44
«целиком».
Также с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля
2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Статьей
44 этого закона предусмотрено регулирование кадастрового учета частей
недвижимости в различных ситуациях, в том числе государственная
регистрация договора аренды части земельного участка (пункт 3), части здания
или сооружения (пункт 5). В частности, говорится об аренде таких частей
здания или сооружения, как «блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в
виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные
конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в
пределах этажа (этажей)»
1
.
Аренда части вещи допускается и ее необходимо рассматривать с
позиции степени полезности и ценности самой вещи, а не с позиции выделения
части вещи как объекта вещных прав.
В качестве примеров договоров аренды части вещи можно привести
аренду секции в торговом центре, комнаты в многокомнатном офисе, части
крыши или фасада, квадратных метров помещения под размещение банкомата.
В судебной практики допускается аренда части помещения в случае, если
договор аренды части помещения содержит сведения, позволяющие
индивидуализировать эту часть, если она есть на поэтажном плане.
Когда арендатор берет в аренду часть вещи, то «объектом аренды
является вещь, однако арендатор будет пользоваться лишь ее частью. Это и
есть та самая пресловутая «пользовательская аренда», которая упоминается в
статье 606 Гражданского кодекса РФ: так, арендатор комнаты в
десятикомнатном офисе пользуется им (в той части, которая определена
договором аренды), но не владеет»
2
.
Главный практический вопрос аренды части вещи заключается в
1
Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной
регистрации недвижимости» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru/
2
Бевзенко Р. Аренда части вещи // Журнал РШЧП. – 2018. - №1. – С.231.
45
следующем: достаточно ли простого соглашения сторон, определяющего, какая
именно часть вещи передается в пользование, или же требуется непременное
составление кадастровым инженером специального описания той части
недвижимой вещи, пользование которой составляет предмет договора аренды.
Правовое чувство подсказывает, что графического или словесного описания
соответствующей части вещи в договоре достаточно для того, чтобы воля
сторон относительно предмета сделки совпала и договор считался бы
заключенным. Р.Бевзенко считает, что «такое описание может как содержаться
в договоре, так и быть приложением к нему. Так как договор аренды части
вещи регистрируется как обременение всей вещи (и об этом обременении
делается запись, попадающая в том числе и в выписку из реестра), то никакой
особой точности в описаниях (например, проведение границы части вещи с
точностью до сантиметров), не требуется»
1
.
Именно такой подход был закреплен в пункте 9 Постановления Пленума
ВАС РФ от 17.11.2011года № 73 (ред. от 25.12.2013). Однако против этого
решения – находящегося вполне в русле доверия к участникам оборота
(особенно предпринимателей, которые в 95 процентах случаев выступают в
качестве арендаторов частей недвижимых вещей) – был против Росреестр.
Исполнившись нерациональным неприятием описанного подхода, он
последовательно на протяжении нескольких лет продвигал идею о том, что
люди не способны самостоятельно договориться о том, какими частями
арендуемых недвижимостей они будут пользоваться. Позиция этого
государственного органа, основанная на крайне казуистичном толковании
прежнего законодательства о регистрации недвижимости, заключалась в том,
что заявитель для государственной регистрации договора аренды части вещи
должен поставить на кадастровый учет ту часть недвижимой вещи, которая
будет передана в пользование, предварительно заказав и получив от
кадастрового инженера соответствующие технические описания этой части.
«И игнорирование того простого обстоятельства, что арендатор и
1
Бевзенко Р. Аренда части вещи // Журнал РШЧП. – 2018. - №1. – С.231.
46
арендодатель вполне могут взять схему десятикомнатного нежилого
помещения, принадлежащего арендодателю, и при помощи красного
фломастера заштриховать помещение, например, № 3, приписав внизу схемы,
что именно это помещение передается в пользование арендатору. Зачем
сторонам, владеющим этой элементарной техникой выделения частей
недвижимых вещей, тратить время и деньги на кадастрового инженера»
1
.
До 2014 года защитником арендаторов и арендодателей от такой опеки со
стороны Росреестра был Высший Арбитражный суд РФ. После ликвидации
Высшего Арбитражного суда в 2014 году полномочия и борьба за здравый
смысл были переданы Верховному Суду РФ. Довольно последовательно
(сначала в обзоре от 30 ноября 2016 года, а затем и при разрешении конкретных
споров – например, Определение №307-КГ17-18061
2
) этот суд защищает
заложенную в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ №73 идею о том, что
стороны договора аренды вольны самостоятельно, без кадастрового инженера,
определить, какую именно часть недвижимой вещи арендодатель передает
арендатору в пользование: «При этом следует иметь в виду, что учет
переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не
обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или
устанавливаются ограничения вещных прав на такие объекты недвижимости.
Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях
недвижимости не является препятствием для осуществления государственной
регистрации договора аренды части здания (помещения)».
Таким образом, допускается аренда части вещи, о чем говорит статья 607
Гражданского кодекса РФ. Нормы Гражданского кодекса РФ необходимо
толковать расширительно. Неоднократные изменения подходов судов к
решению этого вопроса происходили на основании неменяющегося описания
объекта аренды в статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
1
Бевзенко Р. Аренда части вещи // Журнал РШЧП. – 2018. - №1. – С.232.
2
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2018 № 307-КГ17-18061 [Электронный
ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.v2b.ru/documents/opredelenie-
verhovnogo-suda-rf-ot-20-02-2018-307-kg17-18061/
47
2.2 Заключение и прекращение договора аренды части вещи
В большинстве случаев заключить договор аренды части вещи возможно
только на часть недвижимости или часть земельного участка (рисунок 2):
Рисунок 2. Объекты договора аренды части вещи
Пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ гласит, что земельные
участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с
определяемыми границами. Положения Земельного кодекса РФ дополняют это
утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным
законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части
(пункт 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ).
Содержание договора аренды части земельного участка отличается от
договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:
- с учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом
будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами
ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и
акта замера площадей;
- еще одним вариантом такого описания предмета договора может
послужить межевой план всего участка (графический раздел) с обозначенной на
нем частью, передаваемой в аренду (постановление Федерального
арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13
1
).
При аренде части помещения действуют те же правила, что и при
1
Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от
30.08.2013 № Ф03-3767/13 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://kad.arbitr.ru/Card/23d1bb3c-af8f-44cb-a2fc-c7b5e5517426
Договор аренды части вещи
Аренда части недвижимости
Аренда части земельного участка
48
заключении договора о целом здании или участке земли. В частности, договор
могут признать незаключенным, если не будут согласованы существенные
условия. Если речь идет об аренде части здания или участка, важно обратить
внимание на условие о предмете сделки.
Чтобы защитить интересы арендодателя и обезопасить сделку от
признания недействительной, нужно максимально точно идентифицировать,
какую именно часть помещения сдают в аренду.
В договоре аренды части помещения должны быть указаны данные,
которые позволяют определенно установить арендованное имущество. Если
таких данных нет, договор считается несогласованным и незаключенным
(пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ
1
). Указать информацию об
обособленном имуществе несложно, но в отношении части недвижимости
возникают проблемы.
Например, арендуется торговый павильон на ярмарке. Как его
идентифицировать, чтобы договор считался заключенным? Вопрос в свое время
разъяснил Высший арбитражный суд РФ. Он указал, что стороны могут
заключить договор аренды, по которому в пользование предоставляется не вся
вещь, а ее часть. Предмет договора в этом случае согласовывают с помощью
документа с графическим и/или текстуальным описанием той части
недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (пункт 9
Постановления Пленума высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 года
№73
2
). Описать часть недвижимости - это чаще всего означает указать границы
на поэтажном плане, неотъемлемой части договора.
При этом Высший Арбитражный суд РФ указал: «если арендуемая вещь в
договоре не индивидуализирована, но договор фактически исполнялся, стороны
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
2
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан.
– Режим доступа: http://www.consultant.ru/
49
не вправе оспаривать его как незаключенный»
1
. Это разъяснение пресекает
злоупотребление правом и реализовывает принцип добросовестности. Так,
распространены случаи, когда арендатор, который не хочет платить,
неожиданно обнаруживает, что не согласовано условие о предмете договора.
В связи с этим можно привести следующий пример из судебной
практики. Истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по
арендной плате. Ответчик предъявил встречный иск о признании договора
незаключенным. Объектом аренды были торговые места площадью 1 кв.м
каждое. По мнению ответчика, в спорном договоре нет данных, которые
позволяют определенно установить имущество, что передается в качестве
объекта аренды. Только в акте приема-передачи установлено, что стороны
согласовали некие признаки передаваемых мест. Ни в договоре, ни в акте нет
данных, которые позволяют установить эти места. К договору не приложен
план помещения с обозначением конкретного места, которое передается в
аренду. Также нет словесного описания того, где в помещениях находятся
арендуемые площади.
Позиция суда следующая: когда стороны подписывали и исполняли
договор, у них не было неопределенности в отношении переданного в аренду
имущества. Из этого следует, что стороны согласовали предмет договора в
полном объеме. Решение суда: иск удовлетворить, задолженность по арендной
плате и пени взыскать (Постановление Арбитражного суда Московского округа
от 19.12.2016 года №А40-20385/2016
2
).
Несмотря на позицию высшего суда, остается риск того, что договор
аренды части недвижимой вещи признают незаключенным. Поэтому
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан.
– Режим доступа: http://www.consultant.ru/
2
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.12.2016 года №А40-
20385/2016 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/af9deb43-850f-401b-a7d4-04c6acc5e694/ddecca29-1ed8-4946-
8262-895ff261295a/A40-20385-
2016_20161219_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True
50
необходимо подробно конкретизировать расположение части нежилого
помещения, выделить ее в документе всеми возможными способами:
заштриховать или обозначить цветом в плане, графически отобразить
в привязке к плану или другому официальному документу.
Также индивидуализировать часть помещения можно, обозначив
сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. На плане нужно отметить
ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее
площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе
составить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание
передаваемой в аренду площади.
В связи с этим достаточно верна позиция А.О. Иншаковой и М.Ю.
Козловой, которые утверждают, что «Гражданский кодекс требует указания в
договоре аренды данных, индивидуализирующих имущество, подлежащее
передаче. Если в договоре предмет описан недостаточным образом, то имеются
основания для признания его незаключенным»
1
.
Такая позиция содержится и в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ
от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в
ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13
2
).
Существенными условиями договора аренды части земельного участка
являются:
- предмет договора;
- цена договора.
Предмет договора аренды части земельного участка обязательно
индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади,
1
Иншакова А.О., Козлова М.Ю. Конструкция договора аренды на страже
результативности гражданского оборота имущества // Вестник Волгоградского
государственного университета. Серия 5. Юриспруденция. – 2013. – №2 . –С. 86.
2
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011
№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
51
кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного
использования.
Будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого
государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой
будет использование плана участка без описания его границ. Границы
территории должны быть удостоверены.
Размер арендной платы может быть установлен в виде фиксированной
суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в
каждом новом периоде.
Земельный кодекс РФ предусматривает ограничение сроков аренды для
отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель
сельхозназначения, находящихся в собственности государства или
муниципалитета, не должен превышать 49 лет (пункт 3 статьи 9 Федерального
закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»).
Если в договоре аренды части земельного участка, для которого
законодательством установлены предельные показатели времени действия,
срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение
будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (пункт 3
статьи 610 Гражданского кодекса РФ).
Гражданский кодекс РФ не предусматривает каких-либо специальных
требований к лицу, выступающему в качестве арендатора части вещи.
«Если срок аренды части земельного участка или части недвижимости
составляет более 12 месяцев, а сам договор заключается между юридическим и
физическим лицом, то необходимо обязательно заключать письменный договор
и производить его регистрацию в Росреестре»
1
. В противном случае сделка
лишится юридической силы.
Договор аренды части вещи прекращает свое действие по истечении
1
Натаева З.А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений, не
требующих государственной регистрации // Гуманитарные, социально-экономические и
общественные науки. – 2020. - №1. – С.39.
52
срока, указанного в данном договоре.
К.В. Пешкова отмечает, что «Гражданским кодексом РФ установлено, что
договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае, если
срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на
неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора аренды без
указания срока его действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает
право отказаться от договора в одностороннем порядке с соблюдением условия
о предварительном предупреждении контрагента»
1
.
Причины для досрочного прекращения договора аренды части вещи по
инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в
статьях 619 - 620 Гражданского кодекса РФ:
- невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для
расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд;
- на основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по
условиям договора не предусмотрен иной период (статья 610 Гражданского
кодекса РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора
части вещи стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и
обязанности сторон по нему прекращаются (статья 621 Гражданского кодекса
РФ);
- на основании статей 22 и 46 Земельного кодекса РФ
2
предусмотрены
дополнительные случаи и условия расторжения договора аренды, специфичные
для земли как объекта недвижимости. Например, пункт 9 статьи 22 Земельного
кодекса РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения
договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с
приведением в качестве оснований для этого примеров существенного
нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все
нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в
1
Пешкова К.В. Договор аренды недвижимого имущества как самостоятельный вид
договора аренды // Научный поиск. - 2016. - №2.1. – С.67.
2
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от
18.03.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
53
качестве основания для расторжения договора. Дополнительно в этой же статье
рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств
земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении
договора аренды.
Очень часто арендодатели пользуются неоднозначностью судебной
практики и пытаются «выжать максимум» из арендаторов в случае расторжения
договора аренды части вещи. Поэтому помочь арендатору минимизировать
негативные последствия расторжения договора аренды и возврата арендуемого
объекта должны следующие положения.
Во-первых, в случае прекращения договора аренды на арендаторе лежит
обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он
его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном
договором (статья 622 Гражданского кодекса РФ). Ю.В.Романец приводит
следующий пример: «арендатор осуществил отделочные работы для
приспособления объекта аренды под свои нужды, однако договор
предусматривает обязанность арендатора вернуть помещение в первоначальном
состоянии, то произведенные арендатором изменения арендуемого помещения
необходимо будет демонтировать»
1
. Особый режим применяется к
неотделимым улучшениям объекта недвижимости. Если они были согласованы
с арендодателем, то после прекращения договора арендатор получает право на
возмещение стоимости таких улучшений.
В противном случае, когда неотделимые улучшения не были согласованы
с арендодателем, они также подлежат демонтажу. В качестве примера судебной
практики можно привести Определение Верховного Суда РФ от 30.11.2016 №
303-ЭС16-15790 по делу № А73-7923/2015
2
.
Во-вторых, арендатор должен полностью освободить арендуемое
помещение после прекращения договора аренды Данное действие является
1
Романец Ю.В. Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного
имущества (по материалам судебной практики) // Гражданское право. - 2017. - №3. - С.26.
2
Определение Верховного Суда РФ от 30.11.2016 № 303-ЭС16-15790 по делу № А73-
7923/2015 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1495712