34
строительства жилья для массового жилищного рынка. В то же время мелкие
организации осуществляют строительство индивидуального дорогостоящего
жилья, которое рассчитано на высокодоходные социальные группы.
Строительные организации любых размер, в большинстве случаев, не обладают
значительными резервами капитала, что обуславливает их зависимость от
внешних источников финансирования, в том числе от разных финансовых
институтов, которые осуществляют деятельность на рынке жилья.
3. На рынке жилья можно выделить различного рода махинации:
мошенничества, совершаемые «черными» риэлторами; мошенничество на
первичном рынке недвижимости; мошенничество с квартирами покойников;
мошенничество, связанное с получением аванса; шантаж, запугивание,
вымогательство; мошенничество с договором пожизненного содержания
(ухода); мошенничество с квартирами одиноких пьяниц; финансовая пирамида;
мошенничество при покупке земельного участка; мошенничество с квартирами,
не имеющими наследников; просмотр вариантов за деньги; мошенничество со
стороны клиентов агентств недвижимости; мошенничество с квартирами
одиноких пенсионеров; сделки с юридически грязным жильем; ложная
регистрация сделки в органах госрегистрации; продажа квартиры по ложному
адресу; мошенничество с недобросовестным нотариусом; договор с
недобросовестным агентством недвижимости.
35
2 ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1 Рынок жилой недвижимости в Российской Федерации
В конце прошлого столетия, когда началась приватизация в Москве,
Санкт-Петербурге и других городах Российской Федерации начались
осуществляться первые законные сделки в области купли-продажи жилой
недвижимости. Формирование рынка жилья осуществлялось при условиях
слабого регулирования прав на жилье и развития нормативно-законодательной
базы.
Приватизация осуществлялась достаточно низкими темпами, однако на
рынке уже было много покупателей. Следовательно, спрос опережал
предложение. Активность рынка была достаточно низкой, поведение субъектов
сделок купли-продажи было нерыночным, а форма расчетов не устоялась.
Создание рынка жилой недвижимости является качественно новым для
российской экономики явлением, которое начало осуществляться с началом
либерализации экономики. Это и определило особенности рынка жилой
недвижимости в Российской Федерации.
В рыночной экономике главными факторами на рынке жилья являются
спрос, предложение и цена. В классической жилищной экономике используется
равновесная модель соотношения спроса и предложения жилья. Однако график
спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, в отличие от прочих
рынков, имеет следующую характерную черту: неэластичность предложения в
краткосрочном периоде и способность реагировать на изменение спроса
изменением эластичности предложения в долгосрочном периоде.
Данная ситуация, при которой повышается спрос на жилую
недвижимость, вызывает значительный рост цен в целях стабилизации рынка.
Подобная ситуация, в основном, происходит в результате местного
экономического бума.
36
Увеличение стоимости жилой недвижимости дает сигнал инвесторам, и в
долгосрочной перспективе предложение растет, а цена уменьшается.
Однако российская модель имеет некоторые отличительные особенности.
Рассмотрим эффект освоения банками предоставления услуги ипотечного
кредитования, который произошел в 2002 году. Ипотека значительно повлияла
на рост цен на жилую недвижимость, однако в незначительной степени
увеличила предложение жилья на рынке. Это было вызвано тем, что в тех
условиях слишком высокие цены на жилую недвижимость дали возможность
строительным организациям получать значительную прибыль при
сравнительно небольших объемах строительства.
Если же взять во внимание абсолютное большинство населения со
среднестатистическим семейным доходом, которое имеет необходимость в
приобретении нового жилья, то равновесная цена установится где-то в
условиях действия ипотеки, однако по доступной населению.
В целях стремительного увеличения предложения нужны значительные
инвестиционные вложения. Однако в современных условиях финансово-
экономической системы Российской Федерации это не представляется
возможным. В связи с этим заключения об окончательном решении жилищных
проблем в государстве являются не обоснованными.
В настоящий момент развитие национальный и мировых экономических
процессов является значительным вызовом равновесным моделям, которые
описывают поведение стационарных экономических систем. В реальности уже
не осуществляются кратковременные отклонения от положения равновесия и
возвращение к нему.
Исследование данных процессов породило новое направление, так
называемое эволюционная (синергетическая) экономика. Терминология
данного направления в настоящее время еще не имеет достаточно четкой
регламентации. Главным направлением исследований является изучение
непостоянных процессов и проектирование поведения их переменных величин.
37
Объективнее всего увеличение стоимости жилой недвижимости при
одновременном росте спроса и небольшого увеличения предложения можно
объяснить непостоянными (нестационарными) процессами, что осуществлялось
в России до кризисного периода, усилившись с появлением ипотечного
кредитования.
Можно отметить, что при совершенной конкуренции цена товара
равняется минимальным средним затратам на его производство. Такое же
утверждение является верным при моделировании равновесной цены. Но для
нестационарного экономического поведения характерна несовершенная
(монополистическая) конкуренция, результаты которой предсказать наперед не
представляется возможным.
Примером в данном случае выступает рынок жилой недвижимости,
являющийся рынком несовершенной конкуренции. Одним из результатов
конкуренции на данном рынке становится появление неравновесной
«сверхстоимости», которая значительно выше минимальных средних затрат.
Положительным моментом данного процесса выступает то, что за
созданием этой новой стоимости может находиться реальное улучшение
потребительских свойств в результате эффективной реализации инноваций,
базирующихся на открытиях и новых изобретениях.
В связи с этим «сверхстоимость» принято называть «инновационной»
стоимостью, за которую выступает сам потребитель, предпочитающий
использовать товар с усовершенствованными функциями [18, c. 29].
Описанные процессы обусловили стоимость, спрос и предложение на
рынке жилой недвижимости Российской Федерации, однако в негативном
смысле, и с отрицательными последствиями в долгосрочной перспективе.
«Инновационная» сверхстоимость на рынке жилой недвижимости в
Российской Федерации в начале текущего века характеризовалась
значительным отрывом от минимальных средних затрат строительства жилья
по следующим причинам.
38
В первую очередь, наличием монополистической конкуренции, в
условиях которой на рынке жилищного строительство осуществляло
деятельность небольшое число крупных строительных организаций.
Во-вторых, сверхстоимость вызвали, в наибольшей степени, не
инновационные открытия, а лоббирование интересов в области получения
разрешений на строительство, землеотвода, согласования проектов точечной
застройки и др.
Сфера жилищного строительства является сильно монополизированной и
в значительной степени принадлежит чиновникам, которые лоббируют
интересы строительных организаций. Такая особенность характерна в
Российской Федерации не только рынку жилой недвижимости.
В настоящее время лоббирование интересов конкретных организаций или
лиц обладает значительным влиянием в Российской Федерации. Данный
момент снижает объемы иностранных инвестиций в экономику нашей страны.
В этом случае возникают откаты, которые финансируются покупателями, и
необоснованное завышение стоимости в условиях практического отсутствия
конкуренции.
В-третьих, в Российской Федерации появился ограниченный, однако
достаточно платежеспособный класс потребителей, который ранее не имел
возможности (в советские времена) свободно покупать или продавать квартиры
и делать оригинальные планировки. Данные потребители были готовы
уплачивать значительную цену за такое изменение потребительских качеств
жилья, что в полной мере устраивало строительные организации и не давало
возможности глобально расширить предложение на рынке.
В-четвертых, нестационарным экономическим процессам характерно
отсутствие тенденции к выравниванию нормы прибыли в различных сферах
деятельности. В связи с тем, что прибыль не усредняется, осуществляется
постоянное переливание финансовых средств из одной отрасли, которая
обладает меньшей прибыльностью, в другую отрасль, которая характеризуется
более высокой прибыльностью.
39
В данном случае увеличивается различие норм прибылей (в отличие от
равновесных моделей) и данный процесс становится самоподдерживающим.
На рынке жилой недвижимости данное обстоятельство является наиболее
очевидным, так как на протяжении продолжительного периода времени в
отрасли сохранялся близкий по составу круг покупателей, возвращающихся на
рынок жилья уже со спекулятивно-инвестиционными интересами.
Следовательно, рынок жилой недвижимости в Российской Федерации
обладает своими характерными чертами, которые в значительной степени
определены относительной «молодостью» данного рынка.
Можно выделить следующие периоды развития рынка жилой
недвижимости в Российской Федерации. Рынок начал свое формирование в
начале 90-х годов прошлого века. Относительная стабильность на рынке была
достигнута к 1997 году. В то же время система рынка в значительной степени
самоорганизовалась.
С августа 1998 г. стоимость жилой недвижимости в Российской
Федерации начала снижаться. Значительный уровень долларизации экономики
государства привел к тому, что в различных городах России характер рынка
жилой недвижимости в условиях кризиса и изменение стоимости различались в
зависимости от валюты, в которой продавалось жилье. Несмотря на сильную
кризисную ситуацию рынок жилой недвижимости снизился незначительно и
начал вскоре возрастать.
В июне-июле 2000 г. на большинстве территории Российской Федерации
наметилась тенденция увеличения стоимости жилья. Основной причиной роста
рынка послужил общий экономический рост в государстве, а также
стабильность в политической, финансовой и социально-экономической сферах.
Значительную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть
инвестиционная деятельность.
У частных лиц повышается интерес к приобретению жилья, а у
юридических лиц – к инвестированию свободных денежных средств.
40
В 2003 году цены на жилую недвижимость увеличивались такими
быстрыми темпами, что ни одни банковских вклад и другие финансовые
инструменты не давали такого значительного прироста вложенных средств.
В данный момент времени наблюдалось количественное повышение
рынка жилой недвижимости. Увеличивалась не только стоимость жилья, но и
спрос, предложение, а также в целом активность субъектов рынка.
Сильное влияние имели также внешние факторы, которые в результате
синергетического эффекта оказали влияние как на увеличение стоимости
жилья, так и на рост системы в целом.
Снижение покупательского спроса наблюдалось с августа 2004 г., что
происходило наряду со снижением роста стоимости жилья. В данный период
наблюдалась относительная стабильность.
Вскоре с апреля по октябрь 2006 г. произошло значительное увеличение
цен на жилую недвижимость в результате дефицита предложения.
Корректировки по некоторым видам жилой недвижимости и выравнивание
спроса и предложения наблюдались в конце 2006 – начале 2007 г. Наметилась
стабилизация стоимости жилой недвижимости.
Еще одной характерной чертой рынка жилья в Российской Федерации на
протяжении всего времени развития является то, что численность сделок на
вторичном рынке значительно выше количества сделок на первичном рынке
жилья.
2.2 Специфика преступлений на рынке жилья Российской Федерации
За последнее время в Российской Федерации произошли значительные
изменения отношений собственности, что явилось одним из главных факторов
трансформации социально-экономической системы, увеличения
производительных сил и улучшения благосостояния населения.
В наибольшей степени данные изменения коснулись жилищного сектора.
В связи с приватизацией жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) оказалось в
41
непривычных условиях. Процесс приватизации поставил новые требования,
соблюдение которых в сфере ЖКХ обеспечит в итоге жизнедеятельность и
функционирование национального хозяйства.
Базой ЖКХ является жилищный фонд, который является совокупностью
всех жилых помещений вне зависимости от формы собственности, включая
жилые и специализированные помещения, к которым можно отнести:
– общежития;
– дома маневренного фонда;
– детские дома;
– приюты;
– дома для престарелых и инвалидов;
– школы-интернаты;
– служебные жилые помещения [15, c. 15].
В Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 19) выделяются такие
виды жилищного фонда, как:
– частный, который принадлежит физическим и юридическим лицам
(индивидуальные дома, построенное или приватизированное жилье);
– государственный, который находится в собственности государства или
субъектов Российской Федерации, в том числе ведомственный, который
находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении
государственных учреждений и организаций;
– муниципальный, который находится в собственности муниципальных
организаций, в том числе ведомственный фонд, который состоит в
хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных
учреждений;
– общественный, который является собственностью общественных
объединений;
– коллективный, который находится в общей совместной или общей
долевой собственности разных субъектов государственной, частной,
42
муниципальной собственности, а также собственности общественных
объединений.
Жилищная сфера состоит из управления данным фондами, их содержания
и ремонта, а также охватывает элементы инженерной инфраструктуры. К
данным элементам можно отнести:
– организации ЖКХ;
– организации, которые имеют на балансе жилищный фонд;
– товарищества собственников жилья;
– организации, которые оказывают соответствующие услуги.
Осуществление финансирования эксплуатации данной разветвленной
структуры происходит за счет таких источников, как: платежи потребителей и
бюджетные дотации, которые выплачиваются подрядным организациям через
службу заказчика.
Можно отметить, однако, что реформирование жилищного рынка вне
зависимости от развития рыночных отношений не смогло решить основной
проблемы: финансирование рынка жилья до сих пор осуществляется по
остаточному принципу. В связи с этим около 70% организаций ЖКХ являются
убыточными и находятся на грани банкротства.
Значительная криминализация данной отрасли произошла в результате
ослабления государственного и практического отсутствия общественного
контроля, что сформировало благоприятные условия для развития теневого
бизнеса.
Практика свидетельствует, что 50% случаев преступного посягательства
касается объектов недвижимости и строительных материалов, примерно 40%
касается денег и 10% – энергоносителей.
Наиболее распространенные виды преступлений на рынке жилья
касаются мошеннических завладений квартирами граждан. На настоящий
момент более 80% от общего количества квартир являются
приватизированными.
43
Значительные возможности для преступлений были открыты в результате
предоставления права гражданам распоряжаться жильем по собственному
усмотрению, в том числе осуществлять его продажу на рынке.
Одно из обстоятельств, которое способствует этому, представляет собой
высокую латентность преступлений, которые связаны с приватизацией и
отчуждением жилья. Жертвами преступных действий становятся одинокие
граждане, которые не имеют родственных или дружеских связей; пожилые
лица; граждане, которые злоупотребляют алкоголем и наркотиками, а также
страдают психическими заболеваниями.
Преступные группы или отдельные преступники используют свои связи в
различных организациях, таких как паспортно-визовые службы, получают
сведения о таких лицам, обманным путем завладевают документами на их
жилье и продают его.
Причем эти сделки, в большинстве случаев, оформляют без личного
участия собственников жилья с помощью использования их паспортов,
поддельных доверенностей и прочих документов с указанием подставных лиц.
Данные сделки осуществляются путем обмана или злоупотребления
доверием граждан при участии работников жилищно-коммунальных контор,
нотариусов, а также сотрудников органов по учету, распределению и
приватизации жилья. Уровень раскрываемости данных преступлений находится
на уровне 30%.
Следовательно, одним из базовых методов мошенничества является
фиктивная купля-продажа жилья с использованием:
– похищенных, подделанных или утерянных паспортов, свидетельств о
рождении, нотариально заверенных справок о праве собственности на объекты
недвижимого имущества;
– документов, которые сопровождают данные сделки: выписки из
домовых книг, финансово-лицевые счета, разные справки об отсутствии
задолженности;