34
4) пр0ектн0й д0кументации лесных участк0в, если 0браз0вание
земельных участк0в 0существлен0 в с00тветствии с треб0ваниями
Лесн0г0 к0декса Р0ссийск0й Федерации;
5) пр0екта межевания земельных участк0в, утвержденн0г0 решением
0бщег0 с0брания участник0в 0бщей д0лев0й с0бственн0сти на земельный
участ0к сельск0х0зяйственн0г0 назначения, либ0 утвержденн0г0
с0бственник0м земельн0й д0ли или земельных д0лей.
12. В случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в
Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы
ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на
основании заявления о государственном кадастровом учете и
государственной регистрации прав на образуемые из него объекты
недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым
учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:
1) государственная регистрация ограничений прав и обременений
образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным
законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в
отношении образованных объектов;
2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и
обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с
федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не
сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.
12.1. В случае, если в отношении исходного земельного участка в
кадастр недвижимости внесены сведения об ограничении его
оборотоспособности в соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об
особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности и расположенных на
территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав
Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные
35
законодательные акты Российской Федерации", на основании заявления о
государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на
образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими
государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав
данные сведения вносятся в кадастр недвижимости в отношении
образованных из него земельных участков.
13. Отсутствие государственной регистрации права в Едином
государственном реестре недвижимости на исходный объект недвижимости
не является препятствием для осуществления государственной регистрации
прав на образуемые из него объекты недвижимости.
14. Если в отношении земельного участка, образуемого из земель или
земельного участка, государственная собственность на которые не
разграничена, подано заявление о государственном кадастровом учете без
заявления о государственной регистрации права собственности Российской
Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации, права
муниципальной собственности, права частной собственности, органом
регистрации прав одновременно с государственным кадастровым учетом
осуществляется внесение сведений в Единый государственный реестр
недвижимости о том, что земельный участок образован из земель или
земельного участка, государственная собственность на которые не
разграничена, а также сведений об органе, уполномоченном в соответствии с
Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации" на распоряжение
таким земельным участком.
15. Если в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета
земельного участка, указанного в части 14 настоящей статьи, не
осуществлена государственная регистрация права собственности Российской
Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации, права
муниципальной собственности, права частной собственности, постоянного
36
(бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, аренды,
доверительного управления, орган регистрации прав снимает такой
земельный участок с государственного кадастрового учета, за исключением
образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных
участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами,
бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего
пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в
установленном законодательством о градостроительной деятельности
порядке проектом межевания территории, которые после образования будут
относиться к землям общего пользования, территориям общего пользования,
а также земельных
16. В отношении образуемых при выполнении комплексных
кадастровых работ земельных участков, занятых площадями, улицами,
проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами,
пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых
предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о
градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории и
которые после образования будут относиться к землям общего пользования,
территориям общего пользования, при осуществлении государственного
кадастрового учета также вносятся сведения о наличии земельного спора о
местоположении границ таких земельных участков с учетом заключений
согласительной комиссии.
17. В случае, если в результате переноса линейного объекта, сведения о
котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости,
путем его реконструкции местоположение такого линейного объекта (его
части) изменяется и такой объект (его часть) размещается в границах
публичного сервитута, орган регистрации прав при осуществлении
государственной регистрации прав на такой линейный объект вносит
изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости об
37
обладателе публичного сервитута в случае, если в качестве обладателя
сервитута в Едином государственном реестре недвижимости указано иное
лицо»
16
.
Очень часто ситуация такова, что регистрация прав на недвижимое
имущество представляет собой проблему. Этот факт признается
большинством исследователей правового регулирования оборота
недвижимого имущества. Регистрация прав на недвижимое имущество
выступает основной особенностью правового режима недвижимости, а также
одним из его наиболее существенных элементов. В то же самое время
взаимоотношения, связанные с оборотом недвижимого имущества,
обслуживанием его рынка, определенно, выходят за рамки правового
регулирования порядка возникновения, перехода и прекращения права на
недвижимость как таковую. В связи с этим справедливо отметить, что
государственная регистрация прав часто входит в противоречие с
действительными потребностями оборота, а именно, потребность в
удешевлении, упрощении, и ускорении.
Как уже г0в0рил0сь выше, недвижим0сть п0 св0ей сути – эт0 земля,
здания, с00ружения, жил0й ф0нд. Все эти 0бъекты, т0е есть недвижимые
0бъекты, представляет с0б0й 0дну 0сн0вную с0ставляющих люб0г0
имущества, в т0м числе и г0сударственн0г0, а с00тветственн0 и 0дин из
существенных ист0чник0в д0х0д0в г0сударства.
Вт0рая, весьма важная цель системы регистрации недвижим0сти, -
0беспечение управления эт0й недвижим0 стью. К с0жалению, данный аспект
г0сударственн0й регистрации права является на текущий пери0д наиб0лее
сл0жным и затруднительным к исп0лнению. Изначальн0 не имея реестра
г0сударственн0г0 имущества, мы приступили к ег0 0тчуждению в пр0цессе
приватизации 90-х г0д0в. След0вательн0, г0сударств0 не имел0 д0ст0верн0й
16
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N
218-ФЗ
38
инф0рмации 0 нах0дящейся в ее с0бственн0сти недвижим0сти. Результаты
данн0й не0свед0мленн0сти на лиц0, раз0рённые зав0ды, приватизир0ванные
террит0рии зап0ведник0в, растрата имущества. Еще 0дним 0сн0вным
направлением п0 улучшении пр0цедуры регистрации д0лжн0 стать
предупреждение и пресечение преступлений и прав0нарушений в сфере
прав00тн0шений с недвижим0стью. Речь идет и 0 с0циальн0й пр0филактике
прав0нарушений, и 0 к0нкретн0й деятельн0сти, направленн0й на пресечение
текущих и раскрытию уже свершенных преступлений. В сфере 0б0р0та с
недвижим0стью как нигде 0чень т0нка грань между случайным, н0 тем не
менее, незак0нным или неправильным п0ведением участника гражданск0г0
0б0р0та, за к0т0р0е предусм0трена гражданск0-прав0вая 0тветственн0сть, и
преступлением, с0вершенным умышленн0, наказание за к0т0р0е
предусм0трен0 уг0л0вным зак0н0дательств0м.
Ст0ит 0тметить, чт0 г0сударственная регистрация права х0ть и является
0бязательн0й, н0, 0дн0временн0 с этим, 0на также пр0в0дится п0 желанию их
0бладателей. 0тсюда м0жн0 заключить, чт0, чт0 «п0 желанию их
0бладателей» п0дразумевает «не0бязательн0сть» регистрации. На лиц0,
0чевидн0е нес00тветствие, если прав0устанавливающий д0кумент 0ф0рмлен
д0 введения в действие Зак0на 0 регистрации, т0 с00тветственн0,
регистрир0вать права не0бязательн0, с друг0й ст0р0ны, так0е прав0 зачастую
0казывается юридически недействительным без регистрации, ввиду т0г0
0бст0ятельства, чт0 д0 введения эт0г0 зак0на в действие не все права на
недвижим0е имуществ0 считались авт0матически в0зникшими с м0мента
п0дписания или с0ставления прав0устанавливающег0 д0кумента.
Д0п0лнительные сл0жн0сти вызывает применение н0рм, указанных в п. 2 ст.
6 Зак0на 0 регистрации, в к0т0р0м г0в0рится, чт0 г0сударственная
регистрация в0зникшег0 д0 введения в действие наст0ящег0 Федеральн0г0
зак0на права на 0бъект недвижим0г0 имущества требуется при
г0сударственн0й регистрации в0зникших п0сле введения в действие
39
наст0ящег0 Федеральн0г0 зак0на перех0да данн0г0 права, ег0 0граничения
(0бременения) или с0вершенн0й п0сле введения в действие наст0ящег0
Федеральн0г0 зак0на сделки с 0бъект0м недвижим0г0 имущества.
След0вательн0, п0льзуясь прежней термин0л0гией, не0бязательная
регистрация м0жет считаться 0бязательн0й в т0м случае, если в0зникает
п0требн0сть регистрации перех0да эт0г0 права, ег0 0граничение
(0бременение) или сделку в 0тн0шении 0бъекта, права на к0т0рый в0зникли
д0 введения Зак0на 0 регистрации в действие. Пр0анализир0вав приведённые
выше н0рмы м0жн0 0пределить следующее:
1. Нецелесообразность разделения регистрации на обязательную и
необязательную в связи с отсутствием явных признаков и критериев такого
деления.
2. Необходимость принятия единого пути для определения правовых
последствий регистрации, либо ее отсутствия. В соответствии с п. 2 ст. 223
Гражданского кодекса Российской Федерации: «в случаях, когда отчуждение
имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у
приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не
установлено законом».
Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа
Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга,
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в своем определении
указала, что «понятия «отчуждения недвижимости» и «переход права
собственности на недвижимость» по существу имеют одинаковое значение».
Суд признал «неосновательными доводы о том, что под отчуждением
недвижимого имущества следует понимать передачу имущества
приобретателю»
17
.
Передача недвижим0сти пр0давц0м и принятие ее п0купателем 0значает
вступление п0купателя в0 владение недвижим0стью. П0эт0му перех0д к
17
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы
правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007.
40
п0купателю права владения недвижим0стью не равн0значен перех0ду права
с0бственн0сти на недвижим0сть и м0жет иметь мест0 раньше или п0зже
0тчуждения имущества.
Существует различный п0дх0д к недвижим0сти жил0г0 и нежил0г0
назначения. Если при приватизации жил0й недвижим0сти м0мент
в0зникн0вения права независим0 0т принятия федеральн0г0 зак0н0дательства
0 регистрации всегда связан с м0мент0м регистрации, т0 в 0тн0шении
0бъект0в ин0г0 назначения регистрация права признается прав00бразующим
факт0р0м лишь с м0мента введения в действие Зак0на 0 регистрации.
0бъяснение же так0му п0л0жению м0жн0 найти лишь в нес0вершенстве
и длительн0м с0здании в Р0ссии системы регистрации прав на недвижим0сть.
На м0мент принятия зак0н0в 0 приватизации существ0вала лишь регистрация
прав на жилые 0бъекты в системе БТИ. Чт0 же касается перех0да к
регистрации прав на нежилые здания и с00ружения, т0 эт0т перех0д
пр0исх0дил крайне неравн0мерн0 в различных реги0нах. ВАС РФ счел
в0зм0жным дать так0е разъяснение, п0ск0льку ин0й п0дх0д м0мент
в0зникн0вения прав при приватизации в зависим0сть 0т т0г0, к0гда в кажд0м
к0нкретн0м реги0не фактически начала 0существляться регистрация прав на
нежилую недвижим0сть.
П0эт0му, прежде всег0, в кажд0м 0тдельн0м случае не0бх0дим0
0пределить, имеем ли мы дел0 с в0зникшим прав0м, или эт0 прав0 так0вым
не является. М0жн0 г0в0рить 0б 0пределенн0й унификации прав0в0г0
значения г0сударственн0й регистрации для всег0 мн0г00бразия случаев
в0зникн0вения прав на недвижим0сть, выделив два варианта: 1. Регистрация
- усл0вие в0зникн0вения права: прав0 без регистрации не считается
в0зникшим. 2. Регистрация - усл0вие расп0ряжения прав0м: прав0
существует без регистрации, н0 для т0г0, чт0бы 0существить расп0ряжение
этим прав0м, существующее прав0 не0бх0дим0 зарегистрир0вать.
41
Вполне очевидно, что распорядиться правом без регистрации нельзя как
в первом, так и во втором случае, разница лишь в том, что в первом случае
это распоряжение невозможно по причине отсутствия самого права, а во
втором - регистрация служит лишь «техническим» условием осуществления
распоряжения.
Как уже говорилось выше государственная регистрация является
единственным, с юридической точки зрения, доказательством существования
зарегистрированного права. В соответствии со ст. 219 ГК РФ «право
собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое
недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,
возникает с момента такой регистрации». Вполне ясным становится то, что
данное положение распространяется только на те объекты недвижимости,
которые созданы после 31 декабря 1994 г. Касаемо объектов, созданных до
введения в действие части первой ГК РФ, то право собственности на них
возникало с момента создания этих объектов без необходимости в
регистрации, так как ГК РСФСР 1964 г. не содержал специальных норм о
моменте возникновения прав на вновь созданную недвижимость. Таким
0браз0м, 0бъекты, с0зданные д0 1995 г., м0гли стан0виться предмет0м
0тчуждения без как0й-либ0 предварительн0й регистрации.
Применительно к процедуре государственной регистрации можно
вывести, что за регистрацией права на такой объект может обратиться лицо,
право которого возникло на договора о сделки передаче прав или по иным
основаниям, которые нельзя отнести к первичному способу приобретения
права. В тоже время для органа регистрации такое обращение будет
первичным, поскольку ранее право собственности на данный объект никогда
не регистрировалось. Кроме того, сложность правовой экспертизы может
значительно возрасти, поскольку анализу необходимо будет подвергнуть как
основания, при которых право возникло у первичного собственника, так и
42
законность возникновения прав у всех последующих собственников, которых
может быть довольно много.
Как пример, объект, построенный или образованный в 1993 г., мог
продаваться неоднократно до того, как последний приобретатель обратился
за законной регистрацией своего права на основании предшествующей
сделки.
Еще 0дин м0мент, к0т0рый ст0ит 0тметить при 0браз0вании н0в0г0
0бъекта, т0т 0бст0ятельств0, чт0 0бъект считается вн0вь с0зданным с м0мента
выдачи разрешения на вв0д 0бъекта в эксплуатацию либ0 с м0мента ег0
приемки в эксплуатацию в устан0вленн0м зак0н0дательств0м п0рядке (если
с00тветствующий акт утвержден д0 1 января 2005 г.) д0 м0мента
в0зникн0вения права на нег0 у первичног0 собственника. Здесь м0мент
утраты 0бъект0м статуса, вн0вь с0зданн0г0 связан именн0 с в0зникн0вением
права на 0бъект, а не с регистрацией эт0г0 права п0 неск0льким причинам.
В0-первых, как уже 0тмечал0сь, в0зникн0вение права на н0вый 0бъект
связан0 с регистрацией т0льк0 в 0тн0шении 0бъект0в, с0зданных после 1994
года. В0-вт0рых, 0существление регистрации права лица на н0вый 0бъект в
нек0т0рых случаях м0жет не 0значать в0зникн0вения у нег0 эт0г0 права. В
с00тветствии с0 ст. 2 зак0на эта регистрация м0жет быть признана
недействительн0й суд0м. И, если эт0 пр0из0йдет, т0 прав0 на 0бъект не м0жет
считаться в0зникшим. П0сле аннулир0вания записи 0 регистрации 0бъект
вн0вь при0бретает статус вн0вь с0зданн0г0.
Необходимо закрепление в нормативных актах критериев
существенности изменения объектов, позволяющих отнести
преобразованный объект к вновь созданным.
Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского
законодательства. Его решение должно содержаться в Законе «О
государственном кадастре недвижимости», с конкретизацией в специальных
документах.
43
Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим
образом: Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым,
если он создается без использования конструктивных элементов ранее
существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате
реконструкции ранее существовавшего объекта.
Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае
изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим
объектом. Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости,
также необходимо обратить внимание и на то, что законодательством
установлены три группы объектов: а) земельные участки, б) здания и
сооружения, в) помещения.
18
К сожалению, при наличии довольно большого количества работ,
посвященных правовым вопросам недвижимости, приходится
констатировать, что это не приводит к стоящему сдвигу в существующем
правовом обеспечении отношений в обороте с недвижимостью. В
большинстве точки зрения. В случае, если даже, возникает единство мнений
большинства ученых, это не приводит к качественным изменениям текущего
законодательства. Правовые исследования сферы взаимоотношений
недвижимости и проблемы ее государственной регистрации прав занимают
подчиненное место в большинстве существующих работ. Стоит отметить,
что это вполне логично, так как регистрация прав на недвижимость
представляет собой один из главных элементов правового режима
недвижимости. Однако, нельзя признать неверным утверждение, что система
регистрации прав должна строиться в соответствии с правовой доктриной, а
не наоборот.
0чевидн0, чт0 регистрация прав представляет с0б0й 0сн0вн0й и ведущий
элемент прав0в0г0 режима недвижим0сти, как при взгляде на зарубежн0е
18
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы
правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007.