наймодателя и нанимателя, в частности предоставление имущества в
состоянии, соответствующем условиям договора, использование вещи по
назначению и т.п., также не претерпели существенных изменений. Практика
свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением
арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали
порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды.
Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример. Общество с
ограниченной ответственностью - арендатор - обратилось в арбитражный
суд с иском к Комитету по управлению имуществом города о взыскании
денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за
определенный период. Решением арбитражного суда исковое требование
удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение
было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было
рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно п. 2
ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в
случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в
установленном законом порядке. При таких обстоятельствах суд первой
инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в
случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа внесения
соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производит
арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о
необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок
арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при
сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.
Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы
было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета
излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.
Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего
Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции и
оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя
излишне полученной суммы арендной платы. Еще одной основной
обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по
истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по
другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных
отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого
прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему
последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с
учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено
договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он
должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества
арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой
суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по
возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть
свое имущество в принудительном порядке. В арбитражно - судебной
практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных
требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно
обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об
освобождении последним помещений, занимаемых им без законных
оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования
квалифицировались судами как некоторые иски либо как иски о
восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного
права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или
об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно
- судебной практике в качестве индикационных исков (об истребовании
имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел
Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и
дал соответствующее разъяснение. Речь идет о типичной ситуации, когда в
арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о
выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды.
Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и
передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение
ссылкой на ст. 301 ГК РФ. Применительно к данному случаю Президиум
Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК РФ (индикационный
иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником
спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного
владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего
правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на
основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность
вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна
определяться в соответствии с условиями, предусмотренными
законодательством об аренде. Из данного разъяснения Высшего
Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о
выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате
последним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам
защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен
открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить
следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при
прекращении договора аренды входит в понятие "содержание
правоотношения", вытекающего из данного договора (обязательство на
стороне арендатора). В связи с этим требование собственника - арендодателя
о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении
арендатора) по своей правовой природе является требованием о
присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего
общего с вещно-правовыми способами защиты. Судьба произведенных
арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК РФ в
зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного
имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые
улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких
улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с
согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения
арендованного имущества, произведенные арендатором за счет
амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются
собственностью арендодателя.
2.3. Особенности прекращения договорных арендных отношений
К сожалению, единой концепции о расторжении договора в цивилистике не
сложилось, не одинаково оценивается соотношение этого понятия с
понятием «прекращение договора». Не выработано ясного представления о
соотношении прекращения договора и прекращении обязательств, хотя,
конечно же, вряд ли можно применять в отношении прекращения договора
нормы главы 26 ГК РФ - они предназначены только для прекращения
обязательств. Кроме того сам законодатель не придерживается единства
терминологии используя помимо слов «расторжение» и «прекращение»
другие выражения (например, употребляет слова «отказаться от исполнения
договора» - п. 3 ст. 503 ГК РФ). Представляется, что было бы логичным
считать, что термин «прекращение» охватывает собою прекращение
договора по различным основаниям, в том числе при исполнении
(прекращении) всех его обязательств, досрочно по соглашению сторон, в
силу прямого указания закона, а также по специальному решению суда. В
пользу этого говорит и семантика, слова «расторжение». В связи-с этим, под
расторжением договора предлагается понимать всякое - принудительное (не
основанное на согласованной воле) прекращение договора. По общему
правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450
ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения фактически отсутствует и
общепринятая концепция, которая бы, позволяла различные основания
прекращения действия договора и обязательства. Попытка же объяснить
прекращение договора фактом прекращения его основного обязательства
(например, предоставление требуемых товаров по договору) опирается,
скорее, на арифметический подход, а не на юридическую логику.
Непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания
расторжения договора аренды. Так, если договор заключен на
неопределенный срок, то каждая из сторон - имеет право в любое время
отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц,
а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Если для данного
договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается
прекращенным в случае истечения данного срока, при условии, что срок
аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не
отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не
приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по
истечении предельного срока. Однако невозможна пролонгация договора: с
предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжение
действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок,
то прежний договор считается прекратившим действие. Специальные
основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя
предусмотрены ст. 619 ГК РФ и нет необходимости их повторять. В
судебной практике признано, что право арендодателя - расторгнуть договор в
случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату,
подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ в порядке,
предусмотренном ст. 452 ГК РФ если же данный порядок не соблюден, то -
иско расторжении удовлетворению не подлежит. Досрочное расторжение
договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения
арендатором арендной платы в установленный договором срок, все же
возможно, несмотря на то, зафиксировано такое положение в договоре
аренды или нет. Это обстоятельство подтвердил Президиум Высшего
Арбитражного Суда РФ. В своем Информационном письме от 11.01.2002 г.
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в п. 26 он
отметил, что, несмотря на то, что п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает в
качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды
двукратную просрочку внесения арендной платы, ч. 2 ст. 619 ГК РФ не
исключает возможности установления в договоре аренды права арендодателя
на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного не
внесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В
юридической литературе существует мнение, согласно которому в подобных
ситуациях предпочтительнее оставлять договоры в силе, так как иначе это
противоречит экономической цели государства - обеспечение стабильности
гражданского оборота. Сторонники, указанной позиции отмечают, что
арендатор исполнял свою обязанность по внесению арендной платы, хотя и
ненадлежащим образом, и арендодатель может восстановить свои права
путем взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за
просрочку платежа. По нашему мнению, эта точка зрения является не совсем
корректной. Действительно, в ст. 619 ГК РФ не содержится такое основание
расторжения договора, как неполное внесение арендной платы, поскольку
исходя из смысла данной статьи, речь идет именно о неоплате. Если же по
представленным в суд расчетам видно, что платежи все-таки
осуществлялись, но не в полномобъеме, то ст. 619 ГК РФ применению не
подлежит. Здесь имеет место недоплата. В тоже время в упомянутой статье
ГК РФ указываются специальные основания расторжения договора, которые
применяются субсидиарное с общими основаниями расторжения договора,
предусмотренными ст. 450 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по
требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению
суда при существенном нарушении договора другой стороной. Таким
образом, если арендодатель, заявляя иск о расторжении договора аренды в
связи с внесением арендной платы не в полном объеме, докажет, что такое
нарушение договора является существенным, договор подлежит
расторжению судом на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ. На основании
вышеизложенного, представляется возможным сделать вывод о том, что
гражданское законодательство имеет некоторые недостатки правового
регулирования вопросов, связанных с расторжением договоров аренды по
инициативе арендодателя. В связи с этим, предлагается внести в п. 3 ст. 619
ГК РФ изменения следующего содержания: «в случае однократного
невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок».
Следует также учитывать, что расторжение договора, в отличие от случаев
его иного прекращения, всегда опирается не на обоюдное волеизъявление, а
волю одной из сторон либо решение соответствующих государственных
органов. При этом допустимо установить непосредственно в договоре не
только новые основания расторжения договора по решению суда, но и
основания для расторжения договора аренды во внесудебном порядке. М.С.
Карпов несколько иначе построил аргументацию. В соответствии с позицией
Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п. 27 Обзора практики
разрешения споров, связанных с арендой от 11.01.2002 г. N66, признается
необходимой защита прав арендодателя различными способами, в том числе
путем отказа от договора и расторжения договора во внесудебном порядке.
Односторонний отказ от договора указанный автор рассматривает как
допускаемую законом меру оперативного воздействия, а поскольку такие
меры судом одобряемы, то они легитимны. Сами по себе нарушения, в том
числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения
договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя
это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки
следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении
нарушений суд расторгнет договора аренды. Специальные основания
расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст.
620 ГК РФ, и в целом их формулировка вопросов не вызывает. Единственно
заметим, право арендатора расторгнуть договор в силу не исполнения
арендодателем обязанности производить капитальный ремонт действует не
во всех случаях; например, при аренде земельных участков основные
обязанности по охране и содержанию земли возлагаются, прежде всего, на
самого арендатора (гл. VI ЗК РФ). В судебной практике сложилось мнение о
том, что предъявленный иск о выселении арендатора из нежилого
помещения есть одновременно и иск о расторжении договора аренды.
Полагаем, что по существу экономических отношений это, конечно же, одно
и то же, но юридическая квалификация должна быть изменена из-за
различия правовых последствий в частности, необходимо изменение
предмета иска. Законодательство содержит и специальные правила о
расторжении отдельных разновидностей договора аренды, связанные
преимущественно со спецификой объекта. Так, при расторжении договора
аренды земельного участка следует учитывать и норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ,
предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных
земель договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию
арендодателя может, быть, расторгнут только по решению суда при
существенном нарушении договора аренды. На эту норму, к сожалению,
обращается - мало внимания, но она обладает необычайным эффектом. Во-
первых, рассматриваемое правило практически исключает возможность
применения почти всех выше перечисленных оснований для прекращения
договора аренды, так как сформулировано императивно. Во-вторых, часть
вторая п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признает только - то нарушение
договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того на что было вправе рассчитывать при
заключении договора. Это приводит к тому, что в случае иных нарушений
(при не целевом использовании земли, длительных неплатежах арендной
платы и пр.) оснований для расторжения соглашения нет. В-третьих,
имеющаяся редакция исключает и применение ст. 46 ЗК РФ. В-четвертых,
рассматриваемая норма столь значительно изменяет состав прав - и
обязанностей арендаторов и арендодателей, что фактически порождает
правовой режим, свойственный для вещных прав. Поэтому вполне
справедлива критика данной нормы, в том числе и в связи с отсутствием
ясной связи с п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ: последняя допускает возможность
расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда в
случаях, не относящихся к существенному нарушению договора, но
предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В частности,
может оказаться невозможным применить основания, изложенные в ст. 619
ГК РФ, поскольку не все они и не всегда могут быть признаны
существенным нарушением - если даже и можно говорить о
«существенности» в другом отношении. Не ясно также, надо или не надо
соблюдать изложенную в ст. 619 ГК РФ процедуру расторжения. Полагаем,
что здесь выбор надо сделать между двумя вариантами: либо в конце данной
фразы в п. 9 ст. 22 ЗК РФ добавить слова: «а также при иных существенных
нарушениях и в порядке, предусмотренными гражданским и земельным
законодательством» либо исключить анализируемую норму из п. 9. ст. 22 ЗК
РФ. Что же касается выкупа объекта аренды, то следует из круга связанных с
ним проблем изначально вычленить вопросы приватизации. Правовое
регулирование выкупа арендованного имущества в рамках
приватизационных процессов составляет особую область правового
регулирования и требует самостоятельного исследования. В соответствии со
ст. 217 ГК РФ нормы гражданского законодательства применяются для
таких отношений лишь в части, не урегулированной законодательством о
приватизации. Впрочем, право на выкуп государственного и
муниципального имущества несет в себе не столько частноправовые,
сколько публично - правовые черты. При применении законодательства о
приватизации, когда речь идет о выкупе арендованного государственного и
муниципального имущества, необходимо определить границу между сферой
применения положений публичного права и отношениями, охватываемыми
гражданским законодательством. Представляется, что этот приоритет
распространяется лишь на порядок выкупа, но не затрагивает и не должен
затрагивать вопросов, лежащих за пределами процедуры, состава действий
участников соответствующей сделки и т.п. Иначе говоря, в остальном
(момент перехода права собственности, применение способов обеспечения
исполнения обязательств, перечень приватизируемых объектов, расчетные
отношения и пр.) следует исходить из общих положений гражданского
законодательства. Выкуп арендованного имущества составляет
самостоятельное основание прекращения договора аренды, общиеправила об
этом установлены в ст. 624 ГК РФ; законом или договором может быть
предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность
арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии
внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1
ст. 624 ГК РФ). Следует, что а) основания для выкупа могут быть как
диспозитивные (в силу соглашения сторон), так и императивные (прежде
всего это предусмотренные непосредственно законодательством основания
приватизации), б) возможность введения условия о выкупе может быть
предусмотрена в течение всего срока аренды, что подтверждается
специальной оговоркой закона (п. 2 ст. 624 ГК РФ), в) возможность выкупа
при наличии арендных отношений законодатель связывает не только с
фактом договоренности о приобретении имущества в собственность
арендатором, но и с внесением полной суммы стоимости объекта;
следовательно, по смыслу закона исключены нормальные для обычной
купли-продажи ситуации, когда независимо от внесения всей покупной цены
право собственности на объект купли-продажи переходит к покупателю (ст.
486 ГК РФ допускает различные соотношения-оплаты и возникновения права
собственности). Применительно к последнему выводу следует напомнить,
что в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя
вещи по договору возникает по общему правилу с момента ее передачи, если
иное не предусмотрено законом или договором. Как соотносится данное
положение со случаем, описываемым в ст. 624 ГК РФ. Полагаем, здесь
следует использовать норму части второй п. 1 ст. 224 ГК РФ: «Вещь
считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления
во владение приобретателя или указанного им лица», что позволяет признать
вещь надлежаще переданной в силу факта нахождения вещи у покупателя.
Право арендатора на выкуп имущества традиционно рассматривается как
особое правомочие в связи с тем; что при определенных условиях может