32
рамках правового понимания передачи вещи, установленного в ст. 224 ГК РФ)
арендатору арендуемую часть имущества.
Таким образом, в правоприменительной практике отсутствует единство в
вопросе момента заключения договора аренды, что в совокупности со
спецификой собственно аренды части имущества влечет неоднозначность в
решении вопроса момента заключения договора аренды части вещи.
Наконец, третьей основной чертой договора аренды части вещи является
та, что такой договор всегда носит временный характер и по его окончании
арендатор не вправе использовать арендуемую ранее часть имущества.
Обратившись к вопросу понятия договора аренды части вещи, заметим,
что в науке гражданского права ему уделяется крайне мало внимания. Тем не
менее здесь сформировался следующий ряд подходов.
Так, одни исследователи, не предлагая собственно понятия договора
аренды части вещи, рассматривают такой договор через его разновидности.
Например, в одной из своих статей О.В. Жевняк, утверждала, что
договором аренды следует квалифицировать договор о возмездном размещении
оборудования, рекламных конструкций и т. п., принадлежащих одной стороне,
на частях имущества другой стороны с предоставлением первой стороне
доступа к этому оборудованию; тогда как договором аренды части земельного
участка необходимо рассматривать договор об использовании асфальтовых
площадок, замощений, дорог и т. п.
1
В другой работе О.В. Жевняк указала, что договором аренды следует
квалифицировать договор о размещении и последующем использовании
имущества, в том числе рекламных конструкций, оборудования связи, в
помещениях, на отдельных конструктивных элементах зданий и сооружений
2
.
1
Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 4. С. 33.
2
Жевняк О.В. Отграничение смежных договоров как фактов гражданского оборота (на
примере аренды и возмездного оказания услуг) // Российские регионы в фокусе перемен.
Сборник докладов XI международной конференции. Екатеринбург, 2016. С. 859.
33
В продолжение данного подхода В.А. Кондратьев договор о
предоставлении торгового места квалифицирует как договор аренды, поскольку
тот предполагает передачу имущества в пользование – признак, характерный
для арендных отношений
1
.
Таким образом, указанные авторы не ставят под сомнение существование
договора аренды части вещи как разновидности договора аренды, но не
раскрывают содержание соответствующего понятия, а рассматривают его уже
через его разновидности.
В свою очередь в рамках следующего – противоположного – подхода к
определению договора аренды части вещи Д.А. Морозова – передачу во
временное пользование любого конструктивного элемента (стены, фасада,
крыши и др.) сводит к договору аренды зданий и сооружений
2
. Иными словами,
автор не разделяет позицию о существовании самостоятельного подвида
договора аренды части вещи, соответственно.
В гражданско-правовой науке в раскрытии содержания понятия договора
аренды части вещи имеется и третий подход, объединяющий два
вышеуказанных.
Так, Т.И. Нестерова и А.Н. Смиркин, не употребляя формулировки
«договор аренды части вещи», используют в данном случае выражение:
«отношения по передаче части вещи в аренду», к которым, по их мнению,
наиболее близкой юридической конструкцией, подходящей для регулирования,
выступает аренда
3
. Значит, авторы не считают договор аренды части вещи
разновидностью договора аренды, а выделяют особый вид гражданско-
правовых отношений по временному пользованию частью чужой вещи на
возмездной основе.
1
Кондратьев В.А. Правовая природа договора о предоставлении торгового места на
розничном рынке // Актуальные проблемы российского права. 2018. № 2. С. 32-33.
2
Морозова Д.А. К вопросу о правовой природе договора, по которому арендатор получает в
пользование часть здания или сооружения // Скиф. Вопросы студенческой науки. 2019. № 6.
С. 114.
3
Нестерова Т.И. Договор аренды: правовое регулирование // Научная дискуссия
современной молодежи: актуальные вопросы юридических наук. Сборник материалов II
научно-практической конференции. Саранск, 2018. С. 136.
34
Наконец, в постановлении Пленума ВАС РФ № 73 выражен следующий
подход к понятию договора аренды части вещи. В частности, сказано: «…такой
договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся
вещь в целом, а только ее отдельная часть». То есть, Пленум ВАС РФ,
раскрывая содержание понятия договора аренды части вещи, определял его как
разновидность аренды и отражал его основную особенность – предмет –
отдельная часть вещи.
Обращаясь к материалам правоприменительной практики, заметим, что в
архиве Девятого Арбитражного апелляционного суда имеется постановление по
делу № А40-6800/18 от 25.12.2018, исходя из которого суд рассматривал в
качестве договора аренды такой договор, по которому во временное возмездное
пользование передавалась кровля крыши. В другом месте этого судебного акта
суд именует предмет договора как «нежилая площадь на кровле здания»
1
.
Этот же суд договор по использованию «крыши и фасада дома для
установки рекламных конструкций (вывесок, баннеров) за плату»
квалифицировал как договор аренды по делу № А40-231879/15от 03.06.2016
2
.
Таким образом, при отсутствии легального понятия договора аренды
части вещи в гражданско-правовой науке данный вопрос остается
дискуссионным.
Итак, обобщив вышесказанное, под договором аренды части вещи в
настоящем исследовании будет пониматься соглашение, по которому
арендодатель обязуется предоставить арендатору отдельную часть,
конструктивный элемент имущества за плату во временное пользование, без
предоставления владения всем имуществом. То есть, специфика
рассматриваемого вида договора аренды заключается, в том числе в объеме
передаваемых арендатору правомочий.
1
Архив Девятого Арбитражного апелляционного суда. г. Москва. Постановление по делу №
А40-6800/18 от 25.12.2018.
2
Архив Девятого Арбитражного апелляционного суда. г. Москва. Постановление по делу №
А40-231879/15 от 03.06.2016.
35
Сделан вывод, что факт предоставления части имущества в пользование
арендатора арендодателем является обстоятельством фактической реализации
сделки.
Правовая природа договора характеризуется, прежде всего, следующими
основными чертами: это соглашение, временный характер и возмездность, а
также рядом признаков, связанных с данными чертами.
36
2. ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЧАСТИ
ВЕЩИ
2.1. Существенные условия договора аренды части вещи
Согласно общей норме ч. 1 ст. 432 ГК РФ о заключении договора
гражданско-договор считается заключенным, если между сторонами, в
требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем
существенным условиям договора.
При этом существенным условием во всяком случае является условия о
предмете договора, а так же условия, которые названы в законе либо других
правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного
вида, кроме того, все те условия, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение.
Глава 34 ГК РФ, нормы которой регламентируют общественные
отношения в сфере аренды, не содержит как таковой статьи, закрепляющей
перечень существенных условий соответствующего договора. Кроме того, как
было сказано выше, легитимного понятия непосредственно договора аренды
части вещи не имеется вовсе, соответственно, отсутствуют и какие-либо
правовые нормы о его существенных условиях.
Поскольку договор аренды части вещи является разновидностью
договора аренды, следует определить существенные условия для второго,
распространяющиеся на первый указанный договор, а так же выявить
специфику существенных условий непосредственно для договора аренды части
вещи. Однако в правовой науке не выявлено единства мнений относительно
существенных условий договора аренды.
Так, к существенным условиям договора аренды, указанным в законе,
В.Ю. Мандрыкина относит лишь объект арендных отношений. Договор аренды
должен содержать всю информацию, которая бы позволила однозначно
определить имущество (движимое или недвижимое), передаваемое арендатору
37
как предмет аренды, не теряющее своих натуральных свойств в процессе
использования. Специфика существенных условий договора аренды части
вещи, по справедливому замечанию исследователя, проявляется именно в
объекте аренды
1
.
Аналогичного мнения о существенных условиях договора аренды и
особенностях существенных условий договора аренды части вещи
придерживаются в своих статьях Д.И. Пономарева, А.В. Родин и др.
2
Другая группа исследователей придерживается иного подхода в решении
вопроса существенных условий договора аренды.
В частности, в коллективной работе Д.А. Липницкого и Т.Ю. Астаповой к
рассматриваемым условиям, наряду с предметом договора и размером арендной
платы, отнесена форма договора аренды
3
.
Тем не менее, из рассмотренных позиций можно сделать однозначный
вывод о том, что само выделение такой разновидности договора аренды как
договор аренды части вещи обусловлено спецификой предмета договора.
Наконец, анализируя легитимное понятие в целом договора аренды (абз. 1
ст. 606 ГК РФ), можно назвать следующие условия его заключения:
согласование предмета («имущество»), возмездность («за плату») и срочность
(«временное»). Тогда как, исходя из нормы ч. 2 ст. 610 ГК РФ, следует сказать,
что законодатель не обязывает стороны договора аренды определять в самом
договоре срок аренды. То есть, по общему правилу условие о сроке аренды не
следует относить к существенным.
1
Мандрыкина В.Ю. Существенные условия договора аренды // Научный альманах. 2018. №
5-1. С. 218-222.
2
Пономарева Д.И. Правовая характеристика и существенные условия договора аренды //
Свобода и право. Сборник докладов XLIII Международной научной конференции. Кемерово,
2019. С. 12; Родин А.В. Договор аренды: его понятие и виды // Форум молодых ученых. 2017.
№ 6. С. 1510.
3
Липницкий Д.А. Существенные условия договора аренды в Российской Федерации //
Молодой ученый: вызовы и перспективы. Сборник статей по материалам ХI международной
научно-практической конференции. М., 2016. С. 152.
38
Исходя из практики можно сказать, что наиболее часто встречающимися
договорами, где в пользование предоставляется не вся вещь, а отдельная ее
часть, выступают договор аренды здания, сооружения или земельного участка.
Однако современная гражданско-правовая наука не характеризуется
единомыслием, в том числе в части существенных условий договора аренды
здания или сооружения.
Так, Е.В. Высоцкая в своей работе к таковым условиям, помимо предмета
договора, отнесла: срок владения или пользования (или срок аренды) и
арендную плату
1
. То есть, автор различает срок аренды здания и сооружения и
срок действия такого договора и к его существенным условиям относит первый.
Другая группа исследователей при решении проблемы существенных
условий договора аренды зданий и сооружений условия о предмете аренды и о
размере арендной платы включают в соответствующий перечень.
Указанную позицию разделяют в своих работах, например, С.А. Айвазян,
А.С. Липатова, Н.Ю. Пащенко и др.
2
Здесь же добавим, что А.С. Липатова, не относя к существенным
условиям договора аренды зданий и сооружений форму такого договора, тем не
менее, отдельного оговаривает, что к его форме законодатель применяет
особые требования, предусмотренные в ст. 434, ч. 2 ст. 609, ч. 1 ст. 651 ГК РФ
3
.
Отметим, что из легитимного понятия договора аренды здания и
сооружения (ч. 1 ст. 650 ГК РФ) прямо следуют такие его составные части:
1
Высоцкая Е.В. Существенные условия договора аренды недвижимости // Достижения науки
и образования. 2019. № 5. С. 71.
2
Айвазян С.А. Форма договора аренды нежилого помещения и порядок заключения
договора: правовые проблемы // Актуальные вопросы права, экономики и управления.
Сборник материалов XIX Международной научно-практической конференции. Пенза, 2019.
С. 223; Липатова А.С. Существенные условия и форма договора аренды зданий и
сооружений в российском законодательстве // INTERNATIONAL SCIENTIFIC NEWS 2017.
Сборник материалов XXVIII Международная научно-практической конференции. Астрахань,
2017. С. 572; Пащенко Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. 2015.
№ 3. С. 667.
3
Липатова А.С. Существенные условия и форма договора аренды зданий и сооружений в
российском законодательстве // INTERNATIONAL SCIENTIFIC NEWS 2017. Сборник
материалов XXVIII Международная научно-практической конференции. Астрахань, 2017. С.
572; Пащенко Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. 2015. № 3. С.
668.
39
объект («здание или сооружение») и срочность («временное»). Возмездность
как характеристику договора в данном случае законодатель опустил, а вот на
размере арендной платы остановился отдельно (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). В этой
связи можно сказать, что руководствоваться сугубо легитимными понятиями
договора аренды и договора аренды зданий и сооружений для определения их
существенных условий не корректно.
Таким образом, научно-исследовательская сфера на протяжении
последних пяти лет характеризуется наличием широкого спектра мнений в
части перечня существенных условий вообще договора аренды и в частности
договора аренды зданий и сооружений. Данный факт осложняет решение
вопроса существенных условий договора аренды части вещи как разновидности
договора аренды.
Обратившись к материалам правоприменительной практики, отметим,
что существенным условием договора аренды в целом, то есть, по общему
правилу, служит условие об объекте аренды.
Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в
постановлении от 13.08.2009 № А01-142/2009 пришел к выводу, что вопрос о
незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует
обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия
может повлечь невозможность реализации договора. Тогда как если договор
уже исполнен (имущество передано), и имеются данные, которые позволяют
определенно установить это имущество, а у сторон договора относительно
объекта не имеется спора, то условие об объекте не должно считаться
несогласованным, а договор – незаключенным
1
.
Пленум ВАС РФ в п. 15 постановления № 73 пришел к аналогичному
выводу, указав, что стороны не имеют права оспаривать договор, фактически
исполнявшийся ими при отсутствии спора о ненадлежащем исполнении
1
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2009
№ А01-142/2009 / ИПП «Гарант». [Электрон. ресурс]. Режим доступа:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/22050382/ (дата обращения: 02.12.2019).
40
арендодателем обязанности по передаче объекта аренды, по основанию,
связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться
на его незаключенность либо недействительность.
Данная правовая позиция законодательно воплощена в ч. 3 ст. 432 ГК РФ,
согласно которой сторона договора, принявшая от другой стороны полное или
частичное исполнение по договору либо другим образом подтвердившая
действие договора, не вправе требовать признания этого договора
незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных
обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.
То есть, по общему правилу именно предмет договора аренды является
существенным условием договора. Вопросы в части арендной платы (порядок,
условия и сроки внесения) законодатель не обязывает определять в договоре
(абз. 2 ч. 1 ст. 614 ГК РФ).
Тогда как в отношении договора аренды здания и сооружения, а так же
договора аренды земельного участка законодатель прямо обязывает стороны
согласовать в договоре размер арендной платы (ч. 1 ст. 654 ГК РФ и ч.ч. 4, 12
ст. 22 ЗК РФ соответственно). Таким образом, в качестве специального правила
– применительно к конкретным разновидностям договора аренды – условие о
размере арендной платы служит существенным.
Вопрос о форме договора аренды и в частности договора аренды части
вещи считаем не вполне корректным, поскольку в принципе несоблюдение
установленной законодателем формы сделки, в том числе формы договора
аренды, влечет ее недействительность (ст.ст. 158-164 ГК РФ), даже если
содержание договора соответствует требованиям закона.
Переходя к анализу предмета договора аренды части вещи как
существенного условия этого договора, необходимо начать с того, что наука
гражданского права не выработала единого подхода в части содержания этого
предмета.
Исходя из развития экономических отношений, как правило,
передаваемой во временное возмездное пользование, отдельной частью вещи
41
выступает часть недвижимого имущества. Здесь исследователи тематики
разошлись во мнениях: что именно считать арендуемым имуществом. В рамках
одного из подходов считается, что предметом договора аренды части вещи
выступает весь объект недвижимого имущества.
Сторонники иного подхода отстаивают мнение о том, что часть
недвижимого имущества может выступать самостоятельно объектом аренды.
Например, своей статье Д.Ф. Токарева заявляет, что практически вопроса
возможности части нежилого помещения выступать предметом договора
аренды не стоит, однако, по ее мнению, актуальна проблема в возможности и
способах индивидуализации частей помещений
1
.
Таким образом, предмет договора аренды в науке рассматривается либо в
узком, либо в широком содержании. В первом случае предметом выступает
непосредственно отдельная часть вещи, во втором – вся вещь, а словосочетание
«аренда части вещи» выступает не более чем формой речи.
В сфере предмета договора аренды части вещи в гражданско-правовой
науке существует так же дискуссия иного рода и, в частности, дискуссия
относительно структуры предмета. Не имеет однозначного решения проблема
отнесения к предмету рассматриваемого договора конструктивных элементов
здания или сооружения (стена, фасад, крыша и др.). Соответственно, данная
проблема порождает проблему квалификации такого договора.
Анализ указанного вопроса позволили выявить наличие двух подходов, в
рамках первого из которых в предмет договора аренды части вещи не
включаются конструктивные элементы здания или сооружения. Такой договор
сторонниками позиции именуется именно договором пользования
конструктивным элементом здания или сооружения.
1
Токарева Д.Ф. Аренда части помещения // Сборник материалов II Международной
студенческой научной конференции. В 2 т. Т. 2. Ульяновск, 2018. С. 180-181.