35
сопровождению сделок с недвижимостью; несовершенство работы
правоохранительных органов по защите нарушенных прав граждан на рынке
жилья.
36
Глава 2. Уголовно-правовое и криминологическое регулирование
противодействия преступлениям на рынке жилья
2.1. Уголовная ответственность в сфере совершения преступлений на
рынке жилья: понятие и основания, основные составы и их характеристика
Весьма распространенными преступлениями на рынке жилья стали
мошенничество, вымогательство, хищение или подделка документов, печатей,
штампов, бланков и др. Однако, чаще всех, в судебной практике, уголовная
ответственность в сфере совершения преступлений на рынке жилья
предусмотрена двумя составами: ст. 159 УК РФ "Мошенничество" и ст. 200.3.
УК РФ "Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований
законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".
Под мошенничеством действующее уголовное законодательство РФ
понимает хищение чужого имущества или приобретение права на чужое
имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Родовым объектом
мошенничества, как и других преступлений, включенных в раздел VIII УК РФ
«Преступления в сфере экономики», является безопасность экономической
системы.
Видовые объекты рассматриваемых преступлений зависят от главы УК
РФ, в котором они находятся. Так, видовым объектом преступлений,
предусмотренных главой 21 УК РФ (ст. ст. 159 УК РФ "Мошенничество", 160
УК РФ "Присвоение или растрата") является правоотношение собственности,
который также совпадает с основным непосредственным объектом в этих
преступлениях.
Видовым объектом преступлений в сфере экономической деятельности
предусмотренных главой 22 УК РФ (ст. 200.3. УК РФ "Привлечение денежных
средств граждан в нарушение требований законодательства Российской
Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости") является установленный
37
законодательством порядок осуществления предпринимательской, финансовой
и иной экономической деятельности по поводу производства, распределения,
обмена и потребления материальных благ и услуг.
Объективная сторона мошенничества (ст. 159 УК РФ) характеризуется
двумя взаимосвязанными действиями: изъятие имущества или приобретение
права на него как основное действие и обман или злоупотребление доверием,
обеспечивающее выполнение основного.
Субъектом мошенничества на рынке жилья, как и всякого другого
мошенничества является физическое, вменяемое лицо, достигшее 16 летнего
возраста.
Субъективная сторона мошенничества на рынке жилья всегда выражается
в прямом умысле, направленном на получение материальной выгоды, т.е. имеет
корыстный мотив.
Ранее квалификация преступного деяния, направленного на незаконное
завладение чужим жильем, происходила, как правило, по ч.ч. 3, 4 ст. 159 УК
РФ. Квалифицирующими признаками выступали совершение мошенничества
организованной группой либо в особо крупном размере, что объясняется
высокой стоимостью недвижимости. С принятием поправок в УК РФ в 2012 г.
все мошеннические действия, повлекшие лишение гражданина права на жилое
помещение, должны быть квалифицированы по ч. 4 ст. 159 УК РФ. Согласно
Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2002 № 29 «О судебной
практике по делам о краже, грабеже и разбое»
1
, при квалификации действий
лица, совершившего кражу, грабеж или разбой, по признаку «незаконное
проникновение в жилище» судам следует руководствоваться примечанием к ст.
139 УК РФ, в котором разъясняется понятие «жилище», и примечанием 3 к ст.
158 УК РФ, где разъяснены понятия «помещение» и «хранилище». На наш
взгляд, для более полной уголовно-правовой защиты собственников жилья в
современное время, ч. 4 ст. 159 УК РФ необходимо изложить в следующей
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2002 N 29 (ред. от 16.05.2017) "О
судебной практике по делам о краже, грабеже и разбое" // Бюллетень Верховного Суда РФ, N
2, 2003.
38
редакции: «мошенничество … повлекшее лишение гражданина права на жилое
или иное помещение …».
В целях защиты интересов граждан, инвестировавших свои денежные
средства в строительство многоквартирных жилых домов и пострадавших в
результате действий недобросовестных застройщиков, был принят
Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ
1
, которым была установлена
уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан в
нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости (ст. 200.3 УК РФ).
Отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан и
юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), а
также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников
долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря
2004 г. N 214-ФЗ
2
.
По данным РИА-Новости, в декабре 2016 г. в России насчитывался 921
проблемный объект долевого строительства, 122 759 пострадавших граждан из
71 региона
3
.
В качестве нарушений требований законодательства Российской
Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости, влекущих уголовную ответственность в
1
Федеральный закон от 01.05.2016 N 139-ФЗ "О внесении изменений в Уголовный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части
установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости" // Собрание законодательства РФ, 02.05.2016, N 18, ст. 2515.
2
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание
законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
3
Партия "Единая Россия" запустила онлайн-приемную для обращений от обманутых
дольщиков. URL: http://riarealty.ru/news/20161215/408218312.html (дата обращения:
17.02.2020).
39
соответствии со ст. 200.3 УК РФ, следует рассматривать несоблюдение
положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, касающихся
оснований возникновения права собственности на жилые помещения в
многоквартирных домах, договора участия в долевом строительстве,
застройщика и др.
Согласно ч. 2 ст. 1 указанного Закона привлечение денежных средств
граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые
помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких
денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, в соответствии с
положениями ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации
1
,
допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве
аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном в
ст. 51 ГрК РФ порядке разрешение на строительство на этом земельном участке
многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов,
закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых
помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о
ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными
кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими
деятельность таких кооперативов.
В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ перечислены
конкретные нарушения, в связи с чем, иные нарушения (например,
существенная просрочка строительства, нарушение строительных норм и
правил, прекращение строительства) не подпадают под действие ст. 200.3 УК
РФ.
1
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от
27.12.2019) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16
40
Для квалификации деяния как оконченного наступления последствий
(например, в виде ущерба гражданам) не требуется. Достаточно привлечения
денежных средств в крупном размере, который согласно прим. 1 к ст. 200.3 УК
РФ составляет сумму, превышающую три миллиона рублей. Денежная сумма
должна поступить на расчетный счет застройщика. В эту сумму могут
включаться также денежные средства, размещенные на специальных счетах
эскроу (Эскроу (от англ. escrow) означает депонирование денежной суммы у
третьего лица на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь
после выполнения определенного условия) в соответствии со ст. 15.4
Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и ст. 860.7 ГК РФ
1
,
несмотря на то что застройщик не имеет права ими распоряжаться до
исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
При этом для признания деяния преступлением, предусмотренным ст.
200.3 УК РФ, не имеет значения, от одного или от нескольких граждан
привлечены денежные средства. Также не важно, какие именно суммы были
внесены каждым гражданином. Определяющим является общий размер
внесенных денежных средств, который должен превышать в сумме 3 млн
рублей для крупного размера (ч. 1 ст. 200.3 УК РФ) и 5 млн рублей для особо
крупного размера (ч. 2 ст. 200.3 УК РФ).
Следует учитывать, что нарушения законодательства должны
предшествовать привлечению денежных средств граждан для строительства.
Вместе с тем в случае, если застройщик привлекал денежные средства граждан
в полном соответствии с нормами действующего законодательства, а
впоследствии в процессе строительства нарушил те или иные требования,
содеянное также содержит состав преступления и квалифицируется по ст. 200.3
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от
18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
41
УК РФ (например, в процессе строительства истек срок разрешения на
строительство многоквартирного дома)
1
.
В связи с этим представляется неверным мнение о том, что в случае
привлечения застройщиком денежных средств с соблюдением норм
Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и последующим
использованием их не по целевому назначению в действиях застройщика
отсутствует состав преступления
2
. По нашему мнению, такого рода действия
следует квалифицировать как мошенничество.
Несмотря на то, что вышеназванный Федеральный закон регулирует
отношения, связанные с привлечением денежных средств не только граждан, но
и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости, уголовно-наказуемым в соответствии с
нормой ст. 200.3 УК РФ является деяние по привлечению денежных средств
исключительно граждан.
Для квалификации содеянного по ст. 200.3 УК РФ должен быть
установлен прямой умысел и отсутствие корыстной цели. Субъект
преступления - специальный - лицо, имеющее право привлекать денежные
средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости. В соответствии с действующей редакцией ст. 3
Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ таким правом обладает
застройщик, т.е. юридическое лицо независимо от его организационно-
правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве
субаренды либо в других предусмотренных законом случаях
3
на праве
безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные
средства участников долевого строительства для строительства на этом
1
Майорова Е.И., Яковлева Л.В. Уголовно-правовые средства охраны прав граждан -
участников долевого строительства многоквартирных домов (ст. 200.3 УК РФ) // Российский
следователь. 2018. N 3. С. 62 - 66.
2
Жуков А.М. Привлечение к уголовной ответственности нарушителей прав участников
долевого строительства // Законность. 2017. N 1. С. 16 - 17.
3
Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 02.12.2019) "О содействии развитию
жилищного строительства" // Собрание законодательства РФ, 28.07.2008, N 30 (ч. 2), ст.
3617.
42
земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на
основании полученного разрешения на строительство.
Примером преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ, могут
служить материалы следующего уголовного дела.
К. обвинялся в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159
УК РФ, - мошенничества в особо крупном размере. Он учредил и
зарегистрировал в Межрайонной инспекции ФНС N 12 по Иркутской области и
Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу ООО "СибРоссО".
Согласно Уставу ООО "СибРоссО" было вправе осуществлять производство
общестроительных работ по возведению зданий. К. являлся генеральным
директором данного общества. Руководство текущей деятельностью ООО
осуществлялось единоличным исполнительным органом - генеральным
директором общества К.
К. заключил договор строительного подряда с ООО
"ИркутскБайкалстрой", согласно которому подрядчик ООО "СибРоссО"
приняло на себя генеральный подряд по строительству группы
многоквартирных жилых домов с нежилыми помещениями (далее - Объект). В
соответствии с этим подрядом К. обязался полностью завершить строительство
объекта и сдать его заказчику в установленный срок.
После этого К. заключил договоры участия в долевом строительстве с
ООО "ИркутскБайкалстрой", приняв на себя обязательства заключать договор
уступки права требований участникам долевого строительства после уплаты
стоимости квартиры или одновременно с переводом долга. С целью
привлечения денежных средств неопределенного круга лиц К. разместил в
средствах массовой информации объявление о продаже ООО "СибРоссО"
квартир на первичном рынке жилья.
В дальнейшем К., достоверно зная, что не имеет правовых оснований для
привлечения денежных средств граждан на условиях договоров переуступки
права требования с физическими лицами, так как у него отсутствует право на
43
заключение данных договоров, и действуя в отсутствие подписанного
сторонами передаточного акта или иного документа о передаче,
свидетельствующего о производстве расчетов между указанными
организациями, до получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома, уступил участникам долевого строительства права
требований по договору, не уплатив цены договора или не переводя долг на
нового участника долевого строительства в порядке, установленном ст. ст. 391 -
392.3 ГК РФ, чем нарушил требования ст. ст. 8, 11 Федерального закона от 30
декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
В результате своих действий К. привлек денежные средства от 15
граждан в особо крупном размере на сумму более 21 млн рублей.
К. начал свою преступную деятельность в 2007 г., поэтому его действия
были квалифицированы по ч. 4 ст. 159 УК РФ. На момент рассмотрения в суде
данного уголовного дела УК РФ был дополнен ст. 200.3 УК РФ, и совершенное
К. деяние было переквалифицировано на ч. 2 ст. 200.3 УК РФ как привлечение
денежных средств граждан для строительства в нарушение требований
законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в особо крупном
размере
1
.
Суд обоснованно переквалифицировал действия К. с ч. 4 ст. 159 УК РФ
на ч. 2 ст. 200.3 УК РФ.
Мошенничество (ст. 159 УК РФ) и привлечение денежных средств
граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости (ст. 200.3. УК РФ) являются основными видами
преступлений, которые совершаются на рынке жилья. Вместе с тем, охрана
уголовно-правовыми средствами правоотношений на рынке жилья возможна
1
Приговор Свердловского районного суда г. Иркутска от 5 августа 2016 г. N 1-19/2016 //
URL: https://sudact.ru/regular/court/reshenya-sverdlovskii-raionnyi-sud-g-irkutska-irkutskaia-
oblast/?page=5
44
также путем применения ст. ст. 160 УК РФ "Присвоение или растрата", 201 УК
РФ "Злоупотребление полномочиями".
Так, М., являясь генеральным директором компании, из корыстных
побуждений в целях личной наживы, умышленно, используя свое служебное
положение, преследуя цель хищения чужого имущества путем обмана и
злоупотребления доверием, заведомо зная об отсутствии специального
разрешения Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.
Чебоксары на строительство 8-этажного жилого дома, заключил с Ф.И.О.
договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома на
строительство двухкомнатной квартиры, установив цену 1 кв. м объекта
долевой собственности, указав срок передачи участнику объекта долевого
строительства, а также определив срок оплаты первоначального взноса. При
этом, создавая видимость законности своих действий и своей
добропорядочности, М. ввел в заблуждение Ф.И.О., оформив в тот же день
собственноручно квитанцию к приходному кассовому ордеру,
подтверждающую принятие от Ф.И.О. денежных средств на указанную сумму.
Во исполнение своих обязательств, предусмотренных вышеуказанным
договором, Ф.И.О. под воздействием обмана и заблуждаясь относительно
истинных намерений М., передала ему в качестве первоначального взноса
наличные денежные средства.
В результате М. завладел денежными средствами, принадлежащими
Ф.И.О., похитил их, в кассу и на расчетный счет умышленно не оприходовал, а
потратил на личные нужды, чем причинил ей материальный ущерб, который
соответствует особо крупному размеру
1
.
Органами предварительного расследования и судом действия М. были
справедливо квалифицированы по совокупности преступлений,
предусмотренных ч. 4 ст. 159, ч. 1 ст. 201 УК РФ как мошенничество, то есть
хищение чужого имущества путем обмана, с использованием своего
1
Приговор Калининского районного суда города Чебоксары от 13 февраля 2015 г. по делу N
1-9/2015(1-261/2014) // URL: https://sudact.ru/regular/court/reshenya-kalininskii-raionnyi-sud-g-
cheboksary-chuvashskaia-respublika/?page=6