15
вопросы обеспечения жилищных прав граждан»
1
.
И.С. Вишневская и Е.С. Селиванова отмечают, что жилищное
правоотношение - это правовая форма общественного жилищного
отношения, которую оно приобретает при воздействии на него норм
объективного права
2
.
По мнению Ю.К. Толстого, «понятие жилищные отношения является
собирательным. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном
сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по
использованию уже полученного или приобретенного жилья.
Данным понятием охватываются не только отношения по
использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов,
получателями ренты, отказополучателями, но также неразрывно связанные с
ними отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда,
обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и
распределению жилой площади»
3
.
С учетом изложенного, можно сформулировать определение
жилищного правоотношения.
Жилищное правоотношение - это обеспеченное государством и
урегулированное нормами жилищного законодательства общественное
отношение, в котором его участники по своему усмотрению и в своих
интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе
распоряжаются ими, исполняя вытекающие из жилищных отношений
обязанности.
Одним из признаков жилищных правоотношений, как и права, на
основе которого они возникают, является охрана их государством.
К.А. Неволин под охранительными государственными законами
1
Седугин П.И. Жилищное право. М.: ИНФРА-М НОРМА, 2012 С. 2.
2
Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Договор найма жилого помещения в
российской правовой системе. Монография / Рост.гос. ун-т путей сообщения. Ростов н/Д,
2014. С. 32
3
Толстой Ю. К. Жилищное право. М.: Пост-Фактум, 1996. С. 25.
16
понимал законы, по которым союз государственный и гражданский и права,
из них возникающие, охраняются в их действии мерами общего
государственного порядка. Он отмечал, что государство, определив свои
права и права своих подданных, не оставляет их права на произвол случая, но
устанавливает общие меры для их охранения. К.А. Неволин
классифицировал охранительные государственные законы на законы
благочиния (законы полицейские) и законы уголовные. Законы благочиния
определяли существо, и образ действий мер, предпринимаемых
непосредственно самим Государством для предупреждения и пресечения
нарушения прав, как Государства, так и его подданных
1
.
Одним из основных правовых средств охраны правоотношений, в том
числе жилищных правоотношений, выступает предусмотренная
охранительным законодательством юридическая ответственность.
Юридическая ответственность за нарушение жилищного
законодательства по существу, также как и любая ответственность в
российском праве, является мерой государственного принуждения к
виновному лицу за совершение противоправного деяния и заключается в
возложении обязанности на правонарушителя претерпевать
соответствующие лишения за совершенное им противоправное деяние.
О.А. Городов указывает, что ответственность за нарушение жилищного
законодательства представляет собой государственно-принудительное
воздействие на нарушителей норм жилищного права, которое заключается в
применении к ним мер принуждения, влекущих дополнительные
неблагоприятные воздействия
2
.
С.А. Салтанова справедливо отмечает, что жилищно-правовая
ответственность за нарушения жилищных обязательств реализуется в рамках
охранительного правоотношения.
При этом указывает автор, отличительной особенностью
1
Неволин К. А. Энциклопедия законоведения // Полное собрание сочинений. Т. I.
СПб., 1857. С. 69.//Режим доступа СПС «Гарант»
2
Городов О. А. Жилищное право: учеб. пособие. М.: Юрайт-М, 2011. - С. 138
17
ответственности за нарушение жилищных обязательств является ее
императивный характер, установление форм и объема ответственности
исключительно на уровне закона
1
.
Юридическая ответственность реализуется в виде традиционно
применяемых ее видов: гражданско-правовой, административной, уголовной
и дисциплинарной.
Сфера жилищных правоотношений не является исключением. За
нарушения в этой сфере законодатель, в основном, предусматривает
гражданско-правовую и административную ответственность.
Вместе с тем уголовно-правовые процессы в сфере защиты
экономических отношений, установление уровня ответственности напрямую
зависят от налогового, гражданского, административного и иного
специального законодательства.
А.Э. Жалинский отмечал, что гражданское законодательство
воздействует на применение уголовно-правовых норм, когда в нем
содержатся
2
:
нормативные характеристики фактических составов правомерных
деяний или деликтов, совершение либо не совершение, которых образуя
единый внутренний состав преступного правонарушения, оказывается
условием уголовной ответственности либо исключающим его
обстоятельством;
гражданско-правовые конструкции, понятия, предопределяющие
в определенной части смысл предписаний уголовно-правовой нормы;
предписания о совершении определенных действий
(бездействии), которые выступают в качестве обстоятельства, исключающего
уголовную противоправность, должны были бы исключать возможность
применения уголовной ответственности;
1
Салтанова С. А. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей
// Осуществление и защита гражданских прав. М., 2015. С. 8.
2
Жалинский А.Э. Уголовное право в ожидании перемен: теоретико-
инструментальный анализ. М.: Проспект, 2009. С. 105 - 106.
18
меры юридической ответственности, в частности, при
причинении морального, физического и имущественного вреда, которые
позволяют восстановить нарушенное благо без применения уголовного
закона.
Указанные основополагающие элементы воздействия на применение
уголовно-правовых норм можно отнести применительно к таким отраслям
права, как земельное и налоговое.
В любом случае уголовно-правовая охрана в рассматриваемой сфере
должна быть адекватна состоянию экономической свободы в обществе,
учитывать происходящие изменения в законодательстве, которое является
основополагающим для регулирования отношений собственности, сделок,
налогообложения, ограничения прав на отдельные виды имущества, сделок с
ним
Современный рынок жилья представляет собой достаточно сложное
криминальное образование. Как отмечает С.А. Петров, в настоящее время
«...на рынке действует множество фирм, по сути, открыто занимающихся
мошенничеством...»
1
. В частности, речь идет о деятельности фирм,
предоставляющих на платной основе информацию о «выгодных»
предложениях в сфере аренды жилья, которые якобы сводят владельцев
жилых помещений и нанимателей (на самом деле все владельцы фиктивные).
За подбор вариантов с клиента требуют плату, заведомо зная, что все
квартиры по указанным адресам либо уже сданы, либо их не существует.
Вернуть же клиенту деньги практически невозможно.
Зачастую при совершении мошеннических действий при аренде жилых
помещений субъект преступления, желая избежать уголовной
ответственности, старается завуалировать свою противоправную
деятельность гражданско-правовыми отношениями.
1
Петров С.А. Анализ состояния мошенничества в России // Российский
следователь. 2009. N 13. С. 34.
19
Примером такой деятельности может послужить «...существование
многочисленных агентств, фирм и компаний, предлагающих платные
информационные услуги по осуществлению сделок на рынке жилой
недвижимости»
1
.
Так, в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга направлено
уголовное дело в отношении преступной группы, участники которой
обвиняются в мошенничестве на рынке аренды жилья. Как говорится в
сообщении городской прокуратуры, аферисты обманули 111 граждан на
общую сумму 400 тыс. руб.
Следствием было установлено, что мошенники размещали в журналах
о недвижимости объявления об оказании услуг по поиску арендуемого
жилья. Аналогичные объявления раздавались аферистами на вокзалах города.
Для осуществления аферы организатор преступной группы арендовал
несколько помещений в центре Петербурга и приобрел реквизиты и печати
компаний «Викинг» и «Петербургский фонд недвижимости».
Гражданам, обращавшимся к лжериелторам, предлагалось заключить
договор и оплатить от 2500 до 4000 тыс. руб. за предоставление информации
о сдаваемой квартире. Клиентам сообщался номер телефона владельца
квартиры, в роли которого выступал один из мошенников. Когда клиент
звонил на указанный номер, ему говорили, что жилье уже сдано.
Наиболее распространенными видами преступлений в данной сфере
являются мошенничества. Устойчивый высокий спрос на жилье, значительно
опережающий предложение, позволяет строительным компаниям привлекать
денежные средства граждан, не заботясь о реализации инвестиционных
контрактов. Причем в отличие от иных хищений, совершаемых путем
мошенничества, когда преступники, совершив обман, похищенные деньги и
имущество сразу обращают в свою пользу, при долевом строительстве они
чаще действуют иначе. В целях привлечения наибольшего числа вкладчиков
1
Петров С.А. Уголовно-правовая оценка хищения недвижимого имущества //
Законность. 2017. N 4. С. 36 - 40.
20
будущим участникам долевого строительства демонстрируются «пока
пустая» строительная площадка, чертежи дома либо незаконченный
«нулевой цикл» - вырытый котлован под фундамент или уже готовый
фундамент.
При этом деньги берутся по «полной программе» в размере стоимости
готовой квартиры. Таким образом, мошенники имеют «в запасе»
значительное время (до нескольких лет), пока потерпевшие не поймут, что
обмануты, а их деньги многократно «прокручиваются», с лихвой окупая
затраты, даже если иски потерпевших будут удовлетворены в порядке
гражданского судопроизводства.
Деньги частично расходуются для удовлетворения нужд некоторых
вкладчиков за счет взносов других (как в обычных финансовых пирамидах
90-х годов), вкладываются в строительство домов, фигурирующих в
договорах совместного инвестирования, и других объектов, а также тратятся
на иные нужды. В результате преступники получают за счет средств
обманутых граждан значительную прибыль, оставляя последних без квартир,
и отказываются возвращать внесенные за эти квартиры деньги.
Таким образом, жилищные правоотношения нуждаются в особом
правовом регулировании. Одними из основных правовых средств охраны
жилищных правоотношений выступают гражданско-правовая,
административная и уголовная ответственности.
1.2 Уголовное законодательство РФ о противодействии преступлениям
в сфере оборота жилья
Понятие «жилище» можно обнаружить в статье 139 Уголовного
кодекса РФ
1
.
Согласно примечанию к ст. 139 УК РФ под жилищем понимаются:
1
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (принят ГД ФС
РФ 24.05.1996)(ред. от 14.02.2008)//Собрание законодательства РФ, 17.06.1996, № 25, ст.
2954.
21
индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и
нежилыми помещениями, входящий в жилищный фонд и пригодный для
постоянного или временного проживания;
иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд,
но предназначенное для временного проживания.
В указанной норме примечания из предусмотренных в ст. 16 ЖК РФ
видов жилых помещений прямо предусмотрен только индивидуальный
жилой дом, а о других видах жилого помещения - о квартире и комнате - не
упоминается. В то же время к жилищу отнесено, по существу, любое
помещение, предназначенное для временного проживания.
В ст. 5 п. 10 УПК РФ в жилище включены:
индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и
нежилыми помещениями, используемый для постоянного или временного
проживания;
жилое помещение независимо от формы собственности,
входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или
временного проживания,
иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд,
но используемое для временного проживания.
В данной норме более полно перечислены объекты, которые входят в
жилище, и в отличие от содержания норм ЖК РФ и примечания к ст. 139 УК
РФ достаточно, чтобы помещение использовалось для проживания
(временного проживания) независимо от предназначения.
В уголовно-процессуальном значении самовольно возведенный дом,
вагоны и иные помещения, если они используются для проживания,
охватываются понятием «жилище».
Разница между определениями состоит в том, что в Уголовном кодексе
РФ закреплено, что жилое помещение должно быть пригодно для
постоянного или временного проживания, в то время как в Уголовно-
процессуальном кодексе РФ установлено, что оно должно использоваться
22
для постоянного или временного проживания. Кроме того, в соответствии с
положениями Уголовного кодекса РФ иное помещение или строение, не
входящее в жилищный фонд, должно быть предназначено для временного
проживания, в то время как в Уголовно-процессуальном кодексе РФ
закреплена необходимость его использования для временного проживания.
В действующем законодательстве можно обнаружить употребление
термина «жилое помещение» применительно к помещениям, которые
предназначены для временного проживания.
Так, в п.4 ст.94 Уголовно-исполнительного кодекса Российской
Федерации закреплено: осужденные, пользующиеся правом передвижения
без конвоя или сопровождения, должны размещаться в отдельных жилых
помещениях.
Им может быть разрешено проживание в общежитии за пределами
исправительного учреждения, но в границах, установленных администрацией
исправительного учреждения по согласованию с органами местного
самоуправления
1
.
Право на неприкосновенность жилища и невозможность его
произвольного лишения являются конституционными свободами
(абсолютными отрицательными неимущественными правами),
непосредственно связанными с конституционным правом на жилище. Как и
конституционное право на жилище, они относятся к основным началам
жилищного законодательства, предусмотренным п. 1 ст. 1 ЖК РФ. Их тоже
следует рассматривать в нескольких аспектах, а именно как элементы:
естественно-правового статуса человека, содержания конституционной
правоспособности гражданина и его конституционного статуса
2
.
1
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации от 08.01.1997 N 1-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 18.12.1996)(ред. от 01.12.2007)//Собрание законодательства РФ,
13.01.1997, N 2, ст. 198.
2
Прасолов Б.В. Конституционное право граждан на жилище // Семейное и
жилищное право. 2016. N 4. С. 37.
23
Статья 40 Конституции РФ прямо определяет, что никто не может быть
произвольно лишен жилища. Эта конституционная свобода является
относительно самостоятельным (учитывая межотраслевой характер всех
конституционных прав и свобод) элементом конституционного права на
жилище. Она устанавливает, что никто не может быть выселен из жилого
помещения, лишен его или ограничен в праве пользования им иначе как по
основаниям, предусмотренным Конституцией РФ (ч. 3 ст. 55), и в
соответствии с федеральными законами, в которых и должны быть указаны
эти основания.
Недопустимость произвольного лишения жилища установлена также в
ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. При этом п. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривает судебный
порядок выселения. Кроме этого, еще до принятия ЖК РФ в Постановлении
КС РФ предусматривалась возможность обжалования в судебном порядке
административного выселения по любым основаниям
1
.
Таким образом, конституционная свобода на недопустимость
произвольного лишения жилища (как элемент конституционной
правоспособности) носит межотраслевой характер, имеет сложное
содержание и в рамках предмета жилищного права (ст. 4 ЖК РФ) включает в
себя:
юридическую возможность всеми не запрещенными законом
способами защищать свои права владения и пользования жилыми
помещениями (направленными против выселения из жилища либо его сноса
или разрушения) в домах государственного, муниципального и частного
жилищных фондов на условиях типовых договоров найма, на основании
вселения в жилые помещения в домах жилищных кооперативов
2
, а также по
другим основаниям, предусмотренным жилищным законодательством.
1
Постановление Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. // Вестник
Конституционного Суда РФ. 1994. N 1.
2
Миронов В.И., Прасолов Б.В. Проблемы ответственности председателей
правления жилищных и жилищно-строительных кооперативов // Семейное и жилищное
право. 2015. N 3. С. 43.
24
В целях обеспечения жилищных прав граждан ЖК РФ устанавливает
юридические и экономические гарантии. Согласно ст. 2 ЖК РФ на органы
государственной власти и местного самоуправления возложены
соответствующие абстрактные обязанности: они в пределах своей
компетенции должны обеспечить условия для осуществления гражданами
права на жилище. С каждым годом перечень этих абстрактных обязанностей
растет. Причем большая часть этих обязанностей вообще не входит в сферу
правового регулирования ЖК РФ. В настоящее время только пять из
одиннадцати пунктов входят в предмет жилищного законодательства (ч. 1 ст.
4 ЖК РФ). Итак, указанные органы в соответствии со ст. 2 ЖК РФ обязаны:
(п. 3) в установленном порядке предоставлять отдельным категориям
граждан (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ) жилые помещения по договорам
социального найма или договорам найма жилых помещений
государственного или муниципального жилищных фондов
1
. Другие типовые
договоры найма жилых помещений по непонятной причине в этом пункте не
упомянуты. Соответствует п. 1 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ;
(п. 5) обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан,
приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных
основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся
обслуживания жилищного фонда. Неудачно составленный пункт: не
согласованы глаголы. Получается, что, приобретая жилые помещения и
владея ими на законных основаниях, граждане осуществляют свои законные
интересы, а пользоваться могут ими же по незаконным основаниям, это
абсурд. Кроме этого, законодатель, видимо, «забыл», что главным жилищно-
правовым основанием для пользования жилым помещением является
1
п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 ноября 2013 г. N 25-П "По
делу о проверке конституционности ст. 2 ФЗ "О внесении изменений в Федеральный
закон "О статусе военнослужащих" и об обеспечении жилыми помещениями некоторых
категорий граждан" в связи с жалобой гражданина Н.П. Терентьева" // СЗ РФ. 2013. N 48.
Ст. 6319.