55
переуступка права требования на квартиру путем заключения
договора купли-продажи ценных бумаг;
заключение договора участия в долевом строительстве жилой
квартиры, в отношении которой уже был заключен подобный договор с
другим лицом, от которого приняты денежные средства
1
.
В ч. 4 ст. 159 УК РФ в числе других предусмотрен особо
квалифицирующий признак - мошенничество, повлекшее лишение права
гражданина на жилое помещение.
При привлечении лиц к уголовной ответственности за мошенничество
в сфере долевого строительства данный признак не вменяется, поскольку
такое деяние является оконченным составом с момента государственной
регистрации права собственности на квартиру согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, в
соответствии с которым в случаях, когда отчуждение имущества подлежит
государственной регистрации, право собственности у приобретателя
возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Следовательно, при совершении мошенничества в сфере долевого
строительства преступные действия совершаются, как правило, в отношении
строящегося жилого помещения, и поэтому признавать его предметом
преступления по ч. 4 ст. 159 УК РФ
2
не следует, так как отсутствует запись в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Мошенничество, совершенное в сфере долевого строительства,
характеризуется прямым умыслом и корыстной целью.
Часть четвертую ст. 159 УК РФ необходимо изложить в новой
редакции «мошенничество … повлекшее лишение собственника права на
жилое или иное помещение …», которая более полно отвечала бы
потребностям уголовно-правовой охраны собственников всех видов
1
Жуков А.М. Привлечение к уголовной ответственности нарушителей прав
участников долевого строительства // Законность. 2017. N 1. С. 13 - 17
2
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от
29.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 17.06.1996. N 25, ст. 2954
56
недвижимости, поскольку с расширением рынка недвижимости в
собственность граждан все чаще стали приобретаться не только жилые
помещения, но и нежилые объекты
57
ГЛАВА 3 УГОЛОВНО-ПРАВОВЫЕ МЕРЫ ПРОТИВОДЕЙСТВИЯ
ПРЕСТУПЛЕНИЯМ В СФЕРЕ ОБОРОТА ЖИЛЬЯ
3.1 Уголовно-правовая защита участников долевого строительства
Долевое строительство, вероятно, самый выгодный для дольщика, но и
высоко-рисковый способ приобретения жилья. С одной стороны, долевое
строительство выгодно для обеих сторон договора: квартира в строящемся
доме на «этапе котлована» на 20 - 30% дешевле готовой квартиры в сданном
в эксплуатацию доме. Используя для строительства деньги дольщиков,
застройщик экономит на процентах, которые застройщик уплачивает в
случае строительства за счет банковского кредита.
Несмотря на кризис, рынок долевого строительства не только устоял,
но и показал тенденции к росту.
В то же время такой способ инвестирования рискован для покупателя.
Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и
заплативший за «будущую» квартиру дольщик останется без этой квартиры и
без денег
1
.
Органы государственной власти разрабатывают механизмы защиты
прав граждан-участников долевого строительства, в том числе
административные, гражданско-правовые и др. Но зачастую этих механизмов
бывает недостаточно, когда речь идет о грубых нарушениях
законодательства и тем более - об обмане граждан, внесших свои личные
денежные средства в систему долевого участия. Тогда возникает резонный
вопрос о необходимости использования самого строгого из существующих
видов ответственности - уголовной.
1
Гладких В.И., Сухаренко А.Н. Уголовно-правовая защита участников долевого
строительства // Безопасность бизнеса. 2016. N 4. С. 31 - 34.
58
Так, в Московской области по требованию Раменской городской
прокуратуры следственными органами в сентябре 2015 года возбуждено
уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество) в отношении
руководителя коммерческих организаций, который под предлогом
строительства малоэтажных жилых домов организовал массовое привлечение
средств дольщиков при отсутствии реальной возможности исполнения
обязательств. По предварительным данным, в результате мошеннических
действий пострадало более 700 граждан, которым причинен ущерб на сумму
свыше 800 млн. руб.
При проведении проверки прокурором г. Кызыла Республики Тыва
установлено, что срок исполнения обязательств застройщика, заключившего
7 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, истек
в 2014 г., однако дом не был введен в эксплуатацию. Сумма причиненного
ущерба превысила 2 млн. руб. По материалам прокуратуры следственные
органы возбудили уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК
1
.
Так на пример, наиболее характерным примером привлечения к
уголовной ответственности за мошеннические действия в сфере долевого
жилищного строительства является уголовное дело в отношении
генерального директора ООО «Юкон» Г., который решил организовать
строительство 16-этажного многоквартирного жилого дома с помещениями
физкультурно-оздоровительного центра в северной части г. Тамбова и
намеревался похищать денежные средства участников долевого
строительства.
Получив разрешительные документы, не имея собственных средств для
строительства, Г. подготавливал договоры долевого участия в строительстве
и принимал денежные средства от граждан. Всего за период с 21 февраля
2011 г. по 7 июня 2012 г. были заключены договоры долевого участия в
строительстве дома со 110 гражданами на общую сумму около 139 млн. руб.
1
Официальный сайт Генеральной прокуратуры Российской Федерации. URL:
http://genproc.gov.ru/smi/news/genproc/news-969176/ (дата обращения: 20.09.2017).
59
На объекте были проведены работы на сумму более 78 млн. руб., а
оставшуюся часть денежных средств дольщиков - около 61 млн. руб. - Г.
похитил, распорядившись ими по своему усмотрению. Ранее он также был
осужден за совершение аналогичных преступлений, всего ущерб от его
преступной деятельности составил около 326 млн. руб. По приговору
Октябрьского районного суда г. Тамбова Г. осужден по ч. 4 ст. 159 УК на 7
лет 6 месяцев лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной
колонии общего режима
1
.
Это пример мошеннического завладения чужими денежными
средствами путем обмана, т.е. когда виновный, действуя умышленно, с
целью хищения, не имея собственных денежных средств для строительства,
привлекает денежные средства граждан, которыми частично либо в полном
объеме распоряжается по своему усмотрению, в результате чего
строительство не завершается, а граждане-дольщики лишаются права на
получение своих жилых помещений.
Однако на практике есть случаи, когда застройщик не в состоянии
исполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства в
силу определенных объективных обстоятельств, связанных с финансовым
кризисом, резким значительным повышением цен на строительные
материалы, неисполнением обязательств перед ним другими лицами, в
результате чего он лишен возможности своевременно достроить объект и
передать жилые помещения дольщикам. В этом случае об уголовной
ответственности не может быть и речи, поскольку виновный не имеет
умысла на хищение, а возникшие правоотношения носят гражданско-
правовой характер.
Однако в некоторых случаях провести грань между неисполнением
застройщиком условий договора и умышленным невыполнением взятых на
себя обязательств с целью преступного завладения чужими денежными
1
Дело N 1-16/15 // Архив Октябрьского районного суда г. Тамбова//Режим доступа
СПС «Консультант Плюс»
60
средствами весьма сложно. В связи с этим в правоприменительной практике
возникали вопросы, как привлечь к уголовной ответственности
недобросовестного застройщика, который привлек деньги дольщиков, не
исполнил своих обязательств, но в то же время доказать его прямой умысел
на хищение не представилось возможным.
В научно-практической литературе уделялось внимание вопросам
квалификации различных вариантов мошенничества с недвижимостью в
жилищной сфере и отграничения от смежных составов преступлений. По
мнению Е. Белова, действующая редакция диспозиции и санкции ст. 159 УК
не в состоянии охватить все многообразие видов мошенничества, в том числе
мошенничества в сфере оборота жилого недвижимого имущества.
Отставание приведенной нормы от сложившейся криминологической
обстановки не отвечает потребностям и социальным ожиданиям общества в
правовой охране и защите жилой недвижимости, создает трудности при
квалификации мошенничества в сфере оборота жилой недвижимости, а
также при определении вида и размера наказания за совершение
рассматриваемого преступления
1
.
В какой-то степени решением этой проблемы может стать вступивший
в силу 12 мая 2016 г. Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ «О
внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации в части
установления уголовной ответственности за нарушение требований
законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости»
2
.
1
Белов Е.В. Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы
совершения, проблемы квалификации: Научно-практическое пособие / Отв. ред. д. ю. н.,
проф. Н.Г. Кадников. М.: Юриспруденция, 2014.С.41.
2
Федеральный закон от 01.05.2016 N 139-ФЗ "О внесении изменений в Уголовный
кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации
в части установления уголовной ответственности за нарушение требований
законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости"// Собрание законодательства РФ. 02.05.2016, N 18, ст.
2515,
61
Этим Законом гл. 22 УК дополнена ст. 200.3, предусматривающей
ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение
требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном
размере, что составляет более 3 000 000 руб. За такие действия
предусмотрено наказание до 2 лет лишения свободы. Частью 2 статьи
предусмотрены квалифицирующие признаки - совершение этого же деяния
группой лиц по предварительному сговору либо в особо крупном размере,
который должен составлять не менее 5 000 000 руб. Санкция ч. 2
предусматривает максимальное наказание до 5 лет лишения свободы.
Отметим, что диспозиция новой уголовно-правовой нормы носит
бланкетный характер и требует обращения к соответствующему
специальному законодательству, в случае нарушения которого возможно
наступление уголовной ответственности. С учетом широко применяемой в
последние годы практики долевого участия граждан в жилищном
строительстве многоквартирных домов был принят Федеральный закон от 30
декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1
,
который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных
средств граждан и юридических лиц для долевого строительства
многоквартирных домов.
Согласно ч. 2 ст. 1 этого Федерального закона
2
привлечение денежных
средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности
на жилые помещения в многоквартирных домах, которые не введены в
эксплуатацию, допускается только в трех случаях:
1
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 29.07.2017) // Собрание
законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.
2
Там же
62
1) на основании договора долевого участия;
2) путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов,
закрепляющих право на получение жилых помещений;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными
кооперативами.
Других случаев привлечения денежных средств Федеральный закон не
предусматривает, привлечение средств граждан для строительства в
нарушение указанных требований запрещается.
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона застройщик вправе привлекать
денежные средства участников долевого строительства только после
получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или)
представления проектной декларации и государственной регистрации
застройщиком права собственности на земельный участок или договора
аренды, субаренды. В силу ч. 2 этой же статьи право на привлечение
денежных средств граждан имеют отвечающие требованиям указанного
Федерального закона застройщики.
Буквальное толкование этих норм во взаимосвязи с положениями
диспозиции ст. 200.3 УК
1
позволяет сделать вывод о том, что привлечение
денежных средств, в нарушение перечисленных требований Федерального
закона, влечет уголовную ответственность по этой статье УК.
Представляется, что введение подобной новеллы в уголовное
законодательство - правильный шаг, стимулирующий застройщиков к
соблюдению законодательства об участии в долевом строительстве,
обязывающего их привлекать денежные средства граждан только в строго
установленных законом рамках и с соблюдением всех необходимых
процедур.
Тем более что к ст. 200.3 УК есть примечание, которое позволяет не
привлекать к уголовной ответственности тех застройщиков, которые хотя и
1
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от
29.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 17.06.1996. N 25, ст. 2954
63
привлекли денежные средства в нарушение требований законодательства, но
возместили сумму привлеченных денежных средств в полном объеме или
приняли меры, в результате которых многоквартирный дом введен в
эксплуатацию.
Таким образом, законодатель решил использовать метод «кнута и
пряника»– с одной стороны, признал действия нерадивых застройщиков по
незаконному привлечению средств граждан преступными, с другой – тем
лицам, которые восстановили нарушенные права дольщиков, дал шанс
избежать уголовного наказания.
Вместе с тем следует высказаться о некоторых положениях новой
уголовно–правовой нормы, требующих совершенствования.
Мы разделяем идею установления минимального размера
привлеченных денежных средств, предусмотренного ч. 1 ст. 200.3 УК
1
в
размере 3 000 000 руб., однако полагаем, что следует ввести понятия
значительного, крупного и особо крупного ущерба, по аналогии с
примечанием к ст. 158 УК, прямо предусмотрев их размеры в рублевом
выражении в примечании к ст. 200.3 УК.
С учетом современных реалий рыночной стоимости объектов
недвижимости, жилых помещений вполне обоснованным было бы
установить значительный размер - в 3 млн. руб., крупный - 5 млн. руб.
Между тем, как правило, ущерб от действий недобросовестных
застройщиков превышает десятки миллионов рублей, даже если взять за
основу пример одного многоквартирного жилого дома.
Возникает резонный вопрос, справедливо ли установление одной и той
же санкции для застройщика, который причинил ущерб в размере, к примеру,
в 6 млн. руб., и для другого, который привлек денежные средства граждан на
сумму свыше 100 млн. руб. Ведь пример осужденного генерального
директора ООО «Юкон» Г., причинившего ущерб участникам долевого
1
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от
29.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 17.06.1996. N 25, ст. 2954
64
строительства на сумму около 326 млн. руб., весьма показателен. Решением
этой проблемы, на наш взгляд, и было бы установление
дифференцированных размеров причиненного вреда с введением понятия
особо крупного ущерба в размере, например, 100 млн. руб. и выше и
дополнение ст. 200.3 УК частью 3 с включением в нее этого
квалифицирующего признака. Соответственно, и санкция ч. 3 за такие
действия должна быть более строгой.
Нельзя не отметить, что законодатель, обоснованно предусмотрев
повышенную меру наказания за совершение преступления в составе группы
лиц по предварительному сговору, по непонятной причине оставил без
внимания такой квалифицирующий признак, как совершение тех же
преступных действий организованной группой. Организация, занимающаяся
строительством многоквартирных домов и незаконно привлекающая
денежные средства граждан, может представлять собой устойчивую группу
лиц, заранее объединившихся для совершения одного или нескольких
преступлений (ч. 3 ст. 35 УК).
Однако необоснованно в статье не предусмотрена более строгая
ответственность лиц, совершивших преступления в составе такой группы.
Этот квалифицирующий признак, на наш взгляд, было бы уместно включить
в ч. 3 ст. 200.3 УК наряду с совершением преступления в особо крупном
размере, как нами предложено выше.
Нет сомнений и в том, что санкции ч. ч. 1 и 2 анализируемой статьи
лояльны к лицам, совершившим указанные преступные действия и
несоразмерны многомиллионному ущербу, причиняемому, как правило,
большому числу граждан. Так, за мошенничество в крупном и особо крупном
размере (ч. ч. 3 и 4 ст. 159 УК) предусмотрено максимальное наказание до 6 и
10 лет лишения свободы соответственно. Между тем за преступление,
которое по своей сути является специальным видом мошенничества в сфере
долевого жилищного строительства, предусмотрено наказание до 2 и 5 лет