75
- действия арендодателя, которые касаются возможности
предоставления во владение и пользование арендатора сданного в аренду
имущества;
- действия арендатора, которые должны были быть связанными с
обеспечением надлежащего использования рассматриваемого имущества; по
содержанию имущества и использованию его по назначению, который был
предусмотрен договором; по осуществлению процесса внесения арендной
платы, а также по осуществлению возврата арендованного имущества по
окончании срока аренды [4].
Дискуссионным продолжает оставаться решение вопроса о том,
имеется ли необходимость включения в предмет договора аренды условие
об имуществе, которое принадлежит процессу осуществления передачи
арендатору в качестве объекта аренды.
Становится важно придерживаться такого мнения, что имеющиеся
условия об объекте аренды продолжают оставаться существенными и
должны потребовать своего обязательного согласования на основании текста
ст. 607 ГК РФ.
Имеющиеся арендные отношения должны быть достаточно детально
урегулированы представленными нормами современного российского
гражданского законодательства.
Необходимо выделить отдельные виды договора аренды, при этом
основным классифицирующим критерием разделения которых становится
объект аренды (§§ 2-5 ГК РФ).
Плодотворность имеющегося разграничения продолжает оставаться
безусловной, при этом в цивилистике справедливо отмечено то, что без
должного регулирования должны оставаться имеющиеся отношения по
поводу достаточно значимых объектов аренды (к ним можно отнести аренду
объектов незаконченного строительства, нежилых помещений), что в
результате может порождать целый ряд проблем в правоприменительной
практике.
76
Примером может являться то, что в сфере государственной регистрации
договоров аренды нежилых помещений в настоящее время имеется
существенно выраженная коллизионная проблема, на основании которой
является неясным то, какие именно нормы ГК Российской Федерации
должны осуществлять регулятивные функции в практике реализации
правоотношений. В связи с этим, Президиум ВАС РФ в своем
информационном письме от 01.06.2000 г. дал разъяснения, что в данной
ситуации должны применяться правила в отношении договора аренды зданий
или сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды нежилых помещений, который
заключается на срок более одного года, должен подлежать процессу
государственной регистрации и будет считаться при этом заключенным с
момента осуществленной регистрации [5].
В то время как договор аренды нежилых помещений, который должен
быть заключен на срок менее одного года, не может подлежать
государственной регистрации и является заключенным с момента получения
акцепта лицом, направившим оферту (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
При наличии нормальных условий для осуществления основных
процессов гражданского оборота субъекты рынка коммерческой
недвижимости должны иметь стремления к созданию достаточно устойчивых
взаимосвязей. Непоколебимым при этом будет продолжать оставаться их
стремление к заключению долгосрочных договоров аренды.
Представленная современная экономическая и политическая ситуации в
настоящее время в полной мере могут быть охарактеризованными общим
снижением платежеспособного спроса арендаторов, а также может быть
связанным с уменьшением доли прибыли, которая будет получена
арендодателями в связи с высокой степенью ротации арендаторов, а также
высокой степенью простоя площадей.
При наличии такого влияния на рынке арендных отношений отмечаются
различные структурные изменения. К ним возможно отнести развитые
77
тенденции, которые связаны с заключением договорных отношений на
крайне короткий период, от одного часа до нескольких дней, в связи с
достаточно существенным увеличением популярности проведения
различных организованных мероприятий (конференции, переговоры,
саммиты и пр.).
Таким образом, имеющаяся тенденция должна активным образом
способствовать выраженному повышенному интересу к используемым
правовым аспектам регулирования такого рода отношений. В научной
литературе продолжается активное обсуждение проблемы, которая связана с
регламентацией имеющихся правоотношений по поводу организации
мероприятий по типу конференций, саммитов и пр. [9].
В практике гражданских отношений имеют место случаи, при которых
субъекты вместо договора аренды имущества должны прибегать к
заключению договора возмездного оказания услуг [10].
В последнем случае, на основании используемых правил ст. 779 ГК РФ,
стороны в предмете договора должны предусматривать оказание комплекса
услуг по организации мероприятия, в котором включена в том числе аренда
помещения.
На основании рассмотрения подобного рода отношений, возникает
проблема правовой квалификации заключенных договоров. Судебная
практика обращает внимание на то, что наряду с тенденцией квалификации
данных договоров в качестве смешанных, выделяется тенденция применения
именно норм о возмездном оказании услуг без учета правил об аренде
объектов недвижимости [9, с. 61-62].
2.4. Гражданско – правовая оценка договора товарищества
Действие договора простого товарищества предназначено для того,
чтобы ряд лиц могли объединить свои усилия, собственные вклады и
78
осуществлять проведение совместной деятельности. При этом они могут не
создавать структуру с образованием юридического лица.
Заключение такого договора может быть возможным как для
деятельности с целью получения дохода, так и для осуществления иной
деятельности, которая не будет противоречить действующему
законодательству (п. 1 ст. 1041 ГК РФ).
Нормы, которые осуществляют процесс регулирования такого рода
договорных отношений, представлены в главе 55 ГК РФ. В случае, когда
договор должен быть подписан на начальном этапе с целью ведения
инвестиционной деятельности, он будет попадать под
регулирование Федерального закона от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об
инвестиционном товариществе».
У любого вида договора имеются определенные условия, все
согласования с которыми договор действительным признан не будет (ст. 432
ГК РФ).
Для договора простого товарищества являются значимыми следующие
основания:
- наличие основных условий, на основании которых участники сделки
должны объединять вклады;
- определение общей цели, в связи с которой должен быть заключен
данный договор;
- предоставление перечня представленных совместных действий,
которые принимают стороны договора с целью достижения поставленной
цели. Данные условия закрепляют в предмете договора. В договоре простого
товарищества в условии о предмете необходимо отметить то, что является
вкладом.
В данном разделе о предмете необходимо отметить то, что
подразумевают под вкладом товарища. В общем виде такого рода вкладом
должен быть признан тот, в практике реализации которого участники сделки
будут вносить определенную часть в общее дело. В частности, к ним могут
79
быть отнесены денежные средства или имущество. Но также вложения в
общее дело могут носить нематериальный характер.
Необходимо отметить определенные основания:
- наличие профессиональной подготовки участников договорных
отношений, их знаний, умений, навыков, а также профессиональных
компетенций;
- наличие значимости основ бизнес-репутации и деловых связей. По
общему правилу вклады должны считать равными по стоимости. В связи с
этим основные принципы оценки указываются в условиях договора. Также
на иную оценку могут указать фактические обстоятельства. Оценку вкладов в
денежном эквиваленте производят по соглашению между участниками
договора.
Имущество, которое участники сделки объединяют при заключении
договора простого товарищества, связано с наличием общей долевой
собственности товарищей.
Такой же собственностью необходимо считать: материальные ценности;
продукцию; основные результаты осуществляемой совместной деятельности;
доходы, которые имеют место в настоящее время или будут иметь место в
будущих периодах, которые должны быть получены в процессе исполнения
данного договора.
При этом в условиях договора обозначается также иная схема, которая
активным образом задействована при осуществлении процессов
распределения собственности. При этом необходимо обратить внимание на
то, что имеется возможным использование раздельного режима (п. 1 ст. 1043
ГК РФ).
В частности, участники сделки могут выбрать режим собственности
отдельно для вкладов, отдельно для результатов и доходов.
Кроме того, на установление долевой собственности могут быть
ограничения в законе или следовать из сути договорных обязательств.
80
Стороны договора простого товарищества получают определенные
полномочия. Обычно договор позволяет каждому участнику сделки
действовать от имени всех товарищей. Но можно закрепить в соглашении,
что: дела от имени всех товарищей ведет определенный участник договора,
товарищи ведут дела совместно.
В другом случае при осуществлении заключения имеющейся сделки
должно быть представлено согласие основных сторон договорных
отношений. Для заключения сделок при наличии третьих лиц
представленные полномочия на это должны быть оформлены доверенностью.
Доверенность при этом получает один из участников договора.
Также сделку необходимо совершать на основании договора простого
товарищества, который заключили в письменной форме. В связи с
хозяйственной деятельностью появляется необходимость вести
бухгалтерский учет. В условиях договора стороны указывают, кто из
участников сделки будет заниматься ведением бухучета.
При заключении договора простого товарищества необходимо обратить
внимание на то, какую ответственность должны взять на себя
представленные стороны договора. В частности, действует правило, что если
участник сделки решил прекратить участие, но действие договора не
прекратили, бывший участник отвечает перед третьими лицами так, как если
бы остался в составе участников.
Договор простого товарищества заключают на определенный срок или
до достижения определенной цели. Участник сделки вправе требовать
расторжения соглашения досрочно.
Расторжение допускают по уважительной причине. При этом сторона,
которая выходит из договора, возмещает остальным реальный ущерб,
который причинила досрочным расторжением соглашения.
Договор инвестиционного товарищества можно рассматривать как
аналог договора доверительного управления, в котором управляющий сам
является одним из бенефициариев.
81
Заметим также, что в общем случае передача в доверительное
управление ценных бумаг возможна только профессиональному участнику
рынка, организация же товарищества не связана с подобными
административными сложностями.
Впрочем, существующие ограничения не позволяют использовать
инвестиционное товарищество достаточно широко:
-круг объектов инвестирования слишком узок, в него не входят
котируемые ценные бумаги, финансовые вложения в форме займов или
депозитов и пр.;
-круг возможных участников товарищества ограничен, в том числе и по
количеству (не более 50);
-ограниченная оборотоспособность прав по договору инвестиционного
товарищества;
-непубличность совместной деятельности, что выражается в том числе в
запрете на рекламу.
Использовать договор инвестиционного товарищества рекомендуется в
тех случаях, когда между участниками имеются доверительные отношения, а
общая сумма инвестиций не является значительной (до 150 млн рублей), при
большем капитале имеет смысл рассмотреть конструкцию ПИФ.
Договор инвестиционного товарищества может рассматриваться как
способ сокрытия действительных владельцев уже сложившегося бизнеса.
Для этого все или некоторые участники (акционеры) хозяйственного
общества в качестве управляющих товарищей передают свои доли (акции) по
договору.
Тогда в качестве держателя пакета в ЕГРЮЛ (реестре акционеров) будет
фигурировать уполномоченный управляющий товарищ. Действительно,
данный договор не является открытым, информацию об участниках может
получить только контрагент инвестиционного товарищества.
Есть случаи, когда собственники не хотят афишировать свое участие
или участие офшорной компании в том или ином обществе, при том что
82
распределение доходов от участия в нем через договор товарищества не
ведет к дополнительным налоговым выплатам, он может использоваться
только для этих целей.
На практике с помощью договора инвестиционного товарищества
можно создать псевдохолдинговый механизм управления бизнесом. На схеме
приведена структура группы, в которой два участника владеют разными
долями в трех хозяйственных обществах.
Заключив договор, участники передают в товарищество свои доли/акции
и создают единый центр управления холдингом. Как уже говорилось, такую
консолидацию можно осуществить, если бизнес-единица не является
публичной компанией. Кроме того, нельзя забывать и об ограничении круга
участников: А и В могут быть физическими лицами, только если
зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей.
Описанная консолидация происходит на уровне высшего органа
управления, в приведенном примере в качестве единственного участника
трех обществ, но на практике помимо А и В могут быть другие владельцы
долей/акций, то есть речь пойдет о единой политике управления
консолидированным (не обязательно 100%) пакетом.
Если же речь идет об оптимизации оперативного управления бизнесами,
например, создании единой маркетинговой, транспортной и прочих служб, то
правильнее реализовывать это с помощью единой управляющей компании,
которая выполняет функции единоличного исполнительного органа в каждом
бизнесе. Такую компанию могут создать непосредственно участники А и В
или организовать владение ее долями/акциями через инвестиционное
товарищество.
83
Глава 3. Ответственность за нарушение предпринимательского
договора
3.1.Проблемы применения ответственности за нарушение
предпринимательского договора
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской
Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об
установлении, изменении или прекращении гражданских прав и
обязанностей.
Предпринимательский договор как особое положение в системе
гражданско-правовых отношений обуславливается некоторыми
особенностями такими как субъективный состав сторон, определенной целью
заключения договора, обязанностью встречного предоставления или
возмездным характером сделки.
Одной из первых особенностей предпринимательского договора
является его субъективный характер, где сторонами данного договора
являются субъекты предпринимательства или хотя бы одна из сторон.
Субъекты предпринимательского договора вступают в
обязательственные отношения, возникающие вследствие заключения со
своими контрагентами договоров по продаже товаров, пользованию
имуществом, выполнению работ, оказанию услуг.
Данные отношения необходимо для их профессиональной деятельности,
так как систематическое получение прибыли, которую они получают
вследствие оказания услуг и товарооборота имущества является одной из
особенностей предпринимательского договора и целью, которую преследуют
предприниматели при осуществлении своей деятельности.
В зависимости от того преследуется ли данная цель или же нет, влечет
определенные правовые последствия для сторон, заключивших договор.
84
Также к сторонам или стороне, заключившей предпринимательский до-
говор в целях осуществления предпринимательской деятельности,
применяются специальные нормативно-правовые акты в сфере
законодательства об обязательствах, связанных с подобной деятельностью.
В некоторых случаях законом предусмотрена возможность
распространения нормативно-правовых норм о договорных обязательствах
на сторону договора, которая не зарегистрирована в установленном законом
порядке в качестве предпринимателя.
В частности, гражданин, который занимается предпринимательской
деятельностью без образования юридического лица и регистрации в качестве
индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на заключенные им
сделки в том, что он не является предпринимателем.
В его отношении можно применить правила об обязательствах,
связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23
ГК РФ) 1 . ГК РФ указывает на ряд статей, которыми предусмотрено то, что
сторонами отдельных договоров могут являться только субъекты
предпринимательской деятельности.
В ряде случаев закон содержит прямое указание на то, что сторонами
определенных договором могут быть лишь субъекты предпринимательства в
определенных организационно-правовых формах.
Так п. 3 ст. 1027 и п. 2 ст. 1041 ГК РФ прямо говорят о том, что
заключать договоры коммерческой концессии и простого товарищества
могут только коммерческие организации и граждане, которые
зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей.
Все предпринимательские договоры носят возмездный характер. Данная
особенность предусматривает то, что сторона такого договора,
осуществляющая продажу товара, оказание услуг должна получать
вознаграждение или иное встречное обеспечение во исполнение своих
обязательств.