35
По нашему мнению, в определение «жилище», данное УК РФ,
необходимо внести небольшие изменения, а именно термин «пригодное»
заменить на термин «предназначенное».
Необходимо обратить внимание на то, что законодатель, давая понятие
«жилище» в УК РФ, требование пригодности применяет только для жилых
помещений, входящих в жилой фонд.
36
ГЛАВА 2 СПОСОБЫ СОВЕРШЕНИЯ МОШЕННИЧЕСТВА С
НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ И ПРОБЛЕМЫ
КВАЛИФИКАЦИИ
2.1 Мошенничество на рынке жилья
Сбор и анализ схем мошенничества полезен не только простому
обывателю с целью получения информации и обеспечения собственной
безопасности, но и профессиональному юристу, который может использовать
материал в своей практике и минимизировать риски клиентов. Наибольшее
практическое применение материал может принести представителям
законотворческой инициативы государства с целью выявления и исключения
коллизий в законодательстве.
Мошеннические схемы постоянно совершенствуются и даже
появляются новые. Автор хочет подчеркнуть, что большинство рисков
причинения имущественного ущерба мошенниками связаны с
нововведениями в регулировании процессов оборота недвижимости и с
недостаточным правовым просвещением участников оборота. При должной
внимательности и осведомленности можно избежать рисков даже в самых
проверенных и надежных схемах мошенничества - не будем даже
останавливаться для анализа мошеннических схем, оценки рисков и
изложения способов защиты своих прав. Этой информации достаточно.
Остановимся на последних нововведениях законодателя в области
регулирования отношений, связанных с недвижимостью, которые можно еще
только анализировать, чтобы прогнозировать формирование новых схем
мошенничества. Хотя многие схемы мошенников, безусловно, найдут свое
развитие уже сейчас.
Разумеется, больше всего нас интересует купля-продажа. Сейчас в
практике очень много ситуаций с нарушением прав участников долевого
37
строительства, но там не всегда однозначно виноват застройщик. Нередко
застройщик теряет инвесторов, банки-партнеры сужают финансирование,
или публичные власти тормозят согласования и тянут процедуры,
разумеется, с целью защиты прав граждан. Но и застройщик тоже не остается
лишь жертвой: нужно все-таки просчитывать риски и не ввязываться в
рискованные схемы в погоне за прекрасной возможностью заработать на
недвижимости. Тем не менее, речь всегда идет о непростых многосторонних
правоотношениях.
Термин «мошенничество» все-таки предполагает более простые
отношения «потерпевший - правонарушитель», даже если речь идет о
предварительном сговоре, все равно цель всех соучастников - гражданин и
его имущество (квартира или деньги).
Новые технологии призваны упрощать жизнь, и помогают где-то
расслабиться, но мошенники имеют возможность достичь своей цели там, где
гражданин остается невнимательным к деталям.
Так вот, уже есть поправки в Федеральные законы N 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости»
1
и N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»
2
, которые призваны упростить процедуру купли-продажи жилья и его
последующую регистрацию в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости). В
ЕГРН объединяются два важнейших информационных ресурса - госкадастр и
ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним).
Теперь собственникам недвижимости не только не выдают на руки
свидетельство о праве собственности, но регистрация права собственности
может осуществляться по экстерриториальному принципу, то есть в любом
1
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О
государственной регистрации недвижимости"// Российская газета. N 156, 17.07.2015
2
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//Собрание
законодательства РФ. 28.07.1997. N 30, ст. 3594
38
субъекте Федерации, а не только по месту нахождения собственности. Это,
конечно, решает много проблем добропорядочных граждан, но мы сейчас
говорим о мошенниках, поэтому удобный экстерриториальный принцип
может оказаться проблемой.
Получается, что мошенник, находясь в любом субъекте РФ, сможет
зарегистрировать договор о том, что он покупает квартиру, например в
Москве, и зарегистрировать возникшее на эту квартиру право собственности.
Для осуществления такой сделки и ее регистрации достаточно иметь
паспортные данные собственника, данные об объекте недвижимости и
образец подписи. Реальный собственник может долгое время и не знать, что
«продал» свою недвижимость, пока не осуществит соответствующий запрос
в ЕГРН.
Следует обращать внимание на то, какие доверенности вы
выписываете. Если выдаете доверенность на совершение регистрационных
действий в ЕГРН, то указывайте, в какой именно территориальный орган вы
уполномочиваете лицо подавать документы от вашего имени. Это исключит
возможность совершения регистрационных действий в других субъектах с
целью совершения множественных сделок с одним объектом недвижимости.
Даже тот факт, что нотариусы сейчас обязаны вести реестр доверенностей, не
защитит от такой формы мошенничества, как множественная (по количеству
территориальных органов) перепродажа одного объекта
1
.
Еще сильнее упрощает жизнь появление возможности совершения тех
или иных регистрационных и других действий посредством сети Интернет,
но также упрощает задачу и для мошенников. Появление требований
законодателя по защите документов усиленной электронной подписью еще
не повсеместно и тоже не лишено цифровых «дыр» в безопасности. А в
совокупности с тем, что сроки регистрации права собственности сокращены
до 5 дней, можно утверждать, что это может быть благоприятной средой для
1
Трофимова В. Мошенничество на первичном рынке жилья // Жилищное право.
2016. N 4. С. 35 - 46.
39
мошенников. Нужно быть внимательными и с сохранностью своих
документов, и с доверенностями, которые вы выдаете, но нужно также
подтягивать свой уровень осведомленности в вопросах информационной
безопасности и следовать рекомендациям специалистов при получении и
использовании электронной подписи.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что выписку,
подтверждающую право собственности, стало еще легче подделывать, а
онлайн-сервисы, которые предоставляют такую информацию, несложно
подменить или исказить саму информацию при помощи взлома. Получить
квалифицированную электронную подпись сейчас не составляет большого
труда.
На рынке действуют различные удостоверяющие центры, которые
могут в режиме онлайн при наличии только ваших паспортных данных,
номера СНИЛС и ИНН сформировать для вас соответствующий сертификат.
Разумеется, при получении заветной флешки с сертификатом и ПО для
использования ЭЦП сотрудники удостоверяющего центра должны будут
попросить вас предъявить паспорт. А могут и не попросить, ведь их главная
задача - получить от вас акт об оказании услуг и оплату этих услуг. С
электронной подписью вы (или злоумышленник) без проблем сможете
регистрировать право собственности в любом территориальном органе
Росреестра удаленно
1
.
Таким образом, эти нововведения, помимо того, что направлены на
увеличение потока платных запросов о предоставлении информации о
наличии права собственности на объекты недвижимости (актуальность
выписки - 30 дней с момента получения), еще и создают ряд потенциальных
проблем, связанных с информационной безопасностью.
Есть еще одна новая схема мошенничества, которая появилась и
развивается на рынке недвижимости. Это не такая технологически
1
Трофимова В. Мошенничество при совершении сделок с жильем с
использованием поддельных документов // Жилищное право. 2015. N 12. С. 19 - 26.
40
продвинутая схема и основана скорее на печальном факте бедности
огромного количества граждан, имеющих в собственности недвижимость.
Таким нуждающимся собственникам квартир предлагают кредит под залог
жилья, при оформлении которого граждане лишаются недвижимости. В
судах рассматриваются десятки однотипных дел.
Схема обмана выглядит следующим образом: гражданам предлагают
оформить кредит под залог недвижимости. Сделку оформляют как продажу
квартиры с возможностью ее обратного выкупа, но в действительности
вернуть такую квартиру в собственность пострадавшие не могут. Привлечь к
ответственности таких покупателей за мошенничество почти невозможно.
Автономия воли в гражданских правоотношениях - это один из столпов
гражданского права.
Такой случай произошел с одной гражданкой
1
: «Гражданка нашла в
сети Интернет организацию под названием «Realty-Finance», которая
занималась выдачей займов под залог недвижимости и автомобилей, и
обратилась в данную компанию с целью получения 300 000 рублей. В ходе
телефонного разговора сотрудник компании назначил ей встречу в тот же
день, на встречу пришел С. и мужчина по имени А., которые сообщили, что
готовы предоставить ей заем в размере 300 000 рублей под залог
принадлежащей ей 1/2 доли в праве собственности на квартиру, и при этом
пояснили, что поскольку она является собственником доли в праве, то залог
будет оформляться через договор дарения, по которому она формально
передает право собственности на свою долю С., и заверили, что после
выплаты долга право собственности будет вновь переоформлено на ее имя.
Также указала, что 25.08.2014 она подписала договор займа, по которому
взяла в долг у С. денежные средства в размере 350 000 рублей и в этот же
день подписала у нотариуса договор дарения доли в праве собственности на
квартиру, после чего ответчик передал ей денежные средства в размере 60
1
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.01.2017
N 33-70/2017 по делу N 2-2017/2016//Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
41
000 рублей, а 17.09.2014 передал еще 200 000 рублей, остальные 90 000
рублей являлись, по его словам, организационными расходами».
При регистрации сделки мошенники, в руках которых находятся все
документы, предъявляют только договор о продаже жилья, утаивая
соглашение об обратном выкупе. Документы об обратном выкупе находятся
на руках мошенников. Рост случаев обмана собственников квартир эксперты
связывают с доверчивостью граждан и экономической нестабильностью. А
учитывая значительное упрощение процедуры регистрации права
собственности, такие схемы могут быть поставлены на поток.
Таким образом, большинство прогнозируемых или действующих
мошеннических схем основаны на неправомерном доступе к информации - к
персональным данным собственника. Основная рекомендация сводится к
необходимости более тщательного и надежного хранения персональных
данных и защиты механизмов авторизации пользователя (собственника).
Анализируя материал о новых видах мошенничества на рынке
недвижимости, прежде всего, хотелось бы обратить внимание на то, что все
нововведения, связанные с регистрацией сделок с недвижимостью, если эти
нововведения касаются облегчения регистрационных процедур для обычных
граждан, следует рассматривать как положительный фактор.
Совершенно нет секрета в том, что сделки с недвижимостью по
российскому законодательству достаточно сложны для граждан, которым
приходится обращаться за квалифицированной помощью специалистов
(риелторов, юристов и пр.)
1
.
Поскольку все эти дополнительные услуги специалистов стоят
недешево, то и на стоимости недвижимости, соответственно, это тоже
сказывается.
На дворе XXI век, и не пользоваться высокими технологиями (в том
числе Интернетом) в части регистрации сделок с недвижимостью это значит
1
Трофимова В. Мошенничество на первичном рынке жилья // Жилищное право.
2016. N 4. С. 35 - 46.
42
тормозить процесс развития, как технологий регистрации сделок с
недвижимостью, так и в целом российской экономики.
Все процедуры регистрации сделок с недвижимостью должны быть
максимально облегчены для граждан, и с этим никто не станет спорить, но
это не значит, что в связи с нововведениями должны открываться новые
лазейки для мошенников.
Если уж так получилось, что новые лазейки для мошенников
появились, процедуры регистрации сделок с недвижимостью необходимо
дорабатывать, и это процесс постоянный, так как мошенники никуда не
денутся, будь то регистрация сделки по старинке, со стоянием в очереди,
заполнением миллионов бумажек, или это регистрация сделки по новым
правилам.
Необходимо отметить и следующее.
Не все схемы регистрации сделок с недвижимостью, которые кажутся
на первый взгляд мошенничеством, являются мошенничеством. Нельзя под
одну гребенку ровнять явное мошенничество и обычные гражданские сделки,
которые предусмотрены российским законодательством.
Ответственность за мошенничество предусмотрена ст. 159 УК РФ
1
.
Деяние, которое можно характеризовать как мошенничество, должно
содержать все признаки мошенничества.
С целью исключения квалификации законных сделок как
мошенничества специалистам необходимо пользоваться имеющейся
судебной практикой, в том числе Постановлением от 27.12.2007 N 51
Пленума Верховного Суда РФ «О судебной практике по делам о
мошенничестве, присвоении, растрате»
2
.
1
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от
29.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 17.06.1996. N 25, ст. 2954
2
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2007 N 51 "О судебной
практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате"// Бюллетень Верховного
Суда РФ. N 2, февраль, 2008
43
Указанным Постановлением судам, рассматривающим уголовные дела
по мошенничеству, даны четкие разъяснения, в каких случаях и при каких
обстоятельствах деяния можно квалифицировать как мошенничество.
Можно не сомневаться в том, что и органы полиции при рассмотрении
заявлений о преступлениях используют положения приведенного
постановления при решении вопроса о возбуждении уголовного дела или об
отказе в возбуждении уголовного дела.
В анализируемом материале, приведен пример сделки с
недвижимостью, когда выдается кредит под залог недвижимости через
договор дарения.
В данном случае совсем непонятна природа совершенной сделки, так
как если это кредит под залог недвижимости, то, соответственно, ни о каком
договоре дарения не должно идти речи.
Кредит оформляется под залог недвижимости, если кредит не
возвращается заемщиком, то залогодержатель вправе в судебном порядке
обратить взыскание на залог, и другого не дано.
Если же речь идет о договоре дарения в результате выдачи кредита, то,
вероятнее всего, здесь имело место введение заемщика в заблуждение каким-
либо образом.
При таких обстоятельствах у заемщика, которого, по сути, ввели в
заблуждение, есть все основания обратиться в суд с требованием признать
кредитную сделку под залог недвижимости недействительной и применить
последствия признания сделки недействительной.
Можно предположить, что в суде возникнут некоторые трудности для
заемщика при доказывании своей правовой позиции, но при участии
грамотного юриста положительного результата для заемщика можно
добиться.
К сожалению, помимо проблемы с мошенниками, на первый план, как
всегда, выходит правовая неграмотность большинства российских граждан,
44
когда, не осознавая сути сделки, граждане подписывают документы, после
чего вернуть свое иногда не представляется возможным.
Можно посоветовать таким гражданам пользоваться помощью
квалифицированных юристов, но в состоянии ли они оплатить юридические
расходы - это тоже вопрос, а бесплатно работать никто не хочет, да и не
будет.
В таком случае можно рекомендовать соответствующим органам и
организациям вести просветительскую работу среди граждан, повышая их
правовую грамотность, в том числе путем рассмотрения схем мошенничества
в печатных и электронных СМИ, на телевидении и т.д.
В настоящее время персональные данные российских граждан в том
или ином виде используются незаконно повсеместно.
Достаточно легко найти персональные данные любого гражданина,
воспользовавшись бесплатными интернет-ресурсами, не говоря уже о том,
что, заплатив небольшую сумму в специализированной компании, можно
получить любую информацию практически на каждого, и Интернет
«пестрит» такими объявлениями о предоставлении информационных услуг.
Вот в этом направлении с целью защиты граждан и их персональных
данных должны работать соответствующие правоохранительные органы, что
однозначно будет иметь положительный эффект в борьбе с мошенничеством
на рынке недвижимости
1
.
Пожалуй, максимальную долю среди мошеннических схем с
недвижимостью составляют факты совершения мошеннических действий по
доверенности. Этот способ осуществления гражданских прав настолько
удобен, что отказываться от него, даже из-за риска мошенничества, мало кто
согласен. Обычно предпочитают просто лучше изучать полномочия
представителя, а не отказаться от сделки, осуществляемой другой стороной
по доверенности. Основной уязвимый момент схемы мошенничества -
1
Пластинина Н. Популярные виды мошенничества на рынке вторичного жилья //
Жилищное право. 2015. N 12. С. 7 - 17.