14
Именно в данный период, после конкретных правительственных
решений
7
настал период радикальных рыночных преобразований, которые
открыл путь к быстрой (в т.ч. и бесплатной) приватизации жилья.
В России в 1992 – 1994 гг. было приватизировано 507 млн. квадратных
метров жилья, что составляло на тот момент примерно 20 % от общего размера
жилищного фонда
8
.
Правда, число предложений на рынке жилья в данный период времени не
соответствовало уровню спроса. Таким образом, возникший дефицит
предложений жилой недвижимости к продаже привел к бурному росту цен на
все объекты жилья, который сопровождался опережающим спросом на все
виды жилья (например, квартиры, частные дома).
Одновременно происходил постепенный процесс насыщения рынка
жилой недвижимости (главным образом, за счет приватизации), что
способствовало росту общего объема сделок с жилой недвижимостью.
Заметим, что на рынке жилья уровень объема сделок в 1994 г. по
сравнению с 1992 г. вырос более чем в пять раз. Однако, в дальнейшем
динамика объема сделок на рынке жилья не характеризуется подобным
увеличением количества сделок. В этой связи период развития рынка жилья с
1992 по 1994 гг. можно назвать как этап «стихийного становления».
С момента начала развития рынка жилья образовалась и стала
развиваться его инфраструктура. Уже в 1992 г. появились первые агентства
недвижимости, компании, занимающиеся строительством и перспективным
инвестированием в недвижимость. Однако деятельность агентств
недвижимости (далее – риэлторские компании) в первые годы существования
рынка жилья в основном сводилась только к подбору требующегося жилья или
поиску покупателей на определенное жилье, без полного юридического
7
Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Ведомости
СНД и ВС РСФСР. 1991. - №28. - Ст. 959; Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах
федеральной жилищной политики». Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. - № 3. - Ст. 99;
Постановление Верховного совета РФ от 24.12.1992 г. №4219-1 «Об основах федеральной
жилищной политики»; Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. - №3 - Ст. 100.
8
Приватизация в России // Рыночная экономика. – 1999. – №8. – С.7.
15
сопровождения сделок. Квалификация сотрудников риэлторских компаний
была весьма посредственной, поскольку почти никто из них не имел
соответствующего опыта работы в жилищно-рыночной сфере.
За счет появления частных строительных компаний активно стал
развиваться рынок первичного жилья, но в сравнении с рынком вторичного
жилья его роль на рынке недвижимости была минимальна.
Цены на жилье в 1995 г. дойдя до высокого уровня, стабилизировались, а
со следующего года начался процесс их снижения. Причинами стабилизации
являлось насыщение рынка жилья новостройками и перемены в
покупательской потребности. Так, если на этапе «стихийного становления», то
есть до 1995 г. можно было весьма дорого продать, по сути, любой жилищный
объект, то с тех пор цена диктовалось не только состоянием самого объекта, но
и развитостью придомовой инфраструктуры.
Покупатели перестали быть «всеядными», поэтому на рынке появились
отдельные категории жилых объектов, реализация которых практически была
невозможна, например старые дома, не прошедшие капитальной
реконструкции. С 1995 г. получило развитие строительство нового элитного
жилья и реконструкция жилищного фонда в престижных районах.
Инвестиционные компании не могли не отреагировать на смещение
потребительских интересов в сторону нового качественного жилья и поэтому
главным ценовым детерминантом на рынке жилья, стало ценообразование в
сфере первичного жилья.
Как только упали цены на жилую недвижимость, на рынке жилья
возникли новые методы продаж жилье – в рассрочку. В короткие сроки
разработаны были различные схемы постепенной внесения платежа за жилье, в
том числе и через ипотечные кредиты.
Подобная стабилизация рынка жилья продолжала сохраняться до августа
1998 г. (как мы знаем именно в этот период времени произошел финансовый
кризис в стране).
16
Именно данным временным отрезком (1995 г. — август 1998 г.) и
характеризуется второй этап эволюции рынка жилья. Данному периоду можно
дать название – этап «стабилизации».
На этом этапе существенно возросла квалификация работников
риэлторских компаний за счет опыта работы на рынке жилья. Наиболее
крупные компании создали объединения риэлторов такие, как Московская
ассоциация риэлторов (MAP), Российская гильдия риэлторов (РГР). Забегая
вперед, отметим, что в 1999 г. «MAP» и «РГР» объединились в «Московскую
ассоциацию – Гильдия Риэлторов».
В 1995 г. введено было обязательное лицензирование риэлторской
деятельности. С тех пор каждая лицензированная компания имела банковскую
гарантию своей деятельности, и профессиональная ответственность риэлторов
страховалась уполномоченными на это страховыми компаниями.
После августовского кризиса 1998 г. резко снизилась покупательская
способность граждан на рынке жилья. Проблемы в банковской сфере привели к
срыву тех сделок, которые были запланированы. Те же потенциальные
покупатели, хранившие свои деньги в американской валюте, заняли
выжидающую позицию. Поэтому неудивительно, что последовал спад цен на
жилье, и уже на следующий год после кризиса цены сократились в два раза в
сравнении с периодом до августа 1998 г. Достаточно низкий уровень цен
оставался и в 2000 г.
Финансовый кризис, безусловно, сказался на работе риэлторских фирм,
причем большая часть из них обанкротилась.
Итак, с августа 1998 г. по 2000 г. временной период рынка жилья можно
отнести к новому и совершенно самостоятельному этапу - «этапу депрессии как
следствие финансового кризиса».
Окончательно стало ясно лишь с начала 2001 г., что финансовый кризис
рынком жилья практически преодолен, о чем свидетельствовал факт
стабилизации цен (при наличии очень незначительных колебаний).
17
С 2001 г. вместе с регулярным ростом предложений (главным образом за
счет новостроек) на рынке жилья стал наблюдаться постепенный рост цен на
жилье, причем на вторичном и первичном рынке. Заметим, что рост цен
практически не влиял на спрос, а наоборот, порою повышение цен диктовалось
большим спросом (главным образом, на жилье в экологически чистых
районах)
9
. Стоит отметить, что в 2003 г. рост сделок на рынке жилья и пик цен
на жилье достигли, а в ряде регионах даже превысили уровень этапа
докризисного периода 1998 г.
10
Так как валютный рынок характеризовался нестабильностью, вложение
немалых средств граждан в жилье стало рассматриваться ими, как более
перспективное мероприятие.
С 2001 г. рынок жилья вошел в следующую фазу своего развития,
именуемою этапом «нового подъема». Он длился вплоть до кризиса, который
имел место в 2008 г. После 2000 г. на отечественном рынке жилья наступает
«эпоха покупателя». Этот этап связан с весьма быстрым развитием рынка
недвижимости, а также тем, что он поднятием на новый качественный уровень
развития. Также в это время берет начало период цивилизованных отношений
между покупателем и продавцом, и медленное поступательное развитие
российской нормативной базы, и весьма высокий уровень конкуренции, и
наличие большого числа предложений на любой карман и вкус: начиная с
массовой панельной застройки до весьма привлекательных индивидуальных
проектов, а также внедрение новейших технологий и решений.
Большой значение на развитие рынка жилья имело введение нового
Градостроительного кодекса и запрет по данному кодексу практики точечной
застройки (в прошлом она была весьма распрстранена).
9
Матюшкин В., Резчиков В., Пярнуу А., Алешин Д. Москва: цены на недвижимость и
здоровье // Недвижимость и цены. – 2003. – №10. – С.4 – 7.
10
Рынок жилья: классовая практика // Недвижимость. – 2002. – №12. – С. 4 – 7; Кочетков Ю.
Обзор рынка квартир в апреле // Недвижимость и цены. – 2003. – №14. – С.8.
18
Поэтому многие небольшие застройщики вынуждены были переходить на
региональные рынки, поскольку не могли осваивать огромные объемы
строительства.
В 2007 г. все еще продолжил сказываться такой фактор как усложнение
работы на рынке жилья из-за принятия новой редакции закона «О долевом
строительстве» (214 – ФЗ) в середине 2006 г. Также отметим, что опыт 2007 г.
весьма наглядно показал, что на рынок жилья резкий рост цен на нефть не
оказывает непосредственного влияния
11
.
Начало XXI в. на рынке жилья было относительно спокойно, при этом
очевидны были и проблемы. Так, весьма очевидной представлялась проблема
недостаточной нормативной базы, а также проблемы оптимизации налоговых
выплат и минимизации инвестиционных рисков. Из-за сокращения ввода
нового жилья на рынке наблюдался рост цен на жилье. Покупательская
способность на рынке жилья граждан упала по причинам низкой доходности
семей, а также отсутствием кредитных историй у потенциальных заемщиков.
Среди особенностей рынка жилья в сравнении с другими сегментами
рынка недвижимости отметим его активность, а также специфические черты в
отличие от других товаров:
— жилье является недвижимостью, связанной с землей;
— жилищный фонд неоднороден и распадается в зависимости от качества
на субрынки жилья;
— жилье долгосрочно и в связи с этим немалой частью весьма изношено;
— жилье наиболее дорогой товар, поэтому нередко граждане пользуется
ипотекой либо зачетом стоимости прежнего жилья;
— переезд на новое место жительство связан с психологическими и
материальными издержками.
К особенностям отечественного рынка жилья стоит отнести следующие:
1) высокий удельный вес общежитий и коммунальных квартир;
11
Яковлев А.А. Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России //
Проблемы современной экономики. – 2010. – №2 (34). – С.405.
19
2) установление валютных цен на квартиры чуть ли не с момента
зарождения рынка (поэтому отражаются на цене жилья колебания на валютном
рынке);
3) формирование огромной прослойки новых собственников —
владельцев комнат и квартир из ведомственного и муниципального фонда в
процессе бесплатной приватизация жилья.
Период с 2008 по 2010 гг. можно охарактеризовать как этап «кризиса
нулевых». Отметим, что характерным для данного периода на рынке жилья в
России в 2008 г. становится увеличение распространенности ипотечного
кредитования в сегменте элитного жилья. В целом же состояние рынка жилья в
2009 г., как и других экономических секторов, определялось отрицательной
динамикой финансовых и макроэкономических показателей. Росреестр в целом
по итогам 2009 г. зафиксировал 1,943 млн. сделок купли-продажи жилья
физическими лицами, включая сделки обмена (для сравнения: в 2008 г. – 2,367
млн. сделок, в 2007 г. – 2,326 млн. сделок с недвижимостью)
12
.
Итак, снижение в 2009 г. составило около 18 % относительно 2008 г. и
16,5 % относительно 2007 г. Однако, несмотря на очевидное снижение объемов
ввода нового жилья, по итогам 2009 г. в большинстве регионов объемы ввода
недвижимости для граждан все же выросли. Предпосылками такого
негативного влияния кризиса на сферу строительства нового жилья стало
резкое сокращение государственных инвестиций в новое строительство за счет
бюджетных средств, в то же время фондовый рынок, банковская система,
институциональные инвесторы и в целом рынок недвижимости нашей страны
пока еще формировались
13
.
Единственным доступным для застройщиков источником
финансирования в данных условиях оказались средства граждан, желающих
приобрести собственное жилье. Как итог этого стало бурное развитие
института долевого финансирования.
12
Агафонова М.С., Дарьина Ю.И. Рынок недвижимости в России // Современные наукоемкие технологии. –
2014. – №7 – 2. – С.122.
13
Ермилова М.Е. Анализ развития российского жилищного рынка в 2006 – 2015 гг. // Финансовая аналитика:
проблемы и решения. – 2016. – №8 (290). – С.40.
20
Для того, чтобы преодолеть кризисные явления была предпринята
попытка направить денежные средства материнского капитала на покупку
жилой недвижимости. Правда, сразу стоит сказать, что это не стало глобальным
решением проблемы, например, в отличие от введения ипотечных жилищных
программ, объектом которых должно было стать жилье эконом класса на
первичном рынке.
Следующий этап – это 2010 – 2020 гг. или так называемый
«посткризисный этап стагнации». Отметим, что в данный период, несмотря на
небольшие темпы роста доходов населения, в условиях стабильности главных
финансово-макроэкономических показателей, ранее накопленный отложенный
платежеспособный спрос в 2010 г. начал воплощаться в жизнь
14
. Это позитивно
сказалось на динамике рынка жилья, правда, платежеспособный спрос, не
подкрепленный ростом реальных доходов населения, уже на следующие 2011 г.
скоро себя исчерпал, а сам рынок жилья вошел в фазу стагнации.
Учитывая изложенное, период существования рынка жилья можно
подразделить на следующие этапы развития:
1. Этап стихийного становления (1992 – 1994 гг.).
2. Этап стабилизации (1995 – август 1998 гг.).
3. Этап депрессии как следствие финансового кризиса (конец 1998 —
2000 гг.).
4. Этап нового подъема или эпоха покупателя (2001 г. и 2008 г.).
5. Этап кризиса нулевых (2008 – 2010 гг.).
6. Этап посткризисной стагнации (с 2010 г по настоящее время).
1.2. Криминологическая характеристика преступности на рынке
жилья
Касаясь отрицательной стороны данного явления, т.е. криминального
рынка недвижимости, то не было найдено нами ни одного определения,
14
Стерник Г.М. Закономерности послекризисного восстановления рынка жилья городов России // Финансовый
журнал. – 2013. – №1. – С.107.
21
которое раскрывало бы сущность данной дефиниции, хотя в правовой
литературе он употребляется в работах многих ученых
15
.
На наш взгляд, криминальный рынок жилья – это сегмент теневой
экономики. С этим согласна и А.Л. Репецкая
16
.
Криминальный рынок жилья имеет ряд специфических критериев:
1) осуществление экономической деятельности вне официальных
регламентации и контроля, с сокрытием от контролирующих органов ее
значимых параметров;
2) нарушение различных норм; в-третьих, получение экономической
выгоды в форме нелегального присвоения экономических благ.
Отметим, что для криминального рынка жилья свойственны как сокрытие
доходов (к примеру, граждане при сдаче жилья в аренду от уплаты налогов
всячески уклоняются), так и сам факт ведения деятельности (например,
противоправный захват чужой собственности), осуществляемый с целью
получения нелегальной прибыли. Иначе говоря, криминальный рынок жилья
включает в себя как сегмент теневой экономики криминальный и
неформальный секторы.
Итак, можно дать определение криминальному рынку жилья. Это
взаимосвязанная система рыночных механизмов, в которой создание,
эксплуатация, отчуждение, передача либо финансирование жилых объектов
осуществляются вне официальной регламентации, контроля, с маскировкой ее
важных параметров от контролирующих органов; а также в нарушение норм,
установленных действующим законодательством и с получением нелегальной
экономической выгоды.
Рынок жилья – это важная составляющая рынка недвижимости, в обороте
которого задействованы лишь объекты недвижимости, пригодные для
человеческого проживания.
15
Проблемы борьбы с проявлениями криминального рынка. Отв. ред. В.А. Номоконов.
Владивосток: Изд-во ДУ, 2005. – 312 с.; Долгова А.И. Преступность, ее организованность и
криминальное общество. М.: Российская криминологическая ассоциация, 2003. – 572 с. и др.
16
Репецкая А.Л. Организованная преступность в сфере экономики: характеристика,
причины, предупреждение. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009. С.80.
22
Соответственно криминальный рынок жилья является элементом
криминального рынка недвижимости, обладает всеми присущими ему
признаками и отличается только назначением объектов, участвующих в его
обороте, а именно для проживания граждан, поэтому отдельное определение
криминального рынка жилья не требуется.
Обычно, функционирование любого криминального рынка
обеспечивается организованной преступностью. Причем, если ранее для
организованной преступности сферами главной деятельности были
традиционно нелегальные рынки товаров и услуг (к прмиеру, торговля
оружием, людьми, наркотиками и пр.), являющиеся секторами теневой
экономики, то в наше время ее влияние все более проявляется в законных
отраслях, не исключая и сферы рынка жилья.
Спецификой криминального рынка жилья является то, что не запрещен
оборот недвижимости, но из-за неправомерного завладения объектами
недвижимости дальнейшие действия, связанные с их обращением (сдача в
аренду, продажа, залог, дарение и другие сделки) носят противоправный и
социально-опасный характер.
Из источников СМИ известно о существовании устойчивых преступных
групп на рынке жилья, в которых задействованы были сотрудники агентств
недвижимости, риелторских компаний, нотариусы, муниципальные и
государственные служащие, сотрудники правоохранительных органов и др.
Преступники нередко для получения нелегальной прибыли сами
организовывают агентства недвижимости, являясь их руководителями.
Помимо этого, контент-анализ интернет-источников и публикаций СМИ
позволил выявить преступные группы, которые специализировались на тех или
иных преступлениях в сфере оборота недвижимости. Данные преступления
можно классифицировать по таким признакам.
К первой группе относятся информационные агентства, риелторские
компании, которые продают сведения о несуществующих объектах
недвижимости. Они осуществляли свою деятельность таким образом: на досках
23
объявлений, в газетных рекламах, в Интернете, при помощи мобильной связи
они привлекали людей дешевой арендой жилья, впоследствии заключали
договор, за который получали денежные средства. Затем, когда начинали
приобретатели списка квартир звонить арендодателям, выяснялось, что не
существует жилье вообще либо уже было сдано. Обычно, данные организации
«лжеаренды» работают в больших городах, где есть высокий спрос на аренду
жилья. Таких преступников трудно привлечь, из-за небольшой суммы ущерба,
пассивностью потерпевших, а также из-за того, что доказать вину почти
нереально, так как предусмотрено условиями договора предоставление
информации, а не самого жилья. Однако, в нашей стране прецедент
привлечения работников подобной компании к уголовной ответственности
имеется, к примеру, сотрудники подобной компании привлечены к
ответственности в г. Новосибирске – трое человек, при этом потерпевшими
признаны были 149 человек
17
.
Ко второй группе относятся преступные группы, которые занимаются
привлечением денежных средств граждан в инвестирование строительства
крупных домов без намерения предоставления квартир, или заранее
рассчитывая их продать ряду граждан, используя пробелы в законодательстве.
Как итог такой деятельности – пострадавшие лишаются и жилья и денег. К
уголовной ответственности привлечь таких мошенников-застройщиков весьма
сложно, так как затруднительно доказать их вину, в особенности если они часть
средств одних инвесторов возвращают иным – наиболее требовательным. По
некоторым данным, в нашей стране более 100 тыс. обманутых дольщиков
18
.
К третьему виду относятся преступные группы, которые
специализировались на отъеме домов, квартир, земли и т. д., манипулируя
пробелами законодательства и используя гражданско-правовые методы.
17
Доступное жулье [Электронный ресурс] // Телекомпания НТВ. URL:
www.ntv.ru/peredacha/razvod/m12584/o86640/comments/ (дата обращения: 15.02.2020).
18
Закупень Т.В. Проблемы реализации прав «обманутых дольщиков» при осуществлении
многоэтажного жилищного строительства // Вестник арбитражной практики. – 2017. – №6
(73). – С.42 – 49.