24
К примеру, покупали долю в праве собственности на квартиру, а потом
создавали сложнейшие условия для проживания первого собственника,
впоследствии вынужденного продать свою часть комнаты либо квартиры за
бесценок. Иным примером такого вида преступлений является признание
сделки купли-продажи нелегальной. В этом случае продавец жилья, который
состоит в сговоре с недобросовестными риелторами, получает свое жилье
обратно, а покупателю возвращается сумма, указанная в договоре, обычно, явно
заниженная.
Также преступные группы данной группы участвуют в «микрозаймах»
населению под залог недвижимости. Однако, отрадно отметить, что
государство «услышало» население и общественность и новым законом за
прошлый год наложила запрет на проведение такого рода операций,
направленных против людей
19
.
К четвертой группе относятся организации, которые специализируются
на хищении бюджетных средств, предназначенных для различных программ
приобретения жилья. Немало в наше время можно видеть объявлений об
обналичивании «материнского капитала». Для них характерно создание
риелторских фирм, поиск граждан, имеющих право на получение субсидий на
жилье, отлаженность действий участников группы, создание поддельных
документов, многоэпизодность. В наше время данный вид мошенничества
имеет тенденцию роста. Так, только в Хабаровском крае в период 2009 – 2012
гг. были направлены материалы по 65 случаям, 90 фактов мошенничеств были
предотвращены
20
.
К этой же четвертой группе отнесем и специально-создаваемые
противоправные объединения людей, специализирующиеся на отъеме
собственности. Так, в основном они промышляли присвоением выморочного
имущества. Например, в Амурской области на протяжении 2009–2010 гг.
19
Федеральный закон от 2 августа 2019 г. №271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты РФ» // Российская газета. – №172. – 07.08.2019.
20
Хабаровский суд присяжных признал виновной в нескольких убийствах хозяйку
риэлтерского агентства [Электронный ресурс] // РИА «ФедералПресс». URL:
http://fedpress.ru/region/27/federal/news_crime?page=579 (дата обращения: 12.02.2020).
25
действовала преступная группа из четырех человек, которые своими
преступными действиями вывели 10 квартир из оборота муниципалитета,
причинив ущерб в размере более чем 8 млн. рублей
21
.
Пятый вид преступных групп в сфере оборота недвижимости – это
противоправная деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Весьма нередко можно увидеть объявления риелторских фирм, которые
предлагают оформить общее имущество собственников многоквартирного дома
(к примеру, мансарду, подвал, чердак) в частную собственность. Также
хищениями занимаются и сотрудники ЖКХ, которые устанавливают
необоснованно большие цены за эксплуатацию жилья либо услуги по его
обслуживанию, нередко не предоставляя их вообще либо в малом количестве
22
.
К шестому виду можно отнести преступные группы, которые
осуществляют силовой отъем жилых объектов. Данные группы обладают всеми
признаками ОПГ. Причем наряду с мошенничеством они покушаются и на
личность человека – похищение, убийство, вымогательство с применением
насилия и т. д.
Также можно напомнить и о таких преступных группах среди
юридических компаний и риелторских агентств, которые ускоряют
регистрацию сделок и переход права собственности. Данное можно
квалифицировать как посредничество во взяточничестве. Существуют
агентства, занимающиеся оформлением нелегальной регистрации, при этом
создавая «резиновые квартиры» (например, прописка мигрантов).
Ряд юридических фирм помогают укрывать либо уменьшать сумму
налогов граждан при сдаче в аренду жилья, пользуясь несовершенством работы
налоговой инспекции.
21
Черные риелторы, обманувшие муниципалитет в Приамурье пойдут под суд [Электронный
ресурс] / Строительный портал Davingo. 08.11.2013. URL: http://davingo.ru/nedvizhimost/470-
chernye-rieltory-obmanuvshie-municipalitet-v-priamure-poydut-pod-sud.html (дата обращения:
12.02.2020).
22
Медведев: Наказания за преступления в сфере ЖКХ должны быть жесткими от 11.11.2011
[Электронный ресурс] // Партия «Единая Россия». Официальный сайт. URL:
http://er.ru/news/62907/ (дата обращения: 12.02.2020).
26
Выводы по первой главе:
Рынок жилья – это экономическая сфера, которая состоит из
совокупности юридических сделок (операций) с объектами жилой
недвижимости, включающие в себя оказание услуг на возмездной основе и
передачу прав на данные объекты, управление, финансирование и в целом
развитие, которой осуществляется посредством и с использованием рыночных
механизмов.
Период существования рынка жилья можно подразделить на следующие
этапы развития:
1. Этап стихийного становления (1992 – 1994 гг.).
2. Этап стабилизации (1995 – август 1998 гг.).
3. Этап депрессии как следствие финансового кризиса (конец 1998 —
2000 гг.).
4. Этап нового подъема (2001 г. и 2008 г.).
5. Этап кризиса нулевых (2008 – 2010 гг.).
6. Этап посткризисной стагнации (с 2010 г по настоящее время).
Криминологический рынок жилья – это взаимосвязанная система
рыночных механизмов, в которой создание, эксплуатация, отчуждение передача
либо финансирование объектов жилья осуществляются вне официальной
регламентации, контроля, с маскировкой ее важнейших параметров от
контролирующих органов; а также в нарушение норм, установленных
действующим законодательством и с получением нелегальной экономической
выгоды.
Спецификой криминального рынка жилья является то, что не запрещен
оборот недвижимости, но из-за неправомерного завладения объектами
недвижимости дальнейшие действия, связанные с их обращением (сдача в
аренду, продажа, залог, дарение и другие сделки) носят противоправный и
социально-опасный характер.
27
ГЛАВА 2. УГОЛОВНО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
2.1. Объективные и субъективные признаки преступлений,
совершаемых на рынке жилья
Вместе с возвращением к рынку вернулись и сами институты частного
права на собственность, а также разделение вещей на недвижимые и движимые,
которые после 1917 г. упразднены были «навсегда»
23
.
С начала 90-х гг. прошлого века существенно меняется отношение к
вышеназванному институту. В процессе бурных реформ рынок жилья
формировался весьма стихийно, и к нему не успевала переформатироваться
законодательная база. Да и само население было не опытным и весьма далеким
к реалиям нового времени.
В связи с этим вместе с позитивными нововведениями касательно права
собственности, возникают и немалое число отрицательных процессов и
явлений в данной среде.
Так, наиболее распространенным преступлением на рынке жилья стали
мошенничество, подделка либо хищение документов, штампов, печатей,
бланков, вымогательство и др.
Более того, из уголовных дел о преступлениях, предусмотренных ч.ч. 3, 4
ст. 159 УК РФ, которые рассмотрели Пилюгина А.Г. и Трункина Л.В., почти
четверть (24,8 %) относились к посягательствам на жилую недвижимость либо
финансовые средства, которые были предусмотрены на покупку жилья
24
.
Ввиду того, что большая часть преступлений на рынке жилья
совершаются по статье, связанной с мошенничеством и характеризуются как
23
Декрет ВЦИК «О социализации земли» от 19.02.1918 г. [Электронный ресурс] // РПП
«Семерка». URL: http://law7.ru/base18/part7/d18ru7822.htm (дата обращения: 20.02.2020); ГК
РСФСР от 1922 г. [Электронный ресурс] // История Гражданского права России. URL:
http://civil-law.narod.ru/wist/gk22/vved.html (дата обращения: 20.02.2020).
24
Пилюгина А.Г., Трункина Л.В. Экономические аспекты развития рынка недвижимости //
Вестник Сибирского института бизнеса и информационных технологий. – 2019. – №1 (29). –
С.55.
28
преступления корыстной направленности, поэтому, думаем, важным
остановиться более подробно на уголовно-правовой характеристике этого
преступления.
Законы России под мошенничеством подразумевают хищение чужого
имущества или приобретение права на чужое имущество путем
злоупотребления доверием либо обмана. Родовым объектом мошенничества,
как преступления, которое включено в раздел VIII УК РФ «Преступления в
сфере экономики»
25
, является безопасность экономической системы.
Однако, не все исследователи конформистки настроены к такой
постановке. К примеру, В.Л. Волков родовым объектом мошенничества
считает отношения по поводу собственности
26
.
В качестве родового объекта преступлений корыстной направленности
Л.Д. Гаухман указывает собственность, а общественные отношения в сфере
экономики относит он к типовому объекту
27
.
В то же время С.М. Кочои считает, что объектом преступлений той же
главы, является собственность как правовая, так и экономическая категория
28
.
Стоит, на наш взгляд, согласиться с тем, что родовым объектом
мошенничества является безопасность экономических отношений, а отношения
собственности являются видовым объектом данного преступления.
Опираясь на дефиницию мошенничества, которая закреплена в
отечественных нормах, можно выделить подвидовые объекты данного
преступления.
Например, А.И. Бойцов выделяет две разновидности мошенничества по
объекту – приобретение права на чужое имущество, посягающее на иные
25
Уголовный кодекс РФ от 13.06.1996 №63-ФЗ (ред. от 18.02.2020) // Собрание
законодательства РФ. – 17.06.1996. – №25. – Ст. 2954.
26
Волков В.Л. Уголовно-правовые меры борьбы с мошенничеством в сфере оборота
недвижимости: дис. … к.ю.н. Ростов-на-Дону. 2005. С.102.
27
Гаухман Л.Д., Максимов С.В. Ответственность за преступления против собственности. 2-е
изд., испр. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2019. С.17.
28
Кочои С.М. Ответственность за корыстные преступления против собственности. М.:
Юристъ, 1998. С.69.
29
вещные права и завладение чужим имуществом, посягающее на отношения
собственности
29
.
К первым можно отнести:
1) ипотеку;
2) право бессрочного пользования земельным участком;
3) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
4) права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа;
5) право проживания в жилом помещении, принадлежащим иному лицу
по договору пожизненного содержания с иждивением либо в силу
завещательного отказа;
6) права члена семьи собственника жилья на пользование данным
помещением и др.
Думается, что данная двойственность объекта в качестве мошенничества
позволяет квалифицировать практически все преступные деяния, которые
направлены на завладение недвижимостью, и которые выражаются в
фактическом завладении объектом собственности, а также завладении
юридическими правами на недвижимую собственность.
Этот признак является отличительным для мошенничества в отношении
жилья, так как известно, что в пространстве невозможно перемещать
недвижимость, а характер владения отличается от движимых вещей
публичностью и открытостью, помимо этого, все сделки и права в отношении
нее регистрироваться должны в порядке, установленном законом.
В качестве объекта преступления при мошенничестве выступает любая
форма собственности на недвижимость.
Отметим также, что в сфере оборота жилья к предмету мошенничества
относят также право на чужое имущество как правовую категорию, денежные
29
Полный курс уголовного права: В 5 т. Под ред. А.И. Коробеева. Т.III: Преступления в
сфере экономики. СПб.: Изд-во Р. Асланова «Юридический центр Пресс», 2018. С.108.
30
средства за объект недвижимости (как еще не существующий, так и реальный),
другое имущество, которое может выступить средством платежа
30
.
Данная позиция весьма обоснована и имеет право на существование.
Однако, есть и противоположная точка зрения. Согласно последней нельзя
право на имущество признать предметом преступления, под которым в теории
как правило понимается материальный объект внешнего мира
31
.
Согласно точке зрения В.Н. Лимонова в данной разновидности
мошенничества, как приобретение права на имущество, предмет отсутствует
32
.
В сфере оборота жилья предметом мошенничества может быть как чужое
недвижимое (квартира, комната, земельный участок, дом и т.п.), так и
движимое имущество (финансовые средства).
На наш взгляд, из-за многогранности и специфичности преступлений
мошеннического характера на рынке жилья, предметом может быть признан
весьма большой спектр имущественных прав и видов имущества. Перечень
предметов мошенничества на жилом рынке является открытым, поскольку
предметом этого противоправного действия преступления все то имущество
является, которое эксплуатируется, похищается либо подвергается другому
преступному воздействию, которое нарушает существующие по поводу этого
имущества отношения вещного характере.
К примеру, право на имущество закреплено может быть в разных
документах, например в договорах залога, дарения, завещании, страховом
полисе, а также доверенности на получение различных ценностей, в разных
видах ценных бумаг. В связи с этим документы, которые содержат указания на
имущественные права, включая их приобретение, часто бывают предметом
разных операций мошеннического характера в сфере оборота жилья.
30
Комментарий к УК РФ: Особенная часть. Под общ. ред. В.М. Лебедева, Ю.И. Скуратова.
М.: ИНФРА-М-НОРМА, 2016. – 592 с.
31
Осокин Р. Б. Уголовно-правовая характеристика способов совершения мошенничества:
дис. к.ю.н. М., 2004. С.48.
32
Лимонов В.Н. Уголовно-правовая оценка мошенничества // Журнал российского права. –
2002. – №12. – С.81.
31
Объективную сторону мошенничества образуют два взаимосвязанных
акта – это изъятие имущества либо приобретение права на него как главное
действие и злоупотребление доверием либо обман, обеспечивающее
выполнение основного. Причем второе как способ совершения преступного
деяния является обязательным признаком для мошенничества.
Однако данная формулировка нормы о мошенничестве порою вызывает
сложности применения в практике, так как зачастую трудно бывает установить
черту между злоупотреблением доверием и обманом, что является
необходимым для квалификации деяния преступника.
Изучая мошенничества в области рынка жилья, В.Л. Волков обращал
внимание на отсутствие уголовных дел о мошенничествах в отношении жилья,
которые были совершены путем злоупотребления доверием
33
.
Исходя из особенностей мошенничества с жильем, злоупотребление
доверием либо обман, как способ и завладение недвижимостью как результат
значительно могут не совпадать во времени, так как хищение лишь возможно
через получение права на недвижимость. Это лишний раз подтверждает, что
преступления против жилья направлены именно на завладение правом, и
соответственно временем окончания хищения в данных ситуациях будет
момент получения права на чужое имущество.
Отметим, что при всякой форме злоупотребления доверием либо обмана
их сущность заключается в том, что виновный путем умолчаний либо уверений
создает у жертвы ложное представление о каких-либо обстоятельствах и
приводит его к убеждению об обязанности или выгодности для него передачи
имущественных прав либо имущества. Другими словами, переход имущества
при мошенничестве в пользу виновного осуществляется по волеизъявлению
самой жертвы.
В то же время были случаи, когда преступные действия нарушителей
закона получали квалификацию как мошенничество, несмотря на то, что
33
Волков В.Л. Уголовно-правовые меры борьбы с мошенничеством в сфере оборота
недвижимости: дис. … к.ю.н. Ростов-на-Дону. 2005. С.103.
32
потерпевших насильно склоняли к заключению неравноценного обмена
жильем, что подпадает под объективную сторону вымогательства.
Весьма подробно в научной литературе рассмотрены дефиниции
злоупотребления доверием и обмана, а также их классификации и
характеристики
34
.
Важной особенностью объективной стороны мошенничества на рынке
жилья является обязательное существование подготовительных мероприятий
перед действиями мошеннического характера. Обычно, они проявляются в
установлении отношений доверительного характера с будущей жертвой,
подделке документов, налаживании контактов с должностными лицами,
наблюдении, получении справок, и др.
Так, анализ уголовных дел показал, что перед мошенничеством в
отношении жилой недвижимости, преступники устанавливали в 40 % случаев
доверительную связь с потерпевшими, из них 35,49 % деловой в качестве
квартиросъемщиков либо риелторов или дружескую связь (65,53 %), в будущем
предлагая оказать помощь по обмену либо продаже жилой площади. Также
были такие, которые признавались, что сами занимались жилищным
рейдерством в эпоху рубежа ХХ – XXI вв., около 66 % указали, что искали
жилье, пользуясь контактами в правоохранительных органах, а также 20 %
«покупали» информацию в ЖЭКе и отделениях паспортных столов
35
.
На рынке жилья субъектом мошенничества, как и любого
мошенничества, является вменяемое лицо, достигшее возраста 16 лет. Так как
это преступление совершается путем злоупотребления доверием либо обмана,
то преступники обычно знакомы со своими потерпевшими. Обычно, в одном
34
Красноперов Е.В. Разграничение обмана и злоупотребления доверием в составах
преступлений против собственности // Научный журнал КубГАУ. – 2012. – №84 (10). –
С.3 – 10; Малышева Ю.Ю. Ответственность за преступления в сфере экономики,
совершаемые путем обмана, по уголовному праву России: дис. к.ю.н. Казань. 2004. – 229 с.;
Шхагапсоев З.Л. Проблемы квалификации преступлений против собственности,
совершаемых путем обмана или злоупотребления доверием // Общество и право. – 2009. – №
3 (25). – С.97 – 102.
35
Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 3 квартал 2009 г. (утв.
постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 г.). // Бюллетень
Верховного Суда Российской Федерации. – Февраль 2010 г. – №2.
33
жилом помещении могут проживать не только его собственник, но и его
родственники, поэтому они потенциально также нередко выступают в качестве
мошенников либо активно помогают преступникам, преследуя свои корыстные
либо другие личные цели.
Отечественными законами предусмотрен и специальный субъект
мошенничества, который указан в ч. 3 ст. 159 УК РФ, – должностное лицо
36
.
Специальными субъектами преступности в сфере оборота недвижимости могут
быть сотрудники Росреестра, работники администраций муниципальных
образований, судьи и т.д.
Думается, что на рынке жилья преступность практически нереальна без
содействия государственных служащих, так как недвижимость обладает
особенным правовым статусом. Отсюда видится совокупность коррупционной
составляющей с данным преступлением. Правда, такие преступления весьма
латентны.
В то же время не менее важную роль для преступности в сфере жилья
играют лица, которые выполняют управленческие функции в коммерческих
организациях, к примеру, строительных компаний, риелторских агентств,
специальная ответственность для которых УК РФ отдельно не
предусматривает. Также не предусмотрена ответственность юридических лиц,
которые виновны в нарушении прав граждан на жилье.
Субъективная сторона мошенничества на рынке жилья всегда выражается
в прямом умысле, который направлен на получение материальной выгоды,
иначе говоря, налицо корыстный мотив. Причем на рынке жилья данные
преступления это весьма неплохо спланированные, заранее подготовленные
преступления. Также отметим, что данные преступления нередко совершаются
организованными группами, где каждому отведена определенная «роль».
36
Уголовный кодекс РФ от 13.06.1996 №63-ФЗ (ред. от 18.02.2020) // СЗ РФ. – 17.06.1996. –
№25. – Ст. 2954.