45
сделать правдоподобную доверенность и обеспечить подтверждение ее
легитимности на любом этапе проверки и осуществления сделки по ней.
Не секрет, что в связи с большим количеством всех сделок,
совершаемых по доверенности, регистраторы недвижимости (а в случаях
осуществления нерегистрируемых сделок - уполномоченные лица
организаций и органов, осуществляющих те или иные действия с
имуществом гражданина) стали проверять практически все доверенности:
созваниваться с нотариусом, узнавать, выдавалась ли соответствующая
доверенность, не отозвана ли она, устанавливать и прочие сведения,
имеющие отношение к обстоятельствам выдачи доверенности, доверителя и
представителя.
Однако, как известно, способ подтверждения легитимности
доверенности, удостоверенной нотариусом, - по телефону, по запросу - не
слишком надежен. В случае когда речь идет о больших деньгах, мошенники
могут пойти и на то, чтобы временно устроить «своего» человека
(подельника по мошенничеству) на работу к нотариусу с той целью, чтобы
при поступлении подобных звонков-запросов (или письменных запросов)
подтверждать действительность доверенностей, которых в реальности либо
нет вовсе, либо они отозваны, либо были выданы на другое лицо (при том же
номере в реестре).
Новшеством Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости»(далее - Закона N 218-ФЗ)
1
является экстерриториальность подачи заявления, что означает возможность
подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или)
государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
независимо от места нахождения объекта недвижимости (см. п. 2 ст. 18
Закона N 218-ФЗ). Иными словами, можно обратиться в любое
подразделение Росреестра, Кадастровую палату, МФЦ.
1
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О
государственной регистрации недвижимости"// Собрание законодательства РФ.
20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.
46
До вступления изменений в силу заявление о кадастровом учете
подавалось по месту нахождения объекта недвижимости в пределах
кадастрового округа, а заявление о госрегистрации прав - по месту
нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Такое
положение содержалось в п. 4 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним»
1
, но к настоящему времени оно уже утратило силу. На
практике заявление и документы представлялись также по месту нахождения
недвижимости.
С учетом развития коммуникаций, в том числе информационных, вряд
ли экстерриториальный принцип совершения сделок каким-либо особым
образом повлияет на качество и количество мошеннических схем,
основанных на осуществлении юридически значимых действий по
незаконной доверенности. Думается, даже в том случае, если сделка с
недвижимостью будет регистрироваться на Сахалине, а сам объект
недвижимости будет находиться в Москве, действия регистраторов по
проверке доверенности будут теми же и с той же степенью дотошности, как
если бы сделка осуществлялась в Москве (по месту нахождения объекта).
Также вряд ли стоит ожидать и изменения схем мошенничества по
доверенности из-за появления экстерриториального принципа сделок.
Таким образом, делаем выводы о том, что
экстерриториальный принцип регистрации прав на
недвижимость, появившийся в связи с нововведениями в законодательстве,
вряд ли сильно повлияет на количество, качество и спланированность уже
существующих мошеннических схем на рынке недвижимости.
вряд ли экстерриториальный принцип осуществления сделок с
недвижимостью поспособствует и развитию какой-либо принципиально
новой схемы мошенничества с недвижимостью.
1
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//Собрание
законодательства РФ. 28.07.1997. N 30, ст. 3594
47
уязвимость сделки, совершаемой по доверенности, в принципе не
зависит от применения экстерриториального принципа регистрации прав на
недвижимость.
Схема оформления кредита под залог жилья, пожалуй, действительно
новшество среди всех мошеннических схем с куплей-продажей
недвижимости. О сравнительной новизне свидетельствует и судебная
практика споров о признании сделок совершенными вместо договоров займа
под залог недвижимости, недействительными - 2015 год и позднее.
Несомненно, данная схема рассчитана на безграмотность владельца
недвижимости, который не сможет самостоятельно определить разницу
между сделкой купли-продажи и сделкой по выдаче обеспеченного кредита.
Конечно, это совсем разные сделки, несмотря на то, что обе имеют
отношение к недвижимости. Однако в первом случае гражданин полностью
лишается прав на жилье, а во втором - лишь рискует его потерять при
невозврате суммы кредита. Уверения о сохранении возможности выкупа
жилья в случае заключения сделки купли-продажи ничем не могут быть
подтверждены, так как договоренность об этом нигде и никак не
фиксируется, не регистрируется.
Следует констатировать практически безвыходность ситуации для
граждан, обманутых с применением данной схемы мошенничества. В
большинстве случаев суды отказывают в признании оспариваемой сделки
недействительной, совершенной под влиянием обмана, считая данный
аргумент не подтвержденным доказательствами.
Пример из практики: граждане просили суд признать
недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества.
Указывали на несоответствие сделки требованиям закона, связанное с
пороками воли: заключение сделок гражданами, не способными понимать
значение своих действий и руководить ими, а также под влиянием
заблуждения, обмана, кабальности. Суд, однако, со ссылкой на то, что
оспариваемый договор, а также расписка о получении денежных средств
48
были подписаны истцами собственноручно, а договор не содержит никаких
встречных обязательств перед истцами со стороны покупателя, в иске
отказал
1
В большинстве случаев при принятии подобных решений суды
придерживаются следующей позиции.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в
заключении договора. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из
сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только
при наличии существенных оснований нарушения указанного договора.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое
влечет для другой стороны ущерб, что она в значительной степени лишается
того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 168 ГК РФ
2
сделка, не соответствующая требованиям закона
или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая
сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием
заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску
стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было
настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая
ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном
положении дел.
Согласно ч. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных п.
1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в
частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и
т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких
его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона
заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в
1
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 21.12.2016 по
делу N 33-10515/2016//Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-
ФЗ (ред. от 29.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 05.12.1994, N 32, ст. 3301
49
отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со
сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она
упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с
очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Частью 2 ст. 179 ГК РФ предусмотрено, что сделкой, совершенной с
обманом, считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о
которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от
него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим
лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при
условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя
сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что
сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее
представителем или работником, либо содействовало ей в совершении
сделки. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было
вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем
другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана
судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ
1
стечение тяжелых обстоятельств
(кабальность сделки) само по себе не является основанием
недействительности сделки. Для этого необходимы два условия: а)
заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне, а не просто
невыгодных условиях; б) наличие действий другой стороны,
свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами
воспользовалась.
А поскольку суды при рассмотрении обстоятельств совершения сделки
данных обстоятельств не устанавливают (нет относимых и допустимых
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 05.12.1994, N 32, ст. 3301
50
доказательств), то, соответственно, не находят оснований для признания
сделки с недвижимостью недействительной.
Пример из практики: Так, суд отказал в удовлетворении иска о
признании недействительным договора купли-продажи со ссылкой на
отсутствие доказательств заключения сделки под влиянием обмана, на
невыгодных условиях, доказательств притворности договора купли-продажи.
Доводы истца о том, что сделка была заключена для вида, без намерения
создать правовые последствия, и истец планировал получить кредит под
залог доли в квартире, а не продать долю квартиры ответчикам, суд счел
недоказанными
1
.
Таким образом, исходя из анализа практики последних лет, можно
говорить о том, что обманутый гражданин, как правило, сам способствовал
тому, чтобы его обманули. То есть в оспариваемых в судах сделках
практически всегда есть вина обманутого. Вина эта проявляется в:
чрезмерной доверчивости жертвы мошенничества;
совершении сделок на «авось» (с предположением, что его
(гражданина) ну никак не должны коснуться преступные замыслы
злоумышленников);
неискушенности в совершении крупных сделок;
правовой неграмотности;
наличие ничем не обоснованной надежды о возможном
последующем успешном оспаривании в суде совершенной сделки;
неосведомленности о состоянии ситуации с мошенничеством на
рынке недвижимости.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что с
упрощением порядка регистрации, сокращением сроков регистрации,
конечно, можно ожидать роста количества фактов мошенничества с
недвижимостью. И схемы мошенничества в связи с нововведениями в
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2016 по делу
N 33-12293/2016//Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
51
законодательстве, конечно, поменяться могут. Однако, как и прежде, риск
стать жертвой мошенничества может снизить сама потенциальная жертва.
Например, поручив вести дела опытному юристу или самостоятельно
запрашивая сведения (доступные для всех), проверяя документы стороны по
сделке, и вообще, осуществляя любое свое действие или подписывая любой
документ с предельной степенью осторожности.
Таким образом, покупатель или продавец, ставшие жертвами
мошенников, в большинстве случаев сами проявляют неосторожность,
наивность при совершении сделки и обращении с людьми. Большие деньги,
составляющие стоимость квартиры, и даже небольшие, составляющие сумму
задатка, всегда представляют интерес для мошенников.
Тщательная проверка истории сделок с квартирой, к сожалению, не
панацея от мошенников. Хотя риск, конечно, уменьшается в разы.
Наивность участников сделки - не единственный фактор,
провоцирующий мошенников на аферы с недвижимостью. Пробелы в
законодательстве, законодательно не запрещенные варианты действий при
совершении сделок - все это делает возможным и доступным обман в сфере с
недвижимостью.
2.2 Характерные схемы совершения мошенничества в сфере долевого
строительства
Собственность, в том числе на жилое помещение, является одним из
важных объектов уголовно-правовой охраны (ч. 1 ст. 2 УК РФ
1
).
Возрастающий спрос на жилье, сохраняющиеся высокие цены на объекты
жилья свидетельствуют о повышенной степени общественной опасности
преступных деяний в этой области.
1
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от
29.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 17.06.1996. N 25, ст. 2954
52
В связи с развернувшимся в последние годы масштабным
строительством жилья был принят Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 13.07.2015)
1
,
регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств
граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого
строительства) и возникновением у участников долевого строительства права
собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой
собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином
объекте недвижимости, а также устанавливающий гарантии защиты прав,
законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как показал анализ судебно-следственной практики, совершаемые
преступные деяния в сфере долевого строительства квалифицируются в
основном как хищения в форме мошенничества. Характерными схемами при
этом являются:
1. Заключение заведомо фиктивных договоров о долевом участии в
строительстве жилого дома, в которых в качестве доли в объекте выступает
жилое помещение, без фактического их исполнения.
Например, К., являясь одним из акционеров ЗАО в размере 70% акций,
а также генеральным директором указанного общества на основании
решения общего собрания акционеров, с целью хищения денежных средств
посредством обмана, по ранее достигнутой договоренности, изначально не
имея намерений и возможности выполнять возложенные на себя
обязательства, заключил от имени ЗАО с Г.И.В. заведомо фиктивный
1
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 29.07.2017) // Собрание
законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.
53
договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в котором в
качестве доли в объекте выступало жилое помещение.
Данное жилое помещение являлось условием передачи указанной доли
в счет оплаты поставленных ЗАО в адрес застройщика ООО строительных
материалов на строительство указанного жилого дома по якобы
заключенному между указанным обществом и застройщиком договору
поставки. В действительности никаких договорных отношений между ЗАО и
ООО не существовало. После этого неоднократно различными суммами и
через посредника К. получал от Г.И.В. якобы во исполнение фиктивного
договора денежные средства. По такой же схеме К. действовал несколько раз.
Таким образом, органами предварительного расследования и судом
действия К. были квалифицированы по совокупности 5 преступлений,
предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ, как мошенничество, т.е. хищение
чужого имущества путем обмана в особо крупном размере
1
.
2. Заключение договора займа, сопряженного с преднамеренным
неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской
деятельности.
Например, Т., предоставляя М. недостоверную информацию об
имеющемся у ООО «РозТорг» праве на квартиру в строящемся доме,
получил от нее денежные средства в сумме 600000 рублей в качестве
частичной оплаты указанной квартиры и заключил от имени директора
«РозТорг» Т.Е.А. договор займа, не намереваясь его исполнять.
Впоследствии Т. денежные средства М. не вернул, обязательств по
предоставлению жилой площади не исполнил, похитив денежные средства
М. на указанную сумму, причинив материальный ущерб
2
.
Действия Т. по данному преступлению суд квалифицировал по ч. 1 ст.
159.4 УК РФ как мошенничество, сопряженное с преднамеренным
1
Приговор Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29.03.2013
по делу N 1-4/2013(1-24/2012;1-641/2011)//Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
2
Приговор Октябрьского районного суда г. Кирова от 05.06.2015 по делу N 1-
240/2015(40414)//Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
54
неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской
деятельности. Следует отметить, что ст. 159.4 УК РФ утратила силу в
соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.12.2014 N
32-П, поэтому аналогичные действия виновных лиц, совершивших
преступления по вышеописанной схеме, квалифицируются по общей норме о
мошенничестве - ст. 159 УК РФ и соответствующей ее части. К тем лицам,
которые привлекались к уголовной ответственности по ст. 159.4 УК РФ,
должна быть применена обратная сила уголовного закона согласно ст. 10 УК
РФ
1
и, соответственно, их привлечение по ст. 159 УК РФ исключается.
Кроме рассмотренных выше, часто встречаются следующие схемы
совершения мошенничества в сфере долевого строительства:
заключение договоров долевого строительства при отсутствии
необходимых разрешительных документов на строительство;
оказание содействия в прекращении исполнительного
производства по факту сноса жилого многоквартирного дома с
перерегистрацией одной из квартир, находящихся в вышеуказанном доме, в
свою собственность при том, что исполнительное производство по факту
сноса жилого многоквартирного дома уже прекращено;
получение права аренды земельного участка и под предлогом
осуществления строительства на нем многоквартирного жилого дома
заключение с физическими и юридическими лицами договоров долевого
участия в строительстве, по которым получаются от этих лиц денежные
средства или иное имущество, при этом, заранее не имея намерений
выполнять обязательства по таким договорам;
продажа квартиры при заключенном договоре об обеспечении
сохранности вверенной квартиры до оформления дольщиком права
собственности;
1
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от
29.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 17.06.1996. N 25, ст. 2954