52
государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в
аренду закрепленные за ним объекты собственности по ценам, которые могут
быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.
1
Плата за аренду зданий и
сооружений - один из источников дохода государственного бюджета.
Исключения из этого правила устанавливает только закон. Так, названый
Закон допустил, что «средства, полученные образовательными
учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и
развитие образовательного процесса в данном образовательном
учреждении»
2
.
Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу
площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м.
Может быть и на 1 куб. м. (мастерские художников). Стороны могут
предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом - памятники
истории, культуры, архитектуры, гараж или норматив площади в кв. м. на
одного сотрудника (по направлениям деятельности учреждения) и т.д.
На практике часто возникают споры, связанные с арендной платой.
Например, Постановление Арбитражного суда Ярославской области от 11
апреля 2014 г. дело № А82-1528/2014. «Общество с ограниченной
ответственностью «Верхневолжская инвестиционная компания» обратилось
в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной
ответственностью «Второе строительное управление» о взыскании
арендной платы по договору аренды от 01.01.2013 № 37-13 в сумме 50613
руб. за период действия договора по 08.11.2013 (с учетом произведенной
оплаты в сумме 159 600,00 руб.).
Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.
Требования истца основаны на договоре аренды от 01.01.2013 № 37-13,
согласно которому истец (Арендодатель) передает, а ответчик (Арендатор)
1
Федеральный закон от 29.12.2012 N 273-ФЗ (в актуал ред) «Об образовании в Российской Федерации» // СЗ
РФ. – 2012. - №53 (ч.1). – Ст. 7598.
2
См. там же
53
принимает во временное пользование нежилые помещения № 205 площадью
50,6 кв.м., находящиеся на втором этаже здания, расположенного по адресу:
г. Ярославль, пр. Октября, 56. Договор вступает в силу с 01.01.2013 и
действует по 25.12.2013 (п. 3.1 договора).
Разделом 4 договора аренды установлены размер и порядок внесения
арендной платы. Арендная плата составляет 27830 руб. в месяц, уплачивается
ежемесячно до 5-го числа месяца, подлежащего оплате.
Арендованное помещение, принадлежащее истцу на праве
собственности (свидетельство о государственной регистрации права от
17.08.2011 76-АБ № 372824), передано ответчику по акту приема-передачи от
01.01.2013.
Соглашениями от 25.03.2013, 09.04.2013 стороны вносили изменения в
договор аренды в части номеров и площади, передаваемых в аренду
помещений (№ 224 площадью 28,1 кв.м., № 208 площадью 32,7 кв.м.) и,
соответственно, размера арендной платы (15455,00 руб. и 17 985,00 руб.).
Возврат и передача помещений оформлены актами приема-передачи.
Соглашением от 08.11.2013 стороны расторгли договор аренды
01.01.2013 № 37-13 с 08.11.2013. Помещение № 208 возвращено ответчиком
по акту от 08.11.2013.
Согласно акту сверки, подписанному сторонами, по состоянию на
08.11.2013 за ответчиком числится задолженность в пользу истца в размере
50613 руб.
В связи с тем, что ответчик не уплатил задолженность по арендной
плате за взыскиваемый период, истец обратился в суд с рассматриваемым
иском.
Оценив представленные документы в порядке ст. 71 АПК РФ, суд
полагает, что требования истца подлежат удовлетворению частично по
следующим основаниям.
54
В соответствии с ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны
исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства;
односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее
изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,
предусмотренных законом или договором.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование. По договору аренды здания или сооружения
арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование
арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату
за пользованием имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки
внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора
обязательства сторон прекращаются; в случае изменения или расторжения
договора обязательства считаются измененными или прекращенными с
момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении
договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения
договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с
момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о
расторжении договора.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что договор аренды
расторгнут сторонами с 08.11.2013, имущество также возвращено по акту
08.11.2013, следовательно, взысканию с ответчика подлежит арендная плата
за период с 01.01.2013 по 07.11.2013 включительно в сумме 50013 руб. 50
коп.
В соответствии с ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины суд
относит на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.
55
Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального
кодекса РФ, арбитражный суд решил взыскать с общества с ограниченной
ответственностью «Второе строительное управление» в пользу общества с
ограниченной ответственностью «Верхневолжская инвестиционная
компания» 50013,50 руб. арендной платы, 2000,54 руб. возмещения расходов
по уплате госпошлины»
1
.
Помимо предмета и оплаты по договору, субъективно-существенным
условием договора может быть срок предоставления здания (сооружения),
хотя закон и не выдвигает срок в качестве такого условия.
Как отмечает Садиков О.Н. в ГК РФ не определен ни максимальный,
ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само
собой разумеющийся.
2
Указание срока в договоре хотя бы потому является обязательным, что
государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений)
производится в том случае если соглашение заключено на срок более года.
Таким образом, определение срока договора – является юридическим фактом
для обязательной государственной регистрации.
Впрочем, если стороны не предусмотрели в рамках договора срок его
действия договор считается заключенным на неопределенный срок (п.2
ст.610 ГК РФ), а значит, подлежит государственной регистрации.
Необходимо акцентировать внимание, что законом могут
устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных
видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст. 610
ГК РФ). Такие ограничения, например, могут содержаться в актах о аренде
зданий (сооружений) являющихся историческим наследием.
1
Постановление Арбитражного суда Ярославской области от 11 апреля 2014 г. дело № А82-1528/2014 из
архива Арбитражного суда Ярославской области.
2
Садиков О.Н. Комментарий постатейный к части второй ГК РФ – М.: Контракт, 2008. – с.987.
56
Наряду с существенными условиями, договор аренды зданий
(сооружений) может содержать и любые иные условия, не изменяющие
императивных правил действующего гражданского законодательства.
Так, например, договор может носить смешанный характер,
урегулировать по иному судьбу земельного участка, содержать условия о
имуществе (например, обстановке) внутри здания (сооружения).
Стороны могут предусмотреть возможность выкупа арендатором
здания (сооружения) по окончанию срока действия аренды и т.д.
На наш взгляд, дабы избежать возможных споров, необходимо
предусмотреть в договоре аренды зданий (сооружений) условие о том, кто
несет риск случайной гибели имуществе.
Необходимо отметить что договор аренды зданий и сооружений
необхидомо улучшить в свою сторону как нам хочется .
2.2. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и
сооружений
Стороны по договору аренды зданий, сооружений, изолированных
помещений и их частей обладают теми же правами и обязанностями,
которыми пользуются стороны договора аренды по правилам § 1 гл. 34 ГК.
Только некоторые права и обязанности сторон по договору аренды зданий,
сооружений, изолированных помещений и их частей уточнены в связи с
особенностями предмета этого договора.
Содержание договора представляет собой совокупность всех его
условий. В свою очередь условия договора устанавливают или
конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре
аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности
соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям,
предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об
арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его
57
арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования
арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их
внесения, обычно определяются обязанности арендатора.
Права и обязанности арендодателя
а) Основной обязанностью арендодателя является предоставление
арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и
назначению имущества.
В соответствии со статьей 583 ГК РФ арендодатель отвечает за
недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им,
которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее
известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или
проверки исправности имущества при его передаче. В этом случае арендатор
вправе потребовать применить одну из следующих мер:
1
безвозмездного устранения недостатков;
соразмерного уменьшения арендной платы;
возмещения своих расходов на устранение недостатков, если
арендодатель своевременно не устранил недостатки сам. Эти расходы могут
быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей
суммы из арендной платы после предварительного уведомления
арендодателя. Также можно отметить, что замена имущества – здания или
сооружения – как правило, практически невозможна, ибо эти объекты
недвижимости индивидуально-определены;
досрочного расторжения договора.
б) Арендодатель обязан передать арендатору имущество, сданное в
аренду, в предусмотренный договором срок, а при не указании такого срока в
договоре – в разумный срок. ГК РФ не раскрывает понятия разумный срок,
1
Белов, В. А. Договор аренды : научно-познавательный очерк / В. А. Белов. — М. : Статут, 2018. — 160 c. —
ISBN 978-5-8354-1446-8. — Текст : электронный // Электронно-библиотечная система IPR BOOKS : [сайт].
— URL: http://www.iprbookshop.
58
оно является оценочным. Представляется, что названный срок определяется в
каждом конкретном случае как реально выполнимый.
При нарушении договорного или разумного срока арендодателем
арендатор вправе истребовать от него это имущество в судебном порядке в
соответствии со статьей 369 ГК РФ и потребовать возмещения убытков,
причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения
договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
в) На арендодателе лежит обязанность производить за свой счет
капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не
предусмотрено законодательством или договором аренды (пункт 1 статьи 587
ГК РФ). Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление
основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без
которого последнее нельзя использовать по назначению. Данный ремонт
должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он
не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в
разумный срок. Поскольку законодатель не указал, как должны
осуществляться взаимоотношения сторон на период капитального ремонта,
этот вопрос следует отражать в договоре с целью избегания спорных
ситуаций.
При нарушении арендодателем обязанности по производству
капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
1
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором
или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя
стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
1
Беспалов, Ю. Ф. Договорное право : учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности
030501 «Юриспруденция» / Ю. Ф. Беспалов, О. А. Егорова, П. А. Якушев ; под ред. Ю. Ф. Беспалов. — М. :
ЮНИТИ-ДАНА, 2015. — 551 c. — ISBN 978-5-238-01643-6. — Текст : электронный // Электронно-
библиотечная система IPR BOOKS : [сайт]. — URL: http://www.iprbookshop.ru.
59
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Договором может быть предусмотрено иное (исключено или ограничено).
г) При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить
арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитуте, праве
залога), поскольку передача имущества в аренду не является основанием для
прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право
требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и
возмещения убытков.
1
д) Арендодатель обязан воздерживаться от любых действий,
создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем
имуществом согласно его назначению, предусмотренному договором.
Арендодатель имеет право в случае выявления нарушений условий
договора со стороны арендатора требовать устранения этих нарушений, а
также осуществлять проверку использования имущества арендатором,
следует отметить, что договором могут предусматриваться и иные права
арендодателя, которые не противоречат законодательству.
Также, если иное не предусмотрено договором аренды, собственник
здания, расположенного на арендуемом земельном участке, закладывая по
одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды данного
участка, вправе заложить эти права, не получая согласия арендодателя, но
уведомив его.
2
А если собственник здания, которое расположено на земельном участке
из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом на срок
более пяти лет, закладывает по одному договору об ипотеке здание и права
по договору аренды указанного участка, он в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ
1
Белов, В. А. Договор аренды : научно-познавательный очерк / В. А. Белов. — М. : Статут, 2018. — 160 c. —
ISBN 978-5-8354-1446-8. — Текст : электронный // Электронно-библиотечная система IPR BOOKS : [сайт].
— URL: http://www.iprbookshop.
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09 по делу N А41-25175/08
60
вправе заложить эти права, не получая согласия арендодателя, но уведомив
его.
1
Права и обязанности арендатора
а) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в
соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре
не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи
586 ГК РФ). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая
соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове
«пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать
договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить
тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда
арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как
следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с
условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за
собой расторжение договора и возмещение убытков (пункт 3 статьи 586 ГК
РФ).
Для того чтобы впоследствии не возникало разногласий по поводу
выполнения арендатором указанной обязанности, можно рекомендовать на
практике отражать в договоре аренды целевое использование имущества,
передаваемого в аренду. Помимо того, что указание цели аренды имущества
позволит арендодателю как титульному владельцу, располагающему
средствами вещно-правовой защиты, контролировать надлежащее его
использование арендатором, цель аренды, отраженная в договоре, является
одним из критериев обоснованности определения размеров арендной платы.
б) В процессе пользования имуществом, если иное не установлено
законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов
на содержание арендованного имущества (пункт 2 статьи 587 ГК РФ).
1
Пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
61
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков
имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей
(деталей, узлов, конструкций), а также ремонт здания с целью
восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем
инженерного оборудования и улучшения эксплуатационных показателей.
в) Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за
пользование арендованным имуществом. Данное условие относится к
существенным условиям договора аренды зданий, сооружений,
изолированных помещений и их частей.
В связи в этой обязанностью арендатора обратим внимание на
необходимость четкого оговаривать в договоре аренды условия и порядок
внесения арендной платы, так как моментом выполнения обязанности по
сдаче объекта в аренду (моментом передачи арендодателем объекта аренды
арендатору) является день наступления права на получение платы,
определенный договором аренды. Именно с этого дня будут исчисляться
проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 366
ГК и (или) договорная пеня за несвоевременную оплату, являющиеся мерами
ответственности арендатора за несвоевременное внесение арендной платы.
г) Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть
арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с
учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При
невозврате имущества в установленный срок арендодатель вправе
потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
1
Если
указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он
может потребовать их возмещения.
1
Беспалов, Ю. Ф. Договорное право : учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности
030501 «Юриспруденция» / Ю. Ф. Беспалов, О. А. Егорова, П. А. Якушев ; под ред. Ю. Ф. Беспалов. — М. :
ЮНИТИ-ДАНА, 2017. — 551 c. — ISBN 978-5-238-01643-6. — Текст : электронный // Электронно-
библиотечная система IPR BOOKS : [сайт]. — URL: http://www.iprbookshop.ru/74887.html