12
Несоблюдение ограничений в отношении жилого помещения,
установленных законом, может повлечь за собой административную и
гражданско–правовую ответственность.
Одним из важных ограничений является недопустимость размещения в
жилых помещениях промышленных производств, а также осуществления
миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных
федеральным законом.
Исключение, предусмотренное ст. 16 ФЗ от 26.09.1997 №125-ФЗ
1
,
относится к некоммерческим организациям, а именно, к религиозным
организациям. Религиозные обряды и богослужения могут проводиться в
жилых помещениях, но только участниками религиозной группы. Также
жилое помещение не может использоваться в качестве юридического адреса,
что противоречило бы целевому использованию.
Налогоплательщиками налога имущество признаются физические
лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое
объектом налогообложения.
Жилые помещения (жилой дом, квартира, комната) выступают
объектами налогообложения в соответствии со ст. 401 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее – НК РФ)
2
.
Согласно п. 2 ст. 401 НК РФ к жилым помещениям относятся также
жилые строения, расположенные на земельных участках, предназначенных
для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества,
садоводства, индивидуального жилищного строительства.
В то же время, исключено из объектов налогообложения имущество,
включаемое в общее имущество многоквартирного дома.
Нередко в целях получения налоговой льготы возникают споры по
поводу того, что относится к общему имуществу многоквартирного дома. В
1
Федеральный закон «О свободе совести и религиозных объединениях» от 26.09.1997
№125-ФЗ (ред. от 03.07.2019) // Собрание законодательства РФ. 1997. №39. Ст. 4465; 2019.
N 27. ст. 3535.
2
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от
29.09.2019) // Собрание законодательства РФ. 2000. N 32. ст. 3340; 2019. N 31. ст. 4417.
13
случае возникновения сомнений необходимо руководствоваться Правилами
содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491
1
.
Важным признаком является принадлежность имущества на праве общей
долевой собственности, поскольку, например, часть подвала, принадлежащая
лицу на праве собственности на основании договора купли–продажи, не
будет относиться к указанному перечню.
Одной из актуальных проблем также выступает проблема
разграничения конструктивного понятия «жилище» от жилого помещения.
В конституционно–правовом смысле право граждан на жилище — это
неотъемлемое право человека, включающее в себя гарантированные
государством возможность получить жилище; право на неприкосновенность
жилища; право на обеспечение безопасности жилища; право на свободу
выбора места жительства; право на беспрепятственную реализацию
гражданами своих жилищных прав
2
.
В законодательстве нет четкой дефиниции понятия «жилище».
Основные нормативно–правовые акты в сфере жилищного законодательства
не содержит данного термина, что, безусловно, относится к проблемным
моментам жилищного законодательства. В таких условиях получается, что
Конституция Российской Федерации
3
гарантирует право на определенный
объект (жилище), легального определения которого не имеет ни один
нормативно–правовой акт.
1
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) "Об
утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил
изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и
выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность" // Собрание законодательства РФ. 2006. N 34. ст.
3680; 2018. N 52. ст. 8297.
2
Черой Н.Ю. Риски при покупке недвижимости на первичном рынке жилья // Экономика
и социум. 2018. № 2 (45). С. 514
3
Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с изм. от 21.07.2014)
// Российская газета, N 237. – 1993; Собрание законодательства РФ, 28.07.2014, N 30
(Часть I), ст. 4202.
14
При сопоставлении вышеуказанных понятий необходимо обратить
внимание на существование различных точек зрения по данному вопросу.
Одна группа исследователей считает, что понятие «жилище» шире, чем
понятие «жилое помещение». При этом они включают в данное понятие не
только специально предназначенные для постоянного проживания граждан
помещения, но и другие, не относящиеся к таким помещениям объекты
(чердаки, шалаши, сараи, дачные домики и т. д.), помимо этого, некоторые
ученые причисляют к жилищу даже транспортные средства, а также
помещения, предназначенные для временного проживания.
Необходимо понимать, что такого рода крайности могут создать
возможности для посягательства на действительное право граждан на
обеспечение жильем, закрепленное Конституцией, поскольку если к жилищу
приравниваются чердаки и прочие объекты, то возникает серьезное сомнение
в надлежащей реализации конституционного права граждан.
На сегодняшний день количество лиц без определенного места
жительства постоянно растет, в результате чего появляются идеи о
законодательном закреплении этого статуса.
Представители другого направления считают, что понятие «жилище»
целесообразно отождествлять с понятием «жилое помещение», причем они
должны пониматься в качестве помещений, предназначенных для
постоянного проживания людей.
Необходимо согласиться с точкой зрения П. И. Седугина, который
указывает, что «термин жилище означает обычно особое сооружение или
помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой
дом, квартира, комната, другое жилое помещение, вместе с соответствующей
вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.
п.)»
1
.
Следует отметить, что феномен «жилище» должно быть тесно связано
с местом постоянного проживания человека (с местом жительства).
1
Седугин П. И. Жилищное право. М.: НОРМА ИНФРА М., 2013. С. 16.
15
Советское законодательство не рассматривало жилое помещение как
самостоятельный объект гражданского оборота. Жилое помещение могло
выступать объектом жилищных правоотношений, что же до объекта
гражданских правоотношений, то в качестве такового рассматривался
многоквартирный жилой дом в целом. В современной литературе квартира
рассматривается в качестве самостоятельного объекта прав. При этом многие
авторы, рассматривая квартиру как объект прав, обращают также внимание
на сложность такого объекта, входящего в состав дома.
Е. А. Суханов отмечает, что жилые помещения — по сути составные
(несамостоятельные) части недвижимых объектов (многоквартирных жилых
домов), равно как нежилые помещения — составные части зданий
1
.
Одной из проблем выступает проблема соотношения понятий
«многоквартирный дом», а также «дом блокированной застройки».
Необходимо отметить, что ЖК РФ не дает дефиницию
многоквартирного дома. Признаки рассматриваемого понятия содержат
нормы п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного
постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47. Дом будет
считаться многоквартирным, если присутствуют такие признаки, как: не
менее 2 квартир, причем планировка дома позволяет самостоятельно выйти в
помещения, предназначенные для обслуживания всего дома.
В данной связи необходимо рассмотреть правовую природу жилых
домов блокированной застройки, которая характеризуется неоднозначностью
и противоречивостью, что подтверждает судебная практика.
Определение жилого дома блокированной застройки содержится в
Градостроительном кодексе Российской Федерации
1
. В соответствии с п. 2 ч.
1
Российское гражданское право. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право.
Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / отв. ред. Е. А. Суханов. М:
Статут, 2018. С. 308.
16
2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ «жилые дома блокированной
застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие
из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из
которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену
(общиестены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками,
расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию
общего пользования».
Следует отметить, что однозначно определить правовую природу
домов блокированной застройки сложно, поскольку дома характеризуются
неизолированностью от мест общего пользования, а в некоторых случаях так
называемая общественная территория, предназначенная для пользования
всех жильцов, может и вовсе отсутствовать.
Судебная практика подтверждает
2
неоднозначность правовой природы
домов блокированной застройки, в частности одним из признаков отнесения
таких домов к многоквартирным является наличие мест общественного
пользования.
Следовательно, тип конструкции дома определяет принадлежность
указанных объектов к многоквартирным или одноквартирным домам.
Необходимо отметить, что в настоящее время Бюро технической
инвентаризации учитывает каждый блок как отдельную квартиру и,
соответственно, дом блокированной застройки —как многоквартирный.
Отсутствие определенности в том, является ли дом блокированной
застройки многоквартирным или каждый его блок —индивидуальное здание,
обусловливает следующие проблемы.
1. Лицо, приобретающее дом, заинтересовано в том, чтобы быть
собственником как здания, так и земельного участка под ним. В случае если
земельный участок, на котором осуществлялось строительство, находится в
1
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от
02.08.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). ст. 16; 2019. N 31. ст.
4453.
2
Решение Пролетарского районного суда г. Твери №2-1922/2014 2-7/2015 2-7/2015(2-
1922/2014) от 19 мая 2015 г. по делу №2-1922/2014 // СПС Консультант Плюс.
17
собственности застройщика, то из него возможен выдел участка под
отдельным блоком с передачей прав покупателю, как на здание, так и на
участок.
Если же земельный участок принадлежит застройщику на праве
аренды, то в связи с отсутствием четкого правового регулирования возможны
следующие ситуации:
–если признать, что жилой дом блокированной застройки является
многоквартирным жилым домом, то в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного
кодекса РФ земельный участок должен принадлежать на праве общей
долевой собственности жителям всего дома и его выдел невозможен;
–если жилой дом блокированной застройки является индивидуальным
жилым домом, то земельный участок может быть приобретен собственником
здания в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса РФ, т. е. путем
выкупа у государства.
2. Отсутствие четкого различия между домом блокированной
застройки как одноквартирным жилым домом и многоквартирным домом
является также препятствием для применения порядка признания дома
аварийным, поскольку закон предусматривает такой порядок только в
отношении многоквартирных домов.
По этой же причине процедура освобождения аварийного
многоквартирного дома, установленная ст. 32 ЖК РФ, не подходит для дома
блокированной застройки.
Учитывая вышеизложенное, существующие неопределенности в
правовом регулировании жилых домов блокированной застройки порождают
проблемы в осуществлении права собственности на такие жилые помещения.
Чтобы устранить указанные противоречия, необходимо предусмотреть
более четкий, подробный механизм правового регулирования с указанием
конкретных отличительных признаков, как например, количество этажей,
выходов, наличие территорий общего пользования и др.
18
Дискуссионными вопросами в научной литературе, а также не
нашедшими единообразия в судебной практике являются вопросы о степени
самостоятельности осуществления прав одним из участников общей
собственности
1
: приобретение и отчуждение доли, вселение иных лиц;
обременение самостоятельности одного правами другогособственника и
третьих лиц; раздел, определение порядка пользования жилым помещением и
другие.
Осуществление прав на жилое помещения, находящегося в общей
собственности, имеет некоторые особенности по сравнению с
осуществлением прав на жилое помещение, находящееся в собственности
одного лица (индивидуальной).
Одним из жилых помещений, прямо регламентированных в законе,
выступает комната.
По-прежнему актуальна проблема защиты прав собственников комнат
в коммунальной квартире, которая возникает ввиду реализации такого
жилого помещения путем продажи другому лицу без учета согласия
собственников других комнат данной квартиры.
Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 6
февраля 2004 г. №135-О
2
был закреплен самостоятельный характер комнаты
в квартире как объекта права собственности, но, тем не менее, дискуссии о
преимущественном праве на покупку и переводе прав покупателя на комнату
продолжаются.
При разрешении таких ситуаций необходимо помнить о легально
закрепленном правиле, не позволяющем отчуждать комнаты в коммунальной
квартире иным лицам без соответствующего извещения о таком отчуждении
других собственников комнат.
1
Якубова Д.М. Современные проблемы формирования рынка доступного жилья в России
// Вестник науки. 2019. Т. 3. № 11 (20). С. 184
2
Определение Конституционного Суда РФ от 6 февраля 2004 г. №135-О // Вестник
Конституционного Суда РФ. №5, 2004.
19
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О
некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении
Жилищного кодекса Российской Федерации»
1
разрешены некоторые
проблемы защиты права собственности на жилые помещения, но остается
нерешенной проблема регулирования некоторых правоотношений
относительно защиты права собственника в коммунальной квартиры, не
связанного с лишением владения. Не решена данная проблема и
Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22 «О
некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
2
.
Следует отметить, что в настоящее время широко распространена
ситуация, когда комнаты сдаются в аренду без разрешения других
собственников комнат, при этом арендаторы даже не регистрируются в
указанных комнатах.
Такая ситуация носит острый характер, в связи с тем, что
правоохранительные органы и суды защищают не остальных собственников,
без согласия которых происходит заселение, а собственников, сдающих
указанные комнаты в аренду, при этом происходит игнорирование
требований гражданского законодательства.
Тем самым жилищная сфера или рынок жилой недвижимости
представляет собой систему любых отношений между гражданами в связи с
недвижимыми объектами, включая ситуации, при которых такая
недвижимость может отсутствовать в качестве предмета сделок. При этом
имеются денежные средства, предназначенные для приобретения жилья (при
выделении субсидий, направленных на покупку жилья, выдача денег под
1
Постановление Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 г. №14 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса
Российской Федерации» // Бюллетень Верховного суда РФ. №9, 2009.
2
Постановление Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вещных
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень
Верховного суда РФ. №7, июль, 2010
20
залог жилого помещения, образование средств для реализации долевого
строительства жилых домов и др.).
Поэтому криминальный рынок жилой недвижимости представляет
собой, прежде всего, самостоятельный сегмент внутри теневой экономики
страны. Это своего рода взаимосвязанная система имеющихся рыночных
механизмов. Но при этом процессы, сопровождающие создание, отчуждение,
использование или финансирование жилых объектов, происходят за
пределами официального контроля и регламентации со стороны государства.
Примечательно, что в таком сегменте происходит сокрытие и маскировка
определяющих параметров жилья от соответствующих контролирующих
институтов. Кроме того, данные отношения нарушают уголовные,
административные, налоговые и другие нормы, которые установлены в
действующем законодательстве и зачастую сопряжены с получением
нелегально экономической выгоды.
Получается, что при приобретении жилой недвижимости незаконным
образом (например, посредством мошеннических схем) переход права
собственности на неё производится противоправно, с нарушением норм
уголовного закона. В таких случаях данная жилая ценность превращается в
элемент соответствующего криминального рынка.
Таким образом, с жилым помещением как объектом преступного
посягательства сопряжено множество теоретических и практических
проблем, которые требуют своего разрешения.
21
1.2. Эволюция законодательства в области предупреждения
преступлений на рынке жилья
В советской правоприменительной практике феномен рынка жилья не
фигурировал из-за запрета не только на оборот, но и на возникновение
частной собственности на жилище. Тем самым современные легальные
сделки с жилыми помещениями до 1990 г. признавались незаконными, в силу
чего совершались людьми тайно от государства. Из-за этого появился
теневой рынок недвижимости.
Акцент на обман в качестве основного способа совершения
мошенничества, а также ряда других правонарушений, направленных против
собственности, прослеживается в летописях русского законодательства. С
момента, когда сложившийся имущественный оборот в обществе требует
определённого взаимного доверия, он распространяется на самые разные
отношения. Торговля самыми различными предметам оборота, в том числе
наиболее ценными, является основой юридической охраны прав и интересов
людей
1
. С этого же момента возникает соблазн завладеть чужим имуществом
при помощи нечестных схем, путём введения в заблуждение или
откровенного обмана.
Начало юридического оформления ответственности за мошенничество
следует привязать с Судебником 1550 г. В данном акте обман был впервые
назван в качестве способа, который использовался при совершении
преступлений, т.е. стал признаком мошенничества, а равно причинения
ущерба в рамках имущественных обязательств
2
. Тем самым со стороны
законодателя обман приобрёл квалифицирующее свойство отдельных
1
Сердюк П.Л. История уголовной ответственности за мошенничество в России //
Актуальные проблемы государства и общества в области обеспечения прав и свобод
человека и гражданина. 2016. № 19-1. С. 116
2
Сомова М.С., Колосов А.С. Социально-экономическая обусловленность уголовной
ответственности за мошенничество в современной России //
В сборнике: Научно-технический прогресс и современное общество сборник научных
трудов по материалам I Международной научно-практической конференции молодых
ученых. 2017. С. 667.