42
или содержания животных.
Сооружение определяется как результат строительства,
представляющий собой объемную, плоскостную или линейную
строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную
части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих
строительных конструкций и предназначенную для выполнения
производственных процессов различного вида, хранения продукции,
временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Стоит отметить, что в состав зданий и сооружений могут входить
помещения. Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-
ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под
помещением понимается часть объема здания или сооружения, имеющая
определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
Для того чтобы условия об предмете договора аренды здания и
сооружения считались согласованными, необходимо указать данные,
позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче
арендатору. Такие данные содержатся в выписке из Единого
государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Согласно ч. 1 ст. 28,
ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» выписка предоставляется Росреестром и его
территориальными органами.
1
Кроме того, исходя из ч. 4 ст. 69 Закона N 218-ФЗ стороны могут
использовать такие данные, индивидуализирующие передаваемые по
договору здания и сооружения, как:
- кадастровые паспорта;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, который действовал до 1 января 2017 г., или
свидетельства о государственной регистрации права собственности
1
URL: www.pravo.gov.ru (дата обращения: 14.07.2015).
43
арендодателя на передаваемый в аренду объект.
Так как здание и сооружение являются разновидностью недвижимого
имущества, то для них характерна неразрывная связь с земельным участком,
на котором они размещены.
Существуют некоторые основания для выделения подвидов договора
аренды зданий и сооружений, рассмотрим некоторые из них:
Объект аренды находится в общей собственности. Особенностью
такого договора аренды зданий, сооружений является то, что необходимо
соглашение всех сособственников о передаче имущества в аренду (ст. 246 ГК
РФ). В качестве примера можно привести аренду нежилого помещения у
собственника - объединения физических лиц, являющихся членами
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или же Жилищно-строительного
кооператива (ЖСК) и т.н. Частные собственники общей долевой
собственности при сдаче в аренду принадлежащего им нежилого помещения
зачастую в качестве условий аренды выдвигают ряд требований, исполнение
которых должно обеспечить коллективу собственников надлежащее
содержание всего жилого дома, облегчить бремя расходов по жилью членам
ТСЖ, ЖСК и т.п. В частности, в качестве условий договора аренды, кроме
оплаты согласованной стоимости аренды, часто предусматриваются
обязанности арендатора по ремонту систем жизнеобеспечения жилого дома,
кровли и чердачных помещений, установка усиленных дверей и домофонов в
подъездах, ремонт лифтового хозяйства, благоустройство придомовой
территории и др. Поскольку сдаваемое в аренду нежилое помещение, как
правило, расположено в жилом доме, арендодатель в договоре стремится
максимально предусмотреть все условия, которые защитят жителей дома от
возможных последствий деятельности арендатора (стук, шум, резкие запахи,
выхлопные газы, вибрация и др.). Изложенное накладывает отпечаток на
условия договора аренды, делая его в определенной степени отличительным
от иных видов договоров аренды нежилых помещений.
44
Объект передан в доверительное управление. Особенностью
аренды при таких условиях будет являться указание «Д.У.» после
наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от
своего имени (ст. 1012 ГК РФ) и наличие полномочий в договоре
доверительного управления на сдачу имущества в аренду.
Объект находится в залоге. При таких условиях в соответствии со
ст. 346 ГК РФ необходимо обязательное согласие залогодержателя.
При аренде имущества государственных учреждений и казенных
предприятий, арендодателем должен выступать Росимущество. Право
заключения договора аренды возникает по решению Госкомитета,
соответствующего комитета, в том числе через конкурсы, аукционы и другие
виды торгов
В итоге спецификой договора аренды зданий и сооружений является
обязанность арендодателя передать арендатору вместе со зданием
(сооружением) также права на земельный участок, на котором находится
арендованное имущество. В то же время арендатор приобретает право не на
весь земельный участок арендодателя, а только на ту его часть, где находится
арендованное имущество. Может возникнуть ситуация, когда арендодатель,
передающий здание или сооружение по договору, не является собственником
земельного участка, на котором они расположены. Такое правоотношение
регулируется правилами п. 3 ст. 652 ГК РФ, которые гласят, что «аренда
здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не
принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без
согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям
пользования таким участком, установленным законом или договором с
собственником земельного участка».
Другим существенным условием договора аренды здания и
сооружения, как уже было указано выше, является условие об арендной
плате и ее размере. Необходимо отметить, что в нормах ГК РФ отсутствует
45
легальное определение самого термина «арендная плата», в ст. 614 ГК РФ
только перечисляются ее виды. Если за терминологическую основу
дефиниции арендной платы взять именно ее виды, указанные в ст. 614 ГК
РФ, то определение арендной платы можно сформулировать как встречное
предоставление арендатором арендодателю за полученное во временное
владение и (или) пользование имущество.
Статья 654 ГК РФ, регулирующая арендную плату в договоре аренды
здания и сооружения, содержит специальные требования только к
согласованию условия о ее размере. В связи с этим регламентация арендной
платы регулируется дополнительно общими положениями ст. 614 ГК РФ. Ее
нормы позволяют согласовать в договоре форму арендной платы и другие
условия, касающиеся ее внесения и изменения.
Арендная плата за пользование зданием, сооружением, помещением
может быть установлена в одной из следующих форм, предусмотренных п. 2
ст. 614 ГК РФ:
- твердой сумме платежей;
- встречного предоставления арендатором услуг арендодателю;
- встречной передачи арендатором имущества в собственность
арендодателя;
- встречной передачи арендатором имущества в аренду;
- возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного
имущества;
- иных видов арендной платы по усмотрению сторон.
Необходимо отметить, что судебная практика не признает формой
арендной платы уплату арендатором коммунальных платежей в отсутствие
согласования встречного предоставления именно за пользование
46
имуществом.
1
В то же время контрагенты имеют право включить в размер
арендной платы сумму расходов по оплате коммунальных услуг.
В отличие от общего правила аренды имущества, для аренды зданий и
сооружений, определения в договоре размера арендной платы является
существенным условием заключения такого вида сделок (ст. 654 ГК). При
отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о
размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается
незаключенным.
2
Как справедливо отмечается в литературе, достаточно
распространенной является ситуация, когда публичное образование -
арендодатель недвижимого имущества устанавливает ставки арендной платы
своими правовыми актами, которые обычно квалифицируются как публично-
правовые. В то же время в типовых договорах аренды содержится указание,
что в случае изменения нормативных правовых актов публичного
образования, регулирующих вопросы исчисления размера арендной платы,
арендодатель вправе изменить размер такой платы в договоре в
одностороннем порядке.
3
Как следствие, возникают вопросы о соответствии
такого подхода положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которым размер
арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки,
предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; о необходимости
государственной регистрации изменений к договору аренды недвижимости в
случае изменения арендной платы на основании нормативного акта
арендодателя и др.
В доктрине и судебной практике предлагаются различные решения
обозначенной проблемы. Так, по мнению А.О. Рыбалова, всякого рода
постановления и распоряжения публичных собственников об установлении
1
Пункт 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в актуал ред.) // СЗ
РФ. – 1996 г. - №5. – ст. 410.
3
Рыбалов А.О. Некоторые вопросы аренды публичного имущества // Арбитражная практика. 2006. N 12. С.
70.
47
ставок арендной платы не могут расцениваться как нормативные правовые
акты. Их публично-правовая природа ограничивается «внутрисубъектными
отношениями»: орган власти публичного образования предписывает
нижестоящему органу, выступающему от имени публичного образования в
гражданском обороте, на каких условиях должны заключаться договоры по
распоряжению публичным имуществом. Подобные акты «внешнего»
публично-правового эффекта иметь не должны.
1
В результате автор приходит
к выводу о несоответствии анализируемого условия договора аренды
публичного имущества положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ, поскольку нельзя
говорить о том, что в подобной ситуации цена является определяемой (п. 11
информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики
разрешения сопоров, связанных с арендой») и стороны согласовали условие о
размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
2
В свою очередь, ВАС РФ исходит из того, что изменение арендной
платы в результате принятия соответствующими органами нормативных
актов не является изменением условия договора о размере арендной платы
применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение
согласованного сторонами условия договора. Поэтому необходимость
заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды
нежилого помещения об установлении нового размера арендной платы и
государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера
арендной платы, отсутствует.
3
Как следует из приведенного дела, ВАС РФ
прямо не ответил на вопрос о правовой природе нормативных актов
публичного образования об установлении ставок арендной платы, однако
пришел к выводу о том, что изменение арендной платы в подобной ситуации
1
Рыбалов А.О. О некоторых вопросах аренды публичного имущества. Договор в публичном праве: Сб.
науч. ст. / Под ред. Е.В. Гриценко, Е.Г. Бабелюк. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 97 - 98.
2
Рыбалов А.О. Некоторые вопросы аренды публичного имущества // Арбитражная практика. 2006. N 12. С.
70.
3
Постановление ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С5) // СПС
"КонсультантПлюс".
48
нарушением п. 3 ст. 614 ГК РФ не будет, поскольку стороны при заключении
договора аренды публичного имущества установили порядок определения
арендной платы и предусмотрели возможность арендодателя изменять
размер арендной платы в одностороннем порядке в результате издания
нормативных актов, устанавливающих новые ставки арендной платы.
На наш взгляд, следует согласиться с первым подходом к решению
обозначенной проблемы, в пользу чего могу быть приведены следующие
аргументы. Действительно, стороны договора аренды публичного имущества
свободны в формулировании его условий, в том числе и условия о размере и
(или) порядке определения размера арендной платы. Вместе с тем п. 3 ст. 614
ГК РФ не предоставляет никаких преимуществ арендодателю
государственного (муниципального) имущества, также отсутствует и закон,
который бы закреплял право публичных образований изменять размер
арендной платы чаще, чем один раз в год. Сложившаяся же практика
заключения и исполнения договоров аренды публичного имущества, в
соответствии с которой публичное образование - арендодатель имеет
возможность изменять размер арендной платы в результате принятия
нормативных актов неограниченное количество раз, не только противоречит
п. 3 ст. 614 ГК РФ, но и нарушает основной принцип участия публичных
образований в гражданских отношениях - принцип равенства сторон (ст. 1
ГК РФ). Поэтому, если ВАС РФ допускает подобную возможность для
публичных образований, аналогичные правила должны быть установлены и
для других арендодателей, не являющихся публичными образованиями.
Кроме того, решения публичных образований, облекаемые ими в
форму нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы, по
существу не являются таковыми, поскольку не отвечают признакам
последних. Как отмечал еще О.С. Иоффе, одним из характерных признаков
административного акта, позволяющим отграничить его от гражданско-
правовой сделки, является тот факт, что орган, издающий административный
49
акт, сам не становится участником возникшего из этого акта гражданского
правоотношения, тогда как лицо, совершающее сделку, само становится
участником соответствующих правоотношений.
1
Очевидно, что в ситуации,
когда публичное образование принимает некий нормативный акт, которым
устанавливается и (или) изменяется размер платы за аренду имущества
данного публичного образования, указанное публичное образование, по
существу, осуществляет одностороннее регулирование правоотношения,
участником которого оно является. Иными словами, ни о каком нормативном
либо ненормативном характере принимаемого им акта говорить нет
оснований, поскольку с помощью данного инструмента публичный
арендодатель осуществляет изменение гражданских правоотношений (в
совокупности с другими юридическими фактами), в которых принимает
активное участие. По указанным причинам акты об установлении ставок
арендной платы должны подчиняться общим требованиям гражданского
законодательства, в том числе п. 3 ст. 614 ГК РФ, а арендаторы публичного
имущества не должны пользоваться привилегиями и преимуществами в
данной сфере отношений.
Иногда в аренду передается одновременно несколько объектов. В такой
ситуации, плата за пользование имуществом может устанавливаться как на
все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его
составных частей.
Представим себе такую ситуацию. Арендодатель передает во
временное пользование арендатору три помещения - два под склад готовой
продукции, одно под офис, а также складское оборудование. Стороны могут
установить в договоре плату, как за все имущество в целом, к примеру, 1
млн. руб. в месяц, так и за каждый объект в отдельности, например, 800 тыс.
руб. - складские помещения, 150 тыс. руб. - офисные, и 50 тыс. руб. -
1
Иоффе О.С. Советское гражданское право / Избранные труды: В 4 т. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2004. Т. 2.
Советское гражданское право. С. 268.
50
складское оборудование. С точки зрения практической целесообразности
лучше все-таки распределять сумму арендной платы по каждому объекту.
Это обезопасит стороны от возникновения споров между ними и, кроме того,
позволит арендатору избежать споров с налоговыми органами, особенно в
том случае, если часть арендуемых в рамках одного договора объектов
используется в производственной сфере, а часть - в непроизводственной.
Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет
участникам договора столь широкую свободу выбора, вплоть до отказа от
установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев,
на наш взгляд, представляется целесообразным четко определять размер
платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в
договоре. Порядок ее исчисления, предложенный Гражданским кодексом РФ,
носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут
привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с
налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем
расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.
При этом правила определения цены, предусмотренные главой 27 о
понятии и условии договора п.3 ст. 424 ГК РФ не применяются. Размер
арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки,
предусмотренные договором, однако не чаще одного раза в год.
Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может
осуществлять, как наличными, так и путем перечисления денежных средств
на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих
ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между
юридическими лицами.
1
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения
арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного
внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не
1
Указание ЦБ РФ от 20.06.2007 г. №1843-У.
51
предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе
требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока
подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Практика показывает, что существенным
нарушением можно считать следующие случаи: неоднократное (более двух
раз подряд) невнесение арендной платы; образование значительной
задолженности в результате неполного внесения арендной платы;
неоднократное нарушение сроков внесения платежей и другие подобные
нарушения.
1
Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности
арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению -
биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная
деятельность, игорный бизнес, обслуживание социально незащищенных
слоев населения и т.д.
2
Арендная плата должна учитывать технические
характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте
(назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды,
износ, строительный материал стен), перекрытий, тип строения,
территориальная зона расположения арендуемого здания, степень
обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Плата за
аренду здания или сооружения должна включать и плату за пользование
земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
Стало быть, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная
плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Плата за
аренду федеральных зданий и сооружений – один из источников доходов
государственного бюджета. Исключения из этого правила устанавливает
только закон. Так, Федеральный закон РФ №273 от 29.12.2012 г. «Об
образовании в Российской Федерации» предусматривает (п. 11 ст. 39), что
1
Обзор Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66, постановления ФАС Волго-Вятского округа от
12.01.2006 г. №А38-1324-16/98-2005, ФАС Московского округа от 27.09.2007 г. №КГ-А40/9644-07, ФАС
Поволжского округа от 10.06.2008 г. №А55-18133/2007 и другие.
2
Аверченко Н.Н., Абрамова Е.Н., Арсланов К.М. Комментарий к гражданскому кодексу Российской
Федерации Часть 2 Учебно-практический комментарий. - М.: Издательство «ПРОСПЕКТ», 2013.