35
конструктивного элемента недвижимой вещи. Если в Информационном
письме ВАСа РФ № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения
споров, связанных с арендой» суд занимает строгую позицию о том, что
«крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является
самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в
пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом
аренды», то в Постановлении Пленума ВАСа от 23 июля 2009 года № 64 «О
некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников
помещений на общее имущество здания» мы наблюдаем смягчение позиции,
выражающееся в признании договора пользования конструктивной частью
недвижимой вещи и применения по аналогии норм договора аренды к таким
договорам пользования: «Например, может быть заключен договор
пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной
рекламы… К таким договорам применяются по аналогии положения
законодательства о договоре аренды…»
1
.
Отметим, что, в соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума
ВАСа от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики
рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее
имущество здания», договоры пользования конструктивной частью вещи,
заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной
регистрации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Основываясь на вышеуказанном пункте Постановления Пленума ВАСа
суды активно признают договоры пользования конструктивным элементом
недвижимой вещи (крышей, например) незаключенным, если такой договор
заключен на срок не менее года и не прошел государственную регистрацию
2
.
1
Фирсов А.П. Применение положений ГК РФ о договоре аренды // Новая аптека. 2015. №
2-1. С. 59-64.
2
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2013
года N 18АП-12977/2012 по делу N А07-10842/2012, Постановление Девятнадцатого
арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2011 года по делу N А14-9145-2010306/31
и другие.
36
Однако у Росреестра есть своя позиция касательно возможности
государственной регистрации права на конструктивный элемент недвижимой
вещи, не являющийся недвижимостью сам по себе, изложенная в Письме
Росреестра от 09 июля 2012 года № 14-3117/12. В этом Письме Росреестр
указывает следующее: «Вместе с тем отдельные конструктивные элементы
здания (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши),
полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое
оборудование) действующим законодательством не отнесены к объектам
недвижимого имущества (частям объектов недвижимости), вследствие чего
права на них не подлежат государственной регистрации в соответствии с
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», такие объекты
в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости» также не подлежат кадастровому учету. Таким
образом, при поступлении на государственную регистрацию договора аренды
объекта, индивидуализация которого в качестве недвижимой вещи
невозможна, в соответствии со статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997
N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» должно быть принято решение об отказе в проведении его
государственной регистрации»
1
.
Хотя в вышеизложенном отрывке из Письма Росреестра приводится
пример невозможности государственной регистрации договора аренды
конструктивного элемента здания, есть все основания полагать, что на
основании вышеизложенной позиции Росреестра, в государственной
регистрации договора пользования конструктивным элементом здания
Росреестром, заключенном на срок не менее одного года, будет также
отказано.
Таким образом, существует ярко выраженное противоречие между
1
Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2006 по делу № А47-1541/06 // СПС «
КонсультантПлюс» .
37
позицией ВАСа РФ, требующей государственную регистрацию договора
пользования конструктивным элементом части здания, заключенного на срок
не менее 1 года, и позицией Росреестра, отказывающего в государственной
регистрации таких договоров на том основании, что, поскольку
конструктивный элемент здания не является сам по себе недвижимым
имуществом, права на него (включая право пользования) не подлежат
государственной регистрации
1
.
В такой ситуации лицам, заключающим договор пользования
конструктивной частью недвижимой вещи, предпочтительно заключить
договор пользования на срок менее 1 года и при необходимости продлить его
действие по истечение срока опять на срок менее одного года в целях
избежания государственной регистрации договора аренды. Такой договор
будет считаться заключенным и действительным с момента согласования
сторонами всех существенных условий договора путем его подписания.
Касательно идентификации предмета договора конструктивной части
недвижимой вещи, сторонам необходимо руководствоваться
вышеизложенными правилами идентификации самой недвижимой вещи
(точный адрес). Кроме того, в договоре необходимо поименовать сам
конструктивный элемент (крыша, стена, др.), указать его площадь и
идентифицировать его на прилагаемом к договору аренды графическом плане
такого конструктивного элемента недвижимой вещи
2
.
Аренда части будущей вещи
Когда в 2011 году ВАС РФ принял на вооружение концепцию будущей
вещи в отношении договоров купли-продажи, мнения юристов о
правомерности такого подхода разделились, а правоприменительная практика
до сих пор не устоялась. Несмотря на это ВАС РФ продолжил «крестовый
1
Кравцов Д.А. Договор аренды: понятие, содержание, предмет, стороны // В сборнике:
Современные проблемы инновационного развития науки. сборник статей международной
научно-практической конференции. Уфа, 2016. С. 117-119.
2
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2013
года N 18АП-12977/2012 по делу N А07-10842/2012
38
поход» и предусмотрел, что ранее предложенные им принципы о
возможности заключения сделки в форме купли-продажи в отношении
будущей вещи подлежат применению и к договорам аренды.
Рынок давно и настойчиво требует найти правовой механизм, который
позволил бы заполнять арендаторами строящиеся комплексы. Сейчас
большинство девелоперов последовательно заключают предварительный
договор аренды (пока объект не сдан в эксплуатацию), краткосрочный
договор (когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы) и
долгосрочный договор (когда права арендодателя зарегистрированы). При
этом объективно возникает множество сложностей, связанных с
перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для
осуществления ремонта и т.п. Существующая арбитражная практика не
давала возможности эффективно разрешить эти вопросы
1
.
Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей
вещи. При этом суд выделяет два вида ситуаций:
- нет самой вещи (то есть здание или помещение еще не достроено);
- у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую
вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще не
зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения).
По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при
условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует
действительности заключенного договора аренды, так как это не
противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. При этом в «законное владение» в
терминологии Постановления не входит право постоянного (бессрочного)
пользования участком: п.4 ст.20 ЗК РФ прямо запрещает такому
правообладателю заключать договоры, предусматривающих распоряжение (в
том числе и в будущем) таким участком
2
.
1
Польщикова А.Е. Часть вещи как объект права // Бюллетень нотариальной практики.
2011. № 2. С. 8-12.
2
Верстова М.Е., Сафонова Ю.Б. К вопросу о понятии и классификации вещей как
39
Однако есть риск, что «законное владение» так и не станет
зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру
защиты интересов арендатора. В случае неисполнения обязательства по
передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору
убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том, как рассчитывать
и доказывать такие убытки, остался открытым.
ВАС РФ также полагает, что отсутствие разрешения на ввод в
эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не влечет
недействительности договора. Эта позиция представляется юридически
спорной, но ее придется учитывать в практике
1
.
Несомненно, будет востребован рынком и (формально противоречащий
закону) вывод ВАС РФ о том, что передача объекта арендатору до ввода его в
эксплуатацию для проведения ремонта и отделочных работ не противоречит
положениям Градкодекса РФ. Девелоперы будут активно пользоваться этим
разъяснением: оно сокращает сроки начала работы объекта и соответственно
окупаемости инвестиций. Однако с юридической точки зрения это создает
проблемы, связанные с распределением ответственности за безопасность
людей до окончания строительства.
При подготовке постановления ВАС РФ уделил большое внимание
сугубо практическим вопросам заключения договора аренды, которые
порождали противоречивую судебную практику.
В частности, п.9 посвящен регулированию предмета договора аренды –
возможности передачи в аренду части объекта. Не секрет, что судебная
практика по-разному оценивала такую возможность: от вывода о полной
недопустимости подобных действий до отсутствия каких-либо ограничений
на них
2
.
объектов гражданских прав // Законодательство и экономика. 2014. №12. С. 34-36.
1
Польщикова А.Е. Часть вещи как объект права // Бюллетень нотариальной практики.
2011. № 2. С. 8-12.
2
Сусликов В.Н., Коротких О.А. О предмете государственной регистрации прав на
недвижимое имущество // Известия ЮЗГУ. 2012. №5(44). Ч.1. С.111.
40
ВАС РФ не ограничился простой констатацией возможности передачи в
аренду части объекта и дополнительно разъяснил, что следует признавать
надлежащей индивидуализацией этой части: на госрегистрацию договора
может быть представлен «подписанный сторонами документ, содержащий
графическое и/или текстуальное описание».
При этом если кадастровый паспорт объекта ранее предоставлялся в
регистрационный орган, то дополнительных индивидуализирующих
действий по части объекта от сторон не требуется.
В настоящее время в большинстве регионов России для регистрации
договора аренды части объекта необходимо приложить к договору как
минимум простую копию (а в некоторых регионах – оригинал) кадастрового
плана с нанесенными на нее цветными границами этой части. С учетом
мнения ВАС РФ регистрирующий орган вынужден будет пересмотреть свои
требования к оформлению таких договоров и учесть возможность
«текстуального описания».
Кроме того, ВАС РФ предложил дополнительную гарантию для сторон
в вопросе о согласованности предмета договора. При возникновении споров
недобросовестные стороны зачастую добивались признания договора
незаключенным в связи с ненадлежащим описанием предмета аренды. ВАС
РФ прямо указывает, что если договор аренды сторонами фактически
исполнялся (например, вещь была передана арендатору и т.п.), стороны не
вправе оспаривать его по основанию ненадлежащей индивидуализации
1
.
Если в отношении одного и того же предмета заключены несколько
договоров (два и более), это не делает их недействительными или
незаключенными, но арендатором будет то лицо, которому объект был
фактически передан. Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимого
имущества не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре
аренды той же вещи. Арендатор, которому не передали спорный объект,
1
Фирсов А.П. Применение положений ГК РФ о договоре аренды // Новая аптека. 2015. №
2-1. С. 59-64.
41
вправе требовать лишь возмещения причиненных убытков и выплаты
договорной неустойки.
Постановление содержит большое количество норм, направленных на
регулирование баланса интересов сторон и противодействие
злоупотреблению правом.
В частности, п.12 постановления закрепляет положение о том, что
доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не
оплатившего пользование, об отсутствии у арендодателя права собственности
и его принадлежности другим лицам, судом учитываться не должны.
ВАС РФ предлагает решать эту проблему на основе добросовестности
(арендатор «знал или должен был знать о «дефекте аренды»). При этом
собственник объекта вправе предъявить к недобросовестному участнику
сделки иск о взыскании неосновательного обогащения:
- если недобросовестным был только неуправомоченный
«арендодатель», то иск собственника предъявляется к нему;
- если недобросовестным был арендатор, то отвечает он;
- если недобросовестными были оба, они несут солидарную
ответственность.
При этом иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время
фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с
неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Фактически это
означает, что если недобросовестным был именно арендатор (знал об
отсутствии полномочий), то в итоге он заплатит дважды. Подобное
регулирование создает скрытый механизм ответственности для
недобросовестных арендаторов, что должно дополнительно
противодействовать злоупотребления правом
1
.
Среди важных для практики правил следует упомянуть еще один новый
подход ВАС РФ: если договор аренды подлежал государственной
1
Фирсов А.П. Применение положений ГК РФ о договоре аренды // Новая аптека. 2015. №
2-1. С. 59-64.
42
регистрации, но не был зарегистрирован, однако объект был передан
арендатору и исполнение контракта началось, к таким правоотношениям в
случае спора должны применяться не нормы о неосновательном обогащении,
а нормы данного договора аренды как обязательства, порожденного ст.309 ГК
РФ. Это означает, что при наличии спора должны применяться положения
договора как о размере арендной платы и порядке ее уплаты, так и о
договорной неустойке.
Не секрет, что иногда арендатор соглашается на завышенную аренду,
чтобы получить объект в пользование, а потом решает не платить и не
регистрировать договор – раньше суды считали такой договор не
заключенным, а при расчете суммы неосновательного обогащения арендатора
применяли некий абстрактный «средний» расчет аренды
1
.
Говорить о доктрине добросовестной реализации прав сторонами
договора аренды, позволяет и норма, которая закрепила возможность для
арендатора защищать свои права при одностороннем изменении арендной
платы арендодателем. Если изменение платы непропорционально изменению
средних рыночных ставок за аналогичные объекты в данной местности (и
существенно превысило его), арендатор может в судебном порядке
доказывать факт злоупотребления правом арендодателем. Такому
арендодателю откажут в праве требовать с арендатора сумму превышения
«среднерыночной ставки». На практике это даст возможность арендаторам
защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом
пытаются вынудить арендатора к освобождению объекта, хотя формулировка
и далека от идеала. Может вызвать споры определение «средних рыночных
ставок в данной местности за соответствующий период», так как не секрет,
что для аренды локация имеет первоочередное значение и принятие за
«данную местность» Москвы или Петербурга в целом даст недостоверные
результаты. Термин «существенное превышение» оставляет слишком много
1
Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения
и государственной регистрации // Нотариус. 2015. N 8. С. 9 - 12.
43
возможностей для толкования
1
.
К категории положений о добросовестности следует отнести и
положения постановления, которые ограничивают «разумным сроком» право
арендодателя на расторжение договора аренды при неоплате аренды два раза
подряд. Это безусловное право часто используется как средство борьбы с
несговорчивым арендатором. При отказе от навязываемых арендатору
условий, арендодатель «вспоминал» про нарушение и обращался в суд.
Введение ценза «разумного срока» позволит качественно изменить
сложившуюся недобросовестную практику.
Постановление предлагает оперировать тремя видами арендной платы:
- регулируемая арендная плата;
- арендная плата, определяемая правилами, установленными
публичным субъектом;
- арендная плата, устанавливаемая сторонами
2
.
В отношении регулируемой арендной платы ВАС РФ разъяснил общую
норму о том, что определенная по итогам торгов арендная плата не является
регулируемой. Однако п.2 ст.614 ГК РФ позволяет публичному субъекту
использовать комбинированный вариант определения арендной платы:
определять ее часть путем торгов, а другую часть путем регулируемой
арендной платы
3
.
К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что она
подлежит внесению в размере, установленном на соответствующий период
регулирующим органом, и оформления каких-либо дополнительных
соглашений об этом к договору аренды не требуется.
Если торги (в соответствии с законом) не проводились, условия
1
Сусликов В.Н. Зарубежный опыт организации имущественно-земельных отношений //
Нотариус. 2016. №6. С.44-48.
2
Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной
практики. 2016. N 2. С. 33 - 34.
3
Пискунова М.О. О делимости недвижимых вещей // СПС « КонсультантПлюс» ;
Шлотгауэр М.А. Правовой режим части жилого помещения// Правовая культура и
правовой нигилизм: сб. материалов межвуз. конф. Омск, 2006. С. 150-156.
44
договоров аренды государственного или муниципального имущества,
предусматривающие взимание с арендатора (дополнительно к регулируемой
арендной плате) сумм за право заключения договора аренды, являются
ничтожными.
Арендная плата, установленная публичным субъектом, во многом
похожа на регулируемую (например, плата за аренду помещений КУГИ
относится к такому виду). Для нее также не требуется подписания какого-
либо дополнительного соглашения об изменении арендной платы, если
соответствующий публичный порядок был изменен уполномоченным
органом
1
.
Стоит сказать несколько слов об обычной арендной плате,
определяемой сторонами. Как правило, на момент подписания договора у
сторон отсутствуют споры о размере арендных платежей, однако в
последующем именно они составляют абсолютное большинство споров по
договору.
ВАС РФ предписывает, что по соглашению сторон размер арендной
платы может меняться сколько угодно раз в течение года, даже если в
договоре это прямо не прописано. Одностороннее изменение арендной платы
арендодателем допускается только если это прямо предусмотрено законом
либо договором, но во всех случаях не более одного раза в течение года.
В постановлении есть ряд норм, которые напрямую затронут интересы
застройщиков. Во-первых, сделан однозначный вывод, что истечение сроков
аренды или ее прекращение не препятствует регистрации права
собственности на созданный в период ее действия объект незавершенного
строительства (если он не является самовольной постройкой). Во – вторых,
определена судьба прав на участок под строящимся многоквартирным домом
– с момента регистрации первого права собственности любого дольщика
право собственности/аренды застройщика прекращается в силу закона. Это
1
Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат.
2015. N 9. С. 68 - 69.