ
н
ﮦ
ым выше способом
1
. Дан
ﮦ
н
ﮦ
ую позицию
едва ли можн
ﮦ
о пер
ﮦ
еоцен
ﮦ
ить с точки зр
ﮦ
ен
ﮦ
ия ее зн
ﮦ
ачен
ﮦ
ия как для р
ﮦ
азвития
совр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ых хозяйствен
ﮦ
н
ﮦ
ых отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий, так и для стабилизации
гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского обор
ﮦ
ота в целом.
Следует отметить, что в период действия Закона о кадастре судебная
практика по проблеме аренды части помещения и государственной
регистрации данного договора в частности стала претерпевать определенные
изменения.
Так, р
ﮦ
ешен
ﮦ
ием Ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ого суда гор
ﮦ
ода Москвы было
удовлетвор
ﮦ
ен
ﮦ
о заявлен
ﮦ
ие ООО К., а также пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
о н
ﮦ
езакон
ﮦ
н
ﮦ
ым р
ﮦ
ешен
ﮦ
ие
УФР
ﮦ
С по Москве об отказе в государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации договор
ﮦ
а
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ого заявителем с ар
ﮦ
ен
ﮦ
додателем (ЗАО Г.) н
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду
н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия (части комн
ﮦ
аты).
Постан
ﮦ
овлен
ﮦ
ием Девятого ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ого апелляцион
ﮦ
н
ﮦ
ого суда
р
ﮦ
ешен
ﮦ
ие отмен
ﮦ
ен
ﮦ
о и в удовлетвор
ﮦ
ен
ﮦ
ии заявлен
ﮦ
ия отказан
ﮦ
о. Апелляцион
ﮦ
н
ﮦ
ый
суд устан
ﮦ
овил, что пр
ﮦ
и н
ﮦ
апр
ﮦ
авлен
ﮦ
ии докумен
ﮦ
тов н
ﮦ
а р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацию договор
ﮦ
а
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды заявитель пр
ﮦ
едставил экспликацию объекта н
ﮦ
едвижимости, где
описан
ﮦ
о само помещен
ﮦ
ие, а н
ﮦ
е его часть как объект н
ﮦ
едвижимости. По
мн
ﮦ
ен
ﮦ
ию суда, сведен
ﮦ
ия, описывающие н
ﮦ
епоср
ﮦ
едствен
ﮦ
н
ﮦ
о часть помещен
ﮦ
ия
(ее местоположен
ﮦ
ие, р
ﮦ
азмер площади), н
ﮦ
е указан
ﮦ
ы н
ﮦ
и в экспликации, н
ﮦ
и в
поэтажн
ﮦ
ом план
ﮦ
е. Отсутствие н
ﮦ
омер
ﮦ
а части помещен
ﮦ
ия, пер
ﮦ
едаваемого в
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду, и точн
ﮦ
ого описан
ﮦ
ия его местоположен
ﮦ
ия в помещен
ﮦ
ии
ин
ﮦ
дивидуализир
ﮦ
овать объект н
ﮦ
е позволяют, что пр
ﮦ
отивор
ﮦ
ечит положен
ﮦ
иям
ст. 607 ГК Р
ﮦ
Ф и п.3 ст. 26 Закон
ﮦ
а о р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации.
1
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 июля 2007
г. № КГ-А40/6697-07; Постановления Федерального арбитражного суда Московского
округа от 11 февраля 2005 г. №; от 17 мая 2005 г. №; от 27 сентября 2007 г. № // СПС
Консультант Плюс.
56
ФАС МО, р
ﮦ
ассмотр
ﮦ
ев кассацион
ﮦ
н
ﮦ
ую жалобу ООО К., пр
ﮦ
ишел к выводу
о том, что суд апелляцион
ﮦ
н
ﮦ
ой ин
ﮦ
стан
ﮦ
ции пр
ﮦ
авильн
ﮦ
о пр
ﮦ
имен
ﮦ
ил п.3 ст. 26
Закон
ﮦ
а о р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, а также ст. 607 ГК Р
ﮦ
Ф, котор
ﮦ
ая пр
ﮦ
едусматр
ﮦ
ивает, в
частн
ﮦ
ости, что в договор
ﮦ
е ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды должн
ﮦ
ы быть указан
ﮦ
ы дан
ﮦ
н
ﮦ
ые,
позволяющие опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
о устан
ﮦ
овить имущество, подлежащее пер
ﮦ
едаче
ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
у в качестве объекта ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды.
Пр
ﮦ
авомер
ﮦ
н
ﮦ
ым ФАС МО посчитал и вывод суда о том, что
ин
ﮦ
дивидуализация н
ﮦ
едвижимого имущества как объекта ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ых
отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий для целей государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации осуществляется
компетен
ﮦ
тн
ﮦ
ыми ор
ﮦ
ган
ﮦ
ами в пр
ﮦ
оцессе кадастр
ﮦ
ового и техн
ﮦ
ического учета, в
р
ﮦ
езультате чего объект получает такие хар
ﮦ
актер
ﮦ
истики, котор
ﮦ
ые позволяют
одн
ﮦ
озн
ﮦ
ачн
ﮦ
о выделить его из др
ﮦ
угих объектов н
ﮦ
едвижимости.
Апелляцион
ﮦ
н
ﮦ
ый суд исходил из того, что пр
ﮦ
и техн
ﮦ
ическом учете
пр
ﮦ
оисходит описан
ﮦ
ие р
ﮦ
еальн
ﮦ
о существующего объекта н
ﮦ
едвижимости, пр
ﮦ
и
этом объективн
ﮦ
ыми гр
ﮦ
ан
ﮦ
ицами н
ﮦ
едвижимости являются кон
ﮦ
стр
ﮦ
уктивн
ﮦ
ые
элемен
ﮦ
ты здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий (стен
ﮦ
ы, пер
ﮦ
егор
ﮦ
одки, потолки и т.п.), что
является н
ﮦ
е только описан
ﮦ
ием, н
ﮦ
о и подтвер
ﮦ
жден
ﮦ
ием юр
ﮦ
идического факта
существован
ﮦ
ия пр
ﮦ
едмета ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды.
Кассацион
ﮦ
н
ﮦ
ая ин
ﮦ
стан
ﮦ
ция н
ﮦ
ашла пр
ﮦ
авомер
ﮦ
н
ﮦ
ым содер
ﮦ
жащийся в
обжалуемом Постан
ﮦ
овлен
ﮦ
ии довод о том, что отсутствие н
ﮦ
омер
ﮦ
а части
помещен
ﮦ
ия и описан
ﮦ
ия его точн
ﮦ
ого местоположен
ﮦ
ия в помещен
ﮦ
ии н
ﮦ
е
позволяет ин
ﮦ
дивидуализир
ﮦ
овать объект. С учетом изложен
ﮦ
н
ﮦ
ого ФАС МО
оставил Постан
ﮦ
овлен
ﮦ
ие апелляцион
ﮦ
н
ﮦ
ой ин
ﮦ
стан
ﮦ
ции без измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия
1
.
Таким обр
ﮦ
азом, фор
ﮦ
мир
ﮦ
ован
ﮦ
ие пр
ﮦ
авового поля, н
ﮦ
еобходимого для
р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий по ар
ﮦ
ен
ﮦ
де части н
ﮦ
едвижимого имущества,
н
ﮦ
евозможн
ﮦ
о без р
ﮦ
егламен
ﮦ
тации механ
ﮦ
изма государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации
дан
ﮦ
н
ﮦ
ого вида сделок. Действующей н
ﮦ
ор
ﮦ
мативн
ﮦ
ой базой дан
ﮦ
н
ﮦ
ый механ
ﮦ
изм н
ﮦ
е
опр
ﮦ
еделен
ﮦ
. С н
ﮦ
ашей точки зр
ﮦ
ен
ﮦ
ия, вышесказан
ﮦ
н
ﮦ
ое свидетельствует о
1
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября
2008 г. № КГ-А40/7700-08 // СПС Консультант Плюс.
57
существован
ﮦ
ии н
ﮦ
еобходимых пр
ﮦ
едпосылок для р
ﮦ
ефор
ﮦ
мир
ﮦ
ован
ﮦ
ия
действующего закон
ﮦ
одательства в сфер
ﮦ
е ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимого имущества.
2.2 Понятие и особенности договора аренды зданий, сооружений
По договор
ﮦ
у ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия ар
ﮦ
ен
ﮦ
додатель обязуется
пер
ﮦ
едать ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
у за плату во вр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ое владен
ﮦ
ие и пользован
ﮦ
ие или во
вр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ое пользован
ﮦ
ие здан
ﮦ
ие или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие (п. 1 ст. 650 ГК Р
ﮦ
Ф).
Р
ﮦ
ассматр
ﮦ
иваемый договор выделен в отдельн
ﮦ
ый вид договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
исключительн
ﮦ
о по пр
ﮦ
изн
ﮦ
акам особен
ﮦ
н
ﮦ
остей пер
ﮦ
едаваемого в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду
имущества: здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий, – тр
ﮦ
ебующих устан
ﮦ
овлен
ﮦ
ия специальн
ﮦ
ых
пр
ﮦ
авил, р
ﮦ
егламен
ﮦ
тир
ﮦ
ующих пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия, связан
ﮦ
н
ﮦ
ые с ар
ﮦ
ен
ﮦ
дой
указан
ﮦ
н
ﮦ
ых объектов.
Следует подчер
ﮦ
кн
ﮦ
уть также, что пр
ﮦ
имен
ﮦ
ительн
ﮦ
о к н
ﮦ
едвижимости схема
пр
ﮦ
авового р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ых отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий стр
ﮦ
оится н
ﮦ
а ин
ﮦ
ых н
ﮦ
ачалах,
н
ﮦ
ежели р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ие договор
ﮦ
а купли-пр
ﮦ
одажи. В последн
ﮦ
ем случае ГК Р
ﮦ
Ф
устан
ﮦ
овлен
ﮦ
ы специальн
ﮦ
ые пр
ﮦ
авила, н
ﮦ
апр
ﮦ
авлен
ﮦ
н
ﮦ
ые н
ﮦ
а р
ﮦ
егламен
ﮦ
тацию
пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий, связан
ﮦ
н
ﮦ
ых с куплей-пр
ﮦ
одажей всякого н
ﮦ
едвижимого
имущества (§ 7 гл. 30, ст. 549-558) Пр
ﮦ
и фор
ﮦ
мулир
ﮦ
ован
ﮦ
ии же н
ﮦ
ор
ﮦ
м,
р
ﮦ
егулир
ﮦ
ующих договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, закон
ﮦ
одатель поступил ин
ﮦ
аче: специальн
ﮦ
ые
пр
ﮦ
авила, касающиеся ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды всякого н
ﮦ
едвижимого имущества, помещен
ﮦ
ы
н
ﮦ
епоср
ﮦ
едствен
ﮦ
н
ﮦ
о в составе общих положен
ﮦ
ий об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де (§ 1 гл. 34). Так,
договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимого имущества подлежит государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, если ин
ﮦ
ое н
ﮦ
е устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о закон
ﮦ
ом (п. 2 ст. 609) ар
ﮦ
ен
ﮦ
додатель
обязан пр
ﮦ
оизводить за свой счет капитальн
ﮦ
ый р
ﮦ
емон
ﮦ
т пер
ﮦ
едан
ﮦ
н
ﮦ
ого в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду
имущества, если ин
ﮦ
ое н
ﮦ
е пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
о закон
ﮦ
ом, ин
ﮦ
ыми пр
ﮦ
авовыми актами
или договор
ﮦ
ом ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды (п. 1 ст. 616) в случае смер
ﮦ
ти гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ин
ﮦ
а,
ар
ﮦ
ен
ﮦ
дующего н
ﮦ
едвижимое имущество, его пр
ﮦ
ава и обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости по договор
ﮦ
у
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды пер
ﮦ
еходят к н
ﮦ
аследн
ﮦ
ику, если закон
ﮦ
ом или договор
ﮦ
ом н
ﮦ
е
пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
о ин
ﮦ
ое (п. 2 ст. 617) и н
ﮦ
екотор
ﮦ
ые др
ﮦ
угие положен
ﮦ
ия.
58
Н
ﮦ
азван
ﮦ
н
ﮦ
ые пр
ﮦ
авила, касающиеся ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды всякого н
ﮦ
едвижимого
имущества, тем н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее, по отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ию к специальн
ﮦ
ым пр
ﮦ
авилам,
р
ﮦ
егулир
ﮦ
ующим пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия, связан
ﮦ
н
ﮦ
ые с ар
ﮦ
ен
ﮦ
дой здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий,
пр
ﮦ
едставляют собой имен
ﮦ
н
ﮦ
о общие положен
ﮦ
ия об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де, котор
ﮦ
ые подлежат
пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ию к договор
ﮦ
ам ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ий или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий только в том
случае, если пр
ﮦ
авилами об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де указан
ﮦ
н
ﮦ
ых объектов (§ 4 гл. 34 ГК Р
ﮦ
Ф) н
ﮦ
е
устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о ин
ﮦ
ое
1
.
Таким обр
ﮦ
азом, пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия, связан
ﮦ
н
ﮦ
ые с ар
ﮦ
ен
ﮦ
дой здан
ﮦ
ий и
соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий, р
ﮦ
егулир
ﮦ
уются в пер
ﮦ
вую очер
ﮦ
едь специальн
ﮦ
ыми пр
ﮦ
авилами,
помещен
ﮦ
н
ﮦ
ыми в (§ 4 гл. 34 ГК Р
ﮦ
Ф), пр
ﮦ
и отсутствии таковых – пр
ﮦ
авилами об
ар
ﮦ
ен
ﮦ
де н
ﮦ
едвижимого имущества, р
ﮦ
асположен
ﮦ
н
ﮦ
ыми в общих положен
ﮦ
иях об
ар
ﮦ
ен
ﮦ
де (§ 1 гл. 34), и только пр
ﮦ
и отсутствии каких-либо пр
ﮦ
авил об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де
н
ﮦ
едвижимости – ин
ﮦ
ыми общими положен
ﮦ
иями об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де.
Здан
ﮦ
ия и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, являющиеся объектами ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ых
пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий, "удостоен
ﮦ
н
ﮦ
ых" специальн
ﮦ
ого р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия в ГК Р
ﮦ
Ф,
квалифицир
ﮦ
уются как объекты н
ﮦ
едвижимости по пр
ﮦ
изн
ﮦ
акам н
ﮦ
ер
ﮦ
азр
ﮦ
ывн
ﮦ
ой
связи с землей и н
ﮦ
евозможн
ﮦ
ости их пер
ﮦ
емещен
ﮦ
ия без н
ﮦ
есор
ﮦ
азмер
ﮦ
н
ﮦ
ого ущер
ﮦ
ба
их н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ию.
В совр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ой юр
ﮦ
идической литер
ﮦ
атур
ﮦ
е пр
ﮦ
едпр
ﮦ
ин
ﮦ
имались попытки
дать опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ие пон
ﮦ
ятий "здан
ﮦ
ие" и "соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие", а также выделить их
осн
ﮦ
овн
ﮦ
ые отличия.
Так, по мн
ﮦ
ен
ﮦ
ию В.Н
ﮦ
. Литовкин
ﮦ
а, "он
ﮦ
и отличаются своей
н
ﮦ
еподвижн
ﮦ
остью, фун
ﮦ
дамен
ﮦ
тальн
ﮦ
ой пр
ﮦ
ивязкой к кон
ﮦ
кр
ﮦ
етн
ﮦ
ому земельн
ﮦ
ому
участку, н
ﮦ
а котор
ﮦ
ом он
ﮦ
и возведен
ﮦ
ы, кон
ﮦ
стр
ﮦ
уктивн
ﮦ
о р
ﮦ
ассчитан
ﮦ
ы н
ﮦ
а
длительн
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок эксплуатации, отдельн
ﮦ
ые из н
ﮦ
их пр
ﮦ
едставляют
художествен
ﮦ
н
ﮦ
ую цен
ﮦ
н
ﮦ
ость и поэтому имеют отн
ﮦ
осительн
ﮦ
о высокую
цен
ﮦ
н
ﮦ
ость, особен
ﮦ
н
ﮦ
о памятн
ﮦ
ики истор
ﮦ
ии, культур
ﮦ
ы, ар
ﮦ
хитектур
ﮦ
ы, являющиеся
1
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила
оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: Юрайт, 2004. С.
118.
59
ун
ﮦ
икальн
ﮦ
ыми объектами, н
ﮦ
а стоимость котор
ﮦ
ых оказывает самостоятельн
ﮦ
ое
влиян
ﮦ
ие и местон
ﮦ
ахожден
ﮦ
ие земли под здан
ﮦ
ием и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ием"
1
.
Пр
ﮦ
и этом под здан
ﮦ
иями обычн
ﮦ
о пон
ﮦ
имаются такие объекты, котор
ﮦ
ые
диффер
ﮦ
ен
ﮦ
цир
ﮦ
уются н
ﮦ
а две большие взаимоисключающие пр
ﮦ
отивоположн
ﮦ
ые
гр
ﮦ
уппы: жилые и н
ﮦ
ежилые с двумя р
ﮦ
азн
ﮦ
ыми пр
ﮦ
авовыми р
ﮦ
ежимами
использован
ﮦ
ия.
Пон
ﮦ
ятие "соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие" обычн
ﮦ
о опр
ﮦ
еделяют путем пер
ﮦ
ечислен
ﮦ
ия
соответствующих объектов, н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
: н
ﮦ
ефтян
ﮦ
ые и газовые скважин
ﮦ
ы,
автозапр
ﮦ
авочн
ﮦ
ые стан
ﮦ
ции, гидр
ﮦ
отехн
ﮦ
ические соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, магистр
ﮦ
альн
ﮦ
ые
тр
ﮦ
убопр
ﮦ
оводы, спор
ﮦ
тивн
ﮦ
ые, физкультур
ﮦ
н
ﮦ
о-оздор
ﮦ
овительн
ﮦ
ые, спор
ﮦ
тивн
ﮦ
о-
зр
ﮦ
елищн
ﮦ
ые соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия (стадион
ﮦ
ы, двор
ﮦ
цы спор
ﮦ
та, кон
ﮦ
цер
ﮦ
тн
ﮦ
о-спор
ﮦ
тивн
ﮦ
ые
двор
ﮦ
цы, спор
ﮦ
тивн
ﮦ
ые залы, плавательн
ﮦ
ые бассейн
ﮦ
ы), мосты, ор
ﮦ
ан
ﮦ
жер
ﮦ
еи,
тр
ﮦ
ан
ﮦ
сфор
ﮦ
матор
ﮦ
ы, тепловые узлы, подэстакадн
ﮦ
ые пр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
ства и др
ﮦ
угие
ин
ﮦ
жен
ﮦ
ер
ﮦ
н
ﮦ
ые соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, фун
ﮦ
дамен
ﮦ
тальн
ﮦ
о связан
ﮦ
н
ﮦ
ые с землей.
Все перечисленные выше объекты подпадают под довольно интересное
понятие «сооружения», данное Д.В. Васютой: «сооружение – это объект
капитального строительства, который в установленном законом порядке
введён в эксплуатацию или на который в соответствии с действующим
законодательством было признано первоначальное право собственности,
предназначенный для выполнения технических функций»
2
.
Н
ﮦ
а н
ﮦ
аш взгляд, попытки дать юр
ﮦ
идические дефин
ﮦ
иции пон
ﮦ
ятий
"здан
ﮦ
ие" и "соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие" вр
ﮦ
яд ли целесообр
ﮦ
азн
ﮦ
ы, поскольку указан
ﮦ
н
ﮦ
ые
пон
ﮦ
ятия н
ﮦ
е отн
ﮦ
осятся к числу пр
ﮦ
авовых категор
ﮦ
ий. Еще более сомн
ﮦ
ительн
ﮦ
ы
попытки выделить р
ﮦ
азличия между этими пон
ﮦ
ятиями. Если обр
ﮦ
атиться к
толковым словар
ﮦ
ям совр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ого р
ﮦ
усского языка, то мы увидим, что
пон
ﮦ
ятие "соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие" является р
ﮦ
одовым по отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ию к пон
ﮦ
ятию "здан
ﮦ
ие".
Под здан
ﮦ
ием в р
ﮦ
усском языке пон
ﮦ
имается ар
ﮦ
хитектур
ﮦ
н
ﮦ
ое соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие,
1
Цит. по: Жариков, Ю.Г., Масевич, М.Г. Недвижимое имущество: правовое
регулирование. М., 1997. С. 98.
2
Васюта Д.В. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости // Вестник
Омского университета. Серия: право. 2013. № 2. С. 122.
60
постр
ﮦ
ойка, дом, а под соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ием – всякая зн
ﮦ
ачительн
ﮦ
ая постр
ﮦ
ойка
(р
ﮦ
азличн
ﮦ
ого вида, н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ия)
1
. Поэтому пр
ﮦ
авильн
ﮦ
ее было бы употр
ﮦ
еблять
выр
ﮦ
ажен
ﮦ
ие "здан
ﮦ
ия и ин
ﮦ
ые соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия.
С юр
ﮦ
идической точки зр
ﮦ
ен
ﮦ
ия существующие (в обыден
ﮦ
н
ﮦ
ом смысле)
р
ﮦ
азличия между пон
ﮦ
ятиями "здан
ﮦ
ие" и "соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие" н
ﮦ
е имеют н
ﮦ
икакого
пр
ﮦ
авового зн
ﮦ
ачен
ﮦ
ия, поскольку специальн
ﮦ
ые пр
ﮦ
авила об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де указан
ﮦ
н
ﮦ
ых
объектов н
ﮦ
е пр
ﮦ
едусматр
ﮦ
ивают диффер
ﮦ
ен
ﮦ
цир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ого р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия
возн
ﮦ
икающих в связи с этим пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий. Гор
ﮦ
аздо важн
ﮦ
ее отличать
здан
ﮦ
ия и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия от ин
ﮦ
ых постр
ﮦ
оек, н
ﮦ
е отн
ﮦ
осящихся к объектам
н
ﮦ
едвижимости (о чем говор
ﮦ
илось р
ﮦ
ан
ﮦ
ее), а также от ин
ﮦ
ых видов н
ﮦ
едвижимого
имущества, к котор
ﮦ
ым н
ﮦ
е подлежат пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ию специальн
ﮦ
ые пр
ﮦ
авила,
р
ﮦ
егламен
ﮦ
тир
ﮦ
ующие пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия, связан
ﮦ
н
ﮦ
ые с ар
ﮦ
ен
ﮦ
дой здан
ﮦ
ий и
соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий (объекты н
ﮦ
езавер
ﮦ
шен
ﮦ
н
ﮦ
ого стр
ﮦ
оительства, жилые и н
ﮦ
ежилые
помещен
ﮦ
ия, встр
ﮦ
оен
ﮦ
н
ﮦ
о - пр
ﮦ
истр
ﮦ
оен
ﮦ
н
ﮦ
ые помещен
ﮦ
ия).
В этом смысле под здан
ﮦ
ием (соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ием) следует пон
ﮦ
имать любой
искусствен
ﮦ
н
ﮦ
о возведен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а земельн
ﮦ
ом участке или под н
ﮦ
им (под землей)
самостоятельн
ﮦ
ый объект, котор
ﮦ
ый фун
ﮦ
дамен
ﮦ
тальн
ﮦ
о связан с земельн
ﮦ
ым
участком, используется (или может быть использован
ﮦ
) по целевому
н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ию и пер
ﮦ
емещен
ﮦ
ие котор
ﮦ
ого без н
ﮦ
есор
ﮦ
азмер
ﮦ
н
ﮦ
ого ущер
ﮦ
ба его
н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ию н
ﮦ
евозможн
ﮦ
о
2
.
Пр
ﮦ
и таком подходе подчер
ﮦ
киваются все н
ﮦ
еобходимые для
соответствующей юр
ﮦ
идической квалификации хар
ﮦ
актер
ﮦ
н
ﮦ
ые чер
ﮦ
ты таких
объектов н
ﮦ
едвижимости, как здан
ﮦ
ия и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия.
Во-пер
ﮦ
вых, когда мы говор
ﮦ
им о здан
ﮦ
иях и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
иях, р
ﮦ
ечь идет об
объектах, создан
ﮦ
н
ﮦ
ых людьми (искусствен
ﮦ
н
ﮦ
о возведен
ﮦ
н
ﮦ
ых). Этот пр
ﮦ
изн
ﮦ
ак
позволяет отгр
ﮦ
ан
ﮦ
ичивать здан
ﮦ
ия и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия от объектов н
ﮦ
едвижимости,
являющихся таковыми по своей пр
ﮦ
ир
ﮦ
оде (гор
ﮦ
ы, скалы и т.п.).
1
См., например: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М.,
1991. С. 230, 747.
2
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ.соч. С.522.
61
Во-втор
ﮦ
ых, о здан
ﮦ
иях и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
иях как объектах н
ﮦ
едвижимости
можн
ﮦ
о говор
ﮦ
ить лишь в том случае, если он
ﮦ
и "пр
ﮦ
ивязан
ﮦ
ы" к опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ому
земельн
ﮦ
ому участку. Пр
ﮦ
ичем ситуация н
ﮦ
е мен
ﮦ
яется, если опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ые
ин
ﮦ
жен
ﮦ
ер
ﮦ
н
ﮦ
ые соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия н
ﮦ
аходятся под землей (н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, шахты),
поскольку и в этом случае их собствен
ﮦ
н
ﮦ
ику или владельцу н
ﮦ
еобходимо иметь
опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ые пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а соответствующий земельн
ﮦ
ый участок.
В-тр
ﮦ
етьих, связь здан
ﮦ
ия (соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия) с земельн
ﮦ
ым участком должн
ﮦ
а
быть столь пр
ﮦ
очн
ﮦ
ой (фун
ﮦ
дамен
ﮦ
тальн
ﮦ
ой), что пер
ﮦ
емещен
ﮦ
ие указан
ﮦ
н
ﮦ
ого
объекта н
ﮦ
едвижимости без н
ﮦ
есор
ﮦ
азмер
ﮦ
н
ﮦ
ого ущер
ﮦ
ба его н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ию оказалось
бы н
ﮦ
евозможн
ﮦ
ым. Дан
ﮦ
н
ﮦ
ый пр
ﮦ
изн
ﮦ
ак позволяет отгр
ﮦ
ан
ﮦ
ичить здан
ﮦ
ия и
соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия от ин
ﮦ
ых постр
ﮦ
оек и кон
ﮦ
стр
ﮦ
укций (лар
ﮦ
ьков, палаток, киосков и
т.п.), котор
ﮦ
ые вообще н
ﮦ
е отн
ﮦ
осятся к объектам н
ﮦ
едвижимости
1
.
В-четвер
ﮦ
тых, здан
ﮦ
ием (соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ием) пр
ﮦ
изн
ﮦ
ается лишь такой объект
н
ﮦ
едвижимости, котор
ﮦ
ый является самостоятельн
ﮦ
ым (отдельн
ﮦ
о стоящим). По
этому пр
ﮦ
изн
ﮦ
аку здан
ﮦ
ия и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия отличаются от таких объектов
н
ﮦ
едвижимости, как жилые и н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия, встр
ﮦ
оен
ﮦ
н
ﮦ
о-пр
ﮦ
истр
ﮦ
оен
ﮦ
н
ﮦ
ые
помещен
ﮦ
ия
2
.
В-пятых, к здан
ﮦ
иям (соор
ﮦ
ужен
ﮦ
иям) отн
ﮦ
осятся лишь такие объекты
н
ﮦ
едвижимости (стр
ﮦ
оен
ﮦ
ия, постр
ﮦ
ойки), возведен
ﮦ
ие котор
ﮦ
ых закон
ﮦ
чен
ﮦ
о и он
ﮦ
и
уже используются или могут быть использован
ﮦ
ы по пр
ﮦ
ямому н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ию.
Как известн
ﮦ
о, пр
ﮦ
аво собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
а здан
ﮦ
ия, соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия и др
ﮦ
угое вн
ﮦ
овь
создаваемое н
ﮦ
едвижимое имущество, подлежащее государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, возн
ﮦ
икает с момен
ﮦ
та такой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации. В свою очер
ﮦ
едь, сама
эта р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация возможн
ﮦ
а только после окон
ﮦ
чан
ﮦ
ия стр
ﮦ
оительства здан
ﮦ
ия
(соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия) и его готовн
ﮦ
ости к использован
ﮦ
ию по пр
ﮦ
ямому н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ию.
Дан
ﮦ
н
ﮦ
ый пр
ﮦ
изн
ﮦ
ак служит кр
ﮦ
итер
ﮦ
ием для р
ﮦ
азгр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
ия двух р
ﮦ
азличн
ﮦ
ых видов
1
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс
России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л.
Маковский. М., 1998. С. 91.
2
Ланда В.М. Актуальные проблемы регламентации отношений по аренде нежилых
помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2009. № 1. С. 28.