32
3. Для образования единого недвижимого комплекса одного лишь
соединения вещей, хоть физического, хоть технологического, недостаточно.
Необходимо, чтобы несколько вещей в единое целое были соединены еще
юридическипутем государственной регистрации права собственности на
совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь в ЕГРП.
4. В целях упрощения оборота правовому режиму единого
недвижимого комплекса следует придать достаточную гибкость, что позволило
бы его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственным
инициативе и усмотрению. Собственники имущества должны обладать правом
не только соединять объекты в единые недвижимые комплексы, но и в
последующем прекращать их режимы, раскладывать на составляющие и иметь
возможность регистрировать права собственности на отдельные элементы,
входящие в состав таких имущественных комплексов.
33
Глава 2 СРАВНЕНИЕ ЕДИНОГО НЕДВИЖИМОГО КОМПЛЕКСА И
ПРЕДПРИЯТИЯ
2.1. Понятие и правовой режим предприятия
Наиболее ярким образцом комплексных объектов недвижимости, помимо
единого недвижимого комплекса, является предприятие. Единый недвижимый
комплекс и предприятие характеризуются весьма серьезным пересечением
относительно своего положения в системе имущественных прав. В то же время
предприятие и единый недвижимый комплекс имеют и отличительные
характеристики, которые определяются спецификой регулирования тех
общественных отношений, объектами которых они признаются. Поэтому
четкое разграничение категорий «предприятие» и «единый недвижимый
комплекс», очень важно с теоретической и практической точек зрения, и
позволит не только отграничить друг от друга рассматриваемые объекты
гражданских прав, но и использовать в ходе осуществления прав адекватное
гражданско-правовое регулирование.
Предприятие как «особый» объект гражданских прав имеет свою
определенную специфику. Правовое регулирование данного объекта
гражданских прав до сих пор в теории гражданского права и в судебной
практике вызывает множество вопросов.
В первую очередь необходимо разобраться с понятием «предприятие» и
дать ему четкое определение.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав
признается «имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности»
1
. Систематическое толкование этой
нормы дает нам право сделать выводов о том, что предприятие выступает не
1
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон Российской
Федерации №51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст.
3301.
34
более чемодной из разновидностей имущественного комплекса. Основной
целью создания этого объекта имущественных прав является
предпринимательская деятельность, т. е. извлечение прибыли.
Обращает на себя внимание тот момент, что в отечественномгражданском
законодательствеотсутствует какое-либо определение имущественного
комплекса, а имеющеесяопределение предприятия не дает возможности
отделить его от иных имущественных комплексов
1
. Однако, при этом
представляется весьма очевидным, что понятие «имущественный комплекс»
охватывает значительно большую сферу общественных отношений,
нежелипонятие предприятия, исоотносятся они друг с другом как родовая и
видовая категории.
В целом предприятие как имущественный комплекс признается
недвижимым имуществом несмотря на то, что в его составевсегда
находятсявещи, которыетаковыми не являются
2
. По замечанию С.А. Степанова,
распространение на имущественный комплекс режима недвижимости, во-
первых, касается в первую очередь имущества бывших государственных
предприятий и таким образом не осуществляет охвата всего многообразия ряда
объектов, обусловленных необходимостью переплетения вещных и
обязательственных отношений, а, во-вторых, не относится к иным сходным
объектам,отнесенным законом или договором к имущественным комплексам
3
.
Под предприятием понимается объект недвижимого имущества,
состоящий из имущественных объектов, являющихся в целом имущественным
комплексом, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности. Имущественный комплекс, в свою очередь, представляет собой
совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, которые
являются единым целым и имеют одно и то же назначение, как правило,
1
См.: Аношин М.В. Соотношение понятий «предприятие» и «имущественный комплекс» //
Вестник РУДН. 2008. № 3. С. 39.
2
См.: Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости:
дис. … д-ра юрид. наук. // Томск: Изд-во Том. ун-та, 2002. С. 8.
3
См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М.: Статут, 2004. С.
160.
35
производственное
1
.
Данный комплекс может быть использован для предпринимательской
деятельности в самых различных целях, например, для производства
продукции, проведения производственных исследований, проведения рабочих
(деловых) встреч, разработки планов мероприятий и их проведения, разработки
технологий, а также выполнения работ и оказания услуг и осуществления иных
соответствующих видов деятельности.
Относительно статуса предприятия в гражданском обороте в материалах
судебной практики существуют устоявшиеся мнения, в частности о том, что
предприятие как имущественный комплексне представляет собой
самостоятельное юридическое лицо и не может выступать на рынке
товарооборота как продавец товара.
Предприятие, будучи объектом гражданских прав, обладает
оборотоспособностью, то есть может являться объектом любых сделок (таких
как купля-продажа, залог, аренда), которые связаны с установлением,
изменением и прекращением вещных прав. При этом объектом гражданско-
правовых сделок может быть,в том числе,и отдельная часть предприятия,
включающая в себя его составные имущественные элементы. В то же время
касательно гражданско-правовых сделок с частями предприятия материалы
судебной практики содержат такую точку зрения, что отчуждение отдельных
видов имущества не составляетиз себя продажу всего предприятия как
имущественного комплекса в целом. К составным частям предприятия
относятся:
– здания;
– сооружения;
– земельные участки;
– оборудование, к которому относится система приборов, аппаратов и
иных предметов техники, которые применяются самостоятельно или в
1
См.: Турдиматов Ф.К. О соотношении категорий «предприятие» и «единый недвижимый
комплекс» // Актуальные проблемы экономики и права. 2014. № 3 (31). С. 139.
36
совокупности с другими подобными приборами, аппаратами и иными
предметами;
– инвентарь, т.е. предметы производственного или хозяйственного
назначения, которые используются в качестве вспомогательных в дополнение к
оборудованию для осуществления той или иной деятельности в соответствии с
целями и задачами деятельности предприятия;
– сырье – как правило, к этому понятию относят различные материалы,
природные ресурсы, полезные ископаемые и иные подобные элементы,
предназначенные для дальнейшей переработки для производства какой-либо
продукции или осуществления какой-либо деятельности;
– продукция –под этим понимается результат деятельности, который
представлен в материально-вещественной форме и предназначен для
дальнейшего использования в хозяйственных и других целях;
– права, позволяющие идентифицировать, то есть выделить, определить
предприятие, а также производимую им продукцию, выполняемые им работы и
(или) оказываемые им услуги. К таким правам относятсянапример,
коммерческое обозначение, знаки обслуживания товарные знаки, и другие
исключительные права.
– права требования и долги;
Предприятие как объект гражданских прав имеет следующие
характерные черты:
1.Уникальность состава предприятия. Состав предприятия в обязательном
порядке предполагает сочетаниематериальных (вещи, продукция,зданияи т. д.)
и нематериальных (права, обязательства, право на обозначение, которое
индивидуализирует предприятие и т. д.) элементов
1
. По данной причине,
признать предприятие недвижимостью фактически невозможно, так как в его
составенаходится не только движимое имущество, но и «нематериальные»
элементы. По этой причине нельзя не согласиться с определением,данным
1
См.: Турдиматов Ф.К. Понятие и признаки сложной недвижимой вещи // Хаети хукуки
(Правовая жизнь). 2013. № 4 (04). С. 116.
37
немецким цивилистом Л. Эннекцерусом, что «предприятие – это сумма вещей,
прав или фактических отношений (возможности, добрая воля), которые через
посредство субъектаправ (предпринимателя) связаны в организационное
единство»
1
.
2. У предприятия как имущественного комплекса существует
особенность в отношении заключения договора, предметом которого является
данный объект. Данная особенность выражена в том, что согласно ГК РФ
стороныобязуются совершать определенные действия, являющиеся
необходимыми и обязательными для последующего заключениядоговора о
продаже предприятия. Этот элемент отличает данный договорот договора
продажи недвижимости. По этой причине законодатель принял решениесделать
из него самостоятельную разновидность договора купли-продажи. Так,
например, стоимость и состав предприятия при его купле-продаже
определяются в договоре на основании полной инвентаризации предприятия,
которая обязательно проводится в соответствии с имеющимися правовыми
предписаниями
2
.
3.Продаже предприятия в любом случае сопутствует, с одной стороны,
уступка продавцом прав требований покупателю этого предприятия, а с другой
– перевод на него долговых обязательств, что требует согласия третьих лиц, а
именно кредиторов. В соответствии со ст. 562 ГК РФ, кредиторы по
обязательствам, включенным в состав предприятия при его купле-продаже,
должны получить от продавца письменное уведомление о продаже предприятия
и предоставить согласие на сделку до передачи имущества покупателю. На
аналогичных условиях заключается договор аренды предприятия. Речь идет о
том, что кредиторы по включенным в состав предприятия обязательствам
должны быть заблаговременно, до его передачи арендатору, уведомлены
1
Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права, полутом 2: введение и общая часть /
пер. с 13-го нем. изд., проф. И.Б. Новицкого, к.ю.н. Г.Н. Полянской и В.А. Альтшулера; под
ред. проф. Д.М. Генкина и проф. И.Б. Новицкого. – М.: Иностр. лит., 1950. С. 67.
2
См.: Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственный регистратор: правовые основы.
Введение в профессию: учеб. пособие. 2-е изд., испр. и доп. – М.: Российская правовая
академия; Статут, 2007. С. 189.
38
арендодателем письменно о том, что предприятие передается в аренду.
Отличительная особенность договора аренды предприятия состоит в том, что
если иное не предусмотрено данным договором, арендатор даже без согласия
арендодателя имеет право не только предоставлять входящие в состав
имущества арендованного предприятия материальные ценностиво временное
пользование либо взаймы, а равно сдавать их в субаренду и передавать свои
права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому
лицу. Он также вправе производить отчуждение этих материальных ценностей,
если только это не влечет за собой уменьшения стоимости предприятия и не
приводит к нарушению других положений договора аренды предприятия.
4.Государственная регистрация наличия и перехода права собственности
на предприятие в целом и сделок с ним. Государственная регистрация
осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации
на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого
имущества
1
. Следует отметить, что в данном случае государственной
регистрации в целом подлежит не сам договор, а происходящий в соответствии
с ней переход права собственности, иного вещного права на предприятие, а
также в иных предусмотренных законом случаях
2
.
Деятельность предприятия как объекта гражданских прав осуществляется
согласно нормамОбщей иОсобенной части ГК РФ. При этомразработчики
Концепции развития гражданского законодательства исходили из того, что хотя
согласно ст. 132 ГК РФ предприятие как имущественный комплекс следует
рассматривать в качестве недвижимой вещи, эта норма фактически не была
включена, поскольку входящие в состав здания, строения, сооружения
регистрируются как отдельные объекты недвижимости. В таком
1
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства
РФ.1997. № 30. Ст. 3594
2
Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу
Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – Екатеринбург, 2000. С. 162.
39
случаерегистрация предприятия в качестве недвижимого имущества могла
породить трудно разрешаемые на практике вопросы
1
.
Исходя из вышеуказанных отличительных особенностей предприятия,
можно поставить вопрос о возможности классификации предприятия как
сложной вещи или же сложной недвижимости.Мы считаем, что в обоих
случаях, ответ будет дан отрицательный. Предприятие в принципе невозможно
отнести к категории вещи, по той причине, что вещь всегда является
материальным предметом. И хотя нельзя не согласиться с тем, что в составе
предприятия находятся как движимые, так и недвижимые вещи, однако
сочетание объектов материального и нематериального характера, выступающих
в гражданском обороте как единое целое, приводит к усложнению
«конструкции» предприятия. В силу этого предприятие может быть
охарактеризовано как «сложный объект», но не как «сложная вещь». Также мы
полагаем необходимым отметить, что предприятию как «сложному объекту»
присущи следующие существенные и отличительные признаки:
1) соединение материальных и нематериальныхобъектов гражданских
правоотношений;
2) общее (единое) назначение входящего в его комплекс имущества;
3) осуществление предпринимательскойдеятельности как цель
соединения имущества.
На основании вышеуказанных разграничительных признаковнами
предлагается следующее определение этой правовой категории: «Предприятие
– это комплекс материальных и нематериальных объектов гражданских
прав,объединенных общим (единым) назначением ииспользуемых для
осуществления предпринимательской деятельности».
Подводя итоги данному параграфу, сделаем следующие выводы:
1
См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства от 07 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
40
1.Предприятие выступает одной из разновидностей имущественного
комплекса. Основной целью его создания является предпринимательская
деятельность, т.е. извлечение прибыли.
2. Понятие «имущественный комплекс» охватывает значительно
большую сферу общественных отношений, нежелипонятие предприятия,
исоотносятся они друг с другом как родовая и видовая категории.
3. Характерными чертами предприятия являются: а) уникальность
состава; б) как имущественный комплекс предприятие обладает особенностью
в отношении заключения договора, предметом которого он и является; в)
продажа предприятия связана с уступкой продавцом прав требований
покупателю этого предприятия, а также с переводом на него долговых
обязательств; г) требуется государственная регистрация наличия и перехода
права собственности на предприятие в целом и сделок с ним.
4. Предприятие – это комплекс материальных и нематериальных объектов
гражданских прав,объединенных общим (единым) назначением ииспользуемых
для осуществления предпринимательской деятельности.
2.2 Сходства и отличия предприятия и единого недвижимого комплекса
В соответствии с содержанием ст. 133.1 ГК понятие единого
недвижимого комплекса получило свое законодательное закрепление прежде
всего для допущения в сферу гражданского права нового, особого единого
объекта в качестве недвижимой вещи, по той причине, что сделки с
предприятием или его частью не получили широкого распространения в силу
сложности определения состава имущества при осуществлении регистрации
предприятия в качестве недвижимости. Как отмечалось, «указанная новелла...
призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких
нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а также
иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но
не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям и, более того,
41
имеют в составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и
движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач,
связи и др.)»
1
.Потребность в совершенствовании сделок с имущественным
комплексом вызывает необходимость в более детальном сравнении
предприятия и единого недвижимого комплекса.
У единого недвижимого комплекса и предприятия, на наш взгляд, есть
лишь одно общее свойство: в их состав может входить не только недвижимое
по своей природе имущество, но и имущество движимое (оборудование,
установки, агрегаты, кабельные линии и т.п.), и только в силу закона они могут
быть признаны объектаминедвижимости. Однако формирование единого
недвижимого (как и имущественного) комплекса требует разумного подхода,
поскольку при этом может возникнуть необходимость в распоряжении каким-
либо элементом единого комплекса отдельно от прочих его составляющих.
Тогда, чтобы продать или каким-либо иным образом осуществить отчуждение,
необходимо будет выделить часть комплекса, что для неделимых вещей
представляется проблематичным. Можно лишь осуществить замену их
составляющих, что,однако,не влечет за собой возникновения иной неделимой
вещи.
К существенным отличиям единого недвижимого комплекса и
предприятия можно отнести следующие:
1. Единый недвижимый комплексрассматривается как неделимая
вещь, и его законодательное регулирование происходит соответствующе.
Неделимой вещью в соответствии с п.1 ст. 133 ГК РФ, является вещь, «раздел
которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или
изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект
вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет
составные части». Дробление единого недвижимого комплекса как неделимой
1
Комментарий к Федеральному закону от 02.07.2013 № 142-ФЗ "О внесении изменений в
подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ранее -
законопроект № 47538-6/3)» // Документ опубликован не был. Доступ через справочно-
правовою систему «Консультант Плюс».