34
оплаты за последний месяц, поскольку должна компенсировать вред имуществу
собственника. Она устанавливается в большинстве случаев в размере одного
ежемесячного платежа. Стороны по соглашению вправе самостоятельно
выбрать размер депозита»
1
.
Залог ранее использовался в качестве подтверждения намерения
заключить договор аренды. Сегодня эта сумма часто выполняет роль
страхового депозита или используется в качестве оплаты за последний месяц
аренды.
В статье 622 Гражданского кодекса РФ закреплена общая обязанность
арендатора после прекращения договора вернуть назад имущество, полученное
от арендодателя. Данное положение обусловлено существом арендного
правоотношения, которое состоит во временном владении и (или) пользовании
чужим имуществом. Интерес представляет содержание данной обязанности в
сочетании с кредиторской обязанностью арендодателя принять вещь назад.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ «арендатор
обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом
нормального износа или в состоянии, обусловленном договором»
2
. Вправе ли
арендодатель отказаться принять вещь, если сочтет ее состояние
ненадлежащим? Ответ на данный вопрос стоит арендатору начислением
арендной платы за период устранения возможных дефектов. В судебной
практике встречаются парадоксальные случаи, когда отказ в принятии вещи
арендодателем автоматически формирует основания для взыскания с
арендатора арендных платежей, а также убытков за дефекты и неустойки за
просрочку арендатора. К счастью, суды выработали и иные подходы. Ситуацию
необходимо разрешать с опорой на добросовестность сторон договора,
значительность нарушений, а также с учетом толкования нормы в тех
правопорядках, из которых она была практически дословно заимствована.
1
Белов В.А. Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами // Жилищное
право. - 2016. - №4. - С.75.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
35
Добросовестные арендаторы имеют право претендовать на заключение с
ними договора на новый срок, что дает им возможность в преимущественном
порядке перед иными участниками гражданского оборота получить в аренду
имущество. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса
РФ «если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,
надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими
лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан
письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок,
указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в
разумный срок до окончания действия договора»
1
.
Можно привести следующий пример из судебной практики (Решение
Ленинского районного суда г. Красноярска №2-1427/2019 от 19 сентября 2019
года).
Давыдовой П.А. в адрес Давлатова Х.Н. направлено заказной
корреспонденцией уведомление о том, что в связи с несоблюдением срока
внесения арендных платежей и коммунальных платежей договор с арендатором
на новый срок заключаться не будет.
Судом установлено, что Давлатовым Х.Н. ненадлежащим образом
исполнялись условия договора аренды, а именно им несвоевременно вносилась
арендная плата, по состоянию на момент окончания действия договора
задолженность по арендной плате им в полном объеме не погашена, в связи с
чем преимущественное право на заключение договора аренды на другой срок у
него не возникло. Кроме того, о намерении заключить договор аренды на
новый срок Давлатов Х.Н. сообщил Давыдовой П.А. после направления ему
уведомления о намерении арендодателя по истечении срока действия договора
не продлять данный срок. Суд оставил без удовлетворения исковые требования
Давлатов Х.Н. к Давыдовой П.А. об обязании заключить договор аренды на
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
36
новый срок
1
.
В ряде ситуаций арендатор имеет право расторгнуть договор в
одностороннем порядке. Однако для этого нужно доказать наличие
соответствующих оснований. А.Абрамов и М.Тарковская считают, что
«Арендатор вправе расторгнуть договор аренды как в судебном, так и во
внесудебном порядке. Основания расторжения договора могут быть
предусмотрены в самом договоре либо предписываться законом. В связи с этим
особое значение приобретает формулировка соответствующих условий
договора»
2
.
Внесудебный порядок расторжения договора предполагает
односторонний отказ стороны от договора путем уведомления другой стороны.
При этом «договор считается прекращенным с момента получения такого
уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором»
3
(пункт 1
статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ). Необходимо учитывать, что у
арендодателя, который не согласен с таким односторонним отказом, есть право
обратиться в суд с иском о признании недействительным такого отказа
(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2015 по делу
№А40-184622/14
4
). Верховный суд отмечает, что отказ от договора является
односторонней сделкой в смысле статей 153, пункта 2 статьи 154 Гражданского
кодекса РФ (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
Пока суд не признает такой отказ недействительным, его соответствие закону
презюмируется (определение ВАС от 03.04.2009 по делу № А41-К1-13707/07).
По общему правилу договор может быть расторгнут по решению суда
1
Решение Ленинского районного суда г. Красноярска №2-1427/2019 от 19 сентября
2019 года [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://sudact.ru/regular/doc/szDP995yrSbj/
2
Абрамов А., Тартаковская М. Арендатор решил досрочно расторгнуть договор.
Какие факторы убедят суд // Арбитражная практика для юристов. – 2019. - №2. – С.48.
3
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
4
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2015 по делу
№А40-184622/14 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://kad.arbitr.ru/Card/a90c3fda-bd6a-40c5-9120-8bdfe2e57cd7
37
при существенном нарушении его условий арендодателем.
Кроме того, статья 620 Гражданского Кодекса РФ предусматривает
четыре основания для расторжения договора аренды со стороны арендатора:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору
либо создает препятствия пользованию имуществом;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию
им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были
заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором
во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении
договора;
- арендодатель уклоняется от обязанности по капитальному ремонту;
- имущество по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, пришло в
непригодное для использования состояние
1
.
Пример из практики. Арендатор обратился в суд с требованием о
расторжении договора аренды в связи с тем, что он не мог использовать по
назначению переданные в аренду помещения второго этажа из-за регулярных
протечек, а также в связи с возможным обрушением потолка и отказом
арендодателя осуществить капитальный ремонт крыши.
Суд отказал в удовлетворении требований, поскольку пришел к выводу о
работоспособном состоянии арендуемых помещений и недоказанности
невозможности их использования из-за протечек. Также суд подчеркнул, что
основанием для расторжения договора по требованию арендатора может
служить наличие у арендованного имущества только таких недостатков,
которые препятствуют использованию имущества по назначению
(постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.08.2018 по
делу № А21-6700/2017
2
).
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
2
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.08.2018 по делу
№ А21-6700/2017 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://ras.arbitr.ru/
38
Заканчивая первую главу, можно сделать следующие выводы.
Общие положения о договоре аренды определены главой 34
Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды
(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование.
Договор аренды в любой его разновидности всегда является
консенсуальным и считается заключенным с момента достижения согласия
сторонами такого соглашения по всем его существенным условиям.
Основными элементами договора аренды являются стороны, предмет и
форма договора. Стороны договора - арендодатель и арендатор. Предмет
договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих
натуральных свойств в процессе использования.
Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,
договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от
предмета аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между
физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме.
К числу существенных условий договора аренды относятся:
- условия о предмете договора;
- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как
существенные или необходимые для договоров данного вида;
- все те прочие условия, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение.
Для договора аренды недвижимости существенными также будут размер
арендной платы за имущество и срок аренды.
39
Глава 2. Особенности договора аренды части вещи
2.1 Отличительные черты договора аренды части вещи
Главной составной частью имущества являются вещи. Именно
посредством вещей удовлетворяется основная масса потребностей субъектов.
Можно согласиться с мнением О.С. Черепановой, которая утверждает,
что «ни действующее законодательство, ни разъяснения высших судебных
инстанций не определяют понятие «часть вещи»
1
.
О.В. Жевняк считает, что «проблема правовой квалификации договора о
передаче в пользование части вещи возникает в связи с тем, что, с одной
стороны, есть экономическая потребность в существовании таких отношений,
которая сегодня реализуется в разнообразных практических ситуациях,
например использование крыши здания (ее части) для размещения сооружений
связи, фасада здания – для размещения рекламы, части помещения торгового
центра или земельного участка – для организации торгового места и так далее.
С учетом того, что суть этих отношений – временное пользование чужой
вещью на возмездной основе, наиболее близкой юридической конструкцией,
как представляется, выступает аренда, предметом которой и является
предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ)»
2
.
Однако, с другой стороны, статья 607 Гражданского кодекса РФ в
качестве объектов аренды называет непотребляемые вещи, поэтому
формируется мнение о том, что часть вещи не может быть таким объектом.
Это противоречие между жизненными реалиями и нормативным
регулированием порождает, во-первых, теоретическую дискуссию, и, во-
вторых, отсутствие в течение длительного времени единообразного подхода к
решению этого вопроса в судебной практике.
А.П. Сергеев высказывает мнение о том, что при аренде части вещи
1
Черепанова О.С. Предмет договора аренды: спорные вопросы теории и практики //
Алтайский юридический вестник. – 2015. - №3. – С. 136.
2
Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика //
Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2017. - №4. - С.20.
40
правильнее говорить о сдаче в аренду всей вещи, хотя и с определенным
(ограниченным) в договоре порядком владения и (или) пользования вещью со
стороны арендатора
1
.
Нередко в литературе квалификация таких отношений ставится в
зависимость от того, можно ли признать часть вещи объектом гражданских
прав. Так, А.В. Ёрш полагает, что «часть вещи (часть нежилого помещения)
может быть объектом прав только после фактического или юридического
обособления, когда она, по сути, приобретет характеристики вещи»
2
. Другой
автор, В.М. Ланда, отмечает, что «больше всего таким отношениям (аренда
крыши здания или сооружения) соответствует конструкция аренды, однако
предлагается таким частям «предоставить статус» вещи»
3
.
В литературе ставится и более общий вопрос: можно ли рассматривать
часть вещи в качестве объекта общественных отношений? Отмечается, что
«существующее законодательство не исключает возможность признать часть
вещи объектом права; часть вещи и право пользования ею – оборотоспособные
объекты»
4
.
Статья 607 Гражданского кодекса РФ содержит следующую норму: «В
аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,
сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи…»
В силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости
вносятся сведения о части объекта недвижимости (подпункт 24).
1
Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева. – М.: Проспект, 2020. - С.411.
2
Ёрш А. В. Комментарий к информационному письму Президиума ВАС от 11 января
2002 г. № 66 (Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой) // Практика
рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и
обзоров Президиума ВАС / Рук. проекта Л. А. Новоселова, М. А. Рожкова. - М.: Статут, 2007.
Вып. 1. – С.115.
3
Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта
недвижимости // Юрист. - 2009. - № 2. – С.26.
4
Мельников Н.Н. Часть индивидуально определенной вещи в системе объектов
общественных отношений: вопросы теории и практики (на примере земельных участков) //
Хозяйство и право. - 2015. - № 11. – С.69.
41
История развития арбитражной судебной практики показывает, что в
1990-х годах суды квалифицировали такие договоры (например, связанные с
арендой фасада здания для размещения рекламы) как договоры аренды, однако
впоследствии сложилась практика признания их недействительными. Иногда
такие договоры квалифицировались как договоры возмездного оказания услуг.
Долгое время норма об аренде части вещи воспринималась юристами
довольно линейно - объектом аренды может быть только вещь в целом;
договоренность о том, что в пользование будет передана не вся вещь, а лишь ее
часть, нельзя квалифицировать как договор аренды, так как он не подпадает
под квалифицирующие признаки договора аренды; этот договор является не
поименованным в Гражданском кодексе РФ договором, к которому
применяются общие положения обязательственного права. Такова была
практика Высшего арбитражного суда РФ начала 2000-х годов (пункт 1
информационного письма № 66
1
).
Ученые-цивилисты Г.С.Васильев и А.О. Рыбакова приводят следующие
пример судебной практики начала 2000-х годов, касающийся части вещи:
«регистрационный орган обосновал отказ в регистрации договора аренды части
помещения следующим образом. Предметом представленного на регистрацию
договора аренды являются объекты, не имеющие реальных границ на
местности. Это не позволяет считать имущество обособленным, что не
соответствует статье 607 Гражданского кодекса РФ. Квадратные метры в
здании не являются индивидуально-определенной вещью. Говорить о частях не
жилого помещения как объектах возможных арендных отношений можно лишь
в том случае, если в результате переоборудования в помещении появятся
обособленные места, которые будут обозначены (вычерчены и пронумерованы)
на техническом плане БТИ. Таким образом, документы, представленные на
регистрацию, по содержанию не соответствуют пункту 3 статьи 607
Гражданского кодекса РФ (не определено имущество, подлежащее передаче
1
Информационное письмо Высшего Арбитражного суда от 11.01.2000 года №66 //
КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
42
арендатору). Суд с доводами регистрационного органа не согласился,
поскольку на поэтажном плане зданий, прилагавшемся к договору, подлежащие
передаче в аренду помещения были заштрихованы, т.е. индивидуализированы.
Оснований для отказа в государственной регистрации суд не обнаружил»
1
.
В 2002 году аренда части вещи категорически отрицалась. В
информационном письме Высшего Арбитражного суда от 11.01.2000 года №66
приводится следующий пример: «акционерное общество заключило договор
аренды крыши здания с получением права использовать ее для размещения
рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора
собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый
срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. После отказа второй
стороны заключить новый договор акционерное общество обратилось в
арбитражный суд с целью перевода на себя прав и обязанностей по второму
договору на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ, мотивируя тем,
что общество на протяжении двух лет исправно вносило арендную плату и
размещало рекламные щиты на крыше здания. Суд установил, что между
акционерным обществом и собственником здания арендных отношений не
было, так как в силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ объектом
аренды может являться только непотребляемая вещь, а передача вещи в аренду
всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой
вещью. Так как крыша является конструктивным элементом здания, она не
может являться отдельным объектом аренды»
2
.
В судебной практике 2005 года существуют претенденты, где аренда
части вещи, отмеченная на поэтажном плане, была разрешена.
В Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых
вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на
1
Васильев Г.С., Рыбаков А.О. Часть вещи как объект аренды // Закон. – 2007. - №5. –
С.175.
2
Информационное письмо Высшего Арбитражного суда от 11.01.2000 года №66 //
КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
43
общее имущество здания»
1
, посвященном поэтажной собственности (пункт 7),
Пленум ВАС признает, что к договору, по которому в пользование передается
часть вещи, подлежат применению правила о договоре аренды. Впоследствии
эта идея была окончательно закреплена в пункте 9 постановления Пленума
Высшего Арбитражного суда РФ от 25.01.2013 года №13.
Внесение в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации изменений от 25 января 2013 года №13, касающихся
аренды, можно назвать поворотной точкой в решении вопроса.
Итак, на сегодняшний день постановление Пленума Высшего
Арбитражного суда РФ от 25.01.2013 года №13
2
дополнило принятое ранее
Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 года №73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды». В пункте 9 новой редакции сказано, что аренда части вещи
(например, части земельного участка, не являющимся самостоятельным
объектом права) является допустимой и не противоречит законодательству.
Кроме того, часть вещи, являющаяся объектом арендных отношений, должна
быть должным образом индивидуализирована.
Одним из аргументов, высказанных в Постановлении Пленума ВАС № 13
в поддержку допустимости аренды части вещи, является ссылка на то, что
Гражданский кодекс РФ, включая статью 606 Гражданского кодекса РФ,
допускает передачу объекта аренды только в пользование арендатора, исключая
владение. Отсюда можно сделать вывод, что собственник (иной законный
владелец вещи) может оставаться владельцем вещи, которая передана в аренду,
только в том случае, если эта вещь передана в аренду не в полном объеме, не
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах
практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество
здания» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
2
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011
№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/