водных объектов и горных отводов водным законодательством и
законодательством о недрах в настоящее время не предусмотрена.
Исключение сделано для обособленных водных объектов, которые могут
переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном
гражданским и земельным законодательством РФ ст. 22 N 74-ФЗ Водного
кодекса РФ. Данное исключение справедливо. С теоретической точки
зрения обособленный водный объект (замкнутый водоем) небольшой по
площади и непроточный искусственный водоем, не гидравлической связи с
другими поверхностными водными, представляет собой принадлежность
земельного участка, на котором он расположен. Однако несомненно, что с
дальнейшим развитием рыночных отношений иные водные объекты и
горные отводы будут с разрешения законодателя передаваться в аренду.
Законом могут быть устанавливаться максимальные (предельные) сроки
договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных
видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу
указания ст. 627 ГК одного года не может превышать одного года. Согласно
ст. 31 Лесного кодекса срок аренды участков лесного фонда составляет
одного года до девяносто девяти лет. Если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения
предельного срока, установленного законом, договор по истечении
предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок,
превышающий установленный законом предельный срок, считается
заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление
предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых,
предотвращение отчуждения имущества под видом его аренды; во-вторых,
предоставление возможности каждой из сторон после определенного
промежутка времени потребовать изменения условий пользования
имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке. Это
мнение, что «с научной точки зрения договор найма, нельзя считать
недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не
значит, что договор заключен бессрочно.» Это значит, что срок договора
наступает тогда, когда та или другая из договаривающих сторон потребует
его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно
при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его
впоследствии» (см.:Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. С. 262).
4
Проведу комментарии к статье 607:
а), Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за
исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством
непотребляемости. Способность участвовать в производственном и ином
хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере
своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов
аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность
выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Такое требование к
объектам аренды основано на существенных арендных отношений, когда
имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия
договора подлежит возврату собственнику. Таким образом, это —
непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками. В то же
время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный
комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного
элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. В
состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция,
полуфабрикаты. Помимо общего требования к характеристике объекта
аренды п. 1 комментируемой статьи содержит примерный
(неисчерпывающий) перечень таких вещей. Их можно подразделить на
отдельные категории, подчиненные в ряде случаев самостоятельному
правовому режиму. В первую группу входят природные объекты, в числе
которых земельные участки, участки недр, ограниченные водные и лесные
объекты, формирующие группу объектов окружающей природной среды
(обособленные природные объекты), являющиеся недвижимым имуществом,
4
См: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч.2. С.262
в некоторых случаях изъятым из гражданского оборота. Отношения по
поводу таких объектов регулируются природно-ресурсным
законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного
законодательства, в частности Законом о недрах, Водным кодексом, ЛК, ЗК.
В некоторых из них аренде посвящены специальные нормы, которые затем
получают развитие в подзаконных актах (см. например Положение об аренде
участков лесного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФ
от 24.03.1998 N 345 в ред. от 20.05.2005. Учитывая объективные качества
этих объектов, их существенное значение с точки зрения общественного
(публичного) интереса, отношения, складывающиеся по поводу природных
объектов, требуют самостоятельного отраслевого регулирования. Это
регулирование носит комплексный характер, включающее и гражданско-
правовое регулирование, поэтому п. 2 комментируемой статьи указывает на
то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду
земельных участков и других обособленных природных объектов.
Так,специальные нормы об аренде содержатся в ЛК и ЗК. Водный кодекс
регулирует отношения по водопользованию, которые, можно полагать, не
являются арендными, представляя собой самостоятельный вид в группе
отношений по поводу пользования чужим имуществом. Гражданско-
правовой режим ограниченных природных объектов в значительной мере
учитывает публичный интерес, в силу чего право пользования может быть
ограничено дополнительными условиями, в том числе экологическими
требованиями. Отношения по передаче ограниченных природных объектов
могут приобретать отдельные публично - правовые черты, и в таком случае
это будет договор концессии, а не аренды. Арендодателем по данному
договору выступает публичный собственник (государство или
муниципальное образование), а на арендатора могут возлагаться
дополнительные обязанности общественно полезного свойства. В настоящее
время эти отношения регулируются, в частности, нормами Закона о разделе
продукции. Для заключения договоров по передаче в пользование
обособленных природных объектов в большинстве случаев требуется
лицензия (разрешение). Во вторую группу объектов составляют
антропогенные, т.е. искусственно созданные человеком объекты, в том числе
здания, сооружения, транспортные средства, станки и оборудование,
предметы домашнего обихода, бытовая техника и др. Иногда такое деление
условно. Так, на некоторые созданные человеком объекты распространяется
режим природных объектов (искусственно выращенные леса, каналы,
водохранилища). Правовой режим имущества, представленного
антропогенными материальными объектами, неодинаков и зависит от его
классификационного вида, определяемого по правилам подраздел 3 разд.
I ГК «Объекты гражданских прав». Это может быть движимое и недвижимое
имущество (к последнему относятся здания, сооружения, а также воздушные
и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Они
могут характеризоваться как делимые или неделимые вещи. Так, в аренду
можно сдать как здание в целом, так и его часть — помещение, в то же
время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания
(например, крышу для размещения рекламы), поскольку он не может быть
передан в пользование отдельно от здания. Нельзя передать в аренду часть
транспортного средства, так как эти отношения регулируются договорами
перевозки (фрахтования). Иногда объект аренды — сложная вещь, т.е.
совокупность разнородных вещей, образующих единое целое,
предполагающее использование их по общему назначению. В арендных
отношениях учитывается соотношение главной вещи и принадлежности
(смотри комментарии к ст. 611). В третью группу составляют объекты
смешанной природы, к которым относятся предприятия и иные
имущественные комплексы. В отличие от сложных вещей это соединенные в
одном объекте аренды совокупность вещей и совокупность имущественных
прав и обязанностей — предприятие. Безусловно, не могут быть
самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия
(имущественного комплекса), как его права или долги, объекты
интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку передача таких
объектов оформляется иными видами договоров, в частности
доверительного управления имуществом, финансирования под уступку
денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными
соглашениями. Отдельные виды имущества, сдача которых в аренду не
допускается, должны быть указаны в законе. Это такие виды имущества,
которые изъяты из гражданского оборота и являются исключительной
федеральной собственностью государства, т.е. не могут быть переданы в
пользование частным лицам по соображениям безопасности (например,
отдельные виды вооружения, месторождения радиоактивных руд и др.).
Законом также могут быть введены ограничения по сдаче отдельных видов
имущества в аренду. Это выражается, в частности, в ограничении круга лиц,
которые могут вступать в отношения аренды, в выдвижении к ним
дополнительных требований. Так, согласно Закону об атомной энергии
передача в пользование ядерных материалов, находящихся в федеральной
собственности, допускается только юридическим лицам, имеющим
разрешения (лицензии), выданные органами государственного
регулирования безопасности при использовании атомной энергии и на
основании договоров, заключаемых специально уполномоченным на то
государственным органом. Такие ограничения могут вводиться в отношении
сроков аренды отдельных видов имущества (ст. 610 ГК).
б) Существенным условием договора является условие, содержащее данные о
вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и
которую арендатор обязанвернуть по окончании срока действия договора. В
силу того что объектом арендного правоотношения может быть только вещь,
определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в
договоре наименование вещи, а следует точно охарактеризовать (описать) ее,
опираясь на ее особые признаки — цвет, размер, форму, модель. Иногда
индивидуализацию можно производить, опираясь на использование номеров,
символов, собственных названий и т.п. Например, технический,
регистрационный номер, артикул ГОСТа, номер борта воздушного судна,
название морского судна. Законом могут быть установлены специальные
требования к способу индивидуализации объекта (например, в отношении
зданий и сооружений). В ряде случаев необходимо указание некоторых иных
технических характеристик и параметров, правда, это требование к
описанию объекта аренды служит не столько определению его
индивидуальных, сколько эксплуатационных характеристик. Так, при аренде
морского судна в договоре должны быть указаны наряду с названием его
грузоподъемность, грузовместимость, скорость и пр. Отсутствие данных,
позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей
аренды, не дает возможности истребовать имущество по индикационному
иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем
передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является
объектом арендного обязательства, т.е. факт ненадлежащего исполнения
договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие
таких данных в договоре дает основание признать договор незаключенным,
поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем его существенным
условиям. Такой договор не порождает никаких юридических последствий.
Если при этом имело местополучение имущества, то его следует истребовать
по правилам гл. 60 ГК о неосновательном обогащении. Правила о реституции
в данном случае не применяются, поскольку факт отсутствия согласия по
существенному условию не является основанием для признания сделки
недействительной, да и сам законодатель квалифицирует договор не как
недействительный, а как незаключенный.
1.3. Содержание, исполнение договора аренды и осуществление
прав арендодатора по пользованию нанятым имуществом
Будучи консенсуальной сделкой, договор аренды
порождаемобязанность арендодателя, предоставить всостоянии
соответствующем условиям договора аренды иназначению имущества (п. 1
ст. 611 ГК). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно
для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода
имущества. Например, если напрокат берется автомобиль с большим
пробегом, он должен быть технически исправен и обеспечивать
необходимую безопасность. Однако к подержанной машине с учетом износа,
снижающего комфорт от ее использования, нельзя предъявлять такие же
требовании что и к новому автомобилю. Имущество должно сдаваться в
аренду вместесо всеми его принадлежностями (запасным колесом для
автомобиля, линиями связи здании и пр.) и относящимися к нему
документами (техническимпаспортом, сертификатом качества и др.), если
иное непредусмотренодоговором. Если такие принадлежности и
документыне будутпереданы, а без них арендатор не сможет пользоваться
имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени
лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то
он может потребовать предоставления ему арендодателем таких
принадлежностей и документов или расторжения договора, а также
возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК). Имущество, передаваемое арендатору,
считается не соответствующим условиям договора аренды и своему
назначению тогда, когда в немотсутствуютобычные или
обусловленныедоговоромкачества либоприсутствуют такие свойства,
которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу
относятся не только материальные (фактические) дефекты, но июридические
изъяныарендуемой вещи. Примером материального дефекта может
недостаточная мощность тягача для буксировки объекта, что делает
невозможным его использование по назначению. К юридическим изъянам,
препятствующим использованию арендатором вещи по назначению, можно
отнести наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество (сервитут,
право залога и др.). Поэтому закон требует, чтобы при заключении договора
аренды арендодатель предупреждал арендатора обо всех правах третьих лиц
на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение обязанности дает
арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения
договора убытков (ст. 613 ГК). При передаче в аренду имущества с
недостатками арендатор может применить к арендодателю меры
ответственности и защиты, предусмотренные ст. 612 ГК:
а) потребовать от арендодателя по своему выбору:
- либо безвозмездного устранения недостатков имущества,
- либо соразмерного уменьшения арендной платы,
- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение
данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом
арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора;
г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда
удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на
устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных
арендатору убытков. Ответственность арендодателяза недостатки сданного в
аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию
им независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках время
заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК). Арендодатель отвечает за
недостатки сданного в аренду имущества, которые им оговорены при
заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо
должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества
или проверки его исправности при заключении договора или передаче
имущества в аренду ( п . 2 ст. 612 ГК). Исходя из принципов разумности и
добросовестности, закон предоставляет арендодателю, извещенному о
требовании арендатора или о его намерении устранить недостатки
имущества счет арендодателя, право без промедления произвести замену
предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом,
находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить
недостатки имущества (абз. 5 п. 1 ст. 612 ГК).
Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок,
указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в
разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК). Разумность срока означает необходимость
предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса
в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после
окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредставлению комбайна и
должно влечь последствия, предусмотренные нормой п. 3 ст. 611 ГК на
случай неисполнения арендодателем обязанности по передаче в пользование
предмета аренды. Обязанность арендодателя передать предмет аренды
корреспондируете нравом арендатора требовать такой передачи. Если арен-
додатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в срок, указанный
в договоре аренды, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи у
арендодателя и передачи ему этой вещи на условиях договора аренды (ст.
398 ГК), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения,
либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков,
причиненных его неисполнением. В ряде разновидностей договоров аренды
на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК арендатор здания (сооружения) обязан
принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность лежит
на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором оз-
начает незаконный, односторонний отказ от исполнения обязательства со
всеми вытекающими из этого юридическими последствиями (ст. 310 ГК).
Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в
соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре
не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).
При использовании арендованного имущества арендатор должен проявлять
ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному
имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан нести расходы на
содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию
чистоты, по охране и пр.), поддерживать имущество в исправном состоянии,
производить свой текущий ремонт. Под текущим ремонтом следует понимать
исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не
нарушивших его целостности, не повлекших разрушения или порчи его
существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат,
пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым
имуществом. В отличие от текущего капитальный ремонт означает
восстановление целостности имущества, его существенных частей,
требующее затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за
счет этого нанятого имущества. По общему правилу арендодатель обязан
производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду
имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами
или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Капитальный ремонт должен
производиться в срок, установленный договором, а если он не определен
договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок.
Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту,
определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей
условия использования и эксплуатации конкретных видов имущества,
соглашением сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с